全国烂尾楼之都，全国多少烂尾楼

6月末，多个烂尾项目的业主喊话“断供”的事件席卷全国。

“保交楼”从开发企业到地方政府再到中央政府，都备受关注和重视。

今年以来，包括郑州、南宁、浙江、湖北、陕西等省市明确设立纾困基金，由政府牵头，联动地方AMC、地方国企等国有资本，通过纾困基金稳定房地产市场，但目前来看资金缺口仍较大。

7月，市场传出消息，住房和城乡建设部、财政部、中国人民银行三部委将设立全国性纾困基金。

这一消息终于在8月得到证实：

“通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。”

三部委的这个文件，明确了烂尾楼的界定，全国性专项借款的来源和规模从哪里来、用在何处以及解救烂尾楼的原则。

主要内容梳理为前五个问题。

一、全国性专项借款将会用在哪些项目？

全国性专项借款支持的是宅地性质的烂尾项目，即已售逾期难交付的商品住宅。

“已售逾期难交付”是严格的充分必要条件。

二、首批全国性专项借款由谁出？资金规模多少？

8月19日媒体报道，住房和城乡建设部、财政部、中国人民银行等有关部门近日出台措施，完善政策工具箱，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。

首批专项借款规模达2000亿元，由央行指导国家开发银行、中国农业发展银行在现有贷款额度中安排，后续中国进出口银行或也会加入。

三、谁是借款的主体？2000亿元的首批全国性专项借款利息多少？

专项借款采取城市统借统还模式。

原则上，地方政府借款期限不超过3年。借款前两年，利率执行贴息后2.8%的标准；第三年借款利率涨至3.2%；若债务超过三年不能归还，借款利率在第三年基础上翻倍。

四、解救烂尾楼的原则是什么？

以“不刺激房地产市场，不救助房地产企业”为原则，专项借款将严格用于各地烂尾的住宅项目建设交付，封闭运行、专款专用。

五、烂尾楼如何申报成为解救项目？

首先，地方政府将全面梳理烂尾的住宅项目，组织相关部门评估拟借款项目的资产负债状况。

其次，当地政府要列出借款项目清单以及各项目借款需求，并指定一家合格的地方国有企业作为贷款主体，统一向省级政府提出申请。

最后，省级政府要对本省有关城市的借款主体、借款需求及项目清单进行审核并报有关部门备案。住建部、财政部、央行要对省级政府上报的信息再作复核。

2000亿元全国性纾困基金注入烂尾项目，将如何运作？资金规模够吗？市场能否恢复？

可以再通过五个问题的解读，明晰全国性纾困基金发挥的作用和对市场的影响。

六、2000亿元的全国性专项借款将如何运作？能发挥怎样的作用？

目前这些烂尾楼项目已经形成死结，烂尾楼项目的母体即房地产开发企业暴雷或出现风险，但项目建造还未完成，没有工程款可以支付，进而导致施工企业相继“躺平”。

同时对于商业银行来说，可能已经存在着无法收回的信贷风险，让商业银行继续追加投入启动烂尾楼，几乎也是不可能的事情。

此时推出的2000亿元全国性专项借款可以理解为是一笔启动性资金，这笔纾困资金主要通过撬动作用，解开“保交楼”循环的死结。

最先由政策性银行投入一笔撬动资金，当项目重新开始运作，就会有一定的资金开始回流。

在风险逐步变小的背景下，商业银行特别是与这些烂尾楼本身有牵连和贷款的商业银行，在看到撬动的缝隙和希望之后，他们才可能继续投入资金，最终共同盘活烂尾项目。

七、2000亿元的全国性专项借款规模，与目前需“保交楼”的实际情况，是否相匹配？

有媒体统计，全国烂尾项目超过300个，也有人估计目前烂尾项目涉及资金体量达到约3万亿元，但这些数据都没有确切的、官方的来源。

假设烂尾项目资金体量达到3万亿元，是否真的需要投入3万亿元来纾困？

答案肯定不是。

烂尾项目大致分为几种情况：

1、已售很少一部分，那么意味着后续可售部分较多；

2、大部分房源已售，工程已进入收尾阶段，后续资金量需要较少；

3、大部分房源已售，但工程已施工量很少，且已售房源的资金已被抽走。

大多数烂尾项目要么是已经销售了相当大一部分，建筑主体已经结顶，但后续资金不足；要么是仅少量出售，后续还有较大的货值，这些情况资金需求量都不大。

最严重的是第3种情况，工程施工很少，大部分房源已售出，但资金监管账户中的资金款项已经被开发企业抽逃。

换句话说，每个烂尾项目所处的烂尾阶段不同，资金缺乏程度是完全不一样的。

即使这些项目已经烂尾，但有相当一大部分房子已经出售，这意味着烂尾项目3万亿元资金体量并不是全部烂了，后续也就不需要投入3万亿元来纾困。

但是由于没有全国烂尾项目的确切销售和财务数据，因此到底需要多少资金，仍无从判断。

八、通过2000亿元全国性专项借款撬动，市场就能恢复了吗？

2000亿元全国性专项借款不可能完全解决问题，只能是撬动作用。

首批专项借款撬动后，又将产生一系列不确定性问题。

能不能撬动？项目能不能继续卖出去？什么价格卖出去？

特别是，最大的变量是市场销售能否恢复。

理论上来说，这些项目如果本身销售都非常好的话，大多数都不会烂尾。正是因为销售不动，回流资金缺乏，导致项目烂尾，但部分项目由于开发企业违规操作（抽逃挪用监管账户中的资金）的除外。

因此，即使纾困基金一时投入烂尾项目，使得项目得以重启建造，如果销售不能恢复，还是无法实现项目资金回流，甚至纾困基金也将无法安全退出，将再次陷入困境。

九、目前烂尾项目的问题，是否还有其他的解决办法？

坦率地说，没有特别好的办法。

只有市场信心恢复，销售回暖，大部分烂尾项目才有可能解套。

销售回暖，也才能最大限度地减少新的烂尾楼产生。

具体来看，在不同的城市、不同的开发商、不同的项目中，情况都会有所不同。因此，有些项目可以救活，有些项目可能救不活。

十、房地产纾困基金的落地，是否时间越早效果越好？纾困基金能否解除房地产危机？

当然是越快越好。

始于2021年的房地产危机仍在发展之中，市场信心和预期远没有恢复。

近一年来，出现暴雷或实质性违约的房企持续增加，对于这些房企而言，很难再获得新的融资渠道，意味着这些房企的在建和在售项目可能面临资金风险，烂尾项目很可能会继续增加。

如果不紧急阻断这一趋势，危机将急剧扩大。

纾困基金只能解救当前已经烂尾的项目，未必能完全改变整个房地产市场所面临的危机形势。

但无论如何，这对于市场来说，是一个积极的信号。

现在面临的危机表象是房地产企业的危机，但实质上是需求、信心和预期的危机。

最根本的是，要拯救房地产市场的信心和预期。

如果市场预期和信心不能恢复，即使救活了现有的烂尾楼，还将面临出现新的烂尾楼的风险。