这年头还有不玩套路的吗？还真有趣？这年头还有不玩套路的吗？还真有

4月至今，东莞连串发布放松新政，至今已走到政策端极宽松的3.0阶段。

先是首付比例下降，再到首套房认定放松，如今还有银行推出的月供本金1元的操作方式。

东莞楼市的金融端也走向极为宽松的4.0阶段。

不过与政策直接放松不一样，金融端的放松花招百出，有些优惠实际经不起推敲。

在极为放松的金融政策4.0阶段，如何识别套路？

房立方一文说清。

购房优惠一浪接一浪

真优惠还是真噱头？

首先我们先要厘清一个概念，无论是商业银行还是开发商推出的产品，本质上是商业行为，是一种刺激消费的手段。

当然了，商业行为也可以达至双赢，不过目前看来东莞楼市存在的大多数付款优惠政策，受益者基本都是倾向银行或开发商，真正照顾购房者的只有极少数。

商业银行的商业贷款，一切都是在商言商

比如最近爆火，某银行推出“月供本金1元”的月供方式，实际还款总金额可能会更多。

以贷款200万元计算，采用正常的等额本金方式月供的话，30年的总还款额约：333.39万元。

但将头两年的本金押后偿还之后，累积利息会增加约8.3万，总还款额约341.69万元。

简单来说，从总金额上看，优惠谈不上，更多只是提供了便利。

银行推出这样看似优惠的贷款方式，只有一个目的：吸引人来贷款。

上周五公布的金融数据显示：7月份住户贷款增加1217亿元，其中中长期贷款（一般指房贷）只增加了1486亿元。

和6月相比，7月房贷少了将近3000亿；和去年同期相比，则少了近2500亿。

而今年1-7月，住户的中长期贷款（一般指房贷）增加1.71万亿，同比去年少了2万亿。

无人贷款，成为了银行们眼前急需解决的问题，至于是否真的能实现双赢，就是另外一个层面讨论的事情了。

醉翁之意不在首付，在于7成房贷！

银行推出的优惠贷款政策都不优惠，开发商的更不必说了。

据不完全统计，当前东莞约有超过30个楼盘采用首付分期政策，但某些项目的首付分期优惠中还埋藏着容易踩雷的坑。

首先，靠前个是开发商品牌实力的问题。要是被游走在暴雷边缘房企条件极宽松的首付分期政策吸引，最后可能连房子都拿不到。

恒大在暴雷前，在全国所有楼盘上推行极宽松的首付分期政策。

后续的事情大家都知道了，开发商暴雷，项目停工，购房者被迫供着一套不知道能不能拿到手的房子。

其次，首付分期也有真假之分。

引入第三方公司垫付的假首付分期，建议不要碰。

几天前，深圳沸沸扬扬的“0首付购房”被叫停，该项目就是引入第三方公司垫付首付，将买房杠杆无限放大。这种操作方式在东莞也不在少数。

引入第三方公司的方式，大多数走的是先贷款做首付，后还款的路子，实质上就是首付贷。

某项目首付贷的方式是这样的：5年免息分期贷款100万，放款当天还10万，第六个月还10万，12个月还10万。

靠前年不算月供，单是还首付就要还30万，对后续的还款能力要求很高，而且首付贷+月供该给的房款一分不少，还款压力剧增。

当然了，偌大的东莞市场，并不缺诚意开发商。

如何从劣币里找到那颗闪闪发光的良币？原则不外乎八个打字：央企品牌，核心资产。

来自央企的信心礼包！

房企实力有多重要，过去两年市场已经告诉过你了。房企实力已经变成了选房的靠前大准则。

一家房企的实力展示，无外乎三个指标：销售规模、土储规模、债务规模。

头部房企，通常是“三高”，规模与安全二选一，爬坡期的腰部房企，往往还是“两低一高”。

央企保利，是为数不多的“两高一低”的房企。

实力央企，逆市猛增！

比如销售规模。今年1-7月，保利销售额2432.2亿，权益金额也排名全国第二，中信证券研报称：预计最晚明年保利可能登顶行业销冠。

再如土地储备。2021年末，保利土地储备总建面约17985.2万㎡。

按总货值计算，保利的土储规模已经超过2.5万亿，近2倍于同为央企的中海，排名全国靠前。

2022年1-7月，保利以累计新增货值1571亿元排名全国靠前，央企保利实现了逆市增长。

目前，保利发展已连续三年保证各项指标均低于“三道红线”的控制标准，在TOP5房企中，也是唯一一个“三档全绿”的央企，在经营面构成保利独特的央企长城。

保利在东莞拿地可谓十分积极，并且向来有非核心不拿的习惯，雄厚的资金实力可见一斑。

既有央企实力背书，又有雄厚资金加持，保利所能给到购房者的实惠，是切切实实的。

其在滨海湾新区虎门TOD的保利时区，更是东莞为数不多，做到真·首付分期的核心资产项目。

其最新推出的分期政策：5%首期，1.5年超长免息分期。

首先，最直观的感受就是上车的门槛降低了。

