资产负债表是什么意思？资产负债表的原因

关于资产负债表是什么意思很多人还不了解，今天小编就为大家整理了相关内容，希望对各位有所帮助：

#夏日生活打卡季##建造师#1、 资产负债表是反映企业在某一特定日期( )的报表。A经营状况B现金流量C收支平衡D财务状况答案：D2、我国编制资产负债表的基本格式属于（  ）。接下来具体说说资产负债表的原因

如何理解财报中利润表、资产负债表、现金流量表三张表的关系？

利润表、资产负债表和现金流量表是企业管理中非常重要的三张财务报表，它们之间有着密切的关系。以下是一个简单的举例说明：

假设某企业是一家销售商品的公司，它的财务数据如下：

一、利润表：

收入：100万元

成本：60万元

利润：40万元

二、资产负债表：

资产：500万元（其中300万元为存货，200万元为固定资产）

负债：200万元（其中100万元为应付账款，100万元为银行贷款）

所有者权益：300万元（其中100万元为股本，200万元为留存收益）

三、现金流量表：

现金流入：90万元（其中80万元为销售商品收到的现金，10万元为银行贷款收到的现金）

现金流出：80万元（其中50万元为购买原材料支付的现金，30万元为支付税费和其他费用的现金）

根据上述数据，我们可以得出以下结论：

一、利润表反映了企业的经营业绩。

利润表可以理解为“业绩表”，是企业经营成果的体现。

在该案例中，企业的收入为100万元，成本为60万元，利润为40万元。这些数据可以用来评估企业的盈利能力，并为企业的经营决策提供参考。

二、资产负债表反映了企业在某一个时点上的资产、负债和所有者权益状况。

资产负债表可以理解为“家底表”，是企业经营的基础和背景。

在该案例中，企业的资产为500万元，负债200万元，所有者权益300万元。

通过这些数字，我们可以清晰地了解到企业的产权结构，即公司是通过负债经营还是通过所有者权益经营。

三、现金流量表：表示企业在某一个时间段内的现金流入和流出情况。

现金流量表可以理解为“资金表”，反映企业的资金流动性和偿债能力。

在该案例中，企业的现金流入为90万元，现金流出为80万元，则净现金流入为10万元。

通过这些数字，我们可以了解企业的现金流入和流出组成，同时，也可以了解企业经营中存在的漏洞，及时改变经营策略。

通过上述案例，我们可以得到如下结论

一、利润表与资产负债表的关系：

资产负债表中的资产部分反映了企业拥有的经济资源，包括存货、固定资产等。这些资产为企业创造了收入和利润，从而影响了利润表中的数据。

利润表中的收入和成本数据也会影响资产负债表中的数据。例如，如果企业的收入增加，那么资产负债表中的资产和所有者权益也会相应增加。同样地，如果企业的成本增加，那么资产负债表中的资产会减少，所有者权益也会相应减少。

二、利润表与现金流量表的关系：

现金流量表中的现金流入和流出反映了企业在一定时间段内的资金流动情况。这些现金流量的数据可以用来解释利润表中的收入和成本是否已经**为实际的现金流入和流出。

如果企业的现金流入大于现金流出，那么企业可以获得更多的利润。相反，如果现金流出大于现金流入，那么企业可能会面临资金短缺的风险。

三、资产负债表与现金流量表的关系：

资产负债表中的现金和现金等价物反映了企业在一定时间点上的现金余额。这些数据可以用来解释现金流量表中的现金流入和流出情况。

如果企业在现金流量表中记录了大量的现金流入和流出，那么资产负债表中的现金余额也会相应地发生变化。同样地，如果企业没有记录足够的现金流入和流出，那么资产负债表中的现金余额可能会发生变化。

综上所述，利润表、资产负债表和现金流量表是相互关联、相互补充的。它们从不同的角度反映了企业的财务状况、经营业绩和资金流动性。通过这三张表的综合分析，可以更好地了解企业的经营状况和未来发展趋势。

资产负债表的原因 当下经济问题和走向 房地产新模式的解决方案

来源： 中国金融四十人论坛作者：张斌 朱鹤 高善文王曲石 钟益等

读者们，周末好，今天给大家分享三篇文章，结合一起看，对于当下的政策以及经济走向，还是有一些收获的。

提示：文章较长，耐心看完！

▍靠前篇：资产负债表受损下的宏观经济政策

1、中国经济可能正在面临资产负债表受损

资产负债表受损是指经济中有相当部分的经济主体资产方增长轨迹明显减速或出现下滑，资产增长速度赶不上负债增长速度，甚至已经出现资不抵债的情况。资产负债表受损经济主体会缩减支出、减少投资甚至主动去杠杆，这种行为模式显著不同于资产负债表健康的经济主体。

微观经济主体行为模式的变化亦会影响宏观经济政策的传导机制和效果，传统的货币政策和财政政策效果会变差，必须使用更具想象力的政策组合。

造成中国经济面临资产负债表受损的原因主要如下：

最直接的原因是新冠疫情反复。 新冠疫情对经济的影响由一场阻击战转变为一场持久战，导致不少经济主体开始面临资产负债表问题。

一方面，以旅游业、演艺业、接触性服务业为代表的受疫情影响最直接的行业长期现金流为负，短期尚可通过消耗自有资金和银行贷款暂时过渡，但在疫情进入第三年后，持续的现金流问题转变为资产负债表问题，不少经济主体最终资不抵债。

例如，国内旅游收入在2019年为5.73万亿元，而2020和2021年分别仅为2.23万亿元和2.92万亿元，2021年的收入仅恢复到2019年的一半。星级饭店营业收入2019-2021年分别为1924亿元、1189亿元和1359亿元，2021年也仅相当于2019年的71%（见图1）。

另一方面，疫情给生产生活方式带来的变化深刻而持久，居家工作、线上办公、数字经济、外卖团购加速取代许多原有的线下服务模式。

生产生活方式模式转变体现在各个方面，如疫情加速了传统零售向线上转移进程，2021年社会消费品零售总额两年平均增长4.0%，而同期的网上零售额两年平均增长12.5%，明显高于线下消费。这一趋势保持延续，2022年1-4月社零同比增长-0.2%，而网上零售额同比增长3.3%，其中实物商品网上零售额占社零比重从2019年末的20.7%上升至2022年4月的23.8%（见图2）。

又如在线经济规模显著增长，2021年网上外卖、在线办公、网约车、在线医疗、互联网理财用户规模分别为54416万、46884万、45261万、29788万、19427万，较2020年分别同比增长29.9%、35.7%、23.9%、38.7%、14.4%（见图3）。

疫情消退之后，上述商业模式的转变也难以逆转，许多跟不上数字转型的企业直接面临资产负债表问题乃至倒闭，其相对应资产的价值大幅缩水（例如：商业地产）还会影响其它经济主体的资产负债表。

一些重要行业的发展模式转变引发资产价值重估进而导致资产负债表调整。 房地产市场调整带来资产负债表冲击在美国、日本、西班牙等国均对经济产生过较大的负面影响。

房地产和土地是我国主要的资产类别之一。房产是我国居民财富最主要的载体，根据中国人民银行调查统计司在《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》中公布的数据，2019年房产在家庭财产中的比重约为60%（见图4）。社科院编制的国家资产负债表数据则显示，2019年住房资产在居民部门总资产中的比重约为40%。房地产带来的直接和间接收入也是各级政府收入的重要来源。2020年16.2%的税收来自房地产业，超过90%的土地出让收入来自房地产用地出让。全国房地产行业相关税收和土地出让收入合计，占一般公**政府性基金预算收入合计的比重约为36%。据估算，2019年近半数省（市）地方政府综合财力对房地产业的依赖度超过30%，江苏、浙江两省超过50%（见图5）。

此外，房产和土地是很多企业重要的优质资产，这也使得房地产成为我国金融行业运行主要的抵押品和信用基础。因此， 近年来房地产市场发生的调整，不仅影响房地产企业的资产负债表，也会影响政府、家庭和很多企业的资产负债表 。

同时，近年来我国还对互联网平台和教培等行业从反垄断、数据安全、金融监管等方面进行了规范，有利于相关行业更加行稳致远，但也改变了市场对这些行业增长轨迹的假设，最直接的体现就是相关企业股票市值的变化。一边是这些行业的资产价值有了较大幅度的缩水，另一方面这些行业前期的投入和已有的债务是基于旧的增长假设，如此剧烈的调整与股票泡沫破裂对相关行业资产负债表的影响可能比较类似。

中长期增长模式变化伴随着资产负债表的调整。 我国的经济增长已经由高速增长阶段进入了高质量增长阶段。与此同时，前期债务驱动的特征尚未完全消失。因此， 我国的经济增速虽然已由高速增长转入了中高速增长，但债务增速仍然较高 。

