债务压顶，融创债务压力

距离融创出险已经过去了半年时间。

尝试过一系列自救行动后，这家陷入困境的头部房企并没有更新明确的进展。

即便在9月初遭遇清盘呈请时，外界也只是看到了融创“极力反对”的态度和重组方案公布的初步时间表——今年年底。

9月15日，融创中国在港交所公告，接获额外复牌指引，除先前复牌指引外，公司需撤销或驳回针对公司的清盘呈请并解除清盘的到委任。

就在外界的焦点集中在清盘之时，融创西南房地产开发(集团)有限公司发生了一则人事变更。

李绍忠不再担任董事长，由汪孟德接任。同时，一手为融创打下西南江山的猛将商羽，退出董事兼经理职务，由纪术元任经理、董事，并新增郑甫为董事。

今年年初，融创进行了大规模的区域拆分和人事调动，彼时西南区域总裁商羽就被调回集团。

这个融创规模拓展期关键人物的调动，某种程度上宣告了融创战略上的转折：由攻转守，再由守转自救。

这家曾经扮演过很多企业“白武士”的明星房企，至今还没等到自己的“白武士”。

而这则工商变更，似乎是对融创在房地产行业高周转时代异军突起，现在又走下高楼的鲜明注脚。

艰难自救

就在密集将一部分资产转让给合作方后，融创的资产处置似乎陷入了停滞。

从去年开始，为了不出现债务违约，融创进行了”花样繁多”的自救。包括了出售资产、谈战投和AMC、配股、孙宏斌个人提供资金等，但这些自救仍旧没有换来圆满的结局。

5月12日，融创中国公告称，公司4月陆续到期的4笔美元债利息，无法在相关的宽限期内偿还。这4笔美元债到期应付利息合计约1.05亿美元（约合7.13亿元人民币）。

另外，融创中国还有存续12笔美元债，合计发行规模为77.62亿美元。

但现在，融创似乎也找不到好方法了。融创内部人士向《凤凰WEEKLY地产》表示：“现在基本上不卖资产了，主要的任务是保交楼。”

这不是融创特有的情况，目前市场上出险企业处置资产的速度普遍都比较缓慢。

该内部人士分析：“比如我们的项目成本20亿元，在市场好的时候，通过高估可以达到30亿元。按照70%的融资比例，可以融来21亿元。但目前行业下行，资产价格打折，可能只能六折出售，也就是12亿元，公司还需要偿还21亿元的贷款，这9个亿的差价就是地产商不愿意卖资产的原因。”

而被认为是并购市场最有力买家的央企，对收购出险企业资产也持谨慎态度。

一位深圳央企内部人士向《凤凰WEEKLY地产》表示：“收并购的难点在于不确定性。在不太可控的情况下，进展会比较慢。而且现在市场上很少有低价出售资产的情况，大家都不愿意贱卖资产。”

对于收并购中的难点，该央企人士分析称：“首先是价格上，我们会着重对收购的项目和土拍市场的收益进行比较，看是否合适。另外价格也要对方愿意，所以谈判比较难；其次，整体的尽职调查比较难，因为这些项目绝大部分都不是净地，过往的财务信息、股债结构、抵押情况都比较复杂，需要对方配合，也要经验丰富的律师和财务去调查，难度比土拍大。”

对于AMC机构进场并购，有房企人士向《凤凰WEEKLY地产》表示：“其实AMC也是帮助其委托方捡漏。在这个过程中，他们通过低买高卖，赚取价差，他们并没有开发能力，接了之后也没办法变现。只能包装之后再找下家，或者找其他开发商合作。”

按其分析，AMC机构主要的模式是用其专业去帮政府平台或背后的委托方低价购买资产，或者给城投公司做咨询顾问，收咨询费。如果委托方的资金不够，还可以帮其配资，赚息差。

