买房子贷款办不下来怎么办？拿不到银行开发贷该咋办

目录

一、不少国央企类开发商不愿意申请银行开发贷

二、百强中未爆雷的非头部民营房企也很艰难

三、中小民营房企如何解决拿不到银行开发贷的问题

笔者按：

银行的开发贷还是没有对普通的民营房企放开，楼市的复苏和房企融资环境的改善仍有待观察。

自去年12月至今，尽管监管层一直在引导信贷政策的放宽，但楼市至今尚未真正企稳回暖，因此银行授信仍旧只向国央企和优质的大型民营房企倾斜，包括银行最近力推的并购贷款也更多的是针对国央企类开发商的并购融资需求，目前中小民营房企想拿到银行的开发贷还是万分艰难。

一、不少国央企类开发商不愿意申请银行开发贷

我们注意到，在中小民营房企眼巴巴地看着银行不给开发贷的情况下，不少国央企类开发商却主动选择放弃银行开发贷的申请，即便银行很想给他们放款。在原因方面，一是这些国央企类开发商觉得项目利润偏低，开发贷的融资成本会侵蚀利润；二是在目前的市场行情下，非热点城市的项目去化周期拉长，施工、推盘进度所涉资金使用计划与开发贷产品的匹配度明显降低。

事实上，楼市进入下行期以来，中小民营房企面临的融资环境一直在持续恶化，银行开发贷在资源分配上的不平衡让中小房企尤为受伤，百强民营房企中排名靠后的房企也不例外，已爆雷的房企更是被银行拒之门外。我们在做一些国央企开发商与民营开发商合作开发项目的前融时，经常发现国央企开发商不愿意让项目公司向银行申请开发贷，而同股同投的背景下民营开发商又无法继续投入开发建设资金，由此面临进退两难的境地。

二、百强中未爆雷的非头部民营房企也很艰难

从我们投后部门反馈的情况来看，目前国股行等大行除了对头部的大型民营房企在并购贷、开发贷的政策有实质松动外，对其他民营房企的准入均非常谨慎，目前能给百强中未爆雷的非头部民营房企开发贷额度的主要是地方性的银行（比如城商行、农商行等），但这些银行的开发贷成本比国有银行的成本普遍高年化1%-2%左右，而且放款周期还很长。我们注意到，这类房企在银行开发贷较难获取的情况下，已更多的在尝试非银行渠道的净地抵押或在建工程抵押融资路径，以替换银行开发贷的融资，不过这些替代的融资思路在操作层面也面临各种障碍：

1. 土地/在建工程抵押融资与预售办理的冲突问题

在国内的大部分城市，项目申请预售时必须解押土地，也即土地或在建工程的抵押融资需考虑预售证的申办时间以及土地解押要求，不然办理抵押融资后在预售时点又不得不解押，那大部分投资机构都无法接受风控空档期的存在。当然，目前国内也有一些城市不需要在项目申办预售证时解押土地/在建工程，也有一些城市的政府部门允许抵押权人在出具同意项目预售的函件后免予办理土地/在建工程解押手续。

2. 在建工程抵押融资的抗性问题

在满足银行开发贷放款条件之前的前融业务方面，目前各类非标机构比较偏好的基本都是土地款融资或者拿地后的抵押融资业务，因为这些前融业务的资金退出都可以依赖银行开发贷这个还款来源。在建工程的抵押融资其实非常尴尬，因为在建工程已涉及比较多的债权债务，而且总包单位的优先受偿权无法破除，因此对投资机构来说操作动力明显不足。

3. 融资成本的谈判非常艰难

在对融资成本的预期方面，对于开发商来说，如果项目已经在建且接近预售阶段，在融资成本预期方面一般都会参照银行开发贷的融资成本，因此即使是市场化融资，开发商也只能接受比银行开发贷略高一点的成本，但对于投资机构来说，在建工程的抵押融资仍然需要按照土地款融资置换或者置换股东前期投入的思路（即参照土地前融业务）来确定融资成本，由此就造成双方对成本预期的巨大差异，不过就实际情况而言，开发商最终还是会接受投资机构给出的成本，毕竟从投资机构的角度来看，当前的市场去化周期仍不确定，融资期限自然要拉长，因此投资风险也在无形中有所增加。

