外资资产管理公司，外资资管

文/乐居财经 吕秀伦

正当国内房地产市场寒风凛冽之时，外资却在一反常态的瞅准时机进行抄底。

不久前，博枫从富力、合景泰富手中收购了上海杨浦项目，市场传闻交易代价为13亿元。这位“不差钱的”主，其身份竟是全球最大的另类资产管理公司之一。

不单单是博枫，凯德、铁狮门、大和房屋、黑石等外资均在国内房地产低迷时期，大举攻城略地。例如，3月底，凯德以11.75亿摘得成都1宗住宅地块；同一天，它还以23.1亿竞得武汉1宗地。更早前的去年11月，铁狮门与新长宁集团耗资50.9亿拿下上海某地块。

眼下，外资不仅“狙击”国内不动产领域，连房企的债券、股票也在他们的“收割”名单之中，像贝莱德、橡树资本、马拉松资本、瑞银资管等外资都在趁机买入。

他们犹如盘旋在地产上空的“秃鹫”，看好中国困境开发商的特殊机会，“地产越是不景气，不良资产孕育价值就越高”。甚至还有外资将赌注放在了恒大身上，认为，“恒大最终会实行债务重组，债券持有人可获得赔偿，回报可能十分吸引人。”

其实，无论是外资房企还是境外资管企业，他们无非就是在低点买入，合适时机抛出，并由此大赚一波。而眼下，寒气十足的房地产市场，也正是外资所认为买入的最佳窗口期。

“抄底”不动产

9月中旬，博枫将位于上海杨浦区新江湾城板块的嘉誉云景项目收入囊中的消息不胫而走。

据了解，该项目由富力与合景泰富联手打造，并由富力地产上海公司操盘。收购标的包含3座新建楼栋，地上建筑面积约4.2万平米，计划未来将提供约560间客房，定位中高端租赁住宅市场。

未来，将由新设立的中高端定位长租公寓品牌“blinq博邻”对此进行运营管理。项目一期将于今年9月正式对外营业，并计划于2023年中全面开放营业。

有市场消息称，博枫此次收购交易代价为13亿元。地产寒气之下，内地资管或者开发商往往对于这类物业避之而不及，而博枫缘何会出手如此阔绰？

其实，熟悉资管领域的对于博枫并不陌生，它是一个不差钱的主。资料显示，博枫是全球最大的另类资产管理公司之一，总部位于加拿大，管理总资产约6500亿美元，专注于房地产，基础设施，可再生能源以及私募股权等领域，在中国管理资产规模达130亿美元。

实际上，对于本次收购，博枫早在8月中旬就进行了披露。这也是它在中国的靠前个租赁住宅项目。

博枫董事合伙人、房地产业务亚洲区负责人司徒默认为，“得益于有利的市场趋势和政策支持，我们认为中国的租赁住宅市场将在未来几年内实现快速发展。上海超过1000万的外来人口是租赁住宅市场发展的主要驱动力，年轻一代购房门槛高，租赁需求庞大。”

抢滩上海滩的外资不止有博枫，还有铁狮门。它是美国最大的商业地产公司，擅长开发与管理密切结合的房地产企业。

去年11月17日，上海长宁区天山路街道113街坊34丘E2-03地块由上海长羿房地产开发经营、上海长鹂企业发展联合竞得，成交价格50.9亿元。其中，上海长羿控股方为铁狮门旗下子公司上海狮耀跃和私募投资基金合伙企业，上海长鹂为上海新长宁集团旗下子公司。

此外，日本地产开发商“大和房屋”则盯上了上海周边的苏州。紧接着11月24日，苏州第三批集中供地拉开序幕，大和房屋旗下和宝（南通）房地产开发以底价约25.46亿元竞得编号苏地2021-WG-64号地块。

