股票科学城怎么样科学城后市走势如何？

股票科学城怎么样科学城后市走势如何

接下来具体说说

学校环绕，新盘频遭疯抢，太湖科学城住宅该如何选择？

学区房一直是领涨房价的特殊存在，新区太湖科学城最不缺的就是学校，新盘更是遍地开花。整个太湖科学城的住宅围绕太湖大道分布，新盘也主要集中在太湖大道周边。

壹 . 二手房

太湖科学城已交付小区有幸福未来花园、科技城金茂府、绿地瞰湖生活广场等,详见下表。

从上表数据可见，太湖科学城区域的二手房价格并不便宜，售价区间在2.1-4.6W/㎡。

从学区来看，太湖科学城目前共有 四个学区划分 ，分别为新区实验初级中学科技城青城山路校区+科技城实小彭山路校区，新区实验初级中学锦峰路校区+科技城实小科业校区，新区实验初级中学锦峰路校区+科技城实小天佑校区，科技城西渚实验小学+新区第三中学。

其中 新实中科技城青城山路校区+科技城实小彭山路校区 双学区房单价*高，基本 都在3万每平 ， *高达4.6W/㎡ ，直逼五万大关。西渚实验小学+新区三中施教区内的小区单价最低，在2万左右每平，可见， 学区是影响房价的关键因素。

贰 . 在售新房

太湖科学城目前在售新盘主要分布在三个细分板块，东部科技城板块有科技城金茂府、前山澜庭、浅悦静庭、熙境云庭4个，西边科学城（生态城）板块有首开棠前如苑、大境悦府、金地翡翠星辰3个，阳山生态区有大象山舍、山樾云庭等。详见下表。

从表格可以看出，太湖科学城区域内在售新盘单价在 2.3-3.3万/㎡ 。其中 科技城板块 的新房售价更高，4个盘均在 2.8万/㎡以上 ，科技城金茂府*高，达3.3万/㎡。 科学城、阳山生态区 新房单价相对较低，基本在 2.5万/㎡以下，大象山舍是例外 。这是因为科技城板块教育、交通、商业、产业等配套更成熟，而科学城和阳山生态区的周边配套相对落后。

科技城金茂府 33000元/㎡

科技城贵但抢手的优质盘

小区名： 科技城金茂府

定位： 高端改善项目

开发商： 首开地产、中粮大悦城、招商蛇口、中国金茂

物业： 金茂物业

车位配比： 1:1.39

绿化率： 30%

装修标准： 精装交付

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科技城金茂府是科技城板块内大体量的高端改善项目，由四家央企联合打造，是集科技精装高层、低密叠加别墅、2.6万方太古里风格商业为一体的科技旗舰社区。

科技城金茂府从18年至今已开盘多次，近期公开的是最后一批房源，共计176套，为 11栋总高8F的洋房 ，面积均为142㎡，得房率达86%，产品品质较高。科技城金茂周边配套成熟， 商业 有梦之城、时尚水岸、文体中心，以及规划的2.6万方成都太古里的建筑风格商业体； 交通便利： 距离太湖大道400米，开车约20分钟至新区中心，距有轨电车1号线站点约500米，公交网线丰富，紧邻轨交9号线(规划中) 。教育资源：金茂府一期学区已定 ，2020年施教区划分，确定为三实验学区： 高新区实验初级中学集团本部校区+科技城实验小学彭山校区+彭山实验幼儿园 ，都是实力名校。

前山澜庭 29000元/㎡

金融小镇高品质精装洋房

小区名： 前山澜庭

定位： 改善型 低密度

开发商： 招商蛇口、苏高新集团

物业： 招商局物业

车位配比： 1:1.19

绿化率： 30%

装修标准： 精装修，中央空调+新风+地暖三大件

前山澜庭项目规划 21栋6-8F的洋房 ，总计576套房源，位于新区科技城景润路与玉屏路交汇处，坐享金融小镇配套。

周边商业 有时尚水岸、梦之城、文体中心，且与锦峰国际商务广场直线距离 仅 1.6 公里。 交通便利： 有中环西线，和太湖大道，2条有轨电车，另外是名副其实的地铁房，规划中设有景润路、龙康路等站点。 教育资源： 前山澜庭周边有多所优质学校，比如科技城实验幼儿园、科技城小学，彭山实验小学、新区实验中学、科技城外国语学校及伊顿国际学校。 另外，4公里范围内规划了 3 所幼儿园、2 所小学、5所中学，新房不划分学区，故目前小区的 学区还不确定 。

浅悦静庭 28800元/㎡

产品力相当能打的热销盘

小区名： 浅悦静庭

定位： 刚需、改善

开发商： 华发、恒泰、招商蛇口

物业： 华发物业

车位配比： 1:1.34

绿化率： 30%

装修标准： 精装修，中央空调+新风+地暖三大件

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浅悦静庭项目拟建 32栋总高13-18F的住宅，总计1834套， 目前在售户型为97-142㎡的三房/四房房源，4月底将有新一批加推。

项目位于科技城核心，配套成熟。 商业： 附近2公里内有时尚水岸、文体中心以及即将开业的绿地广场，另外项目自带4万方的商业（华恒星悦里）。 交通： 苏台高速，紧临有轨电车2号线。 教育： 学校有科技城天佑实验幼儿园、科技城实小天佑校区、新区实验初级中学锦峰路校区等，目前 学区未定。

