民法典房屋抵押状态可以直接过户？【津法案件】涉抵押的房屋还能过户吗？

辛辛苦苦攒钱买的房子

却被告知购买的房屋上有抵押

那这房子还能过户吗?

购买者还能正常居住吗？

刘先生就遇到了这个揪心事

刘先生购买了某公司

开发建设的房屋一套

交付房款入住后他发现

房屋所有人仍登记在某公司名下

刘先生遂提起诉讼

法院经审理认为

双方签订的合同合法有效，案涉房屋所有权归刘某所有，判决该公司协助刘某办理不动产所有权转移登记。

但该公司未按期履行

生效文书确定的义务

刘先生便向法院申请执行

执行法官依职权调取

涉案房屋的不动产权属信息

显示该房屋上

有数道法院的查封登记信息

及数项同一抵押权人

的抵押登记信息

《中华人民共和国民法典》实施后，改变了抵押物的流转规则，确立了已抵押不动产可以自由转让的新制度，在押房产可以直接交易并办理过户手续。

为有效化解案件

执行法官着手进行办理

获取不动产登记部门支持

执行法官积极与不动产登记部门进行联系，解释《民法典》施行后关于带抵押过户的新规定。相关部门在经过汇报协调后，表示可以根据法院文书协助办理房产登记信息变更手续。

保障抵押权人知情权

执行法官向抵押权人发函，告知其法院拟将该房屋过户至申请人名下，并将同时流转房屋的抵押权。若抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害其抵押权的，可向抵押人或债务人主张权利，同时亦有权对法院执行行为提起异议。

做好释法析理

对于案涉房屋的查封，申请人以其符合法律规定的排除执行条件向法院提起执行异议，执行异议裁定支持了解除涉案房屋的查封。申请执行人对过户时还需“带押”表示不解，执行法官从被执行人资产状况、涂销抵押权登记等方面向其释明利害关系，经权衡利弊，申请人表示认可。

经过法院的多方努力

申请人办理了房屋过户手续

至此，滨海新区法院首例

带押过户案件得以顺利执结

在此提醒，为避免纠纷，合同各方应全面履行约定，遵守诚信原则。买受人在购房时应认真审查房屋权属情况，符合条件时及时办理过户手续。抵押权人也要做好抵押财产审查，避免出现纠纷。

法 条 链 接

《中华人民共和国民法典》

第四百零六条 抵押期间,抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的,按照其约定。抵押财产转让的,抵押权不受影响。

抵押人转让抵押财产的,应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的,可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。

《****法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十八条　金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

第二十九条　金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

供稿：滨海新区法院