一个简单衡量的指标就是单位GDP增量对应的债务增量。全球金融危机前，每新增1元GDP大致仅需要1元多一点新增债务融资。2009年为应对全球金融危机，我国实行了较为扩张性的财政和货币政策，当年新增1元GDP需要4.6元新增债务融资。此后，经过2010-2011年的宏观政策回归正常后，我国新增1元GDP对新增债务融资的需求稳定在3元左右，是全球金融危机前的2倍多。

2020-2021年受新冠疫情冲击，两年平均看单位新增GDP对应的新增债务融资4.1元（见图6）。 增长模式的转变意味着前期基于过于乐观假设下积累的债务可能出现偿付问题，未来的收入和现金流可以支撑的债务规模恐怕无法像过去那样增长，对很多主体而言债务规模必须下降 。

正是因为上述因素共同叠加，对我国企业、家庭和政府的资产负债表都造成了较为明显的负面影响，导致我国相当一部分经济主体可能处于资产负债表受损状态。

从企业资产负债表看 ，根据前面的分析，有以下三种特征至少一种的企业可能面临资产负债表受损问题：一是受疫情影响较大的企业；二是正在经历发展模式深刻转变的企业；三是前期负债过多而未来增长空间有限的企业。

事实上，房地产行业具备上述全部三个特征，因此整个行业许多企业都面临严重的资产负债表问题。国家统计局数据显示，2010年以后房地产业债务水平快速上行，资产负债率在2020年达到80.7%（见图7）。2020年房地产业上市公司（A股+主营业务在内地的港股上市企业）资产负债率在所有非金融行业中为*高，达到79.3%，高于排名第二的资本货物业6.2个百分点，高于其他行业的幅度则在17-40个百分点不等（见图8）。

此外，房地产业还可能存在大规模的表外债务。自2021年以来，房地产行业正式开始经历发展模式的深度调整。2021年4月—2022年4月这12个月中，商品房销售金额月同比增速已经从32.5%下降到了-46.6%，降幅近80个百分点（见图9）。有相当数量的房企已经发生实质性债务违约或处于违约边缘。2021年12月3日，恒大集团在其发展历史上首次公开宣布已经有16.5亿元欠款无法到期偿还。据统计，2021年共有14家房企的26只境外美元债发生实质性违约。截至2022年一季度末，上海票据交易所数据显示，有968家房地产企业作为票据承兑人在半年内出现了3次以上的付款逾期，世茂集团、融创中国等知名房企均在此列。 中国面临资产负债表受损的行业并不局限于房地产业，但房地产业可能是情况比较突出，同时也可能产生全局影响 。

从家庭资产负债表看 ，中国家庭储蓄率较高，家庭部门在平均意义上资产远大于负债，尚无资产负债表问题。社科院编制的居民部门资产负债表显示，2019年居民部门总资产接近575万亿，总负债约为62万亿，形成净资产513万亿。中国人民银行调查统计司《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》也显示，我国城镇居民家庭资产负债率的均值为9.1%。

尽管在平均意义上没有问题，但并不代表特定人群没有问题。一方面，我国收入较低人群的负债率相对较高，低收入人群受疫情的影响也可能更为明显。根据中国人民银行的调查数据，2019年低资产家庭（资产少于10万元）中有负债家庭的平均资产负债率为111%，其家庭资产无法覆盖债务。而西南财经大学在《中国居民杠杆率和消费信贷问题研究报告》中公布的数据显示，2019年收入最低组家庭的总债务收入比高达1140.5%，其债务风险不可忽视。

更为重要的是，对多数中国家庭而言，最重要的资产就是房产和人力资本（及其未来产生的收入流）。房地产市场的调整已经大幅削弱了房产持续增值的预期。疫情对经济的影响，失业率的上升，部分行业遭遇的调整也让很多家庭对未来的收入有了更大的不确定性，从而必须对家庭未来的收入流进行重估。这些变化的共同影响就是部分家庭的资产不再会像过去那样增长，甚至出现了下降。 这些家庭相应地必须要对负债方进行相对的调整，或者少借债，或者减少债务。

从以下时期的数据来看，其影响确实如此。2022年1季度，居民杠杆率为62.1%，环比下降0.1个百分点。一季度居民中长期贷款增加1.07万亿元，同比下降46.0%，比上年同期少增9100亿元。4月份居民中长期贷款减少314亿元，同比少增5232亿元。

从政府的资产负债表看 ，2021年全国政府显性债务余额（国债与地方一般、专项债务合计）为53.7万亿元，显性政府负债率47%；此外，若按国际货币基金组织的估算，考虑政府具有偿还或者担保责任的地方隐性债务（2021年为61.4万亿），那么全国政府负债率将达到100.7%。其中，中央政府的负债率仍然较低，债务规模23.3万亿元，占全部政府债务（包括隐性债）的比例为20.2%，占全国GDP的比重为20.3%。

地方政府的资产负债表则较为困难。一方面 ，包括隐性债务在内的地方政府债务或超过90万亿，占全国GDP的比重为80%（见图10）。即使不考虑隐性负债，不少地区的债务水平已经较高，2021年青海、贵州和天津的政府显性负债率分别为83.3%、60.6%和50.2%（见图12）。

另一方面 ，受经济下行和房地产行业调整影响，地方财政的收入影响较大，而支出的刚性仍然很强，收支矛盾可能会进一步加剧。全国房地产行业相关税收和土地出让收入合计，占一般公**政府性基金预算收入合计的比重约为36%。房地产行业的下行趋势给政府收入已经带来了较大负面冲击，2022年1-4月，与房地产交易密切相关的契税与土地增值税分别累计同比下降了27.4%和1.7%；地方政府土地出让收入则累计同比下降了29.8%（见图11）。与此同时，政府支出刚性较强，房地产相关收入下降，将给此前本就处于紧平衡状态的地方财政收支形势带来更大挑战。

仅以纳入一般公共预算核算的地方政府一般债券的还本付息支出为例。2021年，青海、西*全省（区）的一般公共预算收入连一般债的还本付息支出都不能覆盖，宁夏一般债的还本付息支出也占其全区一般公共预算收入的88.7%。在考虑接收中央转移支付后，仍有超半数省的一般债还本付息支出占其一般公共预算综合收入（本省收入+预算安排的中央转移收入）的比例超过10%；其中，宁夏、青海、内蒙古和辽宁的比例*高，分别为30.3%、25.4%、23.5%和21.5%。

总而言之，因为多重因素影响，目前我国有相当一部分企业，部分家庭以及不少地方政府的资产负债表可能处于受损状态。如果足够多的微观经济主体资产负债表处于受损状态，这些微观经济主体的行为就会有宏观效果。

国外的经验教训表明， 一方面，微观经济主体修复资产负债表的过程是一个消减支出、减少负债的过程，因此会有宏观的紧缩效应；另一方面，常规的宏观经济政策在面对资产负债表问题引发的衰退时，作用会比较有限 。

图12 2021年各省级行政区政府显性负债率

2、国外资产负债表衰退的经验教训

考虑资产负债表受损的宏观影响和应对，有必要先回顾一下国外经历资产负债表衰退的经验教训。

资产负债表衰退的概念由经济学家辜朝明（Richard Koo, 2003）提出，其名称来源自于关于资产负债表的会计恒等式：资产=负债+所有者权益。当资产价格下降导致企业和家庭的资产价值低于负债时，所有者权益为负，企业和家庭资不抵债。这时企业和家庭必须通过增加储蓄，归还债务才能重新回到资能抵债。 资产负债表衰退描述的就是企业和家庭因为资产负债表严重受损而不得不增加储蓄，减少消费和投资，归还债务和去杠杆而导致的经济衰退。

与资产负债表衰退对应的是普通经济衰退。普通经济衰退由供给或需求的波动导致，是正常的经济周期的一部分。在普通的经济衰退中，企业和家庭由于资产负债表并未处于资不抵债的状态，企业和家庭是增加还是减少债务，是加杠杆还是去杠杆仍是正常的经济决定，受到利率等因素的影响。在资产负债表衰退中，由于资产负债表处于资不抵债的状态，减少债务和去杠杆是微观主体不得不面对的选择，利率等因素的影响不再重要。

资产负债表衰退比较典型的成因是过度借债后的泡沫破裂。 一般的过程是企业和家庭过度借债，并投资于某种资产，历史上以房地产最为普遍，也包括股票，资产价格大幅上升形成泡沫。此后，资产泡沫破裂，企业和家庭的资产严重缩水，资产价值低于负债，资产负债表资不抵债，企业和家庭被迫开始增加储蓄，减少支出，归还债务，经济陷入衰退。

近年来比较典型的资产负债表衰退包括1990年房地产泡沫破裂后的日本和2007年次贷危机爆发后的美国。两次资产负债表衰退均由过度举债引发房地产泡沫，而后泡沫破裂导致。1990年日本房地产泡沫破裂后，商业地产价格自高点回落87%，住宅价格回落也接近50%。美国在2007年次贷危机爆发后住宅价格回落接近20%。房地产泡沫的破裂让两个国家大量的企业和家庭资产由正转负，是较为典型的资产负债表衰退。

