抵押贷款的流水怎么做？如何在抵押、按揭前做好流水规划

如何在抵押、按揭前做好流水规划？

流水提前规划的重要性

为啥要为贷款做准备呢？

最主要的原因是：为了拿到低至3.85%的多年期贷款资金，今年的优质抵押贷详见：

要想操作优质经营性抵押贷，首先需要有公司，其次就是需要有流水和良好的征信。

银行承认什么样的流水?

从业这么久以来，清楚知道十几家银行的按揭、抵押贷款产品，总结下来银行承认的流水有五类：

1、税后打卡工资流水

2、租金流水

3、其他固定收入流水

4、对公进账流水

5、对私进账流水

我们对流水进行一个五级分类：

一级流水：税后打卡工资流水；

1、固定日期（遇节假日提前）转入；

2、转账方是公司，或者看不到转账方；

3、备注都会显示：工资或者代发工资

4、正常的税后工资因为缴金、缴税的原因，都是精确到分的。

二级流水：租金流水；

1、要有租赁合同；

2、要有租赁合同规定的租金流水；

3、流水日期要相对固定，在合同约定日期三日内，最好都在合同约定的那天。

三级流水：其他固定收入流水

其他固定收入流水一般包含：补贴、避税工资、报销、兼职收入等，不同职业会有差异。

其他固定收入流水一般符合一下特点：

1、固定日期（遇节假日提前）转入；

2、避税工资、兼职收入一般是公司财务的私人帐号来发这个钱。补贴、报销等情况是公司帐号的形式发放；

3、一般没有备注，有些人说要备注工资，这是不符合逻辑的。

四级流水：对公进账流水

1、这个没什么好说的。

五级流水：对私进账流水

1、避免自己和配偶互转；

2、避免即进即出；

3、进账要看起来像业务收入。

以上就是银行能够认可的流水以及粗略的标准。实操部分会有具体的介绍。

你是上班人士，如果准备做按揭，银行承认的是一二三级流水；

如果准备做经营性抵押，则银行承认的是四五级流水。

流水规划的目标

一、按揭贷款流水规划目标

按揭贷款最严格的标准是：月收入两倍覆盖所有月供，实操当中大部分银行会有放松的政策。

举个栗子来说：

如果你是上班人士，想按揭买个1000万的房子，流水应该要准备多少？

假设可以贷7成，利率是5.25%，30年，等额本息还款，那么每个月的月供就是38654.26元。

按照两倍覆盖，需要月收入：77308.52元。

如果没有其他负债，则每月需要准备的一二三级流水共计：77308.52元。

二、抵押贷款流水规划目标

抵押贷一般要求年进账流水覆盖两倍贷款额，近半年流水覆盖贷款额。

如果你是上班人士，想做300万的经营性抵押贷款，流水应该如何准备？

四级流水准备的成本非常高，就不用考虑了；

现在大部分银行接受五级流水，为了操作300万的抵押贷款，在贷款前半年需要准备300万的流水。

如有其他负债，则都需要考虑进去。比如现在有350万负债，则近半年需要多准备350万流水。

流水规划的逻辑

流水规划的最大逻辑是：模拟现实＋表面合规性

1、模拟显示

简单来说，流水规划要符合现实中的逻辑。

2、表面合规性

之所以模拟现实有用，是因为在综合评估风险可控的前提下，银行看的是表面合规性。

信贷员和审批人员按照审批手册来看流水是没有问题的，确切的说是表面上看起来符合产品审批政策。

为什么说是在综合评估风险可控的前提下？

说一点大家就懂了，同样一家银行，如果你做信用贷，规划出来的流水是完全没用的；

如果你做抵押贷，规划出来的流水怎么突然就有用了呢？原因就是有了抵押物，增加了一个让银行评估综合风险可控的重要筹码。

所以流水规划的逻辑是：

1、综合风险可控是前提；

2、银行只看”表面合规性“是流水规划有用背后的原因；

3、”模拟显示“是流水规划更好的支撑”表面合规性“而使用的操作逻辑。

知其所以然，可以让我们更加从容的做好贷款这件事。

根据流水规划的逻辑，我们可以更好进行流水规划的具体操作。

