路桥鑫悦广场倒闭了，康桥、正商、鑫苑……深陷暴雷或停工，打了谁的脸？
01
一个不争的事实上，房地产行业正处于水深火热的阶段。
从2021年下半年开始，受部分房企流动性的影响，房地产行业出现快速降温。
2022年上半年，在经济增长下行和监管收紧的驱动之下，在融资端和销售端的数据双重下滑下，房地产领域成为违约重灾区。我们看到了，包括恒大、融创、佳兆业、蓝光、奥园、阳光城、禹洲地产等房企纷纷暴雷。
在上半年房企暴雷潮之后，下半年刚刚开始，便迎来了业主“强制断供”。
截至目前，据不完全统计，全国已有约300个楼盘业主宣布断贷，涉及地区包括北京、上海、河南、河北、湖北、湖南、江西、广西、山西、辽宁、安徽、福建、江苏、云南等等多个省市。
包括但不限于：
恒大城、名门翠园、名门紫园、瀚海思念城、奥园誉湖湾、奥园悦城、龙湖锦艺城、啟福城、鑫苑国际新城、郑西鑫苑名家四期、正商玖號院、康桥未来公元、康桥玖玺园、康桥·那云溪、康桥香溪郡、融创中原大观、绿地城二区、豫发白鹭源春晓三期、浩创梧桐茗筑……
在强制断供楼盘名单中，有的楼盘出现在这份名单上，并不让人们感觉到意外。
比如恒大系楼盘、名门翠园、绿地系楼盘、盛润运河城等，毕竟它们早已“身染沉疴”，即便在停工、烂尾之前，房企自身口碑、品质也频频遭到外界诟病。
而另外一部分楼盘出现在这份名单上，则让人们深感意外和吃惊。
02
首先是康桥变成了“坑桥”。
在过去，郑州房地产市场有“八部天龙”，以良好的口碑和品质著称，曾被业内广泛认为将与进入郑州的外来房企共同竞技、一较高下。
其中，便有康桥集团。
在2021年上半年，康桥集团销售额在河南本土房企中位列第三，仅次于建业集团和正商集团。
但从2021年下半年开始，康桥集团便走起了下坡路。
先是在郑州“7·20”暴雨中，康桥集团旗下香蔓郡项目发布一张不恰当海报，顿时被全网全媒体认为是恶意营销、吃人血馒头。
旋即，在7月21日康桥集团就此事紧急发布道歉声明，但其品牌已经产生了较大污点。
更大的风暴还在后面。
从2021年底到2022年上半年，康桥集团在郑州的楼盘已大规模停工，监管预售资金被违规抽调。
比如康桥玖玺园。
该楼盘从2020年年中开盘，根据合同约定将在2023年10月交付，但从2021年下半年开始便处于半停工状态，2022年靠前季度全面停工，在4月份短暂复工之后，到了6月份又再次全面停工，直至7月16日左右，才再一次迎来复工，但后续是否会再次停工?可以说存在极大不安全性。
还有康桥·那云溪。
据了解，该楼盘二期原计划交房时间是2022年5月30日，但截至目前工地依然处于停工，在住宅楼栋主体封顶之后，外立面、景观绿化、室内水电等全部没有施工。
更让吃惊的是位于经开滨河国际新城的康桥美庐湾。
该楼盘定位高端改善，曾在2019年年中卖出高层精装24500-28000元/平的价格，成为整个区域的CEO盘，其品质亮点多多，备受关注。如今，却也陷入停工中，令人唏嘘。
▲康桥美庐湾项目工地实拍
▲康桥美庐湾项目工地实拍
近年来康桥集团品质出现两极分化，即刚需盘和刚改盘越来越差、高端改善越来越优质——但殊途同归的是，它们如今都陷入了停工当中。
我们盘点了近两年来的维权：康桥香溪郡维权、康桥东麓园维权，康桥知园维权、康桥康城一号院维权……康桥玖玺园一位业主对财经地产自媒体《嵩岳派》说，“当初信任康桥，现在‘康桥’变成了‘坑桥’，坑的是郑州购房者和业主的心!”
