金地地产怎么样股票？

金地地产怎么样股票

文/乐居财经 杨宏彬若论行业中的“野蛮人”，张峻算得上一号。曾经的他，在资本市场大杀四方，商业版图涉及各行各业。而他的成名之战，是2014年，通过富德生命人寿举牌金地，成为第一大股......接下来具体说说

金地“灵魂人物”辞任，地产创一代陆续谢幕

（凌克和黄俊灿 图源：金地集团）

靠前代地产大佬、金地集团创始人凌克的突然辞任，让本不平静的房地产行业增加了波澜。

10月16日晚间，金地集团（600383.SH)发布公告称，公司董事会近日收到公司董事长凌克的辞职报告，凌克因身体原因申请辞去公司董事、董事长和董事会战略委员会委员职务。此次辞职后，凌克仅留任金地商置执行董事，后者为金地集团商业地产开发子公司。

关于凌克辞任的具体原因，澎湃新闻引援内部人士消息，称凌克董事长的退休并非突发事件，从年初就在计划，一直在准备。另有内部人士透露，凌克“心脏不大好”。

作为“金地系”的灵魂人物，凌克执掌金地集团25年，带领公司从深圳福田走向全国，上市扩张并数度穿越周期，与招商蛇口、保利发展、万科一同被称为房企上市公司四强。也因此，这家千亿房企深深烙下了凌克印记。如此关键人物却在房地产下行周期的辞任，不免让资本市场对金地集团的未来感到担忧。

消息传出后，金地集团遭遇股债双跌。10月17日，金地集团股票收盘跌停，市值蒸发超27亿元。截至收盘，金地集团报5.52元/股，跌9.95%，市值249.2亿元。

同时，公司旗下多只债券大幅下挫，截至发稿，16金地02跌超22%盘中一度临停，21金地01、21金地03跌约18%。

对此，金地集团方面向媒体表示，凌克此次辞任是正常的管理团队交接，对公司经营不会产生重大影响。公司董事长职务由金地集团董事、总裁黄俊灿代为行使。

据九派财经了解，从凌克手中拿过交接棒的黄俊灿，同样是一名金地的老员工。其在1992年从同济大学毕业后就加入金地，先后在金地的工程、设计、运营、财务、金融等多个岗位履职。2010年黄俊灿出任金地集团总裁，在金地高层中素有“少将”之称，是真正意义上从基层员工一步步摸爬滚打到一把手的位置上。

一位投资者在接受媒体采访时称，凌克确实是金地集团的锻造者，不过近些年公司的运营管理都是黄俊灿在负责。“金地的核心班子长期很稳定，黄总跟凌董搭档多年，接任董事长对于公司盘子稳定、价值文化传承几无悬念。”

【1】“元老”功成身退，“少将”接过重担

在中国房地产界流传着这样一句话——“文科万科、理科金地”，而金地集团之所以能一直保持理性与稳健，与它的掌舵者凌克的经历和性格息息相关。

在外人眼中，凌克是地产创始人中少见的“学院派”，本科毕业于华中科技大学工学院，又到浙江大学攻读管理工程硕士，拥有高级经济师职称。在1990年代初加入金地后，凌克历任集团副总经理、总经理职务，最终成为金地集团董事长。期间，金地开发了金地翠园、金海湾花园等一系列热销楼盘。

理论与实操的结合，让凌克在善于利用行业周期变革的同时，也能冷静理性地与红火激荡的市场“唱反调”。2007年，彼时中国房地产市场规模已经突破三万亿，在楼市扶摇直升这一年，凌克开始强调“慢下来”。

当年年报中，凌克在致股东的信中提到，“2007年金地在投资节奏和投资时点的判断上犯了过分追求速度的错误”。并且提出“激烈竞争的最终胜出者，一定是那些善于把握节奏、快慢得法、张弛有度的公司。”在凌克的战略调整之下，金地平稳度过了楼市急转直下，动荡不断的2008年。

凌克的这种理性和克制一直持续至今。在地产行业频频有同行陷入流动性危机和去化压力之际，金地集团也早做准备。

在金地集团2022年度股东会上，凌克指出，面对如今全国房地产行业进入的深度调整期所带来的成交、投资的萎缩，金地早在2021年下半年便察觉到并适时做出改变。“我们主动进行了开源节流，做了两方面工作，一是抓销售；二是控支出，包括控制土地投资及开工的支出。”凌克表示。

（金地集团2023年上半年年报）

根据金地集团2023年半年报，截至今年6月末，金地总负债为3072亿元，其中非流动负债2302亿元，资产负债率72.12%，剔除预售款后的资产负债率64%，净负债率55%，现金短债比1.1，三道红线均达标。