资产负债表衰退造成的伤害远远大于普通的经济衰退，也更难应对。具体体现在：

持续时间长 。资产负债表衰退持续的时间原则上取决于企业和家庭资产负债表修复的时间。如果资产价格下降较多，债务水平较高，资产负债表修复需要的时间就更长，衰退可以持续多年。日本1990年后的衰退普遍认为持续了15年左右。美国2007次贷危机后虽然自2009年就开始复苏，但此后的复苏多年都十分乏力。

伴生金融危机 。资产价格的下降，资产质量的劣变，经济衰退加上去杠杆引发的信用收缩，会使得金融部门高度承压。回顾起来，发生资产负债表衰退的国家通常伴生金融危机，1990年日本体现为银行业危机，2007年美国体现为影子银行危机。资产负债表衰退和金融危机往往是一个互相伴生和互相强化的关系。

衰退深度大 。资产负债表衰退中，企业和家庭为修复资产负债表大规模的消减支出，提高储蓄率，因此会引发总需求大规模的下降，引发深度衰退。伴生的金融危机还会进一步加剧衰退的深度。衰退和金融危机会相互强化，如果没有足够强有力和正确的政策应对，衰退的深度可以接近大萧条。事实上，辜朝明认为大萧条就是一场由股市泡沫破裂引发的资产负债表衰退。

货币政策传统的传导路径失效 。货币政策传统的传导途径是央行放松货币政策（降低利率或者增加基础货币供应），引起金融体系信用扩张和对应的企业和家庭负债上升，拉动总需求上升，进而实现经济复苏。在资产负债表衰退的情况下，上述传导路径将很难有效发挥作用。原因是企业和家庭在已经资不抵债，需要通过还债来修复资产负债表时，放松货币政策也无法让企业和家庭增加债务，利率再低企业和家庭也不会愿意多借钱。而且，企业和家庭归还债务的过程，就是一个信用收缩的过程，是一个从实体部门到金融部门缩表的过程。

从上述的回顾不难看出， 资产负债表受损情况下，常规的宏观政策，特别是货币政策，并不足以应对经济下行压力，而应对不当引发的经济下行会有较为严重的长期后果。

3、资产负债表受损下的宏观经济政策

当前，我国宏观经济很可能面临资产负债表受损情况下的扩张乏力，信贷增长动力不足就是比较明显的表现。

在这种情况下，既要进行有力的逆周期调节，也需要针对资产负债表受损的实际情况，发挥想象力和创造性，有针对性地采取政策， 这样才能有利于做到稳中求进，稳住经济基本盘。

常规宏观政策的逆周期调节作用应充分发挥，对冲短期的经济下行压力。

一是积极的财政政策有必要增加支出规模和赤字水平 。例如，2022年再次突如其来的新冠疫情是年初制定预算时未曾预料到的“自然灾害”，有必要安排新的财政资金予以应对。基本的考虑可以是支出规模应在原有预算基础上再增加1万亿元左右，支出的领域似宜向基层倾斜，向增加居民消费和收入的领域倾斜，向受疫情影响更严重的企业和家庭倾斜，稳住总需求。

考虑到地方政府的财政空间有限， 收支难以平衡的部分可主要由中央政府通过增发国债或特别国债的方式予以支持 。只有稳住经济，才可能稳住赤字率和债务规模，因此今年应该对赤字率和债务规模有较为务实的态度 。

二是稳健的货币政策有必要在利率等总量工具上加大发力 。在经济面临较大下行压力的情况下，应该大胆使用降息空间。降息可以一举多得：一是降低融资成本，边际上增加融资需求，提振总需求；二是降低全社会的利息支出，降息100个基点，全社会的利息支出下降2.5万亿元以上；三是对各类资产价格产生支撑，缓解资产负债表收缩的风险。我国前期珍惜正常货币政策空间就是为了在突发情况有政策工具可以应对，经济稳住了，货币政策才有更大空间。

需要谋划有针对性的政策应对资产负债表受损的情况 。资产负债表衰退实质是合成谬误，企业和家庭修复资产负债表无可厚非，但加总起来的宏观结果是整个经济需求崩塌和信用收缩。当前我国比较健康且有空间的是中央财政和中央银行的资产负债表，面对企业、家庭和地方政府有修复资产负债表需求，需要谋划中央财政和中央银行能否有政策工具予以应对。

下面将讨论一些财政和货币政策选项，这些政策选项有些属于常规工具，更多的则是非常规政策。 非常规政策必然充满争议，也会伴随副作用，这里列出来仅仅是为了讨论的目的，以便未雨绸缪，提前谋划。

一是中央财政面对资产负债表受损要主动担当 。可以考虑在以下几个方面做好政策设计和储备：

❶ 加杠杆 。如果企业和家庭在做减法，减少债务，政府就需要适当做加法，适当加杠杆，避免总需求和杠杆率过快下降。

❷ 置换和有序重组存量地方债务 。在严明财政纪律的同时，需要有效降低一些地方政府的存量债务负担和利息支出。

❸ 有针对性的吸收损失 。新冠疫情冲击很大一部分相当于自然灾害，相关的损失如果由微观经济主体承担，就会是很多企业和家庭不能承受之重。一些西方国家低收入家庭的资产负债表在经历了疫情之后反而是改善的，这个现象值得关注，相关的政策措施也可以研究借鉴。

❹ 注入资本 。资产负债表受损的情况下，会出现不少机构缺少资本的情况。运用财政资金及时进行市场化注资，可以降低风险，同时避免被动去杠杆。

❺ 承接不良资产和债务 。这里既可以包括企业的资产和债务，也可以包括金融机构的资产和债务，前提是相关企业和金融机构已经影响宏观稳定。

上述五类政策，加杠杆属于较为常规的政策可以较快推出，置换和有序重组存量地方债务过去有过一些经验，可进一步完善政策设计和操作流程，遇到需求即可使用。吸收损失、注入资本和承接不良资产和债务等工具争议可能较大，操作中具体的问题也很多，但国外在疫情和金融危机期间均有实际使用的情况，可以预先做好调研设计，以备需要时可以尽快推出。

二是中央银行面对资产负债表受损要考虑非常规工具 。货币政策传统的政策工具和传导方式很难应对资产负债表衰退，但这并不意味着央行束手无策。如果央行不得不承担应对资产负债表受损的任务，就必须使用非同寻常的政策工具。

大致考虑起来， 针对资产负债表受损，央行可以有三类政策工具 ：

靠前类是帮助维持资产价格的工具，比如，央行直接或者通过撬动金融机构购买资产。

第二类是帮助消减债务的工具，通过央行的资产负债表帮助消化部分债务。

第三类是运用央行资产负债表修复其它部门资产负债表的措施。全球金融危机期间，美联储通过SPV承接了大量金融机构的不良资产，同时注入流动性。这实质上就是央行用自身的资产负债表来修复金融机构的资产负债表。

这些非常规的央行政策工具争议可能比财政政策更大，副作用也很明显，但央行工具推出的时效性有时要快于财政政策，而且我国历史上也使用过央行资产负债表帮助解决商业银行资产负债表问题，国外央行也有一些经验可以借鉴，不妨提前谋划，需要时可以迅速推出。

必须要指出的是， 上述的财政和央行政策都不能单打独斗，需要财政和央行高度协作 。财政没有央行的配合，政策挤出效应会非常明显。央行没有财政的配合，很多非常规的货币政策恐难以实施。

三是加固金融体系保证不发生系统性风险 。国外的教训表明，资产负债表衰退时如果伴生金融危机，则杀伤力巨大。这通常是因为实体经济的资产负债表问题**为了金融体系的资产负债表问题，而金融部门因为杠杆较高、资本不足等原因会放大风险。一旦发生系统性金融风险，又会反过来严重影响实体经济运行。金融风险处置起来成本更高，复杂度更大，传染性更强，全局影响更明显，因此不简单将风险向金融机构转移，及时迅速处置风险金融机构，并保证多数金融机构资产负债表的健康应是未来一个时期的重要工作。

四是建立市场化、法治化的市场出清机制。 资产负债表受损的情况下，并不是所有企业都能存活。大量僵尸企业阻碍了市场出清和调整，短期稳定的代价是长期停滞。应该吸取日本的教训，建立市场化、法治化的市场出清机制，实现有序、高效处置问题企业和金融机构。

五是稳定中长期政策预期。 我国当前面临的一些资产价值重估的情况，主要是因为市场信心不足，而信心不足又源自于不确定性增加，对增长前景不如过去乐观。我国经济中长期持续向好的基本面并未改变，提供更加稳定的中长期政策预期将有利于降低不确定性，从而起到提振信心、发挥增长潜力的作用。当资产价值得到修复，我国资产负债表受损的情况也会显著降低。

