小区物业的公共收益的钱要返还给业主吗？哪些公共收益，物业应该返还给业主？丨民法典小故事（553）

这是一起较为复杂的物业纠纷案例。

（案例较长，可能需要阅读十五分钟，但对于业主准备起诉物业公司的，这个案例非常值得参考，证据非常翔实）

大运村的业主，等物业公司前脚走，后脚就去法院起诉了，要求返还小区的公益收费共100多万，经过一审二审判决，法院支持了50多万，其他的50多万没有支持，因为扣除了一些维护费用，还有一些费用是没有证据的。

从这个案例可以看出，物业公司，特别是一些大型社区的物业公司，利润还是相当丰厚的，由于小区自身人气资源产生的一些收益，没有返还给小区业主，其实是侵害了业主的合法权益，使物业公司得到了超额的利润。

从这个案例学习到：

一是，对业主来说，要敢于维权。结合本案，因业主精通法律，比如对股东的连带责任，这些较为专业的法律都知道得这么清楚，还收集了相当详细的证据，确属不易。

二是，约定由于法定。对物业公司来说，在物业合同里面，较好约定清楚哪些收益归属物业公司，哪些收入是业主共有的，即使占了业主一些便宜，有合同约定，可能还是约定优先。

附：广州市花都区花城街大运家园业主委员会、广州大运物业管理有限公司等物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2022）粤01民终11120号

上诉人（原审原告）：广州市花都区花城街大运家园业主委员会，住所地广州市花都区迎宾大道105号。

负责人：王煜宇，该业主委员会主任。

委托诉讼代理人：杜志强，广东卓盈律师事务所律师。

委托诉讼代理人：植婷婷，广东卓盈律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：广州大运物业管理有限公司，住所地广州市花都区新华街永发大道12号A-E栋。

法定代表人：李战锁。

委托诉讼代理人：吴小庆，广东合拓律师事务所律师。

委托诉讼代理人：吴梦凯，广东合拓律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：广州大运实业有限公司，住所地广州市花都区永发大道12号。

法定代表人：远勤山，该公司董事长。

上诉人广州市花都区花城街大运家园业主委员会（以下简称大运业委会）、广州大运物业管理有限公司（以下简称大运物业公司）因与被上诉人广州大运实业有限公司（以下简称大运实业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2020）粤0114民初17011号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2022年5月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

大运业委会上诉请求：

撤销一审判决靠前项、第二项和第四项，改判大运物业公司向大运业委会返还2014年3月至2020年6月期间的公共收益1098505.14元，并支付非法占用公共收益期间的利息损失（利息损失自资金占用日起至2019年8月16日按中国人民银行同期商业贷款利率计算，2019年8月17日起至实际清偿日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；

改判大运实业公司对第1项上诉请求承担连带清偿责任；

本案一、二审诉讼费用由大运物业公司、大运实业公司承担。

事实和理由：

一审判决认定大运物业公司未向大运业委会返还全部公共收益的事实正确，但对大运物业公司侵占的公共收益总额计算有误，未将其侵占的全部收益款项计入赔偿数额。

其一，在大运物业公司管理小区期间，其掌握全部公共收益的管理和财务资料，从未披露、移交给大运业委会，其应就此承担更多的举证责任。

其二，从一审调查取证的银行流水可见，2019年11月12日至2020年7月13日仅8个月的停车费总额已达51553.97元，其中2020年1月2日至6月29日的停车费为48050.43元，这与大运物业公司在一审提交的《公共收入明细》所列“2020年1-6月临停费25450元”相差两倍。

可见，《公共收入明细》的数据明显是虚假的，大运物业公司故意报低停车费收入，一审判决以虚假的《公共收入明细》作为认定停车费数额的依据有误，相当于少算了大运物业公司实际侵占的停车费款项。

其三，大运业委会在一审中提交的《广州大运物业管理有限公司大运家园物业服务中心财务报告（期间2014年2月-2017年11月）》是大运物业公司向广州市花都区住房和建设局提交的文件，由大运家园小区业主通过信访渠道取得。

该报告载明，大运物业公司在2014年至2017年期间的公共收益收入共计877601.53元，其中，“临停车收入”部分共计232729.89元。

该报告载明的公共收益收入具体数额是大运物业公司向政府部门自认的事实，应当以其自认的最高额数据计算公共收益收入。

一审判决按公共收益30%的比例酌定扣除226303.03元作为公共收益管理费用缺乏事实依据。

根据《****法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定，即使大运物业公司主张在其侵占的公共收益中扣除相应的经营成本，也应就成本的支出及合理性承担举证责任，而大运物业公司在物业服务期间从未向小区业主公示过公共收益的收入、支出和成本。

