深圳楼市大变天，深圳楼市调控升级

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近期问答集锦

【粉丝提问】大表哥，我想换南山的学位房。目前有两套房子都在龙岗，都是去年刚买的，其中一套万科翰邻城的三房是深中龙初学位房，现在自住，欠款240，刚装修一年，孩子还在这边读初中尚需要两年半毕业，目前链家挂盘500左右，另一套是雅豪祥苑的2房出租，限售三年，现在满了一年，贷款150，房子市场价230左右。在南山工作，收入5W，月供2.2W。想换一套到南山，请问目前我有办法动吗？

回答：

1.雅豪祥苑由于还在限售期，这套基本是动不了。限售期内破限售的高级技巧，并不具有普遍的实用性。如：买家与卖家婚变过户大法、签订远期合约。

2.万科翰邻城这套，如果顺利卖掉，还清这套贷款后，还有260在手。正常情况下，家庭二套首付7成，标的至多在370以内。南山不说学位房，一房都很难，只能找比如：前海明珠，南油东方新地，信合自由广场，深南季节这些一房上车盘，都是上车题材，大多不会有很大的涨幅。这个价位本身就不会有太多选择的余地。

3.方法是有的。如果用垫资抵押流派，实现7改3，是可选择的区间在500-700左右的南山标的。依然是出掉万科翰邻城还清后，260在手。

a.假如500的标的，首付150，（税费+中介费）20，留90左右在手，月供依旧是原来的2.2w；正向现金流2.8w/月，防火资金充足。

b.假如700的标的，首付210，（税费+中介费）20，留30左右在手，新增贷款200，新增月供1.1，总月供3.3，正向现金流1.7w/月，大概快一年的月供防火墙。

4.500-700万南山学位房推荐，供参考：
【深大附中】：中海阳光玫瑰园（前海）
【前海学校】：椰风海岸、星海名城，新德家园，绿海名都，椰风海岸，东方新地
【南外大冲】：阳光海景豪苑（科技园）
【南小+南海中学】：心语家园，心语雅园，鼎太风华， 诺德假日花园，荔香学校：阳光里雅居（前海）
【学府中学】：西海明珠花园，南海大厦，现代城华庭，后海花园（南山中心）
【南山第二实验】：中海深圳湾畔花园、侨城馨苑（白石洲）
【蛇口学校】：栖游家园
【育才一小+二中】：花园城三期（蛇口）
【育才四小+三中】：金色阳光雅居（后海）
【育才龙珠】：水木华庭（西丽）
【桃苑实验】：桃源村三期，香榭峰景苑
【深圳湾中学】：金色海琴苑（后海）

5.换学校之间的衔接问题，选筹之前较好沟通了解入学积分政策，并可快速落实。

【会员提问 】你好，有两套房产，一套后海公馆，一套阳光海景，后海公馆已出手，换成了海境界的地方，差价700万，目前有现金200万，请问怎么能降低差价手续费？阳光海景的房子是否要出手？

回复：

首先，关于如何降低海境界差价费用的问题，有这样的方案：

一是二押阳光海景。通过抵押融资，但是由于楼市对经营贷二次审查较严格，所以建议把这个方案的优先级往后排。

二是全款购买海境界，按照国土局计税价过户，过户后抵押，这样就可以不置换阳光海景。

其次，阳光海景建议继续保留，原因在于：

1.具有投资价值，在租金回报率、学位、地段上都很优秀；

2.其他房子如翻身碧海等，需要时间上涨，且机动性低；

3.两套房产较好有间隔期。

最后，后海南和后海北相比较，后海南的海景界、澳城、后海理想雅园的楼盘品质都不错，且配套还在提升中，后海北的楼盘仅有学位优势，且楼龄过大。

【会员咨询】表哥好，想咨询几个问题，一是为什么学历没有学区房值钱，二是为什么上市公司的利润没有股份公司资产值钱，三是到底是奋斗还是房产更重要呢？

回复：

你好，首先学历代表竞争门槛，是准入许可，而学区房是在为准入许可买单，争夺学区房不一定是为了学历，也可以是知识、学习力、见识和能力的提高；

其次关于楼市和股市哪个利润更大，上市公司的利润在计算方式上其实就和普通人所想并不同，利润和资产本就是两个变量，将资产价值变化合并入利润之中，存在逻辑错误；

再者有关房产和奋斗的关系上，奋斗还是最为核心重要的，只有奋斗才会推动房价上涨、经济发展，最后甚至当前属于橄榄球型的城市结构，如果选择流入更高阶的城市，就要积极面对现实，短期的数据下滑下隐藏了更优秀的城市配套和更多精英。

【咨询】您好，我和老婆都是深户，长年在苏州，去年年底听中介忽悠 买了一套颐安麓园143平方 一套金地龙城中央89平方 现在感觉到都没有买对 价格都跌了 现在金地的房子已经过户给我老婆 还有现金230万左右 中介说可以操作五成首付在买一套 我朋友让我在投资龙岗一套 我看大家好像都不看好东部 我老婆说一个鸡蛋不能放一个篮子里面 请问报哥有没有更好的投资标的 纯投资 比如光明沙井 那边怎么样谢谢

回复：

这两个盘在龙岗算中等盘吧，不功不过，去年年底买在龙岗，到现在看不到涨幅很正常，这个阶段正是龙岗的横盘期。

你已有两套在龙岗，第三套肯定要换个片区，不能死磕龙岗了。五成首付，现金230，总价450左右，西部和中部都可以淘到潜力盘，而且短期就能看到涨幅。光明沙井要投一定是长线，超过400万总价我就不太建议了，长回报周期的项目，不适合放置大体量资金。

以上内容选自“深房大表哥”公众号，供大家置业、房产优化、投资参考。

在岁月中跋涉，每个人都有自己的故事，看淡心境才会秀丽，看开心情才会明媚。累时歇一歇，随清风漫舞，烦时静一静，与花草凝眸，急时缓一缓，和自己微笑。