买房加大杠杆是什么意思？再出新招！为了让人买房加杠杆，银行也拼了

▣作者：米筐老A

继房地产商、地方政府鼓励大家贷款买房加杠杆后，这回终于轮到了银行。

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近日，某国有大行的某地分行推出了两款房贷新产品，里面透漏出满满的“鼓励加杠杆”味道。

图：某国有大行的房贷新品宣传

这两款房贷新品分别为：“尾款到期付”房贷和“入住还”房贷。

前者指可保留一定比例的尾款本金，在提前结清房贷或还最后一期房贷月供时、一次性还清，而在之前，只需还这笔保留贷款的利息、无需归还其中的本金。

比如买了套100万的房产，在首付30%、贷款70%（共计贷款70万）、选择20年等额本息还款方式时，其中的40%、即40万的贷款可作为尾款到期付。

在20年、即总计240期的还款期间，前239期的还款额、即月供为30万等额本息的月供额加上40万的月利息，在最后一期、即240期时，为30万等额本息的月供额加上40万的月利息和40万的本金。

这样算下来，月供额则由70万等额本息还款方式的6192元减少到5132元、整整减少1060元。

为什么月供会减少？

因为只还了利息、没有还本金。虽然20年间月供少了、但最后一次还款却猛增…由之前的5132元增加到405132元，其中的40万是到期支付的尾款。

“入住还”房贷产品是指在所购房产入住前，仅还贷款利息、而不必还贷款本金，等入住后再还本金和利息。在前12个月，不采用“入住还”的月供为6192元、采用“入住还”的月供为3541元，二者相差2650元。

这广告宣传里，采用这两种还款方式的客户、其月供都减少了，难道借款人占了便宜好处？没有。

之所以月供会减少，是因为只还了利息、而没有还本金，可最终本金还是要还的。

但它的一个好处、是会减轻前期还款的压力…尾款到期付时，近20年间的月供都减少1000元、但把还款压力挪到了最后一期，得多还40万；入住还时，在入住之前的月供会减少2650元，但在入住后月供会陡然增加。

它适合当下收入低、还款能力差，但未来收入较高的买房人。

如果买房人未来收入没有较高增长呢？要么主动把房子卖掉结清欠款、要么被动由银行拍卖…但是会存在拍卖不掉、或拍卖后不足以结清欠款，而这会引法银行坏账，一旦金额累积过多则会造成银行破产或金融系统性风险。

它有什么用处呢？会让那些本来买不起房、更还不起月供的人也能贷款加杠杆买房。

其实在此之前，已有华夏银行温州分行推出过此类房贷产品——安居贷，即在房贷前三年只还利息、不还本金，也是减轻前期还贷压力、让暂时不具有还款能力的人也能加杠杆。

现在看，这种房贷产品有愈演愈烈的趋势。

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这么多年来，在买房这事上、各种加杠杆的骚操作其实已经很多很多了。

它们的本质都是让不符合、或暂时不符合贷款买房的人（主要是积蓄少和收入低的人）通过一些灰色操作，来实现加杠杆买房的目的，具体表现为房子的高评高贷、甚至拿不出首付款的人其首付也可来自于借贷。

以买一套100万的房子为例，按照贷款7成、即70万来说，需要支付首付30万。若把房子的评估价高评到130万，贷款70%、就是91万，此时首付就只需9万了。

若把房子评估到150万（只是理论上可行，实际操作难度较大）呢？按照贷款额是评估价的70%、则能从银行贷到105万，甚至超过了房子的总房款100万，就可以倒拿钱了。

以上就是前些年、甚至当下某些二手房中介操作的低首付/0首付买房，或买房倒拿钱的背后原理。

看似用很少的首付款、甚至不付首付就买到了一套房，把买房的门槛拉到无限低，让一些掏不出首付的人也买上了房子，但要知道它对应的是从银行的贷款额增加了，也就意味着还月供的压力会增大。

