资产评估中实体性贬值的估算可采用什么法？银行不良资产估值方法——测算变现抵押/质押物回收金额现值

（一）适用范围

适用于抵/质押类不良贷款可回收价值分析，包括有质押担保的不良贷款、有抵押担保的不良贷款及既有质押又有抵押担保的不良贷款。

（二）基本思路

对抵/质押资产的快速变现价值进行测算，预计**银行债权可受偿金额。

（三）操作流程

1.针对质押物测算可回收现金流：

（1）判断质押物类型，一般包括：

**银行人民币存单、其它银行经证实的人民币存单、外汇现汇、外汇存单、其它非银行金融机构经证实的人民币存单、国债、金融证券、依法可转让的股票、依法可转让的股权、银行担保企业债券、非银行金融机构担保企业债券、无担保的企业债券、动产质押、汇票、支票、本票、仓单、提单、收费账户、应收账款、依法可以转让的商标专用权、依法可以转让的专利权、依法可以转让的著作权中的财产权、保证金存款、依法可以质押的其它权利。

（2）估算质押物价值，具体如下：

针对有明确市场价格的质押物，如国债、上市公司股票、存款单、银行承兑汇票等，其估值即为该质押物的市场价格。其中，上市公司股票按照资产包交易基准日前60个交易日收盘均价确定其价值，涉及限售情况的，给予相应的流动性折扣。

针对没有明确市场价格的质押物，如非上市公司股权等，则应当在以下价格中选择较低者为质押物的估值：公司最近一期经审计的财务报告或税务机关认可的财务报告中所写明的质押物的净资产价格；以公司最近的财务报告为基础，估算公司未来现金流入量的现值，所估算的质押物的价值；如果公司正处于重组、并购等股权变动过程中，可以交易双方最新的谈判价格作为质押物估值参考。

（3）根据质押物可变现能力，在质押物价值的基础上测算变现质押物可能回收金额的现金流量。

2.针对抵押物测算可回收现金流：

（1）判断抵押物类型，一般包括：

住房抵押、城市地带办公楼抵押、城市地带商用房抵押、城市地带厂房抵押、城市地带其它地上定着物抵押、城市地带地产抵押、城市地带房地产抵押、非城市地带办公楼抵押、非城市地带商用房抵押、非城市地带厂房抵押、非城市地带其它地上定着物抵押、非城市地带地产抵押、非城市地带房地产抵押、交通运输工具抵押、机械设备抵押、抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权、依法可以抵押的其它资产或权利。

（2）估算抵押物价值，具体如下：

针对抵押物已经经过**银行认可的评估机构评估且评估报告出具时间在一年之内，同时客户经理认为评估报告中的抵押物评估价值仍可据实反映目前市场价值，可将评估报告中确认的抵押物评估价值确定为该抵押物的估值。

针对抵押物不符合上述情况的，应对抵押物的实际价值进行分析判断，并根据以下因素确定抵押物的估值：抵押资产的权属、流动性、收益能力、实际状况、同类物品的市场价格、抵押物价值的变动趋势等。

其中，对于土地及房产类抵押物可采用市场比较法进行估值，即参照同地段、类似档次房屋及土地的成交价格进行估值。土地价值分析过程中要考虑土地使用权的性质、用途、剩余使用年限、权属瑕疵、他项权益、产权纠纷、诉讼查封、出让金及相关税费缴纳、土地收储可能性及当地土地供求等情况对土地价值的影响。对于机器设备、存货及运输工具类抵押物一般回收价值较低，估值时应着重考虑新旧程度、使用状态、技术先进性、设备专用性等情况。对于流动性差的抵押物，要通过充分收集相关资料，客观分析由于卖方非自愿、销售时间过短、买方利用卖方的不利地位等因素对资产价值的影响，合理考虑一定的变现折扣系数。

（3）根据抵押物可变现能力，在抵押物价值的基础上测算变现抵押物可能回收金额的现金流量。

3.根据抵/质押物限售条件及处置的难度，确定抵/质押变现资金的时间分布，填写现金流量估算表。

4.估算变现抵/质押物可能回收金额现值。具体公式为：

其中，G为变现抵质/押物可偿债现金流折现价值合计，r为折现率。折现率应不低于同期贷款基准利率。