7月24日召开的中共*局会议提出，“适应中国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策。”近期，部分城市相继放松限购、降低首付比例等，积极提振市场信心。

鉴于当前房地产市场仍处在调整阶段，市场对短期内房地产相关政策继续调整优化和房企风险化解，以及长期内房地产长效机制的构建较为关注。

▍第二篇：《新市民与新模式：面向未来的房地产市场》

1、理解“高房价”的关键

在于土地供给弹性

（一）事实

中国的房价收入比保持在高位，大城市尤其突出。 2020年我国前五十大城市房价收入比达到12.3倍，其中一线城市20.3倍，二、三线城市分别为11.4倍和11.3倍。房价收入比排序前五位的城市分别是深圳（33.9）、上海（26.6）、三亚（24.6）、北京（23.4）和厦门（19.2）。

尽管中国的人均收入刚刚跨过人均1万美元，中国一线城市的房价已经比肩那些人均收入4万美元以上经济体的大城市房价。2019年全球核心城市中心城区的房价对比中，中国内地一线城市北京、上海、深圳房价位居前十，房价与纽约、旧金山、巴黎等全球知名城市相当。

对于大城市的高房价，更值得关注的是都市圈房价，这更紧密地关系到中低收入群体，关系到城市发展。 与国际上的其他大都市相比，我国的都市圈的房价收入比过高，把大部分新进入者挡在了都市圈外面，为大都市发展竖起了过高的围墙。

以美国纽约与英国伦敦为例，都市圈房价大约为中心城区房价的1/7~1/6，中心城区一套600~700万人民币的两居室，在都市圈售价只有100万人民币左右，能够被当地普通收入家庭所接受。

在我国北上广深这些大城市，中心城区房价收入比达到30，较偏远郊区的房价收入比也均超过15，都市圈房价仍达到中心城区房价的1/3~1/2。中心城区一套600~700万人民币的两居室，在都市圈售价仍在200~300万人民币，超出了绝大部分普通收入家庭的承受范围。

过高的房价遏制了都市圈发展，与发达经济体的都市圈相比，我国都市圈容纳的人口比例较低。 东京、大阪、纽约都市圈人口比重占全市人口比重都超过70%，伦敦也达到63%，北京城六区以外的都市圈只占全北京人口的不到50%。在大都市工作的众多普通工薪阶层难以在大城市安家。

图1 中国一线城市核心区域与较偏远郊区的房价收入比

数据来源：诸葛找房、国家统计局，经作者自行计算。

（二）原因

高房价背后既有合理成分也有不合理成分。 房价上涨背后的不合理成分有些来自市场发育滞后，有些来自政策扭曲。大城市住宅用地供给缺乏弹性、公共服务供给不足、保障房供给与人口流动脱节等因素是导致高房价的不合理因素， 最重要的因素是大城市住宅用地供应缺乏弹性。

从全国100个大中城市的数据看，房地产用地的供应力度并未随着房价攀升而提高。相反，由于大城市住宅用地供给缺乏弹性，房地产用地出让单价连年走高,成为推动房价攀升的重要因素，这在住宅用地上体现更为明显。

2008-2021年，100个大中城市建设用地出让中住宅类用地的占比从38.5%降至33.1%，住宅类用地的出让单价则从2254元/平米升至12998元/平米，13年间提高了近6倍，年均涨幅14.4%。考虑到还有很大比例的工业、基建和公共管理用地由无偿划拨方式供应，住宅用地的相对高价程度在实际中会更加显著。

图2 100个大中城市国有建设用地出让中住宅、商服用地占比及出让单价

数据来源：WIND。

（三）问题

都市圈高房价带来一系列问题，包括遏制了流动人口的消费、遏制资源配置的优化、加剧地区间的发展差距等。

首先，由于不能在大城市定居，大部分流动人口在长期预期上并不把工作所在的“常居地”当成“定居地”。在消费选择上，流动人口往往在城市工作期间节衣缩食，不愿消费。现有研究表明，农民工消费的绝对值水平远低于城市居民，储蓄率则显著高于城镇户籍居民和在农村就业的农村户籍居民。

其次，相当一部分流动人口仍会选择返乡置业，这些置业中有相当一部分形成浪费，阻碍了资源配置优化。在大部分的人口流出地，流动人口在大城市工作获得收入、抑制消费积攒储蓄后，出于婚姻、养老甚至于社会评价等原因在本地购置房产。人在外地打工，出于婚姻、社会评价等目的的房产购置大多空置。在此过程中形成的房产需求会抬高当地房价，增加实际留守当地定居的居民房价负担。

再次，流动人口在大城市工作、创造税收，但要求其户籍地为其提供社会保障，加剧了人口流出地的政府收支矛盾，强化地区间发展的不均衡态势。流动人口的长居工作地在大城市，他们的工作通过为企业创造增加值等各种途径为其常居地的政府提供了较为充足的财政收入。常居地政府并不需要去全额负担流动人口的公共服务支出。反观人口流出地，由于人口流出、产业不足，政府财力有限，但基本上全部的流动人口都会在户籍所在地参保城乡居民养老、医疗保险，这两类保险的政府支出负担虽然要低于城镇职工养老、医疗保险，但依然对财力受限的人口流出地政府形成压力。

（四）争议

高房价不等于房价泡沫。 中国大城市的房产价格很高是事实。房价高未必等于房价泡沫，高房价带来的痛苦未必会像泡沫那样很快破灭，可能长期持续。

房价收入比反映了房价痛苦指数，这个比率越高，购房者的压力越大，然而，这个指标用来预测房价泡沫并不合适。很多房价收入比高的大城市未必比那些房价收入比低的小城市房价泡沫更高。

万科公司谭华杰基于大量国际经验的研究表明， 居民部门利息保障倍数 （这个指标综合考虑了债务率、储蓄率和利率三方面的影响）反映了居民偿付住房抵押贷款的能力，是预测房价是否大跌最有效的指标，预测能力远好于房价收入比、居民部门债务杠杆率等其他诸多指标。

他们的研究发现，居民部门利息保障倍数高于1.5倍时，基本没有国家/地区发生过房价大跌情况。美国2007年房价大跌前夜，居民部门利息保障倍数1.46倍；日本1989年1.49倍；香港1997年1.23倍；芬兰在1989年0.73倍，2007年1.55倍，同期西班牙1989年仅为0.99倍。国际经验这个指标低于1.5的临界值会导致房价大跌和居民部门债务困境。

中国目前的家庭部门可支配收入大约61万亿，消费约38万亿，储蓄接近23万亿；家庭部门各种贷款55万亿，按照加权平均贷款利率5.5%计算需要支付的利息大概3万亿， 利息保障倍数在8左右，远高于国际警戒线水平，这说明中国居民偿还住房抵押贷款能力有较高的保障，至少从国际经验来看，房地产价格短期内大幅下跌并引发系统性金融风险的可能性很低。

房价上涨对于制造业利润和居民消费的影响关键在于房屋供给弹性。 房价上涨过程中，企业经营面临更高的要素成本，不仅是更高房租，还有更高的工资。有一种广泛的忧虑是，房价上涨带来的成本上升会侵蚀企业，尤其是制造业利润，恶化制造业生存环境，甚至成为众多企业破产的主要原因。房价上涨会对企业经营带来普遍的压力，迫使企业做出调整，但是，考虑到企业的应对措施以后，房价上涨只是在非常特定的环境下才会带来真正的产出损失。资源闲置和产出损失的大小取决于要素市场流动性，如果房价上涨冲击带来的失业能够很快在其他地方找到工作，损失更小，反之，损失更大。

房价上涨刺激了房地产供给上升，以及由此带来的基础设施改善、城市扩张和规模经济效应。这也正是我们从过去几十年中国城市化进程中看到的普遍现象。规模经济效应可以从降低成本、提高专业化和生产率水平等多个角度改善企业的生产率，改善企业生存环境。

房价上涨，既给企业带来了经营成本上升的负面影响，也给企业带来源自规模经济的发展机遇。 综合两方面的情况来看，房价对企业经营的影响，关键取决于房地产的供给弹性。供给弹性过低，房价上涨而房屋供给没有提高，难以带来城市扩张和规模经济收益，房价上涨的负面影响更突出；保持适当的供给弹性，房价上涨伴随着房屋供给显著提高，不仅接下来的房价上涨会得到遏制，城市化进程也有明显推进，为企业创造了更多发展机会，正面影响更突出。

房价上涨增加了购房和租房家庭的负担。特别是对于中低收入群体，住房支出相对与收入而言过高。 一种普遍的担心是，高房价挤出了其他方面的购买力。这种现象在很多家庭存在，但是，加总意义上看高房价是否挤出了消费，则需要更进一步研究。