此外，从财务报表和流动性来看，目前金地债务结构较为健康。8月11日，在兑付1190万美元的美元债票息后，金地集团表示公司已度过了今年的偿债高峰期，年内所有公开债券均已按期偿付本金及利息，未出现债务逾期。另根据企业预警通数据，今年和明年，金地集团尚有接近184亿元的境内和境外账务到期。从财报上看，金地上半年的货币资金为460.8亿，足以偿还2024年的债务。

纵观凌克留下的金地，尽管稳健，但也有千斤重。根据半年报，截至2023年6月末，金地的有息负债合计人民币1095.85亿元。对于继任者黄俊灿而言，更大的挑战是如何提振业绩、加快去化。

公开资料显示，今年前9月，金地集团累计实现签约面积669.0万平方米，同比下降5.29%；累计实现签约金额1219.3亿元，同比下降25.23%，退出地产销售前十的行列。今年半年报显示，金地上半年的经营活动产生的现金流量净额仅有2.14亿元，同比下滑96.51%。销售端回血困难、融资渠道受阻，金地的确面临一定压力。

黎明前的黑夜总是最黑暗的，十多年前，凌克在回应“地王”争议时曾意味深长地说道，“福兮祸兮”，“任何故事都会有结尾”，如今，凌克也迎来了自己在金地故事的终章。而黄俊灿能否和凌克一样，带领着金地再度穿越周期，答案还需要交给时间。

【2】地产“寒冬”，创一代陆续谢幕

随着行业步入下行周期，曾经的地产大佬们纷纷隐身幕后。

2022年10月28日，龙湖集团创始人吴亚军正式宣布退休，转为公司战略发展顾问；今年3月1日，杨国强辞任碧桂园董事长职务，辞任后仅以特别顾问的形式继续参加碧桂园的经营......

此外，包含世茂集团创始人许荣茂、合生集团创始人朱孟依、宝龙集团创始人许健康等在内的“50后”靠前代房地产大佬，虽然还挂着董事长职位，但早已经已立于幕后多年。

还有地产大佬在离开行业后转身跨界。万科创始人兼董事会名誉主席王石在2017年宣布退休后，不仅频繁涉猎体育和绿色科技赛道投资，今年4月，年逾70岁的王石宣布成立私募股权基金，正式进入创投圈。

有人急流勇退，有人则终于在自己一手筑起的危楼之下被动谢幕。9月28日，恒大集团许家印被采取强制措施，而在此消息传出前，恒大财富的多名高管便已经被警方带走。

许家印事件在房地产行业引发极大震动，由此也引发了外界对其他房企的关注。10月10日，有法律文书显示，“千亿房企”阳光城集团法人代表林腾蛟，被采取司法拘留措施。对此，阳光城集团方面紧急辟谣表示，该案系相关信息未及时送达导致，已经协商解决，待**撤销相关决定，**也未对相关代表人采取司法拘留措施。

即便是退休，地产大佬们的日子也不清净。近期，围绕早已退休的碧桂园创始人杨国强，突然有了一些传闻。

13日早间，碧桂园突然在官微挂出一篇《杨国强、莫斌到顺德北滘南平路项目工地调研指导工作》的文章，疑似从侧面回应了关于碧桂园创始人杨国强的种种传闻。另据界面新闻报道，杨国强的私人飞机已出售，其杨氏家族还于近期向碧桂园提供了3亿美元的无息借款。

（2023年Q3职业经理人信心指数调查 图源：中国房地产报）

地产大佬谢幕的背后，是行业的漫长寒冬。10月9日，中国房地产报公布的2023年三季度职业经理人信心指数调查显示，今年来，地产行业的职业经理人信心指数连续三季度下降。另据中指研究院数据，9月，TOP100房企累计销售额连续三个月同比下降，2023年1-9月同比下降10.3%，降幅扩大。

对此，易居研究院研究总监严跃进在接受九派财经采访时表示，当前一些投资者信心不足的情况下，很容易产生对房企负面的影响。对于金地类似“三好生”更是需要重点关注，防范产生新的金融风险或舆情事件。

此时此刻，维护市场信心至关重要。今年9月以来，地产政策密集发布。据中原地产研究院统计，9月是全国房地产历史上政策出台次数较多的一个月，单月房地产调控政策超过175次，刷新历史纪录。

