碧桂园股票为什么停了碧桂园为何会负债9000亿？碧桂园的危机
碧桂园股票为什么停了碧桂园为何会负债9000亿
8月3日，碧桂园集团副总裁兼运营中心总经理陈斌在媒体发布会上代表碧桂园向近期频发的安全事故道歉。他表示，深知工作还有很多不到位的地方，永远保持敬畏之心，做好每一件小事，以期达到社会......接下来具体说说碧桂园的危机
负债10000亿，碧桂园背后的楼市危机！房价又要变动
在今年3月份，碧桂园曾经宣布了一个新的战略：全覆盖。最近碧桂园内部人士却称，全面叫停全覆盖，并且暂不对外进行宣传。
全覆盖的前世今生
所谓的全覆盖，意指要在三四线城市的所有县城，以及发达城镇中拥有碧桂园的项目。随后就是狂风骤雨，三四线城市房价疯狂上涨，炒房大战拉开帷幕，最后引出七部委整治楼市，抑制房价。
碧桂园成为楼市大亨，剑指全球靠前，其背后却是许多人都不知道的超高负债率，高达9000多亿的负债。
在2017年，碧桂园房屋合同销售金额排名世界靠前，约为5508亿元（约合850亿美元），合同中销售的建筑面积约为6000万平方米。6000万平方米的建筑面积，在全世界都是排名靠前，傲视群雄。
在这背后，却是凸显出了碧桂园的短处。碧桂园曾经有个目标，就是要一年内投资1块钱，能赚回1块钱的利润。至今来说，没有其他的任何地产商能够达到这个目的。这个快速投资获得利润，曾经还有个名头：456工作要求。碧桂园要求拿地4个月开盘，5个月回笼，6个月资金回正。
在这样的工作要求下，想必员工的积极性就非常的高，曾经还有员工表示，每天工作将近16小时，除了睡觉就是工作加班。
高周转之下，必然承担着高风险。
数据显示，2015年碧桂园的负债率达到了75.32?2017年之后碧桂园的负债率就达到了可怕的88.89?从2015年的负债2726.16亿元，到2017年的负债9330.57亿元。
这样庞大的负债率，现金流是怎么来的？答案是融资。碧桂园的股价虽然不高，但是依然能借贷到大量的资金。碧桂园1300多亿的账上现金当中，融资获得的现金流净额约为730亿元。
这些融资借贷的现金流也是有巨大成本的，一旦行情骤然发生变化，那么超高的负债率和资金成本就会成为杀死碧桂园的最后一根稻草。2017年里，三四线城市房市的火爆许多人有目共睹，时至今日，留下的却是众多鬼楼，人去楼空。温州和鄂尔多斯就是一个例子，房价暴跌之后，许多投资者现金流断裂，房价再次暴跌，投资者现金流再次断裂。
碧桂园的危机
一边是房地产企业股票的大涨，另一边是房地产企业的债务违约，市场很矛盾，到底房价还能不能再来一波行情？
类似于2015年的那种"涨价去库存"的行情，短期不会再有，即便有，也不会有当初的那种力度。
靠前，市场成交和房企销售遇冷，加上部分房企债务违约案例频发，购房者观望情绪浓烈，缺乏信心。
第二，2015年居民杠杆率只有36.8%，而到2022年，居民杠杆率已经飙升至62.2%，空间有限了。
第三，2021年全国商品房销售额再创新高，达18.2万亿元，但据统计近五年全国累计成交商品房63万亿元，占过去20年的56%，需求严重被透支。
数据来源：IFind
对于房企来说，其实上一波的涨价去库存就是很好的降杠杆机会，但是大部分房企并没有选择降杠杆，而是趁着这一波行情迅猛扩张。
导致的最终结果是，居民杠杆率飙升的情况下，企业部门的杠杆率不仅没有降下来，反而搞出了流动性危机，负债压力最大的就是地产行业。
这其中扩张最猛的是碧桂园。
2015年碧桂园负债总规模2726.16亿元，到2021年负债总规模已经飙升至1.65万亿元（含预收），足足增长了6倍。
碧桂园其实跟恒大的情况差不多，土储基本都集中在一线城市以外的二三四五及以下城市。
在PSL的助推下，这些城市的机会会比一线城市更好，但PSL退出后，仅凭市场的刚需消费是无法支撑如此大的规模扩张。
01.业绩下滑严重
碧桂园2021年业绩是近十年以来比较差的一年，归母净利润下滑了23.49%，是2008年以来增速下滑最大的一年；毛利率下滑至17.74%，是上市以来最低的一年；净利率下滑至7.84%，是2005年以来最低的一年，情况比较糟糕。
尽管碧桂园整体的融资利率还没出问题（其实房企暴雷前都挺正常的），但销售数据的下滑是掩盖不住的。
2022年靠前季度，碧桂园累计销售金额同比下滑33%，单月同比下滑46%（十大房企中下滑排名第二），单月环比下滑5%（十大房企中下滑排名靠前）。
数据来源：西南证券
其实二级市场对碧桂园的预期并没有太好，同在港股上市的碧桂园物业市值和碧桂园集团市值差距只有200亿，这已经说明了资本市场的态度。
而近期国际机构惠誉（三大评级机构之一）又将碧桂园的长期外币和本币发行违约评级展望由 【稳定】下调至【负面】。
对于碧桂园来说，最坏的预期是，公司的土储都集中在三四线及以下城市，81%的项目分布在广东省以外，前十大成交项目基本都是二三四及以下城市。
回到五年前，碧桂园的扩张逻辑是没问题的，一方面是涨价去库存；另一方面是棚改货币化以及农村人口城市化带来的巨大增量。