种种难题让市场难有成功的收并购案例出现，大多数是将项目转让给合作方或者直接退地。

上述融创人士向《凤凰WEEKLY地产》称：“我们之前拿了一块50亿的地，交了10亿的保证金，之后又交了15亿的土地款。最终选择退地只收回来15亿元，也就是我们什么都没做就亏损了10亿。但这也相当于打八折卖掉了，如果你放在市场上卖掉，基本上就是要六折，要亏20个亿。”

当然，也有一些好消息传来。随着各地纾困政策的出台，一批出险项目有望得到一笔资金盘活。

据《凤凰WEEKLY地产》之前报道，融创在大连的多个项目将获得15亿到20亿的纾困资金，而在太原的融创太原府、外滩壹号和郑州的融创城也都申请了专项借款。

上述融创内部人士称：“目前项目资金都是封闭运作，还有预售监管资金的项目就弄点钱回来保交楼，这是最大的任务。”

消失的商羽

融创出现资金链问题，很大一部分原因在西南区域，这又与曾经的西南区首商羽有着不可分割的关系。

西南区域曾在融创内部甚至在房地产行业都是风光无两，其销售额多年前就超过了千亿，甚至达到了2000亿，这是很多房企一年都完不成的目标。

融创董事会主席孙宏斌对西南也颇为重视，最近两年频繁出现在西南区域与各个省市领导参观项目、会谈。

在去年初的股东会上，孙宏斌说自己2020年在西南区域待了91天，来了70多次。从公开的报道看，他把时间大多花在了文旅项目上。而他每一次出现，商羽几乎都在身边。

对于融创来说，商羽已经不仅仅是一个明星职业经理人，他是开疆拓土的功臣，也是孙宏斌多年重臣。

然而功劳簿上，往往或多或少埋着伏笔。

大规模的并购和持有资产要占用大量现金流，在行业调整周期，危机很容易被引爆。

知情人士向《凤凰WEEKLY地产》表示：“西南很多项目拿地都是亏的，而且非标融资比较多。”

去年开始，西南区域陆续处置多个文旅酒店资产，同时东南区域和上海区域也对其进行资金支援。

今年年初，融创把七大区域拆分为九大区域，其中变动最大的就是西南区域。

原来的西南区域拆分为成渝区域、云贵区域，分别管理四川及重庆、云南及贵州。此外，广西并入华南区域，商羽也被调回集团担任投资中心总经理。

而当时的融创已经陷入流动性危机，停止了投资活动，这让商羽这个职位略显尴尬。

但之后有消息称，商羽并未回到总部报到。《凤凰WEEKLY地产》当时曾询问融创内部员工，对方也表示商羽确实还未就职。

今年的5月13号，融创旗下的酒业集团环球佳酿在贵州仁怀搞了一场体验会。除了一些技术人员和环球佳酿的高管，人群中还出现了一位熟悉的身影，那就是商羽。

这位曾经的融创“西南王”，身份变成了一号烧坊商贸集团执行总裁。

《凤凰WEEKLY地产》向融创集团求证，对方表示并未听说商羽负责酒业一事，也并未收到其职位调整的通知。

商羽离开后，接替他掌管成渝区域的是从上海来的郑甫，云贵区域则是由昆明城市总王志刚主管。

但从公开市场信息看，融创西南处置资产进度比较缓慢。

在重庆，融创将都荟十里、融创琅阅滨江、融创垫江九棠府三个项目转让给了本土企业鸿亨地产；在昆明，昆明融创文旅城二期40%股权被转让给华发，转让价格为14亿元。

但这样的处置力度显然还不够。

融创2021年半年报显示，在预计超过6000亿的总可售资源中，有25%位于西部核心城市。在土地储备中，西南区域总占地面积达到6117.8万平方米，估计可售建筑面积1.3亿平方米。

而对于整个融创来说，自救还任重道远，融创在公告中表示计划年底前公布债务重组方案，这家房地产巨头还要继续等待。