买房是一个家庭的大事,也是一件应该很开心的事,毕竟从此城市里的万家灯火终于有了你的一盏,那么买房时,不到过户那一步很多人的心都是悬着的,因为只有过了户,房本上写的是你的名字,心里才觉得踏实了,而且也只有这样,从法律层面上来说,这套房子的所有权才是你的,否则你交了钱却不能过户将会承受很大的损失。
那么买房有哪些情况是无法过户的需要特别注意的呢?小七总结了以下这几条,可能不够全面,但是涵盖了大部分情况,购房者一定要记住:
1、利用集体所有土地开发的项目
集体所有土地开发的项目,俗称小产权房,这类房子一般是无法办证的,能拿到开发商的购房合同,无法备案,无法贷款,自然无法过户。
2、未经立项批准或私自变更立项的项目
这类项目也就是未批先建的项目,在早期是比较常见的,这类项目后期变动会非常大,如果不能过审会有烂尾的可能。
3、未取得规划审批的项目
这类项目也是属于未批先建的项目,风险很高。
4、没有房产证
有时候买房会遇到根本就没有房产证,或者因为种种原因,房产证尚未办理下来,这样的房子有买卖,但都是私下交易,相对来说会便宜,但是较好不要心存侥幸,往往利益面前买卖双方会撕破脸,导致买方无法受到法律保障,容易房财两空,要想清楚了。
5、房屋产权存在纠纷
有些房子是多个人共有产权,如果仅仅是其中一个人同意,作为购房者就要提前预知危险了,一定设法取得所有共有产权人的同意,否则买卖可能无效。这种情况虽然不多见,但也有一些案例。或者因为几个产权人意见没有达成一致,对价格不满意导致交易无效。更有甚者,在利益面前,卖方反悔,借着其他共有产权人不知情的理由终止买卖合同。遇到这类房子没有把所有问题解决前,小七建议不要碰。
6、尚未解除抵押的房产无法过户
很多人买房都是按揭贷款,那么贷款期间,你的房子是抵押给银行的,如果不办理解除抵押,房子是无法过户的。购房者买房前,要弄清楚,卖方有没有将贷款还清并对房产进行解除抵押。要知道贷款买房的房产证是将房屋的所有权进行抵押的,所以是抵押给银行的。买房时要注意看清楚,有时候购买的是二手房,即使房东把房产证拿在手里,你也要看清楚房产证上有没有银行抵押解除的标记。通常来说贷款买房有两种情况,一种是房产证抵押给银行,也就是说银行扣着你的房产证;另一种情况是,你自己手拿房产证,但是房产证上会做标记,证明已将房屋所有权和产权抵押给银行,所以要认真查看。
7、未经验收或验收不合格的房屋
这个很好理解,验收不合格无法备案,自然无法过户。
8、开发商手续不齐的
开发商手续不齐的,比如未交纳相关税费的,没有销(预)售许可证的(五证不齐的)等等,这类房子都是大坑,十有八九是无法办证的。
9、开发商私自改变土地用途的项目
比如说土地规划用途是工业厂房用地,结果开发商改成了建设用地或者商业用地,土地性质发生了改变后期肯定是无法办证的。
10、被查封或因为违建被冻结的房产无法过户
如果因为房主涉及各种债务纠纷等原因导致房屋被查封,那么查封期间内是无法过户的。同样,还有一种房子是因为违章搭建被冻结,在整改完毕并恢复原貌之前,该房屋也是无法过户交易的。
11、因政策变动失去购房资格,买卖合同无效,房产无法过户
还有一种情况是,在购买过程中,因为政策变动,导致买方失去购房资格,那么交易无法进行,签订的买卖合同也就自然视为无效,不过不用承担违约责任。
12、卖方是无民事行为能力人
这是针对购买的是二手房的,卖方是无民事行为能力人,也就是精神病患者或者是未成年人的,房屋买卖是无效的。
注:在没有完成房屋权属转移之前,在法律上来讲房子还是卖家的。如果购房买家没有进行房款监管,在过户前就直接将房款支付给卖家,一旦过户存在问题,能否追回房款就成为了未知数!所以购房记得做好资金监管,规避购房风险,全面保护房款安全。购房买的就是个安心,这一步不能少。
很多人一辈子也许就买一到两套房子,所以安心是前提,不要因为看到房子便宜就抱有侥幸心理,最后买了不能过户的房子,较好的情况是虽然不能过户但是能住,而且原房主也不来找麻烦,最差的情况是房子不能过户,购房款也没有进行监管,原房主携款跑路了,最后钱房两空,还不受法律保护,所以买房千万不能心存侥幸,切记!好了,本期关于几种房产不能过户的情况小七就聊到这里,咱们下期再见!