断供能拿回首付吗？听说断供潮来了，首付变全款，真的吗？
最近这段时间在网上看了很多有关房子断供的文章，似乎有点断供潮已经来临的感觉。断供潮这事要放在前几年肯定是没人会相信的，但是现在就算不完全信也会思考断供的人到底有多少？
网上为什么会说断供潮已经来临了呢？主要是根据法拍房数量的激增。从网上能查到的数据，2017年法拍房挂牌9000套，2018年是2万套，2019年是50万套，2020年是116万套，2021年是168万套。短短4年时间上涨了187倍。
接下来我是不是跟网上的很多人一样说断供潮真的要来了？这个时候千万不要贷款买房，要买房只能选择全款？当然不是了。
大家发现没有，上面的数据是法拍房挂牌套数，不是法拍房套数。有什么不一样吗？不一样的地方大了。挂牌套数是哪怕我只有一套法拍房，我挂100次就有100套挂牌数量。
所以大家看到的法拍房挂牌套数的增长并不是完全是法拍房套数的增长。举个例子比较好理解，比如2017年有9000套挂牌，2018年有2万套挂牌，那么有可能是新增了2000套，剩下的18000套挂牌其实是之前的9000套重复挂牌了。
重复挂牌这事很正常，因为法拍并不是这么顺利的，不是法拍一次就能成交。有的房子法拍了七八次都没有成交也是正常的事情。
说这个是想告诉大家，网上看到的有关法拍房挂牌套数激增这事并不是跟很多文章分析的那样，因为经济不景气，很多人房子断供了导致法拍房的数量激增。
你是不是以为我接下来想鼓吹房价又要上涨了，鼓励大家赶紧贷款买房了？当然不是了，格局小了。买不买房这事跟我没关系，我只是想分析一下断供潮这事。
法拍房是不是等同于房子断供了？其实不完全是。法拍房有商业纠纷，债务纠纷的原因。比如有的企业老板把自己的房子抵押贷款创业了，或者解决公司资金紧张的问题。一旦遇到公司亏损无法偿还贷款，那他抵押的房子就会被银行拿去拍卖，就成了法拍房。
成为法拍房需要一个过程，首先需要连续断供3个月以上。通常这个时候银行的人会联系断供人，沟通还贷的事情。他们会进行各种劝说，让断供人务必保持还贷。因为断供的后果很严重。
而这个劝说的过程通常维持几个月，如果断供人真的铁了心不还贷了。这个时候银行才会向法院起诉，先把房子冻结。法院立案执行，根据实际情况判决。判决后房子才能成为法拍房。从房子断供到成为法拍房起码需要一年时间。
所以网上说的最近出现这么多法拍房，他们断供的时间应该是一年前的事情了。而不是很多人分析的那样，断供的人群主要是从事教培行业，互联网行业，房地产行业的。因为这几个行业真正受影响是从去年的七八月份开始，甚至是去年年底开始。
而法拍房中真正因为月供还不上导致断供的其实是占少数的。为什么这么说呢？因为折价卖总比断供有优势。
举个例子就明白了。假如你五年前买了一套房。这套房100个平方，5万一平方，总价500万，首付150万，向银行贷款350万，贷款30年。按照大多数人选择的等额本息还款方式，利率5.85%，每个月还款是20647.93。
现在你失业了，没办法还月供了，怎么办？网上很多人说实在还不起了就断供了。什么情况下才会断供？就是房子折价都卖不出去的时候才会选择断供。
法拍房是按照七折或者六折进行拍卖的，假如五年时间，房价涨了一点，从5万一平涨到了6万一平。房价就是600万，七折就是420万，六折就是360万。假设六折成交，房子卖了360万。
你5年时间还了20647.93×12×5=1238875.8，你是不是以为你还了1238875.8，其实不是，你还的大部分都是利息，本金很少，大概20%是你还的本金。也就是你5年时间只还了247775.16，而你欠银行的是350万，扣掉还的部分还欠3252224.84。
现在房子卖了360万，剩余还有三十多万，你是不是以为这三十多万总归你了吧。其实也不是，因为你断供期间造成的滞纳金，还有银行到法院起诉的各种费用也是由你负责的。估计也是需要三十多万，所以选择断供的结果就是首付没了，还了几年的月供没了，房子没了，说不定可能还欠银行的钱。
我们再想想，600万的房子，你打个八折480万急售，接盘的人还是有的。实在不行，再退一步，450万总能卖掉。450万还了欠银行的三百二十多万，起码还有一百多万。
行情再差点，五年时间房价都没涨，依然是500万，要还掉欠银行的三百二十多万就是按照六几折来卖房，那还是能把房子卖掉。
为什么举这个例子？其实是想说网上说的断供潮这事很没谱。难道就没有真的断供的人吗？也不是，的确有，只是少数。
断供的前提是房价已经下跌很厉害了，而且流动性出了问题。什么是流动性呢？就是房子没有买了。
还是这套500万的房，没办法继续月供了。房价已经下跌到400万一套了，你挂330万都没人买。为什么挂330万？因为不挂这个价格，卖了还不够还银行。
那么目前在我国有没有哪些地方的房间已经下跌20%以上的？其实有，不过是少数。所以说断供这事不是没有，也有。只是没有网上说的这么危言耸听。