前些年房价一路攀升，首付成本也越来越高，很多人买房的时候，最头疼的不是月供，而是首付。

“去年不买房，首付变全款”有时候并不是一句玩笑话。

其次，免息分期，也省去了额外的购房成本，是实实在在的减轻资金负担。

购房者一分钱成本没增加，即可用低成本撬起核心资产。

保利时区效果图 保利时区效果图

这是保利时区给予购房者的大礼包。

这还是明面上能够给到购房者实质性的优惠。更大的礼包，则藏在“时区”当中。

低成本，高成长，是入手优质资产最理想的状态。

如今楼市购房风口已至，加上深圳都市圈设想的提出，滨海湾新区直接站在了莞深同城发展的前沿。

虎门TOD，有望打造东莞下一个CBD！

位于滨海湾新区的保利时区，可以说站上了大湾区最大的风口之上。

从地理位置看，滨海湾新区与深圳前海，广州南沙紧密相连，同属大湾区100公里黄金内湾。

前段时间发布的广东都市圈规划，滨海湾新区与深圳都市圈、广州都市圈深度融合，形成一个三重巨量红利的联动发展格局。

滨海湾新区的核心地位被无限拔高，往后它不再只是东莞的滨海湾，还是大湾区的滨海湾，世界的滨海湾。

东莞政府对滨海湾新区也寄予厚望，俨然一副明日之子的地位。

滨海湾十四五规划目标显示，2025年地区生产总值达500亿元，人均生产总值达到20万元/人。

为达到这个目的，东莞市政府在这片土地上倾注了大量心力。

滨海湾新区成立不到4年，获得的总投资额已达4550亿元，比前海核心区10年时间3898亿元还多。

未来，随着城市边界逐渐消融，滨海湾的影响力将被进一步放大。

未来东莞与深圳之间会有13条跨市轨道，东莞与广州会有6条衔接通道，东莞的关键节点同样落在滨海湾新区的虎门TOD。

虎门TOD，正是东莞全面融入湾区的关键手。

目前虎门站已经可以做到无缝对接广深港，而虎门站向虎门TOD升级，则会为整个区域带来全面提升。

东莞·虎门TOD效果图

虎门TOD参照了日本东京大阪站、涩谷站的规划，选用香港西九龙TOD的原班设计院——凯达环球（亚洲）有限公司操刀设计，并由中国铁路局监督以及参与建设。

开创工作生活、休闲娱乐一体化的全新生活模式，打造成站城一体的综合交通枢纽、产城融合的现代产业集聚区、宜居宜业宜游的国际社区。

根据规划，虎门高铁站还在逐步扩建，未来将延伸至周边约5平方公里范围。

将打造集金融商务、高端住宅、文化休闲等多功能于一体的超级综合大城。

虎门TOD区域规划图

按照设想，虎门站还将有望打造成为世界级的CBD，一旦变现，这将是继东莞国际商务区后又一CBD板块。

而且，CBD之上还将叠加CLD功能。

这是“Pro Max”级别的城市高配，在东莞是独一份的规划。

虎门TOD效果图

因此虎门TOD核心区的住宅产品，完全能够称得上是“塔尖级别”。

跨越时光区位！

保利时区的强横实力

不得不惊叹保利的前瞻性，早早占位虎门站最核心的板块位置，并将全国首座时区系作品奉献给了虎门TOD。

三轨并进，重构湾区一小时生活圈

以时区为名，象征着一种向上的时间精神。

生活的方方面面，不再以空间丈量距离。取而代之的，是以时间为单位的生活尺度。

保利时区TOD枢纽便捷换乘示意图 保利时区TOD枢纽便捷换乘示意图

试想一下，从走出家门口到高铁站点，不过数分钟的路程。

虎门高铁站与轨道交通2号线无缝接驳，便捷通勤东莞市中心。

通过地铁串联，在自有空间内即可实现出行、工作、休闲、娱乐等功能。

地铁2号线还将延伸至整个滨海湾新区。

近期，地铁2号线3期工程已获批复，将新设9大站点。

这些新站点，一半落子虎门中心，一半落在了滨海湾新区。

这就意味着，以地域为界的滨海湾内部壁垒将会全部打破。

虎门TOD便捷通勤示意图

生活在TOD，上班在滨海湾新区。更大的前途发展与自在生活两不耽误。

在湾区范围内，虎门站也有别人无法企及的高度。

通过穗深城际，左手是广州白云机场，右手握着深圳宝安机场，一条轨道线轻松拿捏穗深两大重要航空枢纽。

通过广深港高铁，还能直达香港西九龙，成为内地唯一一条与香港联通的快速轨道。

一个TOD，三轨并进。

无论是广深出差，还是香港旅游，在湾区1小时生活圈内，有且仅有虎门TOD这一最大“公约数”。

TOD综合体与城市居住空间交融

保利时区的想象力，还在于将TOD综合体与城市居住空间融合渗透，重新定义城市生活模式。

总建面约105.7万㎡的保利时区，共融合了城市会客平台、酒店、住宅、公寓、办公、商业等多种复合业态。

大型一站式潮流Mall，作为城市展示窗口，未来将汇聚商机人流，是交流、展览、合作的重要平台。