眼下，地产市场正处于信心回归的关键时期。东莞证券在研报中指出，政策利好持续叠加，行业基本面逐步修复，房企债务危机也将逐步化解，有助行业走出周期底部。同时，在行业经历了大洗牌及出清过后，剩下的经营稳健及优质房企将更能获得行业后续持续健康发展的机遇，进一步提升市场占有率，并能更好地实现估值回升。

九派财经记者 郭梓昊 陈静仪

【来源：九派财经】

金地为什么值得抄底？

作者 | 707的牛

数据支持 | 勾股大数据

地产股这么多，为什么会选金地？这是绝大多数投资者存在疑惑的地方。一线房企港股有中国恒大，碧桂园，融创中国；A股有万科，保利；它们也并不比金地差。但从弹性的角度考虑，金地会快于这些公司。

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押注高增速的逻辑

“肺炎疫情”会对各个行业造成不同程度的冲击，是目前市场关注的焦点。房地产也是除了餐饮，旅游等服务业以外，受影响最大的行业之一。

房企现在不能卖房提前收预收款，也不能开工，但银行贷款的利息还是需要继续支付。所以负债率低，现金流好，有规模优势的地产商才能存活下来。这次疫情事件也会加速行业洗牌，并购重组，合作开发将是未来几年的趋势。在这个阶段，二线房企爆发力是最强的。

房企的真实情况也在资本市场得到充分反映。不同梯队的公司股价走势已经出现了分化，小地产股不涨甚至出现下跌，一线地产股涨幅不会太大；而第二梯队的地产股价涨幅明显超过了靠前梯队的地产公司。

从2019年9月的低点开始计算，碧桂园累计上涨31%，中国恒大上涨34%，融创中国54%，万科A上涨24%，保利地产17%。而第二梯队的地产股，世茂上涨50%，阳光城47%，中国金茂43%，旭辉控股集团60%。

从市场表现看，二线房企的涨幅为什么可以完全跑赢一线房企？究其原因，还是因为2019年销售业绩增速前者可以大幅超越后者。

在靠前梯队当中，2019年全年累计销售金额TOP5分别是万科，中国恒大，融创中国，碧桂园和保利地产。其中碧桂园5522亿元，同比增长10%；万科6308亿元，同比增长4%；中国恒大6011亿元，同比增长10%；融创中国5562亿元，同比增长21%；保利地产4619亿元，同比增长14%。

可以很清楚的看出，一线房企中，融创的销售增速是最快的，对应的涨幅也是在港股同等规模的地产股中最大的；保利2019年销售增速有14%，也是A股涨幅最大的。

重点房企的整体增速都有出现下滑，TOP100的地产公司增速从2018年的35%下滑到2019年的16%，靠前梯队的房企增速基本保持在10%左右。二流房企当中会出现增速分化，部分公司的增速将会落在10%-20%的区间，当然也有少数公司增速会大幅加快，超出20%。

在第二梯队里面，根据各个房企已经公布的数据。有6家公司2019年全年的销售业绩增速超过30%，其中金地销售额达到2106亿元，靠前次突破2000亿元的台阶，也有30%的高增速。剩余几家公司的销售额也相差不大，基本稳定在2000亿元附近。

二线房企2019年的销售业绩大幅跑赢一线房企，而且这种趋势在未来还会持续下去。 为什么呢？基于这种判断大概有3点逻辑：1、行业调控趋严，地产商融资受限，加上疫情影响，多数小房企纷纷和更大房企合作，共同开发。2、二线房企较一线房企杠杆率更低，还有加杠杆的空间，所以合作项目后期还会加快。3、二线房企的销售基数比一线房企小，增速自然会快很多，龙头地产公司已经经历了这个时期。综合来看，二线房企增速更快，这是市场偏好这类公司的原因，也是投资这类公司能获得超额收益的原因。

金地能PK掉一线房企的逻辑已经已经解释明白了，至于在二线地产公司当中为什么偏偏挑中了金地，不仅因为它卖房子卖的较好，最快；其实这家公司还是存在不一样的地方的。

2

金地的差异化

金地作为国资背景的地产公司，似乎没有什么特点。但是近两年公司的基本面已经出现了明显改善，的确有可以挖掘的亮点。总的来说，金地有几点差异化的地方：1、销售业绩保持高增速；调整产品结构之后的量价齐升；2、加大土地储备，可以保证业绩的持续性。

2016年，金地销售金额突破千亿，相当于迈上了一个新台阶。方向和定位经过2015年的大调整之后，2016年也是销售增速最快的一年，销售额同比增长63.1%。2019年的销售业绩在靠前梯队和第二梯队的房企当中都很出色，销售额突破2000亿元，同比增长29.7%。