刚开始断供时银行的人会打电话过来催款，他们会提供一些解决方案。比如先还利息后还本金。讲真，这个办法一点帮助都没有。就像上面举的例子，月供20647.93，到第六年第一个月你断供了，银行的一片好意建议你可以考虑先还利息，后还本金。
那么我们看看利息是多少？利息是15847.68。你没看错，还了五年了，第六年第一个月还的利息是15847.68，本金是4800.25。
如果你有办法还这个利息，你还会在意那点本金吗？估计是不会的。你断供了当然不是因为那几千块的金本，主要是因为那一万多的利息好嘛。
这个时候银行的催款员会体贴的安慰你，没关系的，这个方案不合适还有一个方案就是延长还款期。
什么意思呢？就是你原本贷款30年，还了5年了，还剩下25年，还欠三百二十多万的本金。那就把25年重新延长到30年，当然了，因为时间延长了，利息也是要继续加进去的。
原本贷款30年，350万，总利息需要3933255.77，一共需要还银行7433255.77。还了5年后，利息加本金一共还了1238875.8，你还欠银行利息加本来一共6194379.97。
现在把你剩下的三百二十多万本来从25年还款延长到30年。按照320万来计算，可以看到剩余还款总利息是3596119.56，利息加本金需要还6796119.56。当然了，每个月的月供也从原来的20647.93变成了现在的18878.11。也就是每个月减少了1769.82。
也就是说你延长5年还款期限，增加了601739.59的利息仅仅只是为了每个月少还1769.82。你是不是觉得脑子不是有问题都不会选择先还利息后还本金或者延长还款期限吧。
你说得没错的，所以断供的人基本不会采用这两个完全站在银行角度的解决方案的。
是不是有朋友依然纠结上面看到的数据，五年时间还款一百二十多万，本金只还了三十多万，将近一百万都是利息？
这个还真没瞎说，很多人买房的时候根本就没有区分清楚等额本息跟等额本金有什么区别，仅仅是听房产中介推荐，或者听其他已经购房的人说选择等额本息比较好就选择了等额本息。
我们来算一笔账，就是同样买500万的房，同样贷款350万，期限30年。等额本息上面已经算过了，总利息是3933255.77，而等额本金的总还款利息是2646525.48，两者相差1286730.29。
也就是你选择等额本息比等额本金要多还1286730.29的利息。当然了，选择等额本金一开始还的月供压力比较大，比如第一个月需要还26784.72，然后每个月的月供减少47.4。也就是第二个月还26737.32，第三个月还26689.92。
等额本息就是每个月还的月供是一样的，而等额本金就是开头还款压力大，但是越往后压力就越小。
假如上面说的断供本来是按照等额本金的还款方式又是什么样呢？我们可以计算一下。等额本金同样还款了5年，本金一共还了593055.42，剩余2906944.58的本金未还。
那为什么这么多人选择等额本息而不是等额本金呢？因为大家对未来都充满了希望跟信心。
什么意思呢？假如经济依然发展迅速，就像2000年到现在这二十二年的变化。工厂的普通工人工资从几百块上涨到现在的几千块，上涨了10倍。
那么选择等额本息是对的，现在每个月还款金额低一点，但是工资会一直涨，五年后十年后原本感觉压力很大的月供就变得轻而易举了。这种情况下选择等额本金就不合适了，因为压力往前放了。
为什么这么多人都选择等额本息？因为大家都认定十年后大家的工资还能上涨几倍。只是大家忘记了有些事是不能套用过往经历的。
我们从贫穷落后发展起来是快速的，上涨空间是很大的。工资从300涨到3000是10倍的涨幅。从3000涨到9000是三倍的涨幅。20年后我们普通工人的工资有没有可能是3万？
高速增长期不会长时间维持，经济总量增长到一定程度会放缓增长速度的。有微量增长已经很不错了，就别奢望大幅增长了。
看看欧洲发达国家，看看日本。或者我国香港跟台湾。十几年了，他们当地人的工资基本都没上涨。
所以说这十年来，很多人买房都用惯性思维，总觉得以后的工资一定会上涨的。特别是二十七八岁的人会有个错误的认识，总觉得随着年龄的增长，他们能赚到的钱会越来越多。
现实生活中并不是这样的，职场有35岁魔咒。过了35岁，没有当上管理层的很容易被裁。除非自己有不可或缺性。但是拥有不可或缺性的人是少之又少的。
最后总结一下本文的内容：
一、法拍房激增并非真的意味着断供潮。
二、不到万不得已都不可能选择断供。
三、房子还是属于好的资产，流动性还很好，只要愿意折价卖就卖得出去。
四、断供引起的亏损超乎你的想象，不要随便断供。
五、买房还是建议选择等额本金，不要惯用过去的思维做决定。
六、高速发展已经成为过去，接下来要适应微增长时代。
全文完，如果觉得我的文章还不错，欢迎点赞评论转发关注！
