过户入押后，还有风险吗？“带押过户”尚未普及，原贷款行风险点如何堵上？

（新华社/图）

近日，人民银行广州分行发文鼓励推广二手房“带押过户”，广州成为推荐明确推广这一模式的一线城市。此前，已有济南等近10个二、三线城市尝试二手户“带押过户”模式。

“带押过户”，指的是在二手房交易中，卖方未还清房贷也可过户登记，买方”带押过户”后可以直接申请房贷。而在以往的二手房交易中，卖方必须先还清贷款，“赎楼”后才能办理过户，买方再将房产进行抵押获取银行贷款。

“带押过户”这一二手房变革新政究竟能为市场带来哪些变化？

“担心有风险”

南方周末记者咨询广州多家房地产中介和按揭公司获悉，目前该项政策尚未广泛推行。

“可能担心有风险。” 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向南方周末记者分析，在政策细则尚未明确的情况下，各方对实施带押过户尚有顾虑。“买方担心交钱后过不了户，卖方担心过户后收不到钱，银行担心债权没有保障。”

广州大源按揭总经理郑大源从事按揭贷款十余年，他告诉南方周末记者，推行“带押过户”的重点是保障原贷款银行的利益。

在目前的二手房交易模式下，买方的首付款和再次抵押申请的贷款都直接打到卖方账户上。当交易的房产处在带押状态下，仍采取这种方式可能使卖方收到钱后不偿还原银行贷款，给原银行带来损失。

广州市房地产交易登记中心官方微信介绍，二手房带押过户可以采用“存量房转移登记+抵押权变更登记”或“存量房转移登记+抵押权变更登记+抵押权转移登记”两种组合方式。

也就是说，“带押过户”可以在原贷款银行进行，也可以跨行。

郑大源分析，如果是同行之间进行带押过户，资金监管相对容易。如果是跨行带押过户，原贷款银行不仅面临更高的债权风险，也会出现贷款流失，办理该业务的积极性不高。

“还是需要住建部门和金融监管部门坐在一起把流程捋一捋，哪些环节有风险，并针对这些风险点制定相应监管细则。”李宇嘉认为，目前带押过户的实施细则还不完善，各环节配合和风险监管尚不到位。以跨行办理带押过户为例，相关银行之间的配合还没打通。

“只要资金在账户上监管住。”李宇嘉表示，带押过户的重点是资金监管，确保各方利益得到保障。郑大源认为，首要一点是首付款和再次抵押后的银行放款都在原银行监管下，保证卖方不会私吞钱款，原银行的贷款能够如数偿还。

这和现行的政策规定有冲突。郑大源介绍，如果买家申请公积金贷款购买二手房，按照公积金中心规定，首付款需要在公积金中心指定的账户办理托管，原贷款银行无权监管。

在“带押过户”的情况下，需要原贷款银行、新贷款银行、公积金中心、房管局等多方配合进行监管。

郑大源介绍，“带押过户”与房地产市场实施多年的“转按揭”类似。以往的转按揭是房主在房贷未还清的情况下，通过担保公司担保，由银行出具涂销证明，解除房产抵押，再进行售卖。买方过户后可以进行同行抵押，也可跨行抵押。

这意味着，原贷款银行虽然出具了涂销证明，但并未实际收到足额还款，面临违约风险。名义上这一风险由担保公司承担，但担保公司的担保金额通常超过实际偿还能力，一旦无法偿还，银行将面临损失。

郑大源表示，受这些风险影响，转按揭逐渐淡出房地产市场。目前推行的带押过户解决了转按揭的靠前重风险，即贷款未还清的情况下原银行不出具涂销证明，但原银行的债权保障依然有待加强。

“银行的风险没有化解，就会有意无意地抵制（带押过户）。”郑大源说。

南方周末记者采访银行相关人士对这一政策的看法，截至发稿未获回复。

对于这一问题，部分城市给出的解决方案是设立第三方监管账户。

济南在8月17日宣布实施“带押过户”，联合自然资源和规划局、住房公积金中心、银行和公证等多个部门引入公证处“提存账户”。

二手房买方的首付款和重新抵押后申请的银行贷款需存入提存账户中，在完成房产过户登记后，公证处将款项偿还原贷款银行，剩余部分打入卖方个人账户，以此保障各方利益。

2022年2月率先推出“带押过户”的珠海也采取类似方式，由买卖双方和银行三方设立监管账户。

目前来看，各地推行“带押过户”时间较短，尚未普及开来，政策效果有待检验。

省下过桥贷款利息

相比于传统二手房交易方式，带押过户能够缩短交易周期，降低交易成本。在以往的二手房交易中，卖家需要先筹措资金偿还原银行贷款，自有资金不足时往往选择借贷，由担保公司等提供一笔“过桥贷款”。

以广州立德担保为例，该公司工作人员介绍，借款100万的利息为1‰—1.5 ‰，从担保公司垫资到房产再次抵押放款，大致要经过1个月时间，需要付给担保公司至少3万元利息。

在“带押过户”的交易模式下，这笔过桥费可以省下。郑大源介绍，转按揭淡出房地产市场后，二手房交易的过桥贷款利息是担保公司的重要收入来源。

“现在市场不好，我肯定要保我（银行）的东西。”

李宇嘉认为，原来二手房融资的链条上有担保公司、小贷公司等各种赚取利息的食利机构，他们和银行的业务之间有千丝万缕联系。在楼市低迷的情况下，需要降低购房者负担，提高市场流通性，确保银行债权能够如约偿还。

“带押过户”模式下，二手房交易的时间也会缩短。广州一位房地产中介向南方周末记者介绍，一般提前还款最快需要一个半月才能过户，有些银行需要等三个月。带押过户可以省下这些时间。

除了“带押过户”，近期多地出台措施提高二手房交易便捷度。

如北京试行存量房交易“连环单”业务并行办理，卖方只需办理网签后即可腾出购房资格，无需等到过户才能购买其他房产；杭州落户即可购买二手房，取消对落户未满5年家庭购买二手房需缴两年社保的要求。

李宇嘉解释，这些措施都旨在刺激二手房消费，促进房地产市场良性循环。他介绍，当前房地产消费以改善型需求为主，不少购房者要先卖掉旧房才能买新房，二手房交易直接关系到新房市场。

郑大源认为，“带押过户”利好楼市，但只是“锦上添花”。二手房交易依然以市场需求为基础，受预期影响较大。“带押过户”能够提高交易便捷度，但对市场影响有限。

南方周末记者 卫琳聪