房价上涨改变了居民生活中各种支出的相对价格，对不同家庭消费支出的影响有显著差异。家庭部门面临着住房支出还是其他消费支出的选择。住房作为生活中的必需品，在不同家庭面临着显著差异的需求替代弹性，已经有稳定居住地的家庭需求替代弹性相对较高，没有稳定居住地的家庭则缺乏需求替代弹性。对于缺乏需求替代弹性的家庭，房价上涨将迫使家庭不得不增加住房相关的开支，并因此挤压其他消费。对其他消费的挤出程度取决于该城市的住房供给弹性，较高的住房供给弹性下房价上涨带来住房供给显著改善，住房开支增长有限，对其他消费的挤出也有限；较低的住房供给弹性下，住房开支增长更大，对其他消费的挤出也更显著。除了房价上涨对消费的挤出效应，还应该考虑房价上涨过程中，房地产供给改善，城市化率水平提高以及由此带来的规模效应和收入水平提升，这会对消费形成正面的影响。

2、高负债对应大量沉淀资产

房企缺乏自救空间

（一）事实

房地产开发建设周期长，拿地和建设等环节均占用大量资金，是资金密集型行业。然而从行业比较和国际比较来看， 中国房地产行业的债务水平极高，并非依靠行业属性就能解释 。

行业比较来看，统计全部非金融行业的A股及H股上市、主营业务在内地的公司资产负债情况，可见房地产行业的资产负债率在所有非金融行业中*高，2020年达到79.3%。国际比较来看，中国上市房企的资产负债率也大幅高于主要发达国家，2020年分别高于日本、美国、德国、法国和英国10.6、22.7、24.9、41.0和42.0个百分点。

图3 中国上市公司资产负债率行业分布

数据来源：WIND。

图4 主要国家上市房企总资产负债率

数据来源：WIND。

（二）原因

对于房地产企业高负债的原因，有一种流行的理解，即 高周转模式导致了房地产企业的高负债 。

2010年后房地产行业债务水平持续攀升，与这一现象同时存在的是房地产行业的“高周转”模式。“高周转”模式指的是房地产开发商通过加快前期的开工进度，快速获取预售资格，然后用购房者提供的预付款支撑下一阶段的购地支出和新开工。其实现的条件是房企可以通过大量预售房屋也即销售“期房”来获取资金。

现有的统计数据也可以证明“高周转”是现实存在的：2008-2021年，商品房销售中的期房比例大幅提高，从64.4%升至87.0%；同时，房地产开发资金中来自预收款的比例也从24.6%升至36.8%。

图5 房地产“高周转”模式的数据特征

数据来源：WIND。

从财务角度看，高周转未必会导致高负债，反而应该有助于降低对债务的依赖度。“高周转”核心是资金的高周转，是追求现金流尽快为正，其结果应该是房企的资产周转和收入实现速度加快，理应对应着资产周转率的提高、对债务的依赖程度下降。

现实情况恰恰相反。 在高周转模式高歌猛进的同时，房地产行业的资产负债率不减反增，资产周转率也在显著下降 。我们整理了在沪深两市及香港上市全部内地房企的年报数据，计算得到全部房企的资产周转率从2010年的26.4%降至了2020年的22.0%，降幅4.4个百分点。这说明房地产行业整体的资产运营效率是在下降的，这与“高周转”模式并不相符。

图6 国内全部上市房企（含H股）总资产周转率

数据来源：WIND。

这表明，房地产在商品房开发和销售方面采取高周转模式的同时，还有相当一部分资产的周转率是非常低的，并最终拉低房地产企业的整体资产周转率。基于此，我们可以推断 在积累资产存量时，房地产行业形成了规模较大的、难以通过销售收入和运营收益覆盖的 “沉淀资产”。

房地产企业之所以积累了巨大规模的、缺乏现金流覆盖的沉淀资产，主要有两方面原因：一方面是因为在房价快速上涨时期，房企希望囤积较多土地和建成建筑库存；另一方面因为这些囤积的土地和建筑相当一部分未能在持有、开发后获得预期现金流。

从公开资料观察，这些“沉淀资产”的来源主要有三个方向。

一是 土地“限地价、竞配建”模式中房企的配建建筑。所谓“限地价、竞配建”，即在土地拍卖中，当报价达到*高限制地价后，竞买方式转为在居住用地中竞配建公共租赁住房的建筑面积，凡接受*高限制地价的竞买人均可参与竞配建，报出配建公共租赁住房建筑面积最大者竞得地块。

二是 房企拿地中被要求自持的住宅。2016年9月，北京试点采取限定销售价格并将其作为土地招拍挂条件的措施，并鼓励房地产开发企业自持部分住宅作为租赁房源。此后，全国多地效仿这一规定，在房地产开发项目建设条件意见书中要求房地产开发企业在新建商品房住宅项目中自持一定比例的住房用于租赁。

三是 配套政府要求的产业地产。对一些资金实力稍弱的房企尤其是区域性房企而言，通过各种间接手段获取相对廉价的土地成为其持续经营的可选路径。房企参与产业园区建设、产城融合等方式就成为间接获取土地的重要渠道。

我们根据公开数据初步测算了房地产行业的沉淀资产和相应的负债规模（测算过程详见附件）。测算的核心逻辑为：房地产行业沉淀资产等于已为待开发土地支付的价款，加上利用已开发土地建成建筑中未售出面积的成本。根据可得数据测算，2010-2020年，扣除历年已销售的商品房（含住宅与商服）面积155.1亿平方米后，共计有47.2亿的建筑面积沉淀。加上房企历年为未开发土地已支付的土地价款，2010-2020年，房地产行业共形成沉淀资产总额为24.7万亿。若以国家统计局公布的历年房地产行业资产负债率计算，可得2010-2020年房地产行业沉淀负债为19.08万亿。这些缺乏现金流的资产不断累积，纵使房企可以通过“高周转”不断加快可售资产的周转进度，也难以提高整体资产周转率、降低资产负债率。

（三）问题

由于房企的高债务对应的是大量难以产生现金流的沉淀资产，房企的债务及付息压力，会持续损耗房企现金流，房地产企业缺乏自救的空间。 沉淀债务基本由难以出售、出租的沉淀资产带来，在现有的市场条件下，这部分资产难以产生足够的现金流。但债务和付息支出仍会持续存在，房企的现金流将会被持续损耗。

假设房企的沉淀资产和债务从2010年开始累计，这部分资产负债不能产生现金流，其对应的应付利息几乎相当于房企的一项固定成本，每年增长。按8%的平均融资成本计算，从2013年开始，每年应付沉淀负债的利息就占到全部房地产开发企业营业总收入的10%以上，2015年达到14.5%。到了2020年，房企沉淀债务累积到19.08万亿，需要为其支付利息1.5万亿，相当于当年营业总收入的12.9%。

图7 房地产行业累积沉淀负债及当年应付利息占总营收的比重

数据来源：国家统计局、自行测算。

房企受困于沉淀债务和现金流紧张难以正常运营，将通过影响政府、工业企业信用基础和居民风险偏好，制约全社会的信用扩张。

首先，当房企不再大规模开工拿地后，政府土地出让收入将会锐减，考虑到以往的显性专项债和城投隐性债扩张都或多或少地以土地收入加持的政府信用作为支撑，土地出让收入不再增加，政府信用扩张将受到制约。

其次，房地产开发联通了上下游包括建筑、建材、家居等十余个制造业行业，其停滞将会显著影响工业体系的营收实现，影响工业企业的信用基础。

最后，房企正常交房遇到困难，部分房企为了回收现金流打折出售，这些都会影响到住房抵押贷款增长。所有这些负面效应加在一起，会对全社会的信用扩张形成阻碍，并陷入“信用扩张乏力-现金流改善迟缓-资产负债表恶化”的恶性循环中。

3、 “ 高度金融化”背后是金融服务缺位

（一）事实

在一般的讨论中，房地产“高度金融化”有两重含义。 一是房产本身的投资属性较强，房产是中国居民资产的最主要组成部分。

根据中国人民银行发布的数据，中国城镇居民家庭资产中有近六成是房地产，有超过四成的家庭拥有两套及以上住房，可见中国居民家庭在满足了基本居住需求后， 倾向于继续多持有房产达到增值目的。

据广发银行与西南财经大学共同发布的《2018年中国城市家庭财富健康报告》显示，中国居民有接近80%的财富投资于房地产。作为对比，美国、日本居民部门资产总房地产的占比分别仅为25.1%（2021年）和18.3%（2020年）。

图8 中美日居民部门资产中的住房和金融资产占比

数据来源：国家统计局、自行测算。

（二）原因

家庭资产过度集中于房地产，主要原因有三个方面。

一是房价持续上涨预期，给投资者带来了较好的回报。

二是金融资产的投资回报率较低，投资工具匮乏。 我国家庭部门的金融资产包括了以现金和银行存款为主的货币类金融资金，以及包括了私人借债、股票、债券、基金、衍生品和其他金融资产的非货币类金融资产。货币类金融资产当中，银行存款的名义利率较低，很多年份低于通货膨胀率。非货币类金融资产当中，私人借债占据较高比重但难言回报，证券类金融资产对绝大部分家庭而言是负回报。

