购房合同可以约定如果贷款不能办理可以解除合同，「以案释法」购房贷款申请失败，能否要求解除合同

因为按揭贷款产生的有关纠纷是房屋买卖合同典型纠纷之一，处理该类纠纷，首先要确定购房合同是否有效，如果有效则看该合同中是否对“按揭不能”有约定，有约定从约定，没有约定则适用最高院司法解释的相应规定。上海达必诚律师事务所提醒作为弱势一方的广大购房者们，一定要谨慎签约并积极维权。

【案情简介】

小刚一直想有个自己的家，多年奋斗，他终于攒够了首付款。看过几轮楼盘后，小刚确定了心仪的房子，遂与开发商签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定小刚购买开发商所有的xx市xx街道xx弄xx号商品房一套，房屋总价420万元，首付款250万元，剩余房款170万元通过向开发商指定的A银行申请按揭贷款的方式支付。合同及补充协议还约定，小刚未能获得贷款或者所获贷款少于申请数额的，若是开发商原因导致，小刚可单方解除合同并拿回房款；若是小刚个人原因导致，小刚应以现金或其他方式支付尾款。

小刚于合同签订当日付清了首付款以及相应税费，并根据开发商的要求提交了申请按揭贷款需要的所有资料。A银行B支行对小刚的资料进行初审，确认他没有征信问题，符合申贷条件。

交完资料的小刚一直没等到贷款办妥的通知，经多次询问，开发商工作人员只是告知小刚“按揭贷款现在办不了了”，但不说明原因。小刚去A银行B支行询问，该支行工作人员表示小刚虽符合申贷条件，但支行将小刚资料上报上级总行后，总行综合考虑其资金能力及贷款数额，未通过放贷终审。小刚转而拿着申贷资料的备份去其他银行咨询，其他银行表示可以办理按揭贷款。小刚遂与开发商沟通要求更换贷款银行，但被开发商拒绝。

没过不久，小刚收到开发商的一份告知函，内容为：因小刚自身原因，A银行拒绝办理按揭贷款，要求小刚在三日内付清剩余房款。小刚又惊又怒，将开发商诉至法院，请求解除与开发商签订的《商品房买卖合同》及补充协议，要求开发商退还他所交首付款及相应税费。

一审法院判决支持了小刚的诉讼请求，开发商不服并提出上诉，请求撤销一审判决，改判驳回小刚诉讼请求。开发商称：A银行总行未通过放贷终审明显是小刚个人原因导致，故小刚无权请求解除合同。即使解除合同，小刚也应承担相应违约责任，公司也无义务退还有关部门已收取的税费。

【法院判决】

法院认为：1、小刚与开发商签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方真实意思表示，合法有效，双方应按照合同的约定履行义务。2、法院查明，小刚已依开发商要求全本提交申贷资料，开发商也将资料交给银行审核，双方均积极履约、不存在过错或过失。申贷失败的原因是上级银行终审通不过，这属于不可预见的情形，不能归责于合同双方当事人。3、开发商诉称小刚所缴纳税费已全部交至有关部门，但未能举示相关证据证明，应承担举证不利的后果。

综上，二审法院认为开发商的上诉理由均不成立，判决驳回上诉，维持原判。

【律师感言】

因为按揭贷款产生的有关纠纷是房屋买卖合同典型纠纷之一，处理该类纠纷，首先要确定购房合同是否有效，如果有效则看该合同中是否对“按揭不能”有约定，有约定从约定，没有约定则适用最高院司法解释的相应规定。

判断按揭办理不能的原因，主要从购房者个人征信、个人收入、所购房屋本身（产权是否清晰、房屋类型是商用还是居住、二手房的房屋建成年代）、提交资料是否齐全等方面来看。

购房者作为弱势一方，一定要谨慎签约并积极维权。上海达必诚律师事务所在此提醒广大购房人：如果签署认购书，注意不要给自己赋予必须签订正式合同的义务，确定它的协商性质；购买预售房屋的，注意开发商的资质与五证情况；谨慎签署补充协议，因为补充协议很可能变更原本较公平的售房格式文本。若您遇到了相关法律问题，欢迎联系本所进行咨询。

【相关法条】

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020修正)》

第十九条　商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

文案：丁金金

编辑：李雨新

审核：华 莉