买返租公寓会出现哪些问题？又一买房陷阱浮现！“返租公寓”为啥不能碰？

如果，有一款房产打出：以租养贷、固定收益、原价回购等宣传语，在大部分买房人眼中，这简直是完美的房子，根本不能抵挡这种诱惑。

这款房产，便是“返租公寓”。

单纯从设计角度，“返租公寓”的投资属性堪称完美。

一方面，使买房人拥有连续的回报，并不承担风险；另一方面，公寓摇身一变，不再难卖，加快开发商回笼资金的速度。

从表面上看，无论买房人，还是开发商，都能在“返租公寓”上找到自己的利益点。

但实际操作中，“返租公寓”套路太深，更撑不起买房人坐着赚取收益的梦想。

上个月底，山东一个地方的海边楼盘，便出现“住不了、租不了”的现象。

被“海景房”、“以租养贷”等噱头吸引而来的买房人，却发现这套房子，已经成为甩不掉的负担，其中大部分是老年人。

由此，更能说明，“返租公寓”只是一个买房陷阱。

那么，如何全面认识在包装、滤镜之下的“返租公寓”呢？

完美包装，使人着迷

由于公寓以小户型为主，一室一厅或者小复式，总价比普通住宅更低，硬伤是居住属性不强。

于是，有人打起出租的主意，但相比普通住宅，公寓的竞争力并不乐观，尤其是位置偏远一些。

此时，开发商突发奇想，发明出“返租”的概念，试图打消买房人的疑虑。

常见的操作方式，开发商在卖公寓过程中，与买房人签订两份合同，一份是买房合同，另一份是包租合同。

其中，前者与开发商签订，后者与开发商旗下的公寓品牌签订，或者引入第三方公司。

这里已经埋下隐患，包租合同并不是与开发商直接签订，意味着开发商更容易抽身。

一旦有人提出疑问，开发商的说辞非常一致，通常拿出《商品房销售管理办法》中“禁止售后包租”的规定，以论证与第三方公司签约的合理性。

以此，打消买房人的疑虑，使其以为是和开发商签订合同。

接着，包租合同中的条款，更是非常吸引人，仿佛为买房人量身打造，错过这次机会，简直不能原谅自己。

一般包括几种诱人的条件：前5年的回报，现在就可以抵扣房款；每年都有一定的收益，大约在8%左右；10年左右，开发商原价回购。

由此，买房人简直一本万利，仿佛买了这套房子稳赚不赔，高收益、无风险，特别是买房初期，便可以直接便宜，让人非常有购买的冲动。

比如，一套200万的公寓，按前五年的回报抵扣房款，意味着150万左右，便可以拿下。

沿着这种思路，“返租公寓”对于买房人来说，仿佛非常有利，即便没有赚钱，等到一定年限，还能原价回购。

但真实局面，这些承诺全部难以实现，只能飘散在风中，凌乱的是买房人自己。

套路太深，全难实现

揭开“返租公寓”的面纱，使其露出真面目，要从其打出的诱人条件出发，逐一击破套路。

其一、前五年回报，直接抵扣房款，不过是一个诱饵。

对于买房人来说，透支未来的收益买房，意味着需要拿出的总房款减少，似乎刚刚投资，就已经获利。

这是一个定价套路，其实开发商给公寓定价时，已经预留出这部分空间，根据同地段、同品质公寓的市场价，适当提高在售公寓的价格。

由此，这套公寓的售价，已高于其市场价。

这种条件之下，看似买房人占到便宜，其实开发商并没有让利，却拥有了这套公寓五年的使用权。

不过，这种操作的问题是容易被察觉，一旦在售公寓的价格远高于市场价，便不攻自破。

但是，开发商肯定不会“一招鲜吃遍天”，而是多种手段综合使用。

一般会把未来的回报率降低，然后自己再让利一部分，制造一个前五年回报率抵扣房款的假象，诱使买房人。

其二、每年的回报率，无法长久保持，出现问题由买房人埋单。

返租，关键是买房人的回报来源，其设想逻辑为，用公寓的租金来抵消。

但在市场上，“返租公寓”承担不起开发商承诺的回报率，因为动辄8%的回报率，有的甚至10%，依靠出租公寓，基本不可能实现。

由于“返租公寓”的主要经营方式为出租公寓、改成酒店，这两种经营方式，如何赚到8——10%的收益率呢？

这使得，“返租公寓”在经济层面，难以维系。

一旦公寓收益率，低于开发商给予买房人的回报率，便面临着承诺无法履行的问题。

由于包租合同具有一定期限，到期之后，开发商旗下公司可以选择终止合同，并且这是大概率事件。

毕竟，卖房才是开发商的头等大事，而非经营公寓，为买房人赚钱。

即便，合同期限之内，公寓运营方也有可能毁约，此举虽需承担违约金，但在合同拟定的过程中，开发商早已料到这一点，当然违约金不会太高。

其三、10年原价回购，时过境迁，承诺难以实现。

10年原价回购，这种承诺太不现实，就像一对即将离别的男女，彼此都说：10年以后，再续前缘。

但生活不是拍电影，谁又能等你10年呢？

10年以后，走过熟悉的街头，你们也只能是朋友。

“返租公寓”更是如此，如果公寓价值依然在，出租收益高于开发商承诺的回报率，如此情况，买房人肯定不会卖给开发商。

如果，公寓租金一般，买房人想卖给开发商，但10年的时间，开发商有没有破产倒闭呢？还有没有能力去原价回购呢？

这都是问题。

即便，开发商可以原价回购，但考虑到时间的推移，一笔钱经过10年的时间，从购买力角度来说，也不可同日而语。

无论现在，还是长远，“返租公寓”都是一个完美的陷阱，这种承诺的基础是公寓自身的价值，一旦基础不复存在，便无法确保其回报。

尤其是，对于一些远郊的楼盘，打出“返租”的旗号，买房人一定要擦亮眼睛。