根据中国家庭追踪调查（CFPS）数据，2010-2018年期间只有前10%的*高收入组家庭平均才能获得证券类投资的正回报，其他收入组的证券类投资都是负回报。与其他国家相比， 我国家庭金融资产构成中严重缺乏收益率稳定的养老保险类金融资产 ，这类资产只占到全部金融资产的11%，远低于30%左右的世界平均水平。这在一定程度上也强化了居民部门买房保值的动机。

三是持有房产的成本较低，我国对持有存量房地产还没有广泛开征税收。

房地产“高度金融化”的另一重含义是中国房地产相关融资在全社会贷款中的占比较高，并由此引发关于“房地产挤占制造业信贷资源”的担忧 。

从房地产全口径融资看，2012年房地产全口径融资（包括房地产相关贷款、债券、非标存量）增量1.4万亿，占当年新增社融总量比例为8%；此后占比连续4年上升，在2016年达到32%，2017年虽政策收紧降至23%后又在2018年回升，此后又连续两年下降。这只包括了房地产开发贷款和住房抵押贷款，没有包括房地产行业中通过卖地收入支撑的地方融资平台贷款。

房地产企业大量举债，原因也有多个方面。一是房地产长期高速发展的背景下，部分房地产开发企业通过大量运用债务杠杆扩张规模，以此实现业务超常规发展。二是房地产在地方政府的要求下，为了配合拿地和开发持有了大量缺乏现金流回报的沉淀资产，并由此形成了债务的滚动积累。三是对房地产融资的正规金融渠道较窄，房地产企业不得不大量借助高成本的非正规融资渠道，这也加剧了房地产企业的被动高额负债。

（三）问题与争议

针对居民部门举债购房、金融机构将大量资金给与住房抵押贷款或者房地产企业，一种看法是信贷资源过度涌入房地产部门，挤压了其他部门的发展。与此相对立的一种看法是房地产住房抵押贷款和开发商贷款的增长创造了全社会购买力，支撑了对其他部门的产品和服务需求，不是挤压了其他部门发展，而是支撑了其他部门发展。

这两种看法哪个能站得住脚，要看当时的宏观经济环境。 如果市场自发的信贷需求旺盛，金融部门普遍采用信贷配给的方式分配信贷，信贷资源过度流入房地产行业会挤占其他部门的发展机会。如果市场自发的信贷需求不旺盛，金融部门缺乏优质信贷客户，房地产行业相关的贷款则不会挤占其他部门发展。不仅如此，房地产行业创造的贷款，无论是按揭贷款还是开发贷款，都会形成企业、政府和居民的收入增长，支撑全社会购买力增长，支撑了其他部门发展。

我国在2012年以后，资本密集型行业跨过了发展高峰期，市场内生的企业部门信贷需求大幅下降。 企业发展最短缺的不是信贷，而是收入和利润，有了这些企业不难拿到信贷，没有这些信贷多数成了坏账。这种环境下，房地产行业的相关贷款支撑了全社会信贷增长，支撑了对企业商品和服务的购买力，对其他行业发展起到的作用是支持而不是挤占。

房地产与金融部门的紧密联系不宜理解为“房地产过度金融化”， 解决问题的关键不是房地产与金融脱钩，而是完善金融服务 。既包括面向居民养老和保险需要的金融投资机构和投资产品，也包括面向房地产企业的规范融资服务，特别是权益类融资。

4、房地产进入新时代

（一）新形势

学术界普遍认同， 城市化、人口红利和城市更新改造是推动中国房地产持续繁荣的最重要的三个因素。 具体来说：较快的城市化带来了新市民的购房需求、城市更新带来了大量房地产建设和投资需求，以及相对年轻的人口年龄结构提供了稳定的中青年群体购房需求。当前上述三个结构性因素都出现了明显变化，带动未来五到十年中国新增住房需求趋势性下降。

首先，快速推进城市化的阶段已经过去，城市化率或接近拐点。 我国城市化进程主要体现为农民进城成为新市民，并催生出大量的新增购房需求。根据第七次人口普查数据，我国城镇居民占人口的比重达到63.9%。我国城市化或达到拐点。

一方面，未来能够进城的农民群体规模显著减少。根据第七次人口普查的数据，农村超过60岁的人口占比达到23.8%，已经是中度老龄化水平，仍留在农村的人口以中老年人为主。

另一方面，虽然我国城市化率与发达经济体仍有差距，但由于统计口径层面存在差异，我国65%的城市化率可以相当于欧美发达经济体的75%城市化率水平。这已经接近城市化率的天花板水平。此外，户籍制度等体制性因素也会阻碍人口流动，未来我国因人口城乡流动推动的城市化会减缓。

其次，我国大部分城市已经基本完成城市更新，未来全国范围的城市更新需求显著下降。 城市更新主要通过两个方式，新城建设和旧城改造。这两种方式都会催生出大量的房地产建设和投资需求，是推动房地产行业快速发展的重要力量。经过多年的高速发展，我国大多数城市都已经基本完成城市更新，部分地区的新城建设甚至已经出现了明显的资源闲置。因此，未来五到十年甚至更长时间里，无论是新城建设还是旧城改造的发展空间都已经非常有限，短期内很难催生比较大幅的房地产建设和投资需求。

最后，我国正进入老龄化社会，未来新增的购房人群规模在不断减少。 第七次人口普查数据显示，我国人口老龄化的程度在不断加深。在人口增速下行和老龄化程度不断加深的双重影响下，我国未来的潜在购房人群规模在不断降低。同时，老龄化意味着人口年龄红利的消失，进而作为中间变量影响到经济增速和可支配收入的增速，这也会降低未来的购房需求。

吴璟和徐曼迪（2021）对上述三因素带来的住房需求绝对规模做了定量的拆分，并对未来五到十年的新增住房需求做出了趋势性预测。测算结果表明，2001-2010年的年均新增住房需求大约为812.2万套，这与同期年均竣工住房818.4万套基本一致，表明这一时期住房市场供需基本处于平衡状态。2011-2015年的年均新增住房需求974.5万套，规模较前一阶段有所增加，且显著低于同期年均竣工住房1145.9万套，表明这一时期住房市场存在供大于求的状况。这与2015年中国房地产市场面临巨大去库存压力的现象保持一致，也间接佐证了上述测算的合理性。同时，与2001-2010年相比，2011-2015年城市化带来的新增住房需求较前一阶段显著减少，主要的新增住房需求来自城市更新带来的新增住房需求。

图9 人口增长、城市化和城市更新带来的新增住房需求（万套）

数据来源：吴璟和徐曼迪（2021）。

进一步，吴璟和徐曼迪（2021）分别对未来十年城市化率水平、潜在购房人口规模和城市更新速度进行了趋势外推，并以此预测2021-2030年我国新增住房需求规模。测算结果表明，2020年后的十年间将出现较为明显的下降，2021-2025 年间年均城镇新增住房需求约为656万套，2026-2030年间约为年均455万套，分别较2011-2015年下降33%和53%。其中，城市更新带来的新增住房需求下降是导致未来新增住房需求下降的最主要原因。这点亦与当前的政策导向相一致。2021年8月31日，住房和城乡建设部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，意味着 过去十年里快速推进的城市更新行动暂告一段落，未来的城市更新速度会放慢，对应的模式也会发生改变 。换言之，大拆大建的时代基本宣告结束，城市更新带来的新增住房需求也会显著减少。

图10 2021-2030年新增住房需求预测（万套）

数据来源：吴璟和徐曼迪（2021）。

国际比较表明， 目前我国人均住房面积与发达国家人均住房面积的差距已经比较小 。

如图所示，发达国家中人均住房面积*高的国家是美国（接近70平米），德国、法国和英国的人均住房面积相差不大（40平米左右），而日本的人均住房面积只有22.8平米。根据住建部公布的数据，2019年我国城镇居民人均住房建筑面积39.8平米，按照1.3的系数折算成使用面积大概是30平米，与欧洲发达国家相差10平米左右，显著高于日本的水平。

考虑到当前我国人口总量已经基本保持稳定， 人均住房面积的提升空间有限决定了我国未来新增住房需求的增长空间相对有限。

图11 主要国家的人均住房面积比较（平米）

数据来源：人口普查局、国家统计局、政府官网。

5、打造服务新市民的房地产发展模式

（一）重点问题

三高现象下，房地产市场发展进程中存在的突出问题主要有两个。

一是都市圈房价过高 ，以农民工为主体的大量劳动力在大城市工作但难以负担都市圈高房价。

二是房地产的高销售和高盈利一去不复返 ，房地产企业盈利难以覆盖巨额沉淀资产带来利息负担，大量房地产企业陷入破产边缘，未来相当长时间内房地产行业面临资产负债表缩表压力。

