房屋买卖合同是借款合同吗？期房买卖合同、借款合同解除了，房贷谁来还？

案例索引

王忠诚、王琪博、王琪宝和中国建设银行股份有限公司青海省分行、青海越州房地产开发有限公司金融借款合同纠纷——（2019）最高法民再245号

基本案情

2015年8月12日，王忠诚与越州公司签订《商品房预售合同》，以147953124元的价格购买越州公司开发的西宁市城东区建设南路66号3号楼66-16号商业用房，建筑面积3736.19㎡，交付时间为2015年10月30日前。王忠诚首付73983124元，剩余7397万元按揭贷款。

2015年8月14日，王忠诚、王琪博、王琪宝与建行青海分行、越州公司签订《借款合同》，约定：王忠诚等三人向建行青海分行借款7397万元，借款期限2015年8月25日至2025年8月25日；贷款年利率6.215%；借款人采取等额本息还款方法，每月归还本息829227.74元；担保方式为抵押加阶段性保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止，抵押财产为西宁市城东区建国南路66号3号楼66-16号商业用房，建筑面积3736.19㎡，抵押财产价值147953124元。同日，王忠诚与建行青海分行、越州公司签订《房地产抵押合同（在建工程／预购房）》（以下简称《抵押合同》），约定：王忠诚以其购买的位于西宁市城东区房屋（建筑面积3736.19㎡，土地使用权面积16459.85㎡）为前述贷款提供抵押担保；抵押贷款期限自2015年8月25日至2025年8月25日止；贷款年利率6.215%；越州公司应按预售合同约定期限向王忠诚交房，交房时须经建行青海分行书面同意；越州公司不按期交房而间接影响建行青海分行利益时，越州公司应代替王忠诚承担赔偿建行青海分行损失的责任。2015年8月18日，建行青海分行取得案涉房屋他项权利证书。

王忠诚于2015年5月9日、5月11日、5月26日、6月11日、6月25日、7月3日、8月13日分别向越州公司支付700万元、100万元、500万元、1000万元、2000万元、30983124元，合计73983124元。建行青海分行于2015年8月21日分8笔向越州公司支付7397万元。

根据（2017）青民初13号民事判决及（2017）最高法民终683号民事判决，前述《商品房预售合同》《借款合同》《抵押合同》均已解除，截至2017年3月21日，王忠诚累计偿还贷款本金9170995.81元、利息6095047.89元，尚欠建行青海分行贷款本金64799004.19元。

争议焦点

《商品房买卖合同》《借款合同》解除后，王忠诚等三人应否承担剩余贷款的还款责任？

裁判意见

经最高人民法院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第四十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决撤销青海省高级人民法院（2018）青民终199号民事判决（即由王忠诚等三人承担剩余贷款本息的还款责任），判决维持西宁市中级人民法院（2018）青01民初151号民事判决（即由开发商越州公司承担剩余贷款本息的还款责任）。

借鉴意义

本案涉及两个法律关系、三方主体，两个法律关系是指商品房买卖合同和商品房担保贷款合同法律关系，三方主体是指房地产开发公司、按揭贷款银行和购房人（也是借款人）。在商品房预售合同和按揭借款合同解除后，谁来归还剩余贷款本息的问题上，必须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。本案的借鉴意义在于，一是商品房按揭贷款商业模式下三方权利义务的平衡和合同相对性的冲突；二是购房合同、借款合同解除后，开发商负责归还剩余贷款本息。

一、商品房按揭贷款商业模式下三方权利义务的平衡和合同相对性的冲突

商品房按揭贷款业务通过设立购房、金融借款两个法律关系，维持开发商、按揭贷款银行和购房人三方之间的权利义务平衡。在商品房买卖合同中，购房人支付购房款，开发商交付房屋；在商品房按揭贷款合同中，按揭贷款银行将购房人所贷款项直接支付给开发商，用作支付购房人的购房款，开发商是实际用款人，购房人负责偿还贷款本息。如果购房合同正常履行，购房人取得房屋，各方权利义务亦可保持平衡。一旦开发商不能交付房屋，就导致合同约定的各方权利义务严重失衡。本案中，越州公司违约不能交房导致购房合同、借款合同解除，但却实际占有使用王忠诚等三人支付的购房首付款及购房按揭贷款；建行青海分行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对越州公司、王忠诚等三人的债权；王忠诚等三人未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。按合同约定，购房合同解除后，开发商应退还购房款；借款合同解除后，购房人仍要其对剩余贷款承担还款责任。这明显不合理地加重了购房人的负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。因此，购房合同、借款合同解除后，确定谁来归还剩余贷款本息时，必须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。

二、购房合同、借款合同解除后，开发商负责归还剩余贷款本息

司法实践中，从主张解除购房合同的事由看，大致有三种：一是因开发商违约，可能的情形有不能按期交房、不能按期办理房屋权证或房屋存在严重质量问题导致合同目的不能实现，买受人主张解除合同；二是因买受人违约，不能按期足额支付购房款，开发商主张解除合同；三是买受人逾期归还按揭贷款（即断供），导致开发商承担担保责任后，开发商主张解除合同。一旦购房合同解除，借款合同也就失去了存在的基础，也要随之解除。

《民法典》施行后，最高人民法院对《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》进行了修改，原第二十五条第二款现第二十一条第二款规定，“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。请注意，出卖人（也就是开发商）对购房贷款和购房款的本息返还是“分别返还”，并不是将购房贷款和购房款全部返还给买受人，再由买受人将贷款本息返还给按揭贷款银行。也就是说，出卖人把贷款本息返还给担保权人（也就是按揭贷款银行），把购房首付款本息返还给买受人。因此，购房合同、借款合同解除后，开发商应负责将购房贷款及利息返还按揭贷款银行，购房人（也就是借款人）不负有购房贷款本息的返还义务。

相关法律规定

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日由最高人民法院审判委员会第1267次会议通过，根据2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过的《最高人民法院关于修改〈最高人民法院关于在民事审判工作中适用《中华人民共和国工会法》若干问题的解释〉等二十七件民事类司法解释的决定》修正）

第二十一条 以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。

商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。