在大运物业公司未能就其主张的公共收益经营成本的支出及合理性举证的情况下，应承担举证不能的不利后果，对其主张的经营成本支出不予扣除。

一审判决认定大运物业公司与大运实业公司不构成人格混同及过度支配与控制有误。

大运实业公司作为大运物业公司的股东，在持股期间的财产与大运物业公司的财产存在混同的情况，大运业委会在一审中提供的证据可以予以证明，且大运物业公司提交的支出证据中也有大量大运实业公司签订的合同及内部报销单。

由此可见，大运实业公司作为大运物业公司的控股股东对大运物业公司过度支配与控制，直接干涉操纵大运物业公司管理小区及决策过程，大运物业公司完全丧失独立性，大运实业公司就其持股期间对大运物业公司占用公共收益应承担连带赔偿责任。

综上，一审判决部分事实认定不清，请求二审法院支持大运业委会的上诉请求。

大运物业公司二审辩称：

大运业委会未提供证据证明其主张的公共收益。

一审法院已酌定成本扣除30%，并无不当。

大运物业公司与大运实业公司是两个独立的主体，财务独立，因大运物业公司欠大运实业公司的款项，大运实业公司现已起诉大运物业公司，一审法院也判决大运物业公司向大运实业公司偿还款项。

大运物业公司上诉请求：

撤销一审判决，改判驳回大运业委会的全部诉讼请求；

本案一、二审全部诉讼费用由大运业委会承担。

事实和理由：

一审判决大运物业公司返还公共收益系适用法律错误。大运物业公司已提供大量证据证明将全部公共收益用于涉案小区共用部位和设施设备大中修、更新、改造。

根据大运物业公司与涉案小区业主签订的《大运家园前期物业服务合同》第四条的约定和《物业管理条例》第五十三条、《广东省物业管理条例》第五十八条的规定，前述费用本应由住宅专项维修资金承担，现因种种原因未从住宅专项维修资金中开支，大运物业公司从公共收益中支出上述费用，节省了专项维修资金，专项维修资金有更多的余额去支付后续费用，涉案小区全体业主都是受益者。

大运业委会主张2017年11月之前的公共收益，即便要返还，也因超过诉讼时效而不应得到支持，一审判决认定的诉讼时效起算日有误。

大运物业公司自进驻涉案小区以来，每年都收取公共收益，涉案小区的业主对此是知情的。

根据《中华人民共和国民法总则》靠前百八十八条的规定，大运业委会应在其知道或应当知道权利受到侵害之日起算而非大运物业公司退出涉案小区之日。

大运物业公司已将应移交的物业管理资料及文件移交给大运业委会，一审判决大运物业公司再次移交属认定事实和适用法律错误。

双方均确认大运物业公司向大运业委会移交过文件，且大运物业公司提交了照片、物业资料移交清单予以证明。

大运物业公司是主动移交前述资料的，没有必要不移交，涉案小区现有的物业也能正常运转，依照常理足以认定大运物业公司已移交了物业管理资料。

本案证据不能证明大运业委会具有原告主体资格，一审判决认定事实和适用法律错误。

根据《物业管理条例》第十五条和《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，大运业委会的诉讼请求属于需要业主共同决定的事项范围，大运业委会需得到全体业主或业主大会的授权才能代表业主提起诉讼。

大运业委会虽提供其自行制作的汇总统计表，但未提供其他证据证明表格的真实性，不能认定其具有本案主体资格。

综上，请求二审法院撤销一审判决，驳回大运业委会的诉讼请求。

大运业委会二审辩称：

大运物业公司作为大运家园小区的物业公司，本身负有对小区共用设施设备和附属建筑物、构筑物的日常维修、养护的责任，相关的维护管理费用已包含在物业管理费之中，一审判决对大运物业公司主张的各项支出不予扣减是正确的。

大运物业公司的物业收费方式是包干制，根据《前期物业服务合同》第二条和第四条第二项的约定，其主张的支出如电补漏防水、天面、地下停车场改不锈钢门、排水维修、房墙维修、伸缩缝维修、水泵紧急维修、漏水、排污泵维修、光纤维修、供用电维修、外墙钢挂石维修、墙面砖及其他零星维修工程等均属于物业管理费已包括的服务项目，暂不论支出是否真实，前述项目本不应从业主公共收益中支付。大运物业公司以集中、累计开票支付或集中维修的手段将本应由物业费承担的支出列为业主公共收益支出，应不予确认。

根据《前期物业服务合同》第四条第二项和第七条的约定以及《物业管理条例》第五十四条的规定，非中修、大修项目包含在物业费中，而中修、大修项目应从专项维修资金内支付，不在专项维修资金内支付的应报业主委员会或经物业管理区域内相关联业主三分之二以上同意。大运物业公司主张的前述支出项目未经公示和小区业主表决同意使用，且属于包含在物业费内的服务项目，不能计入公共收益支出。

