信用贷款和抵押贷款哪个更好？信用贷款和抵押贷款有什么区别？

在大多数人的认知里，银行十分偏好房地产押品，不仅押品来者不拒，甚至有的银行还有让人大跌眼镜的操作，接受房地产押品超值抵（抵押率超过100%）、不对抵押物进行现场调查等贴心政策，美其名曰，提升客户体验，增强竞争力。

我们今天就来扒一扒房地产押品那些事儿，看看房地产押品存在哪些风险，有了风险怎样去防范。

众所周知，大多数银行喜欢房地产押品，因为在当前的形势下，房地产押品相对比较好处置变现，多年来房价上涨给抵押权人带来的心理预期就是，保值增值，信贷资产有保障。暂且不说房住不炒大环境下，已经有多地房价腰斩的悲惨事实，即便房价不涨，处置变现房地产押品来覆盖贷款本息，有多不靠谱。要识别房地产押品的风险，我们从审查、调查两个方面来分析：

1、房地产押品审查：

只要是资料审查，大都需要先过一遍审查事项：表面真实性审查、资料完整性审查、合规性审查、合理性审查。

表面真实性审查。产权证明真实无误，形式审查证件真实可信，通过联网查询、信息比对等，没有更高的科技含量。

资料完整性审查。一是产权证书的完整性，有的是不动产登记证书，有的房地产押品没有换证还是两个证，房产证、土地证。二是权属完整性，二人以上多人共有的房屋，抵押需要共同办理登记。

合规性审查。符合民法典、司法解释等，符合本银行的抵押政策，比如，有的银行不接受第三方房产抵押物，不接受商铺、写字楼，不接受土地大证未分割，不接受划拨土地上的房屋抵押，等等。

对于房屋权证类型，如果有选择的话（比如，抵押人有多套房屋），通常是双证齐全>大证未分割>单证，土地性质，通常是国有出让土地住宅类型>工业商业用地>集体用地。

合理性审查。根据产权人的年龄、职业等，判断其购买力，分析该房产的实际购买人是否为证书上登记的产权人。对于年龄偏小的抵押人（如25岁以下），办理抵押登记时建议让其父母写个书面承诺，对于年龄偏大的抵押人（如55岁以上），办理抵押登记时，让其成年子女写个书面承诺，免得以后麻烦。

2、房地产押品调查：

对照产权证书，察看抵押物坐落地，所在的区域评估风险大小。根据住宅房产所在区域，如果有选择的话，通常是成熟居住小区>新开发小区>偏远小区>拟拆迁地区。

如果是工业房产，区域选择：工业园区>非园区独立厂房>非园区敏感区域（水源上游、学校附近、老城城中等）。

细化标准：统一规划厂房>非统一规划厂房，标准厂房>老旧厂房，出让土地>集体土地>租赁土地自建房产。

商业房产的功能定位：地点、地点、地点，成熟新商圈>成熟老商圈>不成熟商圈>偏僻地区。

同样，商业房产土地类型的选择，国有出让土地>集体土地>租赁土地自建房产。

房地产押品的在用状态，分为自住，出租，闲置，被占用，被查封监管等。民法典施行后，还可能存在设定居住权。

房地产押品现场调查，按照先确认产权，再分析坐落区域、结构、面积、朝向、在用状态等等，都需要调查清楚。

3、房地产押品风险分析：

房地产押品可能存在的风险包括，产权受限制（查封、监管等），异地抵押物，飞地，异形结构，结构变化，顶层，底层，第三方房产，商铺，写字楼，拆迁风险，凶宅等。其中每一项，都可能给未来拍卖带来巨大的障碍。

房地产押品评估风险，主要是评估价虚高，处置变现时无法覆盖信贷资产的本金、利息及其他费用，同时存在借款人套现信贷资金的可能。因此，对抵押物评估报告需要详细审查并进行合理性分析，充分考虑抵押物处置变现的不确定因素，并走访当地房地产中介、不动产登记中心、其他知情人等，最后审慎确定评估价格。

房地产押品评估方法主要有五种：

A成本法：以当前房地产的重新开发建设成本为导向来求取房地产的价格。适用于房地产市场发育不成熟、成交实例不多、无法利用市场法、收益法进行评估的情况。

B市场比较法：依据是均衡价格理论和价格形成替代原理，估价对象的未知价格可以通过类似房地产的已知成交价来求取。

C剩余法：总价=地价+房地产价值，知道其中一项就能推算出另一项的价值。

D收益法：利用投资回报和收益折现技术，把评估对象的预期产出能力和获利能力作为评估标的，来评估房地产的价值。

E假设开发法：将被评估房地产开发后的预期价值，扣除投入费用、税金、合理利润后，依据该剩余值测算被估房地产价值的方法，常用于待开发土地的评估。

很显然，除了市场比较法，其他的评估方法对银行没有意义，银行要求提供抵押的目的就是应对未来可能的风险，借款人违约时通过拍卖、变卖抵押物，所得价款优先偿还贷款本息等。所以，银行通常只接受市场比较法，只有市场比较法才适合抵押物处置的目的。