纾困怎么用？纾困方法

在莫非看来，受经济结构转型，产业结构调整，房地产金融“去杠杆”等诸多影响，困境房企不断增加，不良资产则有望呈现井喷状态，而针对资可抵债和资不抵债的两大类困境房企，莫非也分别给出了相应的纾困方案建议。

资可抵债类

1、融资+小股代建操盘模式

这一模式主要适合原业主有一定资金，但缺乏后续拿地和开发资金，住宅开发项目，且拿地价格有优势，适合“勾地”，非大型开发商；

2、引入开发商联合开发

适合“勾地”，拿地价格有优势，项目公司没有太多债务，原业主没有并表要求；

3、债务重组（单项目庭外重组）

单项目庭外重组模式，主要适用于目标公司债务缠身但可以理清，可散售项目为主，项目有价格优势，项目抵押物价值超过债权；集团层面引入战投模式，主要适用于出险方更倾向于公司层面引入战略投资者，盘活整个企业，而并购方更倾向优质项目；

4、断臂求生：出售项目公司股权和资产

这一模式的具体做法是出售项目公司股权，从而带走债务，或者是甩卖、出售资产；

5、协商展期

这一模式主要做法有优先类金融债务协商展期、借新还旧、清偿等，在实际操作中需要重点关注借新怀旧中的担保物权是否重新登记问题、解除交叉违约或者提前到期条款问题、现金流优先处理职工或集资等理财产品防止社会性问题；

6、集中管辖

在集中管辖上，主要法律依据可参考《 ****法院关于对华夏幸福基业控股股份公司及其关联公司相关诉讼执行案件集中管辖的通知 》 ，《关于将涉恒大集团有限公司债务风险相关诉讼案件移送广东省广州市中级人民法院集中管辖的通知》等；

7、海外债问题

据同策研究院监测数据显示，从80多家内资房企海外债到期余额来看，2021年至2025年为兑付高峰期，到期余额分别为14.94亿美元、273.25亿美元（2022）、182.8亿美元（2023）、190.32亿美元（2024）及179.94亿美元（2025）。

因此未来5年，房企都将面临规模巨大的美元债偿付压力，特别是2022年，为偿还压力最大年份，因此对于处理海外债问题，莫非也给出解决方案框架。

8、信托收益权份额抵债

而这一模式，莫非则以华夏幸福的信托受益权份额抵偿为案例进行阐述，即“抵”清偿方式：华夏幸福以持有型物业资产设立信托计划并以信托受益权份额偿付部分债务，信托计划期限初定为8年;在信托计划到期前，受益会根据实际情况决议是否对信托计划期限予以延期。

资不可抵债类

而对于资不抵债房企的破产重整，莫非也提出了具体方案流程：

首次是破产预重整，根据上海高院的工作规范指引，所谓破产预重整，是为及时有效对接司法重整，相关当事人在向人民法院申请破产重整的同时，以短期内可以实现债务人庭外重组为由请求人民法院予以支持，人民法院对相关申请预案进行合法性、可行性审查，同意在破申程序内，由相关当事人聘请专业中介机构或申请人民法院指定临时管理人，自行开展庭外重组，人民法院给予相应法律指导、监督和必要司法协调的程序机制。

其次是正式的破产重整，债权人申请对债务人进行破产清算的，在人民法院受理破产申请后、宣告债务人破产前，债权人、债务人或者出资额占债务人注册资本十分之一以上的出资人，可以向人民法院申请重整。

与此同时，债务人或管理人制定重整计划草案，根据债权分类，分组对重整计划进行表决，并进行响应的破产清算拍卖。

最后，莫非还提醒了在困境房企重整中的几大疑难问题：

1、怎样的购房人有优先权？（消费者优先权问题）

2、建设工程承包人优先受偿权问题

3、明股实债/以物抵债效力问题

4、共益债权问题

5、职工集资、借款属于职工债权还是普通债权