是卖房还债还是保房负债，保交楼，还是保债务，将决定房地产行业的未来吗？

断贷潮出现后，保交楼成为房企暴雷后又一个热点。那么这两个问题是什么关系呢？

房企为什么缺钱，有三个因素：高杠杆，三道红线，市场低迷。2021年前，房企高歌猛进，积累了过高的债务，风险应对能力极低，一旦遭遇低迷，资金链很容易断裂。

三道红线就是应对高杠杆，因为这会滋生金融危机。市场低迷，也是因为前期过火，需要减速。目前居民杠杆过大，房地产占用资金过多，导致产业结构不健全，制造业衰退，不利于国家经济转型。2022年靠前季度，个人住房贷款余额达到38.84万亿元，同比增长8.9%。

但是市场低迷是局部的，优质楼盘还是卖的很好。中国的房地产市场是结构性的，一二线城市还有人口聚集，问题就出在三四线。可以预判，暴雷房企的大多数项目沉积在三四线，就算开发了也卖不出去。有人认为房企的资产是雄厚的，企业并不是资不抵债，如果市场好起来，房屋销售出去就能够解决危机。但是，三四线过于饱和，人口流失，很难卖得出去。

有一些一二线的好项目，因为暴雷，也没有人敢买。对于这部分项目，国家出台了政策指导，试图恢复消费者的信心。

怎么恢复呢？就是救助项目。近期国家成立房地产纾困基金，就是救项目不救房企。项目预售资金被挪用，钱从哪里来？目前是成立纾困基金，但风险很大，其实有一个途径，那就是让房企退地。坏的地肯定退不了，政府也不想回收，好的地，可以退，可以转让，借此回收资金。最近恒大退还了广州足球场项目，回收了50多亿，就是一个好例子。其他的暴雷房企也陆续转让了一些项目，回收了部分资金。

回收的资金，首要的就应该用于保交楼，而不是用于还债。烂尾风波的出现就在于房企热衷于还债，而不是保交楼。

还债，是房企的一个生死问题。这些债其实就沉积在三四线的项目里，成了死的资产。房企债务危机就是一次正常的企业发展危机，可以破产解决。2022年二季度末，房地产开发贷款余额12.49万亿元。按照20%的债务逾期比例，那么就是2.4万亿元。

但是烂尾，波及面更大。很多人掏空了积蓄买了一套房，寄托了全家两代人的希望，烂尾影响的是家庭几十年的幸福。截止到2021年底，24个重点监测城市中问题项目总建筑面积约2468万平方米，是商品住宅成交总面积的10%。按照均价1万元来算，那就是2468亿元的资金，按照50%的资金缺口，也就是1200亿而已。但是这里涉及到的人员很多，按照套均80平米来算，那也是30万套，一套连接夫妻两代六口人，加上孩子，200多万人。

从数据来看，交楼的钱不过是债务的九牛一毛而已。保交楼比保债务更加容易操作。

要真的保债务，就必须刺激整个楼市，这也就意味着，要把那些三四线城市激活。问题在于，目前国家房屋供应已经非常充足，特别是三四线，已经是严重过剩，人口大量流失，老龄化严重，房屋空置率很高，要激活三四线城市，就必须大放水，像2015年那样，棚改货币化，大幅度降低利率，放宽购房资格，很容易鼓励投机，刺激房价，留下更大的隐患。

债务危机，主要是银行机构的债务。中国银行、工商银行在房地产业的不良贷款余额分别为346.94亿元和338.2亿元，其次为农业银行、建设银行，分别有281.72亿元和135.36亿元。2021年11家银行的房地产不良贷款金额较2020年增加545.78亿元。不良贷款率并不大，相对于整个庞大的银行体系来说，对金融体系的影响不大。

另一个受影响的就是地方政府。目前地方政府没有收回土地，也不允许降价销售，而是放开调控，大有走土地财政之路。但这对经济的伤害更大。

保交楼的作用则是积极的。如果居民的财产成了泡沫，不但没有房子住，还要背负30年的债务，会引发信用危机，别说10万亿的市场，可能1万亿都达不到，最后只能是现房销售。现房销售会滞后房地产的发展，不利于城市化。

保交楼，民众得实惠，银行承受一次小型金融危机，地方政府转变发展思路。保债务，刺激房地产泡沫，继续走土地财政，房企银行一时得利，却埋下巨大隐患。考虑到中国房地产的未来，保交楼才是出路。