4. 抵押登记的问题

在融资可以实现准入的情况下，对于非银行类的投资机构来说，如何解决抵押的问题也值得重点考虑。关于项目所在地是否接受非金融机构作为抵押权人进行抵押登记的问题，有一些城市要求抵押权人必须是金融机构或自然人，有一些城市则认可金融机构以及政府认定的小贷公司，还有一些城市则金融机构和非金机构（比如普通的有限公司或合伙企业）都可以登记为抵押权人。需注意的是，如果当地只认可金融机构作为抵押权人，则我们这类非标投资机构（放款方面一般都是以合伙企业的明股实债方式进入）为了解决抵押登记问题则必须借助通道完成放款，也即会产生通道费的问题，这在无形中肯定会增加综合融资成本。因银行、信托类通道目前已很难借用，我们目前借助小贷公司这个放款通道时，因小贷公司只能属地开展业务，因此我们只能要求外地开发商在小贷公司所在城市新设主体，由小贷公司对其放款后继续放款给外地的项目公司。

三、中小民营房企如何解决拿不到银行开发贷的问题

自从3月16日金融委组织召开会议以来，绝大多数开发商都对房地产市场的回暖充满信心（只是时间快慢的问题），因此不少开发商主动选择了放慢施工或推盘节奏，或者干脆捂盘等待回暖，更有开发商直接选择躺平，毕竟低价的资产处置换不来以后的生存和发展空间。因监管层从去年底就一直在鼓励和支持国央企和优质民营房企的并购融资，因此有不少中小民营房企想找优质房企合作，由他们取得并购融资后对中小房企输血，后端再通过股权回购或者明股实债等方式解决收益分成或融资费用的支付问题。

从市场的走向来看，目前中小民营房企对于拿不到银行开发贷的问题，主要是有如下几个应对方向：

1. 中小民营房企拿不到银行开发贷的情况下，基本只能在拿地后以净地抵押或者四证齐全后找市场化机构融资以弥补银行开发贷放款的落空。实务中，在建工程或四证齐全的项目在市场上融资的难度已在逐渐加大，比如前文提到的在建工程所涉债权债务复杂，临近预售还得要协调预售申请和土地/在建工程解押之间的风控空档期问题，因此我们一般也建议中小开发商尽量在拿地以后就开始融资，也即不要等到在建工程后期才到市场上去融钱。当然，因为开发商自身有很多需要考量的因素，因此上述建议不可一概而论。至于开发商想通过施工单位垫资等形式实现资金腾挪的，因施工单位目前已没有多大的垫资意愿，因此项目推进过程中需要谨慎评估。

2. 中小民营房企通过勾地方式取得项目的，尤其是项目本身属于政府部门认定的重点项目的，这种情况下银行开发贷的申请会容易一些，我们在前融方面也愿意介入，甚至这类房企无法拿到银行开发贷时我们也有介入的空间。

3. 不少中小民营房企对于融资难的问题都会考虑寻找与强主体类房企的合作，由该强主体的房企解决融资所涉的主体准入等问题。需要注意的是，在合作的难度方面，如果项目比较优质，则一般原股东（或项目方）都不太愿意让渡项目收益，而如果项目区位等比较一般，则强主体开发商的合作意愿基本不大，因此从市场的角度来说，目前面临的尴尬情况是：好的项目则原股东不愿分出利润，差的项目则强主体开发商不愿帮忙融资，比如央企开发商纯代建却不帮忙解决融资的模式就面临很大的合作难度。

4. 中小民营房企去外地拿了项目的，目前的形势下很难在项目所在地银行取得开发贷，这种情况下基本只能找我们这类非标投资机构寻求融资，不过在操作层面，不管是土地前融还是净地的抵押融资，融资期限最好是尽量拉长（虽然投资机构不一定能接受），不然在后端无法取得开发贷并置换前融资金的情况下，双方都会非常被动。

有很多同行问及如何评估当前中小房企融资项目的操作风险，就我们目前的业务操作经验而言，我们认为最有效的方式还是降低抵押率并强化投后管控，由此解决后端出现本息逾期时的项目盘活与处置问题。至于房地产行业的回暖问题，我们认为，春天马上就要来了，银行对中小民营房企开发贷准入的放宽也指日可待。

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