从去年到今年所发生的一系列事件，让康桥集团积累了十几年的品牌、品质积淀，须臾之间疑雾重重。
03
与康桥集团相比，鑫苑集团同样危机重重，变成了“老赖”。
在今年6月份，根据****法院旗下的中国执行信息公开网上显示，鑫苑(中国)置业有限公司成为被执行人，执行标的2.7亿元，执行法院为郑州高新技术产业开发区人民法院。
此外，与5月31日执行标的2.37亿元、7月1日执行标的5.5亿元相加，总计10.57亿元。
短短一个多月内，鑫苑集团连续3次被列为被执行人，俗称“老赖”。
作为首家在美国纽交所上市的国内房企，鑫苑曾经何等风光，亦曾在郑州开发和建设出如鑫苑名家等经典住宅，鑫苑物业更是在郑州名列前茅的优质物业。
但在2016-2019年期间，当其他百亿规模房企通过努力实现了千亿规模，鑫苑集团却因为管理人员、战略失误等原因，在销售业绩、规模布局方面并未有明显起色，也就是在这三年里，鑫苑集团被业内普遍认为“逐渐落后了”，负债率却呈逐年上涨趋势。
值得注意的是，鑫苑集团至今没有发布2021年审计年报，而港股上市公司鑫苑服务至今没有看法2020年业绩报告，自2021年4月1日起停牌至今已达16个月。
7月19日，鑫苑置业在美股发布公告称，6月29日到期的优先票据尚未全额支付。该票据下的到期应付总额(包括本金和利息)为5.453亿元人民币。据相关财经媒体分析，大概率处于实质性违约状态。
除了到期美元债“大概率发生实质性违约”外，鑫苑集团还面临着商票逾期未兑等情况。
鑫苑集团目前不仅资金流紧张、规模扩张乏力，且交房维权、项目停工接连不断。
就以郑州市场来说，鑫苑集团在三环内管城区的鑫苑国际新城4期5号院，自从封顶之后便开始停工，至今延期交房已达一年;
▲鑫苑国际新城五号院工地实拍（来源红星新闻）
位于金水区曼哈顿附近的鑫苑金水观城二期，自2021年11开始停工至今，部分住宅楼栋只盖了5层左右;
还有位于荥阳的郑西鑫苑名家四期，根据业主反映目前接近于停工，已累计停工两年;
……
短短几年，郑州本土老牌房企鑫苑集团已从巅峰坠落，深陷困境和舆论漩涡。
财经地产自媒体《嵩岳派》注意到，在今年4月河南广播电视台与业主对鑫苑进行了深度采访，鑫苑集团的工作人员对业主直言：“你买个小公寓，你想干啥?你还能翻天?”
下面人这么嚣张，张勇你知道吗?
可见，鑫苑集团的品质口碑、资金状况、市场形象，几乎迎来了至暗时刻。
04
玖號院，在正商集团2018年5月接手之前，曾是南龙湖著名烂尾盘。在接手之后，正商集团曾对该项目层层梳理、细节纠察，使其从2019年开始进入正常轨道。
但根据业主反映，正商玖號院最早保证的是首批房源，将在2021年8月30日交付，后来延期至10月份，然后再延期至2022年1月底，直至现在依然没有交付。
▲今年2月，正商玖號院业主在领导留言板上的投诉
而财经地产自媒体《嵩岳派》联系正商玖號院，内部工作人员向我们透露，“主要是我们正商接手之前，这个项目曾被新巢置业接手过，他们投入过资金，后来没盘活，政府又找到我们正商，是我们正商投入大量资金盘活了这个项目。而临近交付之前，新巢置业突然起诉，要求把之前的投入资金还给他们，有本金、有利息，目前各方都不想出这个钱，所以这个项目交付就停滞在这里了。”
“现在这个项目也很难，因为新巢置业的起诉，项目房产、资金账户都被查封了。”该工作人员介绍，现在郑州房地产市场形势这么严峻，各个开发商资金都紧张。
其中，自然也包括正商。
正商集团，在过去几年，有“郑州地产一哥”之称，皆因其土地储备量、销售面积、销售金额均为郑州靠前。
但我们注意到，随着当前销售回款下滑、融资渠道大幅收紧，正商集团的现金流和流动性也正在面临着巨大压力和挑战。
今年上半年，正商集团合同销售额72.6亿元，相比去年历史同期的178.5亿元，呈大幅下滑趋势。
而早前的6月10日，穆迪将正商集团下调评级，根据该评级机构预计，由于销售和运营现金流不断恶化，未来半年到1年内，正商集团的合同销售额将继续下滑。
这意味着，正商集团的盈利水平也在快速下降，对债务和利息的保障能力恶化。
从房企融资“三道红线”来看，正商实业净负债率142.84%，剔除预收账款资产负债率81.98%，现金短债比为0.61，三道红线全部踩上，已是“红档房企”。
在经营情况每况愈下之时，正商集团在郑州的各个楼盘也不断问题爆发，维权现象层出不穷。
其实，只要熟悉正商集团在郑州发展历史便可发现，维权事件属于常见，主要集中于两点，一个是正商楼盘的品质往往较低，一个是正商的物业服务往往恶劣。
就以今年3月份来说，在这一个月内，正商集团旗下便有4个楼盘在维权——正商·家河家维权、正商·汇航佳苑维权、正商·汇航雅园维权、正商·汇航铭筑维权。
其中，正商·家河家二期在2021年11月30日交付，但旋即便遭到业主大规模维权。
▲正商家河家二期业主维权现场
维权的要点有：正商违规、延期交付、交付标准没有达到、施工质量差、品质缩水严重、强制交房、不交物业费不给钥匙由此“流氓式”收取物业费。
▲正商家河家二期质量粗糙随处可见
正商集团的品质提升还有很远的路要走。
加之如今销售回款、盈利能力、债务偿还等多重压力下，购买正商集团的楼盘也存在较大的不安全性。
后记
回归本文开篇，财经地产自媒体《嵩岳派》认为，集体强制断供不是较好的解决办法，也不是业主们非要如此。
一切问题的本质，都在于停工、烂尾盘得不到有效整治。
所幸，郑州在这方面已做最大努力，化解楼盘停工、烂尾问题，比如永威金桥·西棠、比如名门翠园、比如啟福城。
真心希望郑州楼市好起来，也祝福上文中已暴雷的房企，能够情况好转，没有暴雷的房企，能够正常施工，给业主一个家。
如果持续摆烂，那不仅是打了信任你们的业主们的脸，也是打了自己的脸！
