断水断电可以起诉吗？断水断电不可取催告+起诉才是维权的正确打开方式

“不交物业费？给你们断水、断电，让你们漆黑一片，看你们着不着急，交不交物业费！”

现实生活中，物业和业主之间的矛盾和纠纷愈演愈烈。对于业主来说，不交物业费的理由五花八门，比如垃圾清运不及时、房屋漏水未修缮、车位设置不合理等等。

而对于物业服务人而言，为了催收物业费频出奇招，更有甚者采取停水、停电、停电梯等极端方式逼迫业主乖乖就范，严重影响了业主的正常生活。尽管双方公说公有理，婆说婆有理，但催交物业费不能脱离法治的轨道，不得以停水停电等方式催交。

接下来，我们通过两则案例，看看遇到业主欠交物业费，物业公司应该如何依法维权。

业主不交物业费，

物业公司断水维权反要赔偿数万元？

李女士是某小区的业主，2015年，该小区业委会与A物业公司（以下简称A公司）签订了为期5年的物业服务合同。合同到期后，双方并没有签订新的合同，但A公司拒不退出，又继续服务了3年。该小区包括李女士在内的部分业主拒不承认A公司这3年来的服务，加上A公司服务质量欠佳、未公开公共收益账目等原因，3户业主拒交这3年的物业费。对此，A公司大吐苦水，认为这3年来物业公司事实上为业主提供了服务，理所应当获得相应的物业费。为了催收物业费，A公司拆除了李女士等3户不交物业费业主家的电表，对其采取了断水的措施。

就此，街道和社区进行协调，但是A公司表示，只有业主交纳全部欠付的物业费才会恢复供水。业主则认为，A公司侵权，坚持不交，双方矛盾激化、僵持不下。李女士等3户业主家被断水后，没有了基本的生活供水，纷纷弃家在外租房，每户月租金都超过了2000元，增加了不少经济负担，因此将A公司告上了法院。

法院经审理认为，A公司与业主之间存在物业费等纠纷，应当采取合法的方式维权，其拆除业主水表的行为导致业主无法正常居住、生活，侵害了业主的合法权益，给业主造成了相应的损失，应当承担相应的责任。因此判决A公司赔偿3户业主自断水之日起至恢复供水之日止的租金损失，每户约1万余元，共计3万余元。

根据民法典的规定，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。日前，北京市住建委和市场监督管理局联合发布了新版《北京市前期物业服务合同》示范文本，亦对此明确禁止，叫停了“断电式”催交物业费。事实上，物业服务合同与供水、供电、供燃气等合同是分别独立的合同，是不同的法律关系。根据合同相对性的原则，享有停水停电的权利人是供水、供电人，而不是物业。物业公司作为企业，并非行政执法部门，以停电停水等方式要挟业主交纳物业费，是不符合法律规定的。

此外，虽然交纳物业费系业主的义务，但水、电、燃气等是居民基本生活所需，断水、断电、断燃气无疑会侵犯业主的基本生存权益。因此，不管物业合同中是否有约定，物业公司都不得采取影响居民基本生活的措施催交物业费。如果物业公司超越管理职权，滥用停水、停电措施造成业主损害，则应当根据过错程度承担侵权损害赔偿责任。

书面催交+起诉，

才是催收物业费的正确打开方式。

物业公司以停水停电等方式催交物业费的行为被法律禁止，那么，面对业主未按期交纳物业费的行为，物业公司该如何合法合规、快速有效地维权呢？对此，民法典也给出了正确答案。

2021年，原告北京某物业公司起诉称，2006年9月14日，其与北京市某房地产开发有限公司签订《物业管理委托合同》，约定其为某住宅小区提供物业管理服务。被告赵某系该住宅小区的业主，原告向其提供物业管理服务后，被告至今未支付物业费。故诉请要求赵某支付2008年6月16日至2008年12月31日，2009年全年、2010年全年、2011年全年，2012年1月1日至2012年11月15日的物业费共计68996元及逾期利息。赵某辩称，在接到本案传票前从未接到原告要求赵某交纳物业费的任何通知、电话、短信等，因民事诉讼时效为三年，原告当前主张的2008年6月16日至2008年12月31日、2009年全年、2010年全年、2011年全年、2012年部分的物业费早已过诉讼时效。因此，不同意原告的诉讼请求。

法院经审理认为，关于诉讼时效，原告仅提交了六份《缴费通知书》，但被告不认可收到过。原告未能提供任何证据证实其向被告送达过上述《缴费通知书》，亦无法提供其他能够证实其曾向被告主张过物业费的证据，从原告诉讼请求对应的物业费期间来看，相应的请求权均已经过了诉讼时效，故驳回了原告物业公司的诉讼请求。

物业服务合同具有集体合同的特征，物业公司的服务具有公共性，收取物业费是用于物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用，个别业主拒交物业费的行为不仅损害了物业公司的利益，也损害了其他正常交费业主的权益，不利于物业整体管理。因此，按期交纳物业费是业主的义务，物业公司亦有权催交物业费。为何本案中，物业公司的诉请会被驳回呢？

根据民法典第九百四十四条规定，业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。《****法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。由此可见，催告是起诉或仲裁的前提条件和必经程序。物业公司在催交欠款的时候一定要履行书面催交的义务，并保留好相关证据。本案中，物业公司诉讼请求对应的物业费期间年代久远，相应的请求权已过诉讼时效，物业公司未提供证据证明履行了书面催交义务，直接向法院提起诉讼，故被驳回起诉。由此可知，“书面催告+提起诉讼或申请仲裁”才是物业公司维权的正确打开方式。

综上所述，民法典有效地规范了物业公司的催交行为，同时也充分保障了双方的合法权益。物业和业主本是共生共存的关系，双方在履行合同的过程中，均应审慎地对待权利与义务，以恰当的方式维护自己的权益，如此才能“美美与共”，实现社会生活的和谐稳定。

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| 供稿：北京西城法院丨

| 编辑：韩露 姚日辉 |

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