重庆楼市暴涨，重庆楼市：大水漫灌不断，房价跌涨不止

我是雕叔，房地产从业15年，已为上千人提供买房解决方案，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用十五年的实战经验帮大家答疑解惑。

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提问：雕叔您好 能不能对比下大石坝和融侨半岛这两个片区 另外想问下 大石坝华润和首创同样110左右的三房双卫户型 单价差距应该多少 首创这种户型正常装修正常楼层单价多少入手合适 谢谢雕叔

回答：这两个板块，单纯比较，融侨半岛会好一些。但是要比较精细的楼盘，就可能不能一概而论了。大石坝是重庆有名的堵点，前后左右不通，相当于一个次核心的布袋社区，板块存在一定的缺陷，但是实际上，融侨半岛也就占了一个“核心”位置优势，实际上也比较闭塞，但是融侨半岛更核心，这是优势。大石坝高度依赖五号线全线贯通，届时华润中央公园这个楼盘，很可能会拉近与重庆天地的价格距离。首创和华润，华润单价贵3000，首创这样的小区，已经不具备长期发展的潜力，自住随意，投资要慎重，房龄老化的高层，在重庆价值会越来越低。1.4可以入。

提问：雕叔，本人已婚工作上海，手头只有100万出头，怀孕中，二套房300万出头，应该选择哪个区域？不考虑出售首套房，可支配月现金流15000。目前购房压力较大，可否晩两年再买或去二线城市投资套200万左右房子，3-5年后置换上海？谢谢！

回答：上海总价300的话，只能到比较远的地方选了，建议适当gpgd，降低首付款，拉高总价。投资的话可以考虑西边大虹桥辐射区的房子，比如泗泾、徐泾北城、江桥、赵巷这些地方，或者其他区域的潜力板块，比如浦江镇、顾村这种。考虑新一点的二房比较合适。和强二线城市相比，我还是建议优先买一线。一是因为二线价格波动大，对买入时机要求高，更适合高手淘金，一线城市收益稳定向上，对能力要求低一些。从安全系数的角度来说，投资者可以加足杠杆，用负债率提升，提高净投入的回报率。二是，二线的总价低，需要买多套才能获得大幅绝对收益，一线一套就够了。所以对于投资而言，应在先在一线用足房票，屯够足够货值后作为底仓，再考虑其强二线和搏杀。

提问：雕叔，我是外地三无，纯投资，计划持有5至8年后卖掉，解放碑恒大云邸B户型套内40平这种一居室的房子，从你们房产专业角度分析，是否值得出手？这种一居室的房子后期流通性如何，是否好出手呀？

回答：持有时间长，可以考虑恒大云邸，这个地段没话说，未来升值空间也大。以后解放碑流动性较好的就是这种一居室，很容易转手，很好打造民宿。

提问：雕叔，请问如果原价(对方卖价和买价相同)买二手公寓，涉及哪些税费？税费分别是多少比例？

回答：商业交易税费接近15.6%，具体以市场指导价为准。如果地税给出的市场指导价恰好是100万，过户费就是156000元，如果是120万，那么就按120万过户。商铺是非居住性质房产，要知道现在的总价及原发 票价才能算过户税费。要交的税种及过户税费计算方法如下：1、卖方税：(1)个人所得税：(评估价-原价)*20%或评估价*3%。(2)营业税：(评估价-原价)*5.5%或评估价*5.5%。(3)土地增值税：(评估价-原价)*30%至60%或评估价*30%至60%。2、买方税：契税：评估价*3%3.双方税：各一仟左右。

提问：雕叔好，想请教关于一二线城市选择的问题。您之前的城市间扁平化的理论，讲到因为白领的价格敏感、二线zc宽容、一线太高后的价格反噬，推导出如果同样仓位，二线比一线收益率更高。但现在优质资产时代，是不是一线更加值得投资了？为啥之前的回复是推荐去买广州而非重庆呢？是因为重庆这个二线太弱吗？现在这个时间节点，城市如何选择呢？哪里还有您之前说的重庆、沈阳那样的机会呢？