经过几年的秣兵历马和调整之后，金地在国资背景的地产公司中又保持了高增速，最近公司销售额的增长是量带来的还是价带来的呢？

可以很清楚的看到，2016年公司的销售额增速是63.1%，销售面积的增速也达到了47.6%，说明销量贡献大部分的销售业绩。2017,2018年金地的销售面积稳定在15%左右，但是2019年达到了23%，可以说是超出市场预期的。

金地的销售业绩基本和销售面积是正相关的关系，特别是在销售单价涨幅变动不大的情况下。分析完销量对销售业绩的影响之后，再就是看销售单价的单边作用。

同样的，2014年到2017年是房地产的景气周期，商品房销售单价的持续上涨给房企贡献了不小的业绩。经过房住不炒，部分地区限价的调控之后，价格增速立即放缓，特别是在2019年多数房企都在打折卖房，但去年全年金地商品房的销售均价有5.6%的涨幅。

在没有降价保量的情况下，金地可以获得量和价的双增，说明公司在面对调控逆周期的时候，在同类公司当中还是有竞争力的，况且2019年的销售额已经突破2000亿元。

其次就是公司加大了拿地力度。 2017年以后，公司根据规模增速也加大了拿地力度。金地2017年新增可售面积是1305.0万平米，同比增长144.8%。2018年的新增可售面积也一直保持在1000万平米以上。2019年上半年，新增可售面积675.0万平米，同比增长21.2%。

拿地力度方面，金地2017年的拿地力度高达71.3%，2018年和2019年上半年拿地力度都达到60%以上，明显快于2016年之前的数据，2019年上半年比2018年全年又提高了3.1%，随着公司增速进一步加快，金地的各项指标都在明显改善。

公司总的土储面积截止到2019年上半年，达到4760万平米，相比2018年全年同比增长8.2%。权益土储面积2550万平米，权益占比53.6%。2018年，公司总的土储面积和销售面积的比值是5.0，高于龙头地产公司万科和碧桂园。以现在的土地储备，可以满足公司未来持续发展5年。

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复盘公司的阶段性行情

金地的最近两波行情可以分为两个阶段，2018年10月份到2019年4月份，*高涨幅76%；和2019年的6月到2020年1月份，涨幅也有30%。金地的靠前波反弹可以理解为市场深度回调之后的补涨行情，地产板块在市场底部和股价低位，再加上2018年营收增速高达35%，明显开始加快。

金地的第二段行情是从2019年9月份开始。而这个时点正是房地产行业经历了政策调控趋严之后，整个地产板块的估值被打到底部的位置。加上地产股的三季报整体增速加快，超市场预期，整个板块就开始反弹了。

至于为什么金地靠前阶段的涨幅会大超后半部分？除了市场和政策面的影响因素以外，也和公司基本面的重大反转有关。

过去几年金地出现了几个致命性的错误。 首先拿地策略上的失误。 旱则资舟，涝则资车；逆周期投资才能容易获取市场周期转换的红利。最理想的状态是在土地市场下行，土地溢价率低的时候补充土储面积；在房地产市场转暖的时候开发卖出，往往容易获取超额收益。

但是金地集团一直是顺周期拿地。2008年，2011-2012年，2014年土地市场行情差，土地溢价率低时，购置土地较少；2009年，2013年市场行情上行，公司会购置大量的土地。长期下来，拿地成本维持在高位，造成了库存和资金的压力，发展增速自然就放缓了。

其次就是产品定位的误判。 2011年-2015年，金地开发的商品房面积都是在144平米以上的大户型，2011年这种户型的比例高达51%。当时的主流市场是以刚需为主，公司开发出来的户型与实际需求有所偏离，就直接导致了销售增速和楼盘去化率显著偏低。

2013年之后，公司才恍然大悟，于是开始调整产品结构。降低了大户型住宅的整体占比，提升中小户型住宅的比例。从2011年到2015年，金地花了五年时间才把产品结构优化。到2015年年末，公司90平米以下和90-144平米的产品分别占比24.3%和38.3%，一共占比62.6%。

前期的失误直接导致2017年金地业绩的扑街，同比下滑32.15%，公司股价也从那时候跌到了底部区域。但是公司在调整拿地策略和产品结构之后，2016年的销售业绩也爆发了，销售额同比增长63.1%，两年周期之后的结算也拔高了金地2018年的营收增速，同比增长34.62%。

靠前阶段的业绩大反转，也使金地股价涨幅快于第二阶段。公司2019年销售额2106亿元，同比增长30%；依然保持高增速。同时早期的失误已经得到调整，金地的优势会继续持续。