而当下的情况不同，前几年高位拿的土储现在无法以更高的价格结转，导致利润率下滑严重，同时PSL的退出以及一系列的限制条款，也压缩了市场的整体需求。
其实对于房子来说，如果剔除了投资属性，很多地区的房子是过剩的。
02.负债规模太大
碧桂园负债总规模位居房地产行业第二（靠前是恒大）1.65万亿元，其中有7093亿元是预收账款，剔除预收账款后负债仍然高达9000亿元。
如此高的负债，意味着每年会有大额的利息支出，而在碧桂园的财务费用上并没有看到利息支出，反而利息还有收入。
怎么操作的呢？
公司将利息支出全部资本化，这么做的好处可以计入资产，增加当期利润，提高净利率，同时达到调节"三条红线"的目的。
当然，对于高负债的碧桂园来说，交出一份靓丽的成绩单更为重要，因为公司还要募集新的资金来偿还旧债，如果业绩太烂，那融资端的成本可能会飙升。
2021年，碧桂园的利息费用高达181亿元。
一般来说，表内的数据不会有太大的问题，关键是表外到底有多少负债，连银行也说不清。
碧桂园为集团的合营及联营企业融资做出的担保金额为432亿元，这类担保也是表外负债的高发地带。
2021年，整体负债是有所收缩的，短期借款下滑了18%，长期借款增长了3.76%，利息支出下滑20%左右，但整体的负债规模还是太大。
03.未来预期偏负
地产本身就是刚需消费，而且地产也算是一门好生意，起码这个行业是预收款制度（先收钱后盖楼）。
支撑房价的核心是经济，是产业，是人口，产业比较完善的城市，经济基础更好，才会创造出更多高薪就业的机会，才会有更多的人才流入，形成正循环效应。
一二线重点城市未来依然会成为人口流入的重点区域，依然还会滋生大量的需求，当下就看谁能熬到最后。
如果实体经济的蛋糕没有做大，金融创新不可能凭空创造出额外收益，其实很多地区都很难支撑高房价。
碧桂园回应9000亿负债
8月3日，碧桂园集团副总裁兼运营中心总经理陈斌在媒体发布会上代表碧桂园向近期频发的安全事故道歉。他表示，深知工作还有很多不到位的地方，永远保持敬畏之心，做好每一件小事，以期达到社会公众对我们的期望。随后，陈斌起身鞠躬。
碧桂园总裁莫斌随后发言，对近期几大安全事故中的死难工友表示深切的哀悼，对死难工友家属表示慰问。作为建设方，我们碧桂园深感痛心和自责，我们监管不到位，负有不可推卸的责任。根据近期几大安全事故的调查报告，对施工团队，管理层，包括我本人进行严肃处理。“我们向死难者表示深深的哀悼，向社会公众表示深深的歉意。”莫斌鞠躬道歉。
碧桂园高管对安全事故鞠躬致歉 称拿地35天开放展示区非强制标准
昨日，碧桂园在广东顺德总部召开媒体见面会，首席财务官伍碧君回应9000亿负债表示，9331亿元是财务资产负债表总负债的余额，2017年底可动用现金余额1484亿，短期有息负债683亿，未动用银行授信额度2485亿。公司当前现金充裕，信用评级良好。总负债是会计上的报表科目，并非真正的有息负债，有息负债仅有2148亿元。
激进扩张或导致碧桂园高负债
Wind数据显示，碧桂园2017年度总负债9330.57亿元，负债总额相比2016年总负债5000多亿增长了几乎一倍，高达88.89%。而高负债背后是碧桂园较为激进的扩张模式。中国指数研究院的数据显示，2017年全年，碧桂园共拿地7079万平方米，拿地金额2645亿元，规模全国靠前，远超第二名万科的2812万平方米。仅今年5月，碧桂园就在全国拿地75宗，拿地金额200.27亿元，领跑行业，而同期第二名万科仅拿地11宗。2018年1-5月，碧桂园实现销售3346.8亿元，在港股房企中率先突破3000亿关口，紧随其后的中国恒大和万科地产，累计销售还在2000亿级别徘徊。
今年来碧桂园项目安全事故问题频发
在三四线城市楼市火爆的背景下，碧桂园快速扩张。然而，今年以来碧桂园项目却安全事故问题频发。7月30日，上海奉贤区安监局对“碧桂园位于上海奉贤区的在建项目红墅林发生事故”公开调查结论，认定这是一起生产安全责任事故。
对于近期项目安全事故问题，碧桂园集团副总裁陈斌表示，近期出现若干安全事故，造成工友伤亡，人身与财产损失，自己心情非常沉痛，并为对工友造成的人身和财产损失表示深深的歉意。陈斌在现场鞠躬道歉。
碧桂园董事局主席杨国强表示，以后出现事故的公司项目要立即处理，不能找任何理由。“我要求组成一个50人的团队，研究一个更好的施工方法。”
“高周转”模式受市场质疑
快速扩张之下碧桂园的“高周转”模式备受市场质疑。碧桂园在三四五线城市奉行的“456”（4个月开盘、5.5个月资金回正、6个月资金再周转）原则，被业界视为高周转的极致。为进一步追求业绩增长，提高周转速度，碧桂园在4月接连发布多个文件。
昨日的发布会上，对于引发社会热议碧桂园拿地35天展示区开放的速度问题，陈斌表示通过设计优化，展示区普遍采用一层、局部两层的售楼部，局部园林绿化，通过对工作面的合理划分，合理穿插施工，可以实现该类展示区最快35天具备开放条件。但35天并非强制执行标准。
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