大家好，我是京爷，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！
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1、提问：京爷，看很多大V说的升值潜力大的房子，主要就是市区或产业区次新的三房四房，如果总预算（全款、含税费、中介费）只有600-700万的话，好像基本上买不到这样的房。买个五环边的大四房、和三环边非学区老破小，升值潜力是不是半斤八两、差别不大？这种预算的购房群体，是不是考虑升值性也没有太大意义，应该更多的考虑自住舒适性？而且所谓的升值潜力，见仁见智，二十年后市场什么偏好，现在也没人看得准吧？就算三、五年前，谁能想到现在升值分化这么严重呢！
回答：你好，2015-2017年北京楼市进行了一些普涨，经过调控政策，基本上很好地限制住了房价。这里面本质是控制住了杠杆能力，也造成了北京楼市的分化。说实话，对于北京楼市的分化，无法用一个单一理论来解释，因为情况多。比如，这一波涨得比较好的有以下一些类型：① 超级热点板块或者外溢的标杆品质次新，比如清河橡树湾（五期）、望京保利，涨幅达到50%左右。这里面的逻辑是，高薪人士多，购买力强，楼盘很新很稀缺。三居表现得稍微好一些，这个也好理解，毕竟是改善盘的定位。② 热点产业板块或者外溢次新刚需热盘，比如回龙观的融泽、金域华府等，还有望京、上地、西二旗、亦庄、朝青刚需盘，20-30%左右是有的。这类盘，2居-3居都有。③ 热点板块稀缺一居上车，像前面说的一些热盘的一居，涨幅30%左右也能找到。④ 传统好地段的一居上车，带点儿学区属性的，比如海淀、西城广外等一居，也不少25-30%左右的。⑤ 传统热门板块，海淀、东城、西城广外，基本上都是普涨20%以上，如果是热门次新盘，则更多。从这个角度来看，如果不是追求顶级的涨幅，其实并非一定要三房、四房，很多一居、二居也有涨得很好的。本质上来说，就是稀缺产品能有好收益，不管什么类型的产品，只要稀缺就可以，这一条规律长期适用。建议看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益统计与分析》《北京买房顶级思维》
2、提问：京爷，请问哪儿可以查流动性 从挂牌到卖出需要多久的数据呀？另外怎么看一个小区的抗跌保值性呢？百环家园和华腾园的两居室，有很多次卧在天井里面这种算瑕疵吗？会不会不好卖呀？流动性差
回答：你好，流动性不是太好用数据来表示。一个小区的抗跌性，可以看咱们星球内部的大数据平台的历史成交价格走势，以及各小区、板块比一比。百环家园和华腾园的两居室，有很多次卧在天井里面这种算瑕疵吗？仅从流动性角度来说，有些影响，但总体还好，毕竟总价还算有性价比，很多刚需没多少选择。建议看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益统计与分析》《北京买房顶级思维》
3、提问：京爷你好，我在酒仙桥梵谷水郡有一个开间，现在计划在双井置换一个一居室，总价500-600w。对于小区和户型的选择希望请教：
1、风度柏林、东方雅苑、金港国际、九龙花园，这几个小区环境、价格等各有优劣，请问从升值性和流动性角度，您更推荐哪个小区？
2、房源的各种硬伤，如加油站、垃圾站、楼层低等，影响有多大？是否应该完全规避？
回答：① 你好，确实各有优缺点，从大数据角度来说（总价在500-600万左右的），表现其实是差不多的，不过有些朝向差点儿、而且小区一般的户型，相对弱一些，比如九龙花园北向。东方雅苑、金港国际、九龙花园的好朝向都可以选择，风度柏林一居表现都还ok。
② 影响有多大，完全得具体情况具体分析了。比如加油站远不远，楼层低是否有遮挡之类的。从投资角度来说，不一定要全规避，毕竟没有十全十美。
建议看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益统计与分析》《北京二手房看房技巧》
4、提问：京爷，比较纠结一个点，是选择像惠新西街，望京板块2000年前的老小区，比如南湖系列、花家地系列，还是转向其他板块比如老北苑或者更偏区域看一些品质稍微好一点点的次新，因为这两者价格快被磨平了，老小区还有那么一点点学校性质，算是比较稳妥，但是居住体验和以后不好出手就显得很鸡肋。京爷您点评一下，不求能有确定答案，或许还有更多值得关注的点。
回答：你好，从标的的升值性角度来看，望京板块2000年前（左右）的老小区还是大于惠新西街、花家地的，当然，后者也是有一定的性价比。老北苑系列，其实也可以考虑，有些楼龄新一些的，升值性并不差。具体情况具体分析了。建议看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益统计与分析》
5、提问：京爷，这个时点投资买房，五年后卖。双井朝青国贸四惠望京，从收益率来看，您能大致排个序吗？更看好哪个板块的5年周期升值潜力呢？
回答：你好，如果互联网产业后续恢复正常，可能还是望京的爆发力强一些。而双井朝青国贸四惠整体差不多，因为都属于东部热点板块，优质且稳健，但没有望京爆发力强。建议看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益统计与分析》《北京这些二手房跑赢大盘》
6、提问：京爷你好，看了光大名筑的数据，两居升值性还行，20年到现在19%，南北通透的三居基本没涨，都在1200左右，不过他18年也卖出去过1200，也没跌，这是为什么呢？
回答：你好，同一个盘，每种户型有差距，但基本上都能做到涨跌一致，你估计得仔细研究一下成交房子的情况，特别是楼层、户型、税费、买卖状态之类的，不同情况差别还挺大。理论上，三居应该不至于不涨。建议看看星球内部资料《北京各小区历史成交数据》
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