大运物业公司提供的大量账目资料不全，主要是付款凭证及审批表，没有会计账目不能证明该支出项目的科目信息等内容和其收取物业费的使用情况，也不能证明该账目属于大运物业公司，未经合法审计不能证明支出合理性和合法性。

本案未超过诉讼时效。虽然公共收益自2014年就开始产生，但是大运物业公司提供物业服务具有时间上的连续性，在其服务期间从未向业主公开过公共收益的收支情况，其于2020年6月30日才退出涉案小区的物业管理，退出时也未与大运业委会进行公共收益交接，此时间点应认定为大运业委会知道或应当知道权利被侵害的时间。因此，诉讼时效期间应从2020年6月30日开始计算，大运业委会于2020年10月28日向法院提起诉讼，并未超过诉讼时效。

大运业委会提起本案诉讼已经过全体业主大会表决授权，原告主体适格。大运业委会是经全体业主表决选举成立的，并取得业委会备案回执，是涉案小区业主大会的执行机构，能够对外代表全体业主执行小区事务。

大运业委会在提起本案诉讼前已召开业主大会并取得授权，大运业委会为此提交了相关表决文件、小区公示照片原件以及大量业主大会召开期间的业主投票照片、唱票视频、居委会监督视频予以证明。

而且，2020年7月4日业主大会唱票当日，居委会曾派员到现场监督，法院亦可向居委会查证。

大运物业公司在退出涉案小区物业服务时，未向大运业委会移交全部物业管理资料，一审判决其移交是正确的。

大运物业公司未向大运业委会及新的物业公司移交物业资料，因缺少许多设备的图纸和建筑图纸，小区内许多设备损坏后无法进行维修，业主只能支出更多成本去整体更换，新物业公司的物业管理工作也难以开展。综上，请求二审法院驳回大运业委会的上诉请求。

被上诉人大运实业公司二审未到庭，亦未提交书面答辩意见。

因本案纠纷，大运业委会于2020年10月28日诉至一审法院，请求判令：

大运物业公司向大运业委会返还2014年3月至2020年6月公共收益约1098505.14元，支付占用公共收益的利息（自资金占用日起至2019年8月16日，按中国人民银行同期商业贷款利率计算；自2019年8月17日起至清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；

、大运物业公司向大运业委会移交物业管理资料及文件；

大运物业公司将损坏的监控、消防设备等公共设施、设备恢复原状；

诉讼费用由大运物业公司负担。

大运业委会于2020年12月2日增加诉讼请求：

大运实业公司对第1项诉讼请求承担连带清偿责任。

一审法院经审理查明：

案外人王育燕（甲方）与大运物业公司（乙方）于2014年2月12日签订《前期物业服务合同》。第二条关于物业管理服务内容，约定：

管理与物业相关的工程图纸、业主/物业使用人档案与竣工验收资料等；

房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理，共用部位指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、屋面、公共门厅、楼梯间、走廊通道、配电箱、水泵房、消防监控室、公共平台、蓄水池等；

共用设施设备和附属建筑物、构筑物的日常维修、养护和管理，共用设施设备指共用的给排水管道、加压水泵、避雷网、供电线路、照明设施、消防设施、安防监控设备、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的管理用房等；

消防管理服务，包括公共区域消防设施设备的维护管理。

第三条关于物业管理服务质量，约定：

综合管理：3.每半年对房屋及设施设备进行一次安全普查，根据普查结果制定维修保养计划，并组织实施。

运用计算机对业主资料、房屋档案、设备档案、收费管理、日常办公等进行管理，并建立完善的档案管理及保密制度。

物业共用部位、共用设施、设备日常运行维护：

共用设施设备按照项目配套建设管理，运转正常，维护良好，有设备台账、运行记录、检查记录、维修记录、保养记录，对设备故障及重大或突发性事件有应急方案和现场处理记录。

公共照明设备完好率90%以上。

安全管理。

消防设施设备完好无损，可随时启用、消防通道畅通，制订消防应急方案等；

中央监控室实施24小时安全监控并及时记录。

智能化系统运行维护。

保障物业智能化设施的日常运行正常，及时维护。第四条关于物业服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用），约定：

物业服务费。住宅按建筑面积1.60元/平方米/月计算，商铺按建筑面积2.50元/平方米/月计算。

物业服务费的构成。

物业服务企业管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等费用。

物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。乙方负责共用设施设备的日常维护保养，包括公共地方照明、给排水及消防设施、电梯、发电机等。中修、大修项目不包括在物业服务费内，从维修资金内支出；如有更改原用途或不在维修资金范畴内支付的费用，报业主委员会或经物业管理区域内相关联业主三分之二以上同意后由业主共同分摊。

