为什么楼盘会烂尾楼？106个问题楼盘，波及60万居民，烂尾楼该谁背锅？

目前整个郑州，106个问题楼盘，波及60万居民，目前郑州全城常住人口不到800万，但是烂尾楼涉及的人超过60万人，大家算算这个人群比例，就知道这里面隐藏多大的危机了。

我们本来想着这辈子当个房奴，住着自己幸福的小屋，然后彻底躺平就算了，现在好了，我们不仅要当房奴，还要没收我们的小屋，我们在烂尾楼里躺平，基本上不可能了。

因为房子烂尾不仅仅是掏空六个钱包这么简单，关键是还要不停地还月供。

因为商品房买卖合同是你和房地产签的，但是贷款合同是你跟银行签的。

也就是说你得从贷款申请通过、到银行把钱打给开发商之后，这笔贷款就和开发商没有任何无关系。

从此以后无论是天荒地老，地老天荒，你还是要还银行钱的，房子烂不烂尾银行根本不管，银行只管按期收供，你跟银行说房子烂尾了，你不交钱，那银行就告诉你房子烂尾你找开发商，因为房子不是银行盖的跟银行没关系，你找开发商退钱的时候，开发商说贷款是你跟银行借的，钱跟他没关系！

总之不管你找谁，最后你会发现跟谁都没有关系，维权之路全部都堵死了，那么这烂尾楼到底是怎么回事，到底跟谁有关系，这期队长给大家好好捋顺一下。

先给出大家答案，答案就是银行，私募违规放贷、资金监管部门监管不力，和开发商无限加杠杆。

这个答案暂时不理解没关系，我们可以慢慢说，正常流程都是房企拿地、修建、营销、收工、交房。

比如说，一个上市的房企花了10个亿拿了一块地，然后再把地抵押给了银行，贷款了7亿，拿其中的5个亿，找了个承建方开始修建。

等修到5层楼以后，拿到了预售证，开始卖房，营销活动做得非常好，一年就卖光了，开发商信誉非常高2年期限准时收工了，最后跟客户实现了准时交房。

在这个完美的流程里至少要有4道保险。

1、银行放贷之前，必须对房企进行严格的审查，确保没有问题才会放贷，就算出现风险也要有对应的对冲风险的抵押物。

2、开发商在还没修建完成前拿到的买房房款，必须被监管，银行要把开发商的收款账户设为监管账户，保证这里面的钱用于修建。

3、承建方在修建时，就收到了工程款，不会出现停工的可能。

4、开发商每卖掉一套房子就给客户办理网签。

这4道保险只要一个保险出了问题，都会有出现烂尾楼的可能，但是这种模式的利润非常有限，对房企的要求也非常高。

如果行情不好，营销不行，好几年都卖不出去房，那基本上就算白干了。

所以，他们玩出了新套路。

假设还是用10个亿买了一块地，他们不找银行，去找私募融资，高利息之下融了6个亿，这个钱的监管力度是非常脆弱的，然后只给承建方首期款，或者先让承建方垫钱，所有收到的卖房款，全都挪用到新的投资项目上，而且预售房根本不跟客户办理网签，客户查无可查，这就还能把房产抵押给银行然后再获取更多资金，再挪用到别的项目上。

这样就是一钱多用，一环套一环，钱的周转极快，利润率也极高，快的话半年回款，半年盈利，房子还没卖完呢，钱已经挣到手里，最后没准还能保证交房，这个因为也是所以开发商都愿意看到的。

因为资本逐利的本性在这个过程中展现得淋漓尽致，为了赚取更多的利润，他们把资金、效率、风险都提升到了最高。

简单来说就是疯狂拿地，一边卖房，一边在拿地，周而复始，本来10个亿只能拿一块地，他们却在一年内拿了5块地，资产从百亿到千亿。

但是运气不好暴雷的话，某一个环节出问题，资金链断了，那整个链条就全完蛋了，反正就是下家找上家，上家再找下家，最后找来找去才发现，开发商早就跑路了，只留下一地的烂尾楼。

但是就算任何环节都没有问题，也很容易出现问题，除非房价永远涨，信贷永远宽松，利息永远都低。

不然房价不涨，利润不够，信贷利息都不够付，信贷就会收紧，就借不出来钱，照样也会烂尾。

如果说这样的房企越来越多，那问题就大了。

最明显的问题就是大家对楼市没信心了，大家都不奋斗了不买房了，甚至也不想结婚了，可能连孩子都不想生了，然后就会爆发阶段性的，报复性消费，因为除了吃喝玩乐，其他各种需求都在无限降低，只能纵情生活了，然后房价就会持续地暴跌。

更多房企暴雷，相关行业的失业直接暴增，报复性消费的力度直线下降，越来越来多企业倒闭，失业人员越来越多，相当一批人直接没了收入，接着房价再次降低……恶性循环……

千万不要小看房子的威力，房子能带动经济，也能毁了经济。

这个怪谁呢？只能怪银行，私募违规放贷、资金监管部门监管不力，和开发商无限加杠杆下的商品房预售制度。

因为这些人有任何人不作为，那风险最终都是转移到购房者身上。

因为开发商在房子没盖完之前就已经拿到了全部货款，银行在放贷款之前跟开发商和客户签订房贷合同，已经把所有不可控因素降到了最低，哪怕是房子烂尾了也要继续收贷，如果断供了银行可以直接拍卖房产。

所以说这种模式之下，如果出现问题最终受伤的只有我们穷人，其他两边基本上都是稳赚不赔的买卖。

因为有几个人能真的看懂房贷合同，我都看过太多60多岁干了一辈子的人，拿着现金去买房子的，他们根本看不懂合同，他们唯一的信任就是销售那张嘴，他们更愿意相信现在这个社会比过去好多了，这个社会到处都充满了善意，没有那么多套路。

可是当烂尾楼真的来的时候，最善良的我们，也成为最无助的我们？

这个锅到底该由谁来背？

被逼无奈最后只能选择停贷，烂尾不可怕，断供才要命。

断供以后就是银行收房，紧接着就会被起诉，然后征信就完蛋，甚至说子女上学就业当兵考公等等都会受到影响！

房子能带动经济，也能毁了经济，房子能发展城市，也能毁了城市。

所以说，在未来这次的事件很有可能会被书写进历史，成为楼市的分界线，甚至成为商品房预售制度改变的导火索。