正荣地产负债率是多少，正荣地产美元债
市场压力已经从融资端传导至经营端，影响房企生存根本。
作者 | 蒲肃
来源 | 债市观察
伴随正荣地产（6158.HK）半年报而来的，除了业绩下滑，还有滚滚雷声。
8月30日，正荣地产同日公布了上半年业绩报告和新增美元债违约情况。业绩方面，上半年的正荣在营收、毛利、净利方面均出现同比下滑，净利润还出现22.52亿元亏损；债务方面，正荣地产新增4笔美元债违约，这是今年第三次宣布不能偿还到期美元债本金和利息，同时还有附属公司的商票也逾期未支付。
正荣地产目前正面临融资无果、项目出售难和销售大幅放缓的困境，距离公司管理层在上半年提出在未来1年内改善现金流，已经过去近4个月，或许正荣需要更多的时间来等待“救兵”。
年内三次官宣美元债违约，商票逾期23亿
8月30日，正荣地产（6158.HK）公告称，公司预计不能按期支付今年8月到10月期间到期的4笔美元债，包括2021年9月票据、2021年2月票据、2022年3月票据和2022年3月人民币票据。
来源：正荣地产公告
根据2021年9月票据的条款，该票据所有未偿还本金额及其应计未付利息在2022年9月1日到期，而正荣地产预计无法支付剩余未偿还本金3123.9万美元及其利息。根据条款，该笔美元债到期后，将从联交所退市。
其余3笔美元债利息的宽限期将陆续在9月和10月到期，正荣地产预计也无法在到期日前支付。目前，这3笔美元债已经暂时停牌。
实际上，随着第三次宣布美元债本息违约，正荣地产今年到期的美元债利息基本都已违约。今年5月31日，正荣地产宣布5笔美元债到期利息未能支付，8月3日又宣布两笔美元债未能支付到期本金和利息，加上这次宣布违约的美元债，今年正荣地产违约的美元债金额已经超过1.2亿美元。
正荣地产表示，已经委托安永（中国）企业咨询有限公司进行独立业务审计，公司正在考虑境外债务的“整体债务管理方案”。
据WIND统计，目前正荣地产处于存续期内的有12笔美元债，合计约51.16亿美元。除此之外，正荣地产还有1笔2019年10月美元票据已于2022年8月3日到期，并从联交所退市，剩余本金2977.7万美元及其利息尚未支付。
来源：WIND数据
此外，正荣地产还在半年业绩报中公布，其附属公司上半年有约23.07亿元商票逾期未付。
1年内到期总债务超300亿
正荣地产上半年业绩报显示，截至2022年6月30日，公司借款总额约为640.7亿元，其中1年内到期需偿还的债务总额约326.17亿元。
来源：正荣地产公告
相比超过300亿元的债务，正荣地产手中的资金难以完全覆盖。
截至报告期末，正荣地产拥有现金及银行结余约142.29亿元，其中受限现金约105.05亿元，已抵押存款约5.88亿元，而现金及现金等价物仅约31.37亿元。
正荣地产表示，公司正在通过多种手段回笼资金，希望维持公司的可持续运营，其中包括加快在建物业及已竣工物业的预售及销售，加速回款，并与多家金融机构协商进行新贷款融资。
前正荣地产董事会主席黄仙枝曾在2021年业绩会上表示，预计通过一年时间，可以逐步稳定经营，修复公司流动性，妥善解决债务问题得以妥善解决。
但在宣布上述4笔美元债违约的公告中，正荣地产管理层又表示，公司销售及流动资金的紧张状态仍未得到根本性改善，资产处置的进度也比预期的缓慢。
今年以来，正荣地产共出售了3笔项目股权。其中，正荣地产8月份向泉州市国资委旗下企业出售泉州正朗置业有限公司51%股权，作价1.02亿元；3月，正荣地产以约1.56亿元出售正隆（佛山）置业发展有限公司51%股权，接盘方为新希望地产旗下子公司；2月份，正荣地产出售天津西青“和筑梅江”项目全部股权交给美的置业。
上述资产处置公布的回笼资金还不到3亿元，对于上百亿的负债来说，可谓“杯水车薪”，正荣地产表示，将继续寻求合适机会出售其他项目公司的股权。
销售额继续下滑，土储规模同步缩减
在出售项目股权的同时，正荣地产的销售继续保持低位。
今年上半年，正荣合约销售约213.17亿元，同比大幅下滑74.1%；而7月销售额仅20.55亿元，创年内单月销售新低，同比降幅扩大至82.93%。从销售面积来看，上半年正荣地产只销售了130万平米，同比减少73.8%。
与正荣类似，某江苏千亿房企上半年销售规模下滑也逼近70%，该房企负责人分析行业状况时表示，“市场压力已经从融资端扩展到经营端，影响企业的生存根本。”
市场持续低迷，正荣地产上半年业绩指标也由赢转亏。
正荣上半年收入同比减少19.6%，为128.68亿元；毛利由去年同期的30.51亿元下降约57.7%至12.89亿元，毛利率则同比下降9.1个百分点至10.0%；期内净利润亏损22.52亿元，归属股东净利亏损26.11亿元。
正荣地产作为近几年“闽系黑马”的代表企业之一，主要布局长三角、海峡西等重点城市，2018年销售额突破千亿门槛，挺进千亿房企俱乐部，2021年全口径销售额约为1456亿元。
但为回笼资金而甩卖项目股权，正荣地产的土储规模在逐渐减少，整体规模正面临持续缩小的可能。2022年整个上半年，正荣地产并没有新购入任何土地，截至2022年6月30日，总土储建筑面积为2215万平米，相比2021年底减少约380万平米。
未来，正荣地产迫于现金流压力选择继续出售项目的可能性比较大，正荣地产董事会副主席刘伟亮在今年早些时候就对可出售货值进行了盘算，粗算下来，约有140亿元的货值可供出售变现，只是目前尚未有实质收购进展公布。
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