物业管理区域清洁卫生费用；

物业管理区域绿化养护费用；

物业管理区域秩序维护费用；

办公费用；

物业服务企业固定资产折旧；

物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

法定税费；

用于业主的其他费用。

第七条关于专项维修资金的管理与使用，约定：根据有关规定，本物业建立共用部位、共用设施设备保修期满后大中修、更新、改造的专项维修资金，按照国家有关规定和标准缴存。专项维修资金的使用，由乙方提出年度使用计划，经当地物业服务行政主管部门审核后划拨。出现小区住宅共用部位、共用设备设施发生突发性损坏，不及时抢修将危害人身或楼宇安全、严重影响小区正常生活等紧急情况的，乙方可先行处理，再按照规定办理维修资金支取手续。专项维修资金不敷使用时，经当地物业服务行政主管部门审核批准，按甲方占有的房屋建筑面积比例续筹。……专项维修资金的使用，按国家《住宅专项维修资金管理办法》的规定办理。

大运物业公司于2014年3月13日向广州市国土资源和房屋管理局备案物业服务项目，物业服务合同期限：2014年3月14日起至大运家园成立业主委员会，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。

大运业委会于2020年2月28日向广州市花都区人民政府花城街道办事处备案，本届业主委员会任期2020年2月24日至2025年2月23日。大运家园小区召开业主大会，业主总人数962人，表决授权大运业委会追讨公共收益，参加投票业主人数615人，同意人数607人，参加投票业主的专有部分面积84483.25平方米，同意业主的专有部分面积83563.43平方米。大运物业公司于2020年6月30日退出大运家园小区物业服务区域。

关于公共收益

大运业委会主张：

第1项诉讼请求的返还公共收益，指2014年3月14日至2020年6月30日的电梯及其他共有部位的广告费，停车场收费，快递柜进场费、租住费，中国移动、中国电信等代理费，包括老人活动中心的公共场地出租费用及其他利用小区公共部位的经营所得收益。

其根据《2019年公共经营收支明细》，估算2014年3月14日至2020年6月30日公共收益约1098505.14元，具体以审计金额为准。

大运业委会于2020年11月26日申请委托审计2014年3月14日至2020年6月30日的公共收益。

一审法院于2021年6月29日告知大运业委会明确申请审计的范围，释明预交申请委托审计的义务及责任，大运业委会明确不预交审计费用。

大运业委会提供《2019年公共经营收支明细》复印件，下方有“大运物业公司”印章。该表显示收入合计173448.18元，包括：中国联通9000元，天天一泉2000元，广州亿来4000元，速递易10500元，上海亿投18900元，中国移动8000元，中国电信5520元，丰巢科技6700元，临时场租3600元，车位临停费105228.18元。大运物业公司不认可该表，认为：该表是复印件，2021年1月20日申请鉴定该表印章的真实性。

大运业委会提供《广州大运物业管理有限公司大运家园物业服务中心财务报告（期间2014年2月-2017年11月）》复印件，下方有“大运物业公司”印章。大运物业公司不认可该表真实性，且认为所列收入均已超过诉讼时效。该表收入内容如下（单位：元）：

2014年2月-12月

2015年

2016年

2017年1月-11月

合计

临停车收入

102780

46710

44327.26

38912.63

232729.89

广告费经营收入

54663.67

53200

47695.15

-

155558.82

共有产权会所及泳地收入

-

-

9708.74

3883.5

13592.24

其他物业服务收入（场租、卡证等收入）

87202.4

33780

127268.84

106435.98

354687.22

合计

244646.07

133690

228999.99

149232.11

756568.17

大运物业公司提供自行制作的《公共收入明细》，具体如下表（单位：元）：

合作方

2014年

3月起

2015年

2016年

2017年

2018年

2019年

2020年1月-6月

合计

（含税）

折合不含税（税率3%）

1

中国联通

4750

6000

6000

6000

6500

9000

4500

42750

41504.86

2

天天一泉

-

100

1200

1200

1266.67

2000

1000

6766.67

6569.58

3

广州亿来

-

-

-

-

2666.67

4000

2000

8666.67

8414.24

4

速递易

666.67

2166.67

2500

1666.67

4500

10500

5250

27250.01

26456.32

5

上海亿投

-

-

-

-

-

18900

-

18900

18349.51

6

中国移动

6000

8000

8000

8000

8000

8000

2000

48000

46601.94

7

中国电信

4370

5520

5520

5520

5520

5520

2760

34730