房地产企业破产不仅是对金融市场带来冲击，更重要的是与此相关的住房抵押贷款、房地产行业上下游关联企业贷款、由卖地收入支撑的地方政府平台贷款都会受到严重冲击，这将影响到全社会信贷扩张，引发需求收缩和宏观经济不稳定。

未来十年甚至更长时间里，普遍性的房价上涨压力不再是房地产市场的主要矛盾。随着房地产发展环境的变化，全国性的房价趋势性上涨压力将会大幅缓解，个别大城市可能依然面临住房供不应求和房价上涨压力，大部分城市房价上涨压力将会极大缓解，部分人口流出城市可能面临房价下行压力。房价上涨压力的缓解，再加上对购买住房的高首付比限制，以及其他各种限制购买住房的政策限制下，“房住不炒”基本落实，不再成为房地产行业存在的突出问题。

资金过度流入房地产行业并挤占其他行业发展信贷资源的判断在当前和未来环境下不再成立 。信贷需求不足环境下，通过房地产行业带动的信贷增长对全社会购买力增长，对其他部门的销售收入和利润增长是重要保障。当前和未来主要担心的问题并非房地产行业占用了过多信贷资源，而是该行业的信贷收缩。

建立房地产发展新模式的前提是找准问题。面向未来的房地产市场，需要建立起一整套服务新市民的房地产发展逻辑。与此同时，还要摆脱沉淀资产对房地产企业的拖累，避免房地产成为影响宏观稳定的脆弱环节。

针对当前和未来房地产市场发展面临的两个突出问题， 我们提出了房地产新模式下的解决方案：一是面向新市民的都市圈建设方案；二是稳定房地产行业发展的债务化解方案。

（二）面向新市民的都市圈建设方案

面向新市民的都市圈建设方案主要包括两方面内容， 一是 面向新市民的住房或租赁房供给，不仅是房屋供给，也包括相应的教育、医疗配套资源供给，尤其是中小学教育供给； 二是 面向新市民的住房购买力支持。

建设方案当中， 无论是建房还是提供教育和医疗服务，都要尽可能地利用新市民和企业的市场自发力量 ，政府发挥的作用是对开发住宅所需的土地交易、设立学校和医院开绿灯，对低收入群体给予一定的税收优惠政策支持。考虑到新市民定居对经济增长和税收的贡献， 都市圈建设并不会增加额外财政负担。

供给方：（1）为没有户籍和自有住房、长期在该城市工作的打工者发放“长期工作签证”，以此作为新市民的身份。（2）允许郊区集体建设用地转为新市民合作建房用地，不占用当地住宅用地指标。（3）支持为新市民提供众筹合作建房服务，新市民合作建房免税，新市民合作建房在出售时只能卖给别的新市民。（4）现有开发商持有的工业、商业等缺乏现金流回报的房产可变更用途，改造为新市民住房，可用于出售或者租赁给新市民。（5）鼓励企业为新市民及其家庭成员提供医疗、教育服务，鼓励正规职业医生开设诊所，鼓励开设新市民子弟学校，为新市民教育和医疗服务提供税收优惠和开设场地政策支持。

需求方：设立针对新市民的住房金融互助机构，该类机构应采取股份制公司形式，保持多家竞争的市场格局。机构资金来源于新市民的低息存款和政府贴息债券；资金用途是针对新市民的低息贷款，贷款额度与新市民的存款时间和数量挂钩。

（三）房地产行业债务重组方案

推进房地产行业债务重组不仅是为了稳定房地产市场，也是当前和未来宏观经济稳定的重要保障。 房地产行业债务重组成功的切入点是优化房企资产负债表，关键措施包括两个方面：一是 确保房地产销售收入不过度下滑，有新的现金流支撑房企偿债能力； 二是 盘活房企现有的部分沉淀资产，减轻房企存量债务负担。因此，稳定房地产行业发展的债务化解方案也包括两方面内容。

一方面，推动住房抵押贷款利率市场化，缓解居民部门的偿债负担，稳定居民部门的购房需求。 根据张斌等人（2021）的测算，按照发达国家的平均水平，住房抵押贷款利率大概要高于同期国债利率1.5%左右。同样是以银行为主的金融体系，德国和日本的住房抵押贷款利率与同期国债收益率的利差只有1.15%左右。目前，中国住房抵押贷款利率是按照5年的LPR利率为基准，2021年四季度个人住房贷款平均利率是5.63%，同期5年期国债到期收益率均值是2.75%，二者利差2.88％。2021年四季度，个人住房贷款规模是38.3万亿。参照发达国家1.5%的平均利差水平，房贷利率有1.3-1.6个百分点的下降空间，对应的居民房贷利息支出每年可减少5000-6000亿元。房贷利率下降带来的利息支出减少不仅可以缓解居民部门的偿债负担，改善居民的现金流，同时也可以稳定居民部门的购房需求。从历史数据来看，居民部门的按揭贷款与住房抵押贷款利率有比较明确的负相关性。

另一方面，采取“贴息+REITs”模式盘活沉淀资产，在化解房企债务风险的同时增加面向中低收入群体的住房供给。 “财政贴息+REITs”模式的核心思路是借助金融市场，通过资产证券化的方式把房地产企业的部分沉淀资产**为具有准公共资产属性的公共住房。这样既能够在一定程度上缓解房地产企业面临的债务压力，同时也能增加地方政府的公共住房供给。最初可以选择部分三线城市试点上述模式，待积累一定经验后，采取项目**备案制并逐步向全国范围推广。

分享完当下热门的关于资产负债表和房地产新形式，我们最后来分享一下，高善文对于中国经济问题的几点观察。

▍第三篇：针对当前中国经济问题的几点观察

1、总量平衡阵营倾向于

更加积极的总量政策

每逢宏观经济运行出现问题或面临困难，尤其是出现较为明显的总需求不足问题时，总会产生两派相互对立的观点。一派认为当前政策应当以尽快恢复总需求平衡为重心，想方设法扩大总需求；另一派则认为应该深化改*，在通过结构性的改*措施缓解短期问题的同时，为长期的强劲增长奠定基础。日本便是如此，上世纪90年代之后，每一次政策争论中往往都存在这两种观点，一种主张恢复总量平衡，另一种主张推进结构改*。中国亦是如此，自上世纪90年代以来，每逢宏观经济出现困难局面时，所有的观点大都可以被归入这两大看似相互对立的阵营中。

强调总量平衡的阵营的基本想法可以被归纳为“上帝的归上帝，凯撒的归凯撒”，即政府可以通过不同的政策同时追求总量目标和结构改*目标。具体来说，总量调控部门专门负责总量平衡，无需考虑结构改*，其他相关部门则专门负责结构改*，施行结构改*措施，不同的目标对应不同的政策手段。

强调总量平衡并不反对结构改*，只是强调将恢复总量平衡作为自身的中心任务。这种观点十分具有说服力，也往往受到侧重总量研究的宏观经济研究者的普遍赞同。通常，人们还会以美国历史上的各类成功经验和失败教训来佐证这一观点，而这些论据无疑是非常具有说服力的。因此，在当前局面下，很多从事总量研究的人发出呼吁，主张在总量层面上采取更加积极和扩张性的政策。

不过，从方**和*治经济过程的角度看，上述观点的成立需要基于一个基本假设，即总量目标和结构目标至少不相互妨碍，二者相互**，甚至相互促进，只有满足这样的假设条件，才能够实现“上帝的归上帝，凯撒的归凯撒”。

2、结构改*阵营倾向于

以经济困局倒逼结构改*

对于上述逻辑，结构改*派的意见和批评并不是基于技术上的考虑，而是针对其前提假设的质疑，即认为总量目标和结构问题并不相互**，而是在一定程度上相互排斥、相互冲突。

现实经济条件下，总量目标和结构目标的关系往往与制度背景相关。在有些制度背景下，总量目标和结构目标可以相互**，在另一些制度背景下，二者相互冲突、相互抵制、相互矛盾。

就中国而言，古语有云，“置之死地而后生”。当经济中总量不存在任何问题，经济增速、通货膨胀等数据一片大好时，从政府到企业，从中央到地方都会缺乏结构改*的紧迫感，毕竟大家的日子都很好过。只有当经济出现问题，失业率、物价水平和经济增速等都不尽如人意时，困局才能迫使各主体下定改*决心，坚决在结构上采取措施来解决问题，而这将为长期争取较好的局面打下更加良好的基础。