选择金地，就是押注地产行业集中度提升的逻辑，而且这次肺炎疫情会加快调整的速度。这个时期受益最大的是二线房企，负债率低和合作项目趋势化，可以使这类公司增速最快。

金地2019年销售额2106亿元，同比增长30%。公司营收和净利润保持高增速，估值却不到7倍。同类公司中阳光城7.9X，旭辉控股集团8.2X，中南建设9.8X，估值更加便宜。选来选去，其他公司要么规模增速达不到，或者是估值显然高出20%。

而金地估值相对更便宜，增速又快，加上肺炎疫情的影响股价已经从高点回调15个点，预计金地2019年增速可以达到30%，再加上5%的股息率，显然是市场过度反应了。

金地微澜

文/乐居财经 杨宏彬

若论行业中的“野蛮人”，张峻算得上一号。

曾经的他，在资本市场大杀四方，商业版图涉及各行各业。而他的成名之战，是2014年，通过富德生命人寿举牌金地，成为靠前大股东。国资福田投资，则退居金地第三大股东。

时至今日，富德生命人寿仍是金地集团靠前大股东，持股29.83%。多年以来，张峻与金地集团的相处模式比较特别，张峻及富德生命人寿称对金地仅是“财务投资”，金地集团的经营一直以凌克为首的团队进行管理。

凌克已经到了退休的年纪。上周，他以身体原因辞去了在金地的一切职务。资本市场对金地灵魂人物的离场感到恐慌，金地因此“股债双杀”。

传言不外乎是，“董事长出走，金地要暴雷了”。对此，金地拿出了一系列经营数据，包括销售额连续三个月环比回升，销售排名保持在行业前列等。

这些似乎还不足以平息谣言。之后，金地如期兑付了共计7.89亿元的购房尾款ABS，一周之内正常兑付约9.75亿元的债务。

这周，金地提前拨付了10月24日到期的“华夏资本-金地火花长租公寓2期资产支持专项计划”项下“PR金地2”和“金地2次”的兑付款项，总额2.361亿元。

旨在告诉市场：“金地流动性没有问题”。

凌克离职风波稍稍平息，金地又传出了大股东易主的消息。网传富德生命人寿拟转让金地股权，深投控是接盘方，连交易价格都确切到了60亿元。

若深投控入主，金地集团的属性或回归国企，市场预期将大不相同。面对这一假消息，深投控紧急声明，称已经报警。

消息虽假，资本市场却很吃这一套。10月23日，金地集团多只债券盘中均涨超20%，一度触发临时停牌。与此前凌克辞任金地公司董事长等相关职务后市场的反应，形成鲜明对比。股价方面，金地于10月24日亦有所上扬，盘中*高涨至4.67%。

低调的张峻，因金地易主的谣言“被动”的回到了公众视野。

这么多年以来，富德生命人寿在金地靠前大股东的位置上坐的稳稳当当。2014年举牌后，富德生命人寿在金地的持股达到29.99%。

在历经了2016年张峻被带走调查，2017年险资遭遇监管， 等一系列事件后，金地的股权仍牢牢掌握在富德生命人寿手中。目前金地的董事会成员中，来自富德生命人寿的林德胜依然在列。

富德生命人寿恪守财务投资的原则，多年以来，不增持金地的股票，也不提供援助，连表决权也委托给了福田投资。在房地产最艰难的2022年，富德生命人寿也是作壁上观。

相比之下，原来的国资老父亲对金地要更加爱护。福田投资目前是金地集团第二大股东，持股7.79%。

去年，金地集团选示范房企名单，但获得中债增信的前提是房企可以提供反担保资产。

上个月，福田投资表示，要为金地集团在公开市场发行的公司债券或中期票据提供担保等增信措施，金地也将根据具体情况对福田投资提供反担保。

2014年-2022年，金地集团归母净利润合计约达644亿元，作为靠前大股东的富德生命人寿，获利颇丰。

据估算，当年富德生命人寿举牌金地集团耗资超60亿元。现如今，资本对地产缺乏信心，地产股的股价多处于低位，目前金地集团的股价在5元左右，总市值248亿元上下，富德生命人寿持股对应价值超70亿元，依然处于浮盈。

深投控否认了自己是金地股权的接盘方，但富德生命人寿与金地仍未对股权出售一事表态。去年年末，张峻重返富德集团，获任董事长重掌大局。若富德生命人寿真想出售金地股权，也并不令人意外。

毕竟资本游戏，是张峻最擅长的。

而对于金地，无论是此前的董事长交班，还是此次的大股东易主传言，舆论漩涡裹挟下的主角所受的冲击无疑是最大的。

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