大和房屋（又称“大和房建”）也是万科新的对标学习对象。

郁亮曾在公开交流会上表示，“日本房地产行业在上世纪90年代后出现了很大衰退。但在这个过程中，也有做得好的企业例如大和房建。它原以地产开发业务为主，在缩表的时候行动比较坚决，现在是日本的租赁公寓业务靠前、物流业务靠前。”

而总部位于新加坡的大型多元化房地产企业凯德也开始了攻城略地。今年3月底，数年未在成都拿地的凯德以11.75亿元摘得成华二仙桥宅地；同一天，它还以23.1亿元竞得武汉1宗地。

另外，虎视眈眈的黑石也在紧盯国内不动产市场。去年1月，富力先将富力综合物流园区70%的权益卖给了黑石；紧接着去年底，富力将该物流园30%的权益出售给黑石。自此，大湾区内最大的城市物流园区，已彻底被黑石以52.95亿元买下。

黑石集团是美国私募股权巨头，也是全球最大对冲基金公司之一。其联合创始人、CEO苏世民，被誉为“私募界的巴菲特”，擅长风险管理。自2008年起，黑石就开始在中国投资了办公楼、商场和物流资产等。

去年年中，黑石再次拟收购SOHO中国，转让一旦完成，黑石将成为SOHO中国的控股股东，这项收购交易也将是黑石在中国的最大一笔房地产股权投资。但这桩交易两度告吹，潘石屹也只得继续留守SOHO中国。

“狙击”内房股

眼下，外资瞄准的不仅是国内的不动产领域，连房企的债券、股票也在他们的“收割”名单之中。

自去年下半年开始，国内房企密集违约，从而引发了地产美元债市场恐慌。然而就是在这期间，外资正在看准时机进行“狙击”。

例如，去年11月，高盛投资组合管理团队表示，正在买入中国房企债券。高盛一直在通过买进中国房企发行的美元高收益债券，来增加“适度风险”投资资产。

在谈及个别房企风险事件引发的连锁反应，该团队成员称，“传染风险被高估了，市场正在消化这一风险。”

同月，继高盛大举买入中国房企债券后，橡树资本也声称，正在买入，并表示看好中国困境开发商的特殊机会。经济越是不景气，不良资产孕育价值就越高，随着债券违约风险渐渐蔓延甚至到头部房企，地产类不良资产必将成为当下热门。

2021年初，橡树资本提前半年成功预判到恒大遇到债务危机并对其进行了“困境投资”，向恒大总计提供约10亿美元的担保贷款。其中，注入江苏启东海上威尼斯项目的贷款金额约4亿美元，注入香港元朗项目的金额约6亿美元。

始料未及的是，该抵押贷款交易一年后，恒大违约。今年1月底，恒大若干附属公司的资产被委任资产接管人，附属公司于去年年初签署的一项本金约5.2亿美元融资交易担保，担保资产为位于香港元朗的一块拟用于住宅的未开发土地。

这一次，“华尔街秃鹫”似乎又将成功抄底。具体来看，恒大在香港元朗项目总投入约89.05亿港元，项目保守估计总货值约80亿港元。这预示着，橡树资本将以约40亿港元的代价获得一块价值至少80亿港元的土地。

不止橡树资本，另一家美国不良资产投资公司马拉松资本，也在去年9月被传出趁低价买入恒大债券，并坚信均在着绝对机会。

马拉松资本心中有一个小算盘，其公司行政总裁在接受访问称，恒大可能在短期内支付部分美元债券利息，有望带动债券价格反弹。他估计，恒大最终会实行债务重组，债券持有人可获得赔偿，回报可能十分吸引人。

除了马拉松资本外，全球最大的资产管理公司贝莱德以及汇丰资管、瑞银资管也在持续加仓恒大债券。其中，据媒体报道，今年1至8月期间，贝莱德旗下BGF亚洲高息债券基金（BGF Asian High Yield Bond）抄底买入了3130万张恒大债券。

