最近有一条消息被传开:
珠海无房无贷款记录者,可以两成首付购买非限购区域;
珠海有一套房、或有房贷记录且已结清者,可三成首付购买非限购区域的144㎡(含)以下房产,大于144㎡则需六成首付。
限购区域:新老香洲、吉大、拱北、横琴、前山
非限购区域:西区、高新区、南屏、鹤州新区(十字门片区+保税区+洪湾)
得知消息后,我靠前时间联系了相关人士进行落实。得到的回复是:
限购区域与非限购区域的划分已经落实。
但是,两成首付还没有最终敲定。
有银行朋友表示,
目前他们已经开放接两成首付的单,但最终得等到红头文件下发后,才能走流程。
也就是说,两成首付还没被官宣。
那些说已经官宣的人,不是蠢就是坏。
我也从某中介平台的知情人士那得知,目前两成首付政策的审批流程已经接近尾声,正式文件和具体细节预计会在近日下发。
从字面意思来看,这事八九不离十了。
但没有最终敲定之前,也请先留个心眼。
谨防诈骗。
关于两成首付的传言,已经不止一次两次,不止是中介,不少读者也都非常关心此事。
那,两成首付有啥优势吗?
老样子,先算账,以300万的房子为例:
(数学恐惧症者可直接跳到下方图片处)
三成首付90万,贷款210万,利率4.45%,30年等额本息月供为10578元/月。
降低首付后,两成首付60万,贷款240万,利率同样按4.45%算,30年月供则是12089元/月。
前后月供相差1511元,一年18132元,10年就是181320元。
假如房子10年后卖的话,10年后两者的房产净值又是多少?(房产净值=已付本金)
三成首付90万,月供10578元/月,10年总月供约为127万。首付加上10年月供,总投入则是217万。
但这217万里,有约74万是用于偿还利息,实际用于房子本金的只有143万。
也就是说,假如10年后房子还是卖300万,三成首付买回来的房子,10年后的房产净值是143万。
如果是两成首付去买,首付60万,月供12089元/月,10年总月供则约为145万。首付加上10年月供,总投入则是205万。
而这205万里,有约77万是用于偿还利息,实际用于房子本金的只有128万。
也就是说,假如10年后房子还是卖300万,两成首付买回来的房子,10年后的房产净值是128万。
为了更直观的对比,可参考下图:
发现没有,如果我们以前10年为周期去对比,两成首付少给30万首付,10年多给18万月供,10年后房产净值则比后者少15万。
也就是说,如果选择两成首付买房,相比三成首付,只需要多给3万利息,别的基本一致。
其实还不错。
因为你将少给的30万首付用作理财,只要能获得10%的收益,就能将这10年的利息差给抹平。
2022年4月国债三年期利率为3.35%,30万存个3年也就够了。
如果有更好的投资渠道,省下来的首付则能产出更大利差。
而房子一旦增值,收益也与三成首付持平。
即便算收益率,两成首付的产出率也更高。
这可能就是选择两成首付的最大好处。
那选择两成首付有啥弊端吗?
有,但更多是在于心态。
两成首付最直接的体现就是首付少了,月供多了。
如果本身收入并不稳定,每月多出来的一点月供,可能会成为压垮驴的最后一根稻草。
我不是在骂你,这是寓言里的原话。
即便收入相对稳定,但每月多出来的月供,也会一定程度上降低生活质量。
所以,决定之前一定要先算好账。
但是,如果你原本就打算三成首付买房,两成首付政策落地后,建议果断选后者。
节省下来的首付,预留一部分用于还月供,剩下的全部用作钱生钱。
这是政策给的薅羊毛机会。
不薅白不薅。
但,千万别因为首付降了就瞎买。
好不容易才能薅点政策的羊毛,别反被开发商给薅了。
偷鸡不成反蚀把米。