如何快速卖掉自己手中的二手房？「房东必看」如何快速卖掉手上多余的二手房

（一）

公众号：武汉楼市研究笔记

在上个月《武汉楼市下半年两大窗口期》里有写

9-11月将是今年房东们卖掉多余房产的一个窗口期

（最近a股的走势，8月份若回到3500点，9月份楼市回暖也在预期之中）

但是实操过程中在卖房的房东都能深刻感受到

现在的行情，想把房子成功卖出去难度堪比2017年抢新房的难度

最新的贝壳网显示，武汉在售的二手房已有17.4万套

虽然没有官方排名，但这个数字，在全国也已排到前列

事实上，仅仅挂牌量多并不可怕。如果都能像去年上半年某些月份那样，一个月卖掉1万+套二手房，去化也就一年多时间。

但关键是，目前武汉二手房成交迟迟未见起色，被人寄予厚望的3-5月传统旺季，平均也只有不到6000套

与此同时，2022年依然是新房交付大年。预计全年有近百个住宅交付，房源数量10万+套

从武汉新房成交量拐点来看，这个交付大年一直会延续到明后年

可以肯定的是，如果去化速度没有进一步加快，二手房“水位”一定会越来越高

现实中，一套二手房成交周期少则大几十天，多则以年为单位

那么如何才能快速卖掉手上多余的二手房呢？

这个问题显然比什么时候卖，更来得直接

下面就聊聊一些卖掉二手房的小技巧

（二）

卖房有很多技巧，这里也是在知乎及微博上整理的一些常用的方法，供大家参考：

1、心态。我确定自己的心态，是诚心要卖，不是挂着看看而已，或者等个冤大头，只有你确定了，才会顺应市场做出合理的预期。

心态是靠前位，你如果想尽快卖出去，必须抱着诚心卖的态度。

2、定价。定价不是一件主观的事情，而且一件客观的事。我询了好几个经纪人近期同小区同户型成交价(真正有价值的是成交价不是挂价)，比去年跌了二十万，但我还是以近期成交定价。一定要舍得沉没成本。

关于定价还有更科学的定价体系，无论是平台、机构还是中介个人他们给出的均价往往是通过最近的成交样本估算出来的。但是他们给出的均价真的能够反映小区的真实价值吗？现实中同一个小区，不同楼栋、不同户型、楼层价格都会有很大的差距。下面是楚乐居对二手房定价做的一个相对科学合理的模型：

小区均价=不临街中间楼层满二精装大二房

了解了小区均价的真实定位后，我们可以通过拆骨法来学习二手房挂牌比价原理，同小区对比时我们可以列出如下属性：

我们通过自己的经验对他们进行赋值，在不同的地区不同的小区这些属性的赋值会有差别，甚至会有颠覆，平时多看房积累经验可以提高精准度，我们这里以常见的价值来进行赋值：

根据上述定价模型，大家可以根据自己房子的特性和小区目前的均价对比，进行科学精准的定价（仅供参考）

3、主动。附近的大小中介我基本都挂上了自己的房子，带来了源源不断的隐藏客户，同时自己拍VR，照片，在各平台自荐。其实只要你的价格合理，所有中介都会主动推你的房子。(TIPS:用某壳中介评估综合得分，在目前行情，如果你的房子连必看好房都上不了，那成交的希望就很渺茫，毕竟必看好房代表性价比高，是竞争力强的产品)。

在武汉的市场，基本上贝壳一家独大，有时候为了避免大小中介之间扰乱市场和客户，完全委托给贝壳这个最专业的平台也是相对快速且便利的。

4、包装。任何一个商品都讲究卖相，新房的样板间如此漂亮，所以才会挑起胃口。我确定卖之后，就找保洁深度打扫了一下，连美缝都擦得白白亮亮，争取进门就给人一份好感。

在炒房流派中有一种说法叫“凤变冰”，字面解释为“罗玉凤”变“范**”，通俗的说法就是对房子进行美化、整容，实际是指将老破旧、空间格局不合理的房产通过低成本的装修翻新，重新规划布局的方式，让房产可以、卖得更快、价更高。当然，大部分房东可能没有这个功夫进行专业的装修操作，但是还是建议有卖房打算后，首先要将房屋腾空，不要住人（隔断间除外）。做一些简单的清洁和修饰，比如刷新个墙面，增加以下简单的软装，减少你的房子暴露出来的缺陷，这样虽然不能提高卖价，但是可以减少买家的砍价幅度。