回答：总体上，城市之间扁平化是趋势，但是要选好标的，你的仓位都要好是好的产品才行。二线城市好的投资楼盘，2016年以来还有一年一倍的，2018年以后，还有价格涨幅超过50%的，但是除了深圳（逻辑不一样），北上广的房子从收益率而不是涨幅角度考虑，涨不赢杭州，涨不赢成都，甚至还涨不赢合肥，不信你自己可以去计算一下。涨幅吓人，但是算涨的百分比，二线城市优质标的领先很多。优质资产时代，要买刚需中的优质标的，而不是让你买豪盘，所有涨的好的，都是刚需中的优质产品，优质的地方在于，学区，品质，地段，区域标杆，但是不是别墅，也不是核心区洋房。每个城市都是这样的趋势，所以每个城市都有机会，而不仅仅是一线。同时也要兼顾周期性，以及自己的资金情况，房票情况去综合考虑。比如说，现在去买上海，周期上还不如买武汉。如果你资金多，只能放到一线城市，因为二线城市资金池太小，根本装不下，比如说500万，你投到重庆去，绝对的不理智，因为装不下，另外，重庆城市能级也差了一些，但是好在建仓容易。现在，大资金去北京，小资金武汉重庆。

提问：雕叔万福金安，请问汽博上班自住兼投资，雅素里这个新盘怎么样？离9号线石盘河700米，10号线上湾站900米，单价建面1.4万，但是周边好像有物流园，路上可能有大货车通行，周边住宅也不多，担心将来居住氛围不浓。请问这盘自住兼投资怎么样？如果和悦来的盘比呢？真诚地希望雕叔能给下建议，谢谢

回答：不用“万福金安”，把这里氛围搞得像宗教邪教一样。我一直对临空板块不是太喜欢，主要是飞机航道和三亚湾产业园，不是太适合人类居住。

提问：雕叔好，重庆首次要求“配建租赁住宅”，这个会不会变相减少了原有的纯住宅土地的供应数量，对房价反倒是利好呢？

回答：对于其他城市来说，可能有减少供应的影响。但重庆不缺地，如果市场反馈房源紧张，房价上涨时，zf自然会在下一次多放一些土地出来。从而达到调控的目的。

提问：雕叔，最近北区新盘大户型也涨了，打算提前考虑改善房。江北或渝中核心地段交通方便、180平米以上的四房户型、颜值高玻璃面外型的是不是就西派城性价比高些啊？兼顾自住和未来升值...求分析和指点，谢谢。

回答：西派城性价比也不算高，性价比不是只看价格，也要看性能。海尔路那边这么乱，也就只值这个价。核心区性价比高的区域，在九龙坡滩子口一带。

提问：雕叔，我目前有4套房，其中一套在我父亲名下。我想咨询一下我下一步怎么操作，房产的具体情况如下：1、麒麟公馆一套2房，建面83平，无房贷。目前准备出租用于换新房的贷款。租金在2700左右。房子在我父亲名下。2、金域学府一套3房，建面90平。目前自住，房贷每月1800（公积金）3、国会山一套一室一厅。建面44平。无贷款，目前出租，租金1400。4、弹子石融侨星域一套2室，建面60平，刚买，贷款每月4700（商贷）请问我一下步如何操作，能够保值增值。我目前的打算是1、麒麟公馆等远洋里建好后换房。2、金域学府自住，贷款用的公积金，换房感觉有点划不来。3、国会山考虑换房。4、融侨星域2年后考虑换房。换房的主要考虑核心区的新房或次新房，或者是大学城或者北区。现在我主要是没想通如何操作换房。以上是我自己的思考，请雕叔点拨一下，谢谢！

回答：现在看来，就康德国会山这个一室一厅，没有太大的价值。但是你也没有贷票了，所以你要先解决贷票的问题。找到能贷款的人，或者提前还掉金域学府的贷款。然后卖掉康德国会山，再买一套核心区的两室新房或者二手房。

提问：雕叔，土拍延期对二手房和新房影响如何，可以分析一下吗？ 我现在有一套北区瑞骏景园07年左右的集资房想出手，出手后购买两江四岸，现在看房人数逐渐在增加，请问什么时候出手换会好一点。先谢谢雕叔。

回答：土拍延期的目的是，为了政策性的给楼市降温。现在重庆楼市过热，如果按照原计划7月份开拍第二轮土拍，极有可能又成为全国的焦点。延期可以降温，可以转移注意力，对于重庆楼市来说，是又稳又健康的涨。建议年底11月份左右卖，这样明年1月份有额度可以快点拿到钱，便于置换。

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