这种让经济条件较差的人加杠杆买房的操作最早应用于二手房市场中，可后来却蔓延至新房当中。

地产商让不符合贷款买房的人加杠杆，最早的操作是出借首付款…出借款一般来自于合作的或参控股关联的小贷公司，地产商虽然不能拿到100%的房款，但能拿到70%的银行按揭贷款，这也能解决自身的现金流难题。

2021年楼市陷入萧条后，房价下跌加上地产商要销售回款下，备案价和实际销售价的差额让一手房高贷出现了可能，并在吉林、贵州等省市出现了实操案例，对外的宣传则是“返本销售”或“买房送钱”。

房子的备案价为8000元一平，但市场行情不好、房价降到了5000元一平，但却仍能以8000元一平的价格向银行申请贷款。

100平的房子本来总价是50万，却可以按照80万的价格向银行申请70%的贷款、即能贷款56万，之后地产商再把多余的6万块返还给购房者，这就是所谓的“买房送钱”。

以为占了大便宜？NO!是贷款额变多了、月供压力变大了、把痛苦延长到了整个还款期。

地方政府叫停高贷操作下的新房“返本销售”

地产商的这种协助弱资质购房人的加杠杆行为，因为会增加银行坏账率和累积金融风险，所以一度被叫停。

而今，又轮到银行鼓励经济实力较差买房人加杠杆了。

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2008年引发全球金融危机的美国次贷危机，其根源就是银行向资质较差、拿不出首付也还不起月供的买房人发放了过多的贷款，在某一个时刻、当房奴们集中断供暴雷就掀起了一场全球金融风暴。

当时美国的房贷创新层出不穷。

没有首付？可以0首付买房。月供还不起？头三年可以不还月供、或者只还利息。觉得利率太高？头三年的利息可以很低、甚至低至1%。如何以房子借更多的钱？若房子增值，可以把增值部分再贷出来、并且不用结清尾款再抵押哦。

总之就是变着法子让人、尤其是让穷人多贷款加杠杆买房，后来的结果我们都知道了…房价下跌，穷人不能以贷养贷、且银行也拍卖不掉房子后，呼呼啦啦的就崩盘了。

对中国来说，房地产确实是支柱产业，按照其年销售总额18万亿计算、占110万亿GDP总量的16%，不仅关系着上下游近百个行业、也关系着绝大数城市的财政收入，所以从去年中以来，关于房地产的调控就在逐步放松、直至后来的撸起袖子托底刺激了。

买房给补贴、减契税甚至免契税、放松甚至取消限购限贷、降房贷利息提高贷款额度、或者直接把首付比例下调至20%……今年以来，已有超过100个城市放松了楼市调控，托底楼市的城市不仅有十八线小城，更有武汉、郑州、南京、成都等强二线城市。

可在各地政府轮番托底鼓励轰炸下，楼市似乎就像扶不起来的阿斗、仍然低迷不振，这回终于轮到银行上手了…直接把放贷标准降低，希望吸引更多的人贷款加杠杆买房，哪怕贷款人资质差些、并冒着贷款坏账的风险。

在2016、2017年时，大家挤破了头得去抢房，在政府不断加强楼市调控下、大家想着法儿去破限购破限贷多搞钱去买房，可眼下政府却在不断的鼓励大家去买房、奇怪的是居然没人买了…

为什么大家都不愿买房了呢？

最主要的原因是没有赚钱效应。

如果房价不涨不赚钱，那买房投资就是一句空话、房子也就从资产变成了负担，更何况不少买房人至今还站在2017年房价的高岗上呢。

其次是心理预期减弱，既预期今后房价不会大涨、也预期今后自己的收入不会大涨，如果此时再加杠杆也就没有了意义。甚至有些人开始主动降杠杆，表现为提前归还房贷或者直接把房子卖了后回收现金。

让资质差的人贷款买房会增加违约风险？其实更大的风险是地产商无法交房的烂尾风险，到时不仅得不到房子还得照样还月供，同时银行的抵押物也分文不值。