5、信息。我没有挂上之后就被动等着买家，期间一直在了解市场，了解同小区房源，我的想法就是：如果这个小区有一套房子卖出，我希望靠前套被挑走的就是我的房子。所以我会综合衡量和其他房源相比的优劣势，以微弱的优势让它保持在全小区性价比靠前名。

一定要多关注贝壳app，多和中介维护人沟通交流，目前小区哪几套房源带看量最大，他们的优势劣势在哪儿，大概底价多少，做到心中有数及时调整策略。

6、积极。当一个诚心售卖的房源一个月还没有成交，其实也是到某个瓶颈期了，因为基本在这个时间段的客户都过了一遍，后面就要等新一批客户，但是此时我的价格已经到了一个临界点，一个非常接近成交的价格。所以再去降价没有什么意义，我当时给自己设定了一个期限，在这之后没有成交我就给房屋升级一下(我的房子是精装房，有一套更高级的家具和一些很有品质的装饰画当时不在房子里，升级就是用这个东西去重新布置一下，装修格调可以提升半个层次。

积极主要体现在看房的便利性，比如留一把钥匙给贝壳，只要房子里面没有特别贵重的物品，把钥匙给贝壳是完全可以放心的，同时可要求房源维护人亲自开门陪看，确保房屋安全不会出问题。

然后就是对房子进行小包装，比如精装自住的房子里面布置一些花饰、壁画、饰品等等，同时在营销的时候可以多搞些噱头，脱离市场蓝海竞争，引起市场关注。

7、拍板。我最后的成交价是低于预期价五万的，当时我也很犹豫，是再等等还是?但是最终我还是决定成交，一来其实谁也没有办法确定后面的客户一定能给到我的心理价，二来大家都知道房价就是不进则退的，毕竟几百万放手上一个月的利息也上万了，哪怕拖个半年多五万成交了，其实对于我还是亏的。

现在的行情，临门一脚的时候，能让则让。今年大多的成功交易案例，都是在谈判过程中有所让步；在达成交易价格后，在交易细节方面同样也表现出适当诚意。本身卖方在过户前都是优势方，占的便宜已经够多了，所以在交易过程中可以适当退让，少提一些不合理的要求。比如要求首付给一半，尾款一个月内必须到账，交接时要把空调带走等等。

以上是对一个网络上分享自己如何快速把自己房子卖出去的经历进行的一些总结，

除此之外还有一些小技巧比如：

有经验的卖方可以细算出所有的成本，做低进，报个打包价，各自分得一部分利润；没有经验的报净得价，中介宣传起来比较好看。

如果有中介真有客户感兴趣，尽量要求面谈，少让中介中间传话，有个中间人往往会误事。同时，可以对买家进行筛选，尽量选优质一点的客户，一定要拒绝职业炒家。

走到签合同阶段以后，一定要约束好买家信息，只和合同上的人签贷款过户，避免被ABC。尽量用武汉市房管局出局的标准合同，少在小中介公司签不正规合同。

最后补充一句，武汉虽然都是由买方支付中介费，但如果你在卖房的时候对中介承诺卖出去后奖励一个iPhone 13，你的卖房周期将大大缩减，此举屡试不爽。

总之，所做的一切本着这四点：

增加性价比（定价+包装）

增加曝光度（中介带看积极性）；

增加看房便利性（空置且留钥匙）；

增加诚意的心态（卖房心态+适当让步）；

做到以上四点，你的房子肯定要会卖的比别人快。

（三）

现在很多人卖房的目的是为了置换，重新再买房。买与卖的先后问题便显得格外重要。

在楼市上行期置换，一定要先买后卖，楼市下行期置换，一定要先卖后买！

希望本文能给正在卖房或者准备卖房的房东们带来一些有用的帮助，如果有种久逢甘露的感觉那更好~

最后祝大家芒种日愉快，一地种三季，三季都丰收！