以上从理论和逻辑层面说明了如何为按揭、抵押贷款做好流水规划。

下面重点介绍流水准备实战，分别介绍下按揭贷款、抵押贷款的流水规划具体操作。

流水规划的具体操作——按揭贷款

一、一级流水如何准备？

如果有税后打卡工资，就不用准备了，再准备一份反而是不符合逻辑的，因为你不能同时签2份劳动合同吧，发两份税后打卡工资吧。

但不排除有些公司没有打卡工资，或者你是自由职业，也没有打卡工资。

这个时候就需要准备一级流水。

为了达到一级流水准备的标准，需要做两件事：

1、准备一个不显示交易对手的银行卡；

现在地球人都知道用ZX卡，目前最新情况是：ZX卡再柜台拉出来的流水有交易对手，在机器上拉出来的，没有交易对手。

如果你要准备一级流水，就需要去办张ZX卡。

2、每个月固定日期（遇节假日提前）往里转钱，找一个朋友帮忙转，别自己转自己，转账的时候备注：工资或代发工资。

重要技巧点：如果准备的一级流水超过社保基数上线，则配合顶格的公积金缴额效果更佳。

二、二级流水如何准备？

一般情况下租金都是付三押一，假设租赁合同规定的租赁日期是从1月1日到12月31日，规定的付款日期是每3个月前面那个月的15日。

1、第一笔钱基本上是1月1日之前的几天打进来；

2、第二笔钱在3月15日，第三笔在6月15日，第四笔在9月15日。如有延迟别超过3天，现实中交租金一般也没有那么准时的。

这种就通过租房人的个人卡固定转到你名下的卡就行了，转账备注一下：租金

PS：个别银行要求租金不超过个人税后打卡工资的，超过就不认可了。

三、三级流水如何准备？

其他固定收入要考虑到自己的职业特点。

如果你在一些中小企业，解释为避税工资是合理的；

如果你在一些500强企业，说避税工资还靠谱嘛？500强谁敢避税呢，这个时候说成是公司补贴（以报销形式发放）就更加靠谱了，或者说是兼职收入。

所以我们要结合自己的职业特点来规划三级流水，要能做到合理的解释清楚。

以避税收入为例，来看三级流水如何准备。

在现实中有这么一种情况，一个人月收入3万，但这样税收太多，有些公司会帮助员工避税，1万打卡工资，2万转账给员工。

这块流水准备的办法：

方法一：

办一个不显示交易对手的卡，然后每个月工资发放日转账到这个卡里。

方法二：

也可以个人卡转账到你的卡里面，但转账人要保持不变，再这里转账人扮演的是公司财务的角色。

很多人可能会问，为什么不备注工资？

这种工资发放方式实际上是公司再帮你避税，如果备注为工资，万一碰到水务稽核，就是一个问题了。

所以正常的公司，这种都不会备注工资的。

最重要的是：没有备注，将来就有更多可以解释的弹性，一旦备注了，就是去了解释的弹性。

流水规划的具体操作——抵押贷款

一、四级流水如何准备？

对公流水准备的成本太高，不需要刻意准备。

二、五级流水如何准备？

目前操作经营性抵押贷，银行主要看的就是五级流水，所以我们重点介绍下。

1、五级流水准备的要点

2、如何模拟真实经营场景

下面是一个典型的贸易公司、经销商的经营场景。

我从上游进货，然后卖给下游。

下游支付货款给我，我支付货款给上游。注意点：转入＞转出

如图所示，要准备这份流水，需要至少3个上游卡＋三个下游卡配合，然后按照五级流水准备的要点操作，就可以准备出一份模拟真实经营场景的流水。

在准备五级流水的过程中，单笔额度可以大一点，比如每个月需要准备50万流水，则单笔可以在10-30万之间波动。

3、如何解决准备流水过程中的资金需求问题

实战中，需要准备一张辅助卡，可以让自己的钱流入辅助卡，再让辅助卡的钱流入转账人。

更加完美的操作是：让上游卡的钱流入到辅助卡，然后辅助卡的钱流入到下游卡，这样就可以形成闭环。

按照上面的方式，基本上可以准备一份合格的经营流水了。

流水规划的理论、逻辑＋实战的操作都介绍了，但估计大家还是有点晕，这么复杂，多看几遍，慢慢消化。