从中国的历史来看，在经济总量、通货膨胀等表现较好时，政府部门确实缺乏足够的动力和压力来推行那些不受欢迎的结构改*措施。反过来看，中国的那些重要的结构性改*恰恰是在经济面临困难时推行的。如1998年前后，中国面临通货紧缩和总需求不足等问题，而加入WTO、住房制度改*、国有企业三年脱困以及商业银行体系整体改*等重大决策恰恰是此时做出的。事实上，如果经济始终保持高歌猛进的增长态势，即便有学者发出改*的呼吁，也未必能够获得充分的支持，决策部门未必能够下定决心来开放市场。

回顾过去十余年，中国面临长期经济下行、阶段性总需求不足等问题。面对这些问题，中国采取的应对措施中总量政策相对较多，结构性政策相对较少。长此以往，中国的债务问题越来越严重，杠杆越来越高，经济运行效率似乎在下降，经济新的增长点不够明显。此时，结构改*派倾向于认为政府应当借助此机会倒逼改*，以相对困难的经济局面迫使相关政府部门和各经济主体在结构改*上下定决心，几年之后或许有望打开新的局面。

可以认为，总量平衡派和结构改*派的逻辑都没有问题。 二者核心区别在于，我们应当如何看待总量目标和结构目标之间的关系，二者在*治经济上究竟是相互**、相互促进还是相互排斥的，而这一问题与制度背景和文化背景有关。

例如，美国的结构改*和总量目标可以是相互**的，美联储只需负责总量目标，国会和州政府以及行政部门可以负责结构改*。相比之下，中国经济制度的运行逻辑则不同，日本与中国也未必相同。中国历史上每一次重大改*都是被当时的经济状况倒逼的，如改*开放后转向以经济建设为中心、在农村推行家庭联产承包责任制等，都是因为经济遇到严重困难。

因此，在部分学者看来，当前的经济困难程度还不够深，不应该急于平衡总量，而是要抓紧凝聚共识，推动结构性改*。这种观点并不完全是基于技术分析，而是基于对*治经济过程的现实观察，在这种观察之下，国际经验未必具有普适性。

3、经济增速放缓是“症状”

需找出“病灶”

解决经济问题就像救治病人，既要解决症状，也要找到病灶。对于严重的发热患者而言，往往需要先退烧，再查明发热原因，并对症治疗。高烧只是一种症状，但导致这种症状的原因多种多样，作为医生，需要找到病症，对症下药。

同理，物价增速低、经济增速低也只是经济的“症状”，针对这些“症状”采取的扩张总需求、降低利率等政策就像是退烧手段，这些措施也许是必要的，但也是不够的。我们还需要深入研究“病灶”所在，只有找到“病灶”才可能解决问题。每次经济面临总需求不足的问题时，表现出的“症状”都有较多相似之处，但其“病灶”未必一样。 今年二季度以来经济突出表现为总需求相对较弱，但对“病灶”的研究分析仍有待进一步深化和细化。

当前总需求不足的局面下，有一些值得关注的重要事实：

一是我国16-24岁青年人口的失业率创有数据记录以来的新高，并且7月可能继续上升。但与此同时，6月，我国25-59岁人口失业率创历史新低。 显然，25-59岁人口总量远超16-24岁人口，在如此庞大的劳动力群体失业率创历史新低的情况下，简单地讨论青年人口失业率问题是不完整的，简单总需求不足的说法也是难以解释的，所以找对“病灶”很重要。

二是当前31个大城市失业率显著高于全国失业率。 自有数据记录以来至疫情前，中国31个大城市的失业率始终低于全国平均失业率，因为全国平均失业率中包括了很多中小城市的数据，但是如今中国31个大城市的失业率显著高于全国平均水平。

基于现有数据，可以合理推断出，中国31个大城市以外的劳动力市场已经恢复至疫情之前的水平。以2019年的失业率为基准，中小城市的失业率可能已经低于疫情前的水平。相比之下，31个大城市的失业率则显著高于疫情之前。如此之大的结构分化，恐怕不能仅仅用总需求不足加以解释。如果总需求不足无法解释，那么基于总需求不足做出的判断是否足够稳健也存疑。

三是当前中国外出务工的农民工数量的增长相对于当前总需求而言显著偏高。 基于历史数据和当前的经济增速，我们可以推断出合理的外出务工农民工的数量，以此数量为基础，当前实际外出务工的农民工数量的偏差应该超出两个标准差，不像是随机扰动。即便这一推断的数据不完备，劳动力在岗时间数据也能够说明问题。根据调查数据，与疫情之前相比，各类工作性质的劳动力一周工作时间都显著延长。这种现象也无法用总需求不足解释。因为总需求不足意味着劳动需求不足，无法解释工作时间变长。

因此，如果仅仅基于总量数据分析，推行总量刺激政策固然无可厚非，但如果不深入分析“病灶”，那么应对的政策未必恰当。同样，推行政策时如果不进一步思考我们面临的*治经济过程，那么应对政策也会是有问题的。

总而言之，如果深入观察中国的总量问题和结构问题，深入研究从宏观到微观的大量数据，那将不难发现， 中国当前的总需求不足背后所蕴含的结构性特征和表现出来的“病症”前所未见，意味着其背后的“病灶”前所未见，而前所未见的“病灶”需要的是前所未见的应对政策 。

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眼下这一刻，我们所面临的问题其实主要在四个层面：

民企活力严重匮乏

地方债危机渐重

房地产持续沉寂

消费萎靡难振

很多人也知道，现在已经不只是单纯的经济问题，而是到了必须深度改*的时候。

比如说贫富分化的危害和如何打破这种危害？

比如说急需改*的收入分配制度。

资产负债表知识

#夏日生活打卡季##建造师#

1、 资产负债表是反映企业在某一特定日期( )的报表。

A 经营状况

B 现金流量

C 收支平衡

D 财务状况

答案： D

2、我国编制资产负债表的基本格式属于（  ）。

A多步式

B账户式

C单步式

D报告式

答案： B

在我国，资产负债表采用账户式结构，报表分为左右结构，左边列示资产，反映全部资产的分布及存在形态；右边列示负债和所有者权益，反映全部负债和所有者权益的内容和构成情况。

3、静态会计等式是编制（  ）的重要依据。

A 现金流量表

B 利润表

C 所有者权益变动表

D 资产负债表

答案： D

静态会计等式是反映企业在某一特定日期财务状况的会计等式，是编制资产负债表的重要依据；动态会计等式是反映企业在一定会计期间经营成果的会计等式，它是编制利润表的重要依据。

4、资产负债表中，企业的资产按照流动性大小顺序排列，下列资产流动性最强的是（）。

A 交易性金融资产

B 货币资金

C 合同资产

D 投资性房地产

答案： B

在资产负债表中有两部分内容：靠前部分是资产类，企业资产按其“流动性”（即把资产转换成现金所需要的时间）大小顺序排列，分为流动资产和非流动资产列示，其中货币资金流动性最强；第二部分是负债类，按债务必须支付的时间顺序排列，分为流动负债和非流动负债列示。

5、编制资产负债表时，对于资产负债表日起1年内到期的负债，企业预计不能自主地将清偿义务展期，但在资产负债表日后、财务报告批准报出日前签订了重新安排清偿计划协议，则该项负债应归类为（ ）。

A 流动负债

B 非流动负债

C 应付票据

D 长期应付款

答案： A

在判断负债的流动性时需注意：对于在资产负债表日起一年内到期的负债，企业预计能够自主地将清偿义务展期至资产负债表日后一年以上的，应当归类为非流动负债；不能自主地将清偿义务展期的，即使在资产负债表日后、财务报告批准报出日前签订了重新安排清偿计划协议，该项负债仍应归类为流动负债。企业在资产负债表日或之前违反了长期借款协议，导致贷款人可随时要求清偿的负债，应当归类为流动负债。贷款人在资产负债表日或之前同意提供在资产负债表日后一年以上的宽限期，企业能够在此期限内改正违约行为，且贷款人不能要求随时清偿，该项负债应当归类为非流动负债。

6、按照筹资主体划分，企业筹集资金方式可分为（ ）。

A 以管理者为主体的筹资

B 以企业为主体的筹资

C 以物资采购活动为主体的筹资

D 项目融资

E 以财务部门为主体的

答案： BD

7、资产满足（ ）条件的，应当归类为流动资产。

A 主要为交易目的而持有

B 预计在资产负债表日起一年后变现

C 预计在一个正常营业周期中变现、出售或耗用

D 自资产负债表日起一年内，交换其他资产或清偿负债的能力不受限制的现金或现金等价物

E 企业无权自主地将清偿推迟至资产负债表日后一年以上

答案： ACD

资产满足下列条件之一的，应当归类为流动资产：

（1）预计在一个正常营业周期中变现、出售或耗用；

（2）主要为交易目的而持有；

（3）预计在资产负债表日起一年内（含一年）变现；

以上就是资产负债表是什么意思？资产负债表的原因的详细内容，希望通过阅读小编的文章之后能够有所收获！更多请关注壹榜财经其它相关文章！