债券之外，外资还对内房股进行“狙击”。自去年下半年以来，随着内房股的动荡，贝莱德对融创、万科、世茂股票的增减持戏码频繁上演。

以融创为例，2021年8月24日，贝莱德以均价19.2201港元/股增持165.8万股融创中国股份，涉资约3186.8万港元。增持后，贝莱德持股比例由4.83%上升至5.02%。

短短几天后，贝莱德以19.2591港元/股减持融创254万股，套现4892万元，持股比例也由5.02%下降至4.96%；次月中旬，贝莱德以16.9264港元/股再度增持融创138万股，涉资约2335.84万港元。

可以看出，“低价买入、高价卖出”成了贝莱德抄底融创的惯用伎俩。

最为明显的是去年11月5日，贝莱德以13.9163港元港元/股增持融创172.2万股，涉资约2396.39万港元。此时，外界普遍定义为贝莱德抄底入场融创。在消息利好以及资管公司增持下，彼时融创股价连涨两日。

最新数据显示，截至今年3月21日，贝莱德持有融创股份数量约2.68亿股，持股比例4.92%。而停牌后的融创，贝莱德并没有机会进行交易。

高抛低吸

别人恐惧我贪婪，别人贪婪我恐惧。可以看到的是，在近一年国内房地产急转直下之际，国外资本却进场忙着抄底。

其实，无论是外资房企还是资管企业，他们无非就是在低点买入，合适时机抛出，并由此大赚一波。眼下，寒风凛冽的房地产市场，也正是外资所认为买入的最佳窗口期。

国家统计局数据显示，前8月，商品房销售面积87890万平方米，同比下降23%，其中住宅销售面积下降26.8%；商品房销售额85870亿元，下降27.9%，其中住宅销售额下降30.3%。

楼市的销售“惨淡”，直接传导至房企业绩端。机构数据显示，8月，TOP100房企实现单月销售操盘金额5190.1亿元，同比降低32.9%，继续延续今年以来的低迷表现。

同期，百强房企中近6成企业单月业绩环比降低，其中12家企业的环比降幅在30%至50%之间，10家企业环比降幅超过50%。且有6成百强房企8月单月业绩不及上半年的月均水平。

累计业绩同样跌势不减。数据显示，1月至8月，百强房企销售操盘金额的同比降幅仍保持在47.4%的较高水平，接近腰斩。

即便房企老大哥万科也没能顶住这种“寒气。8月，万科实现合同销售面积202.6万平方米，合同销售金额309.7亿元，环比下降8.07％。前8月，万科累计实现合同销售面积1709.8万平方米，合同销售金额2799.4亿元，同比下降36.8%。

但在疲态的楼市数据里，也透露着些许回暖迹象。全国8月的单月商品房的销售面积和销售金额，比起7月，都出现了小幅的回升，释放出积极的信号。

积极信号的背后是，纾困地产愈发受到重视。例如，在1月底，金融监管部门召集全国性AMC开会，研究AMC参与风险房企项目并购等金融服务等。

3月，先是中国东方在全国银行间债券市场公开发行不超过100亿元金融债的申请获批，紧接着，中国长城也获批在全国银行间债券市场发行100亿元金融债。此番两大AMC发行金融债，主要用于重点房地产企业优质项目的风险化解及处置。

而不久前，中国信达还跑到安徽，从恒大手中接过省内最大烂尾楼群阳光半岛。4月中旬，陕建地产集团与中国信达陕西分公司交流座谈并签署合作备忘录，双方将共同设立总规模不超过100亿元的并购重整基金，积极围绕危困房企并购开展合作。

除了金融机构纾困地产外，各地政府也正在掀起一股刺激楼市政策。放眼全国，年内楼市松绑潮席卷各地，已有100余个城市共计出台各类楼市松绑政策超过300次。

纾困地产脚步的愈发清晰明显，地产信心正在重拾。外资在地产触底之际，加大投资内地地产，对于他们来说这种长线投资，未来地产复苏后，他们或又将大捞一笔。