熙境云庭 28000元/㎡

学区确定的精装现房

小区名： 熙境云庭

定位： 刚需、改善

开发商： 苏高新

物业： 新升物业

车位配比： 1:1.2

绿化率： 35%

装修标准： 精装修，中央空调

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熙境云庭位于东渚街道步青路以东、科广路以南、天佑路以西、白龙河（系普陀山路北侧河道、俗称）北侧绿化带以北范围内，项目共有由 20栋11-26层的小高层和高层 住宅组成，主力产品建筑面积约97m²-140m²。

熙境云庭周边配套成熟， 商业： 附近2公里内有时尚水岸、文体中心以及即将开业的绿地广场，另外紧临浅悦静庭自带4万方的商业（华恒星悦里）。 交通： 苏台高速，紧临有轨电车2号线。 教育： 熙境云庭的最大优势就是现房， 学区已确定 ，小区与 科技城天佑实验幼儿园和科技城实验小学天佑校区 仅一路之隔，中学学区为 新区实验初级中学锦峰路校区 。

大象山舍 29848元/㎡

因“捂盘”错过市场的高端盘

小区名： 大象山舍

定位： 改善

开发商： 万科

物业： 苏南万科

车位配比： 1:2.5

绿化率： 30%

装修标准： 叠墅毛坯、高层精装

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大象山舍位于凤凰峰路与石林路交汇处，属于大阳山生态区板块，靠近科技城。项目定位高端住宅，产品多样，有叠墅+高层， 售价 在整个太湖科学城板块属于较高梯队， 仅次于科技城金茂府， 但结合 21200元/㎡的 楼面成交价来看，3万的售价已经很低了。

项目基地呈南低北高走势，产品打造上，错落布局了叠墅、多层、高层等多种户型产品。尽管项目定位高大上，但实际上卖得并不好，一方面是因为大阳山生态区板块配套相对不足， 交通 基本靠 自驾，商业 在运营的只有万科美好荟，其他都在 规划中 ， 周边教育 有苏州外国语学校附属幼儿园、高新区实验小学分校、秦馀小学校等，相比科技城、科学城 没有优势可言 。另一方面，据说，项目早期对市场预期过高，为避免限价影响， 封盘 了一段时间才开售，因此错过了市场风口，后来因为其他热门板块改善盘的开售，更是流失了很多客户。所以，大象山舍是太湖科学城情况比较特殊的一个盘。

大境悦府 24800元/㎡

科学城高性价比新盘

小区名： 大境悦府

定位： 刚需小区

开发商： 碧挂园

物业： 碧桂园

车位配比： 1:1.3

绿化率： 37%

装修标准： 精装修，中央空调、新风

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碧桂园大境悦府位于230省道绿化地西、规划昆仑山路绿化地南，是科学城板块目前在售的3个新盘中性价比较高的一个。项目规划 18栋总高17-18F的高层，面积为100-125㎡。 户型是大境悦府最大亮点，所有户型都是清一色 的“薄透款”+大横厅 ，这种构造被称为“户型之王”，在苏州大市都非常抢眼。

科学城板块周边配套与科技城相比明显不足，但是规划非常给力。 交通方面： 近期正在推进地铁9号线、11号线的落实，此外还有正在建设的大阳山隧道，以及规划中的太湖大道快速化改造。 商业： 小区正北面有一块纯商业规划用地，周边还有不少楼盘自带商业。 教育： 大境悦府未来也是妥妥的学区房， 小区西面就是南大附属靠前小学和南大附属靠前中学 。

叁 . 规划中新盘

01

中海地块

中海地块（苏地2020-WG-35号地块），位于科技城玉屏路绿化地南、元方路绿化地东西，属于金融小镇，北面为前山澜庭项目，南侧为连绵群山，环境优美。

项目体量较大， 规划A、B、C、D、E、F6个子板块 ，共建筑 56栋洋房 ，约832套住宅。建筑面积 105-170㎡ ，户型分三房两厅两卫、四房两厅两卫，整体 定位偏改善 。

要求 现房销售，装修标准不低于2000元/㎡ ，从已公示规划方案可以看出， 层高、得房率、装修、社区环境 都是中海的优势。

图片源自网络，侵删

项目目前正在加紧建设中，开盘时间待定 ，预估可能于今年下半年开盘。至于售价，因为中海楼面成交价较高，为18567元/㎡，装修标准不低于2000元/㎡，参照在售现房熙境云庭的楼面价（ 14970 元/㎡ ），装修标准（估计低于1000元/㎡）及备案价（ 28128 元/㎡ ），中海地块的开盘售价估计会突破3万每平。

02

中粮地块

中海地块 （苏地2020-WG-73号地块）位于科技城锦峰路东、科业路南，处于科技城核心区，是一个 被学校包围的项目 ，北面是科技城实小+幼儿园，南面是新区实验初中锦峰路校区，学区优势明显，地理位置佳，是整个太湖科学城板块最被看好的新盘，典型的 未入市先火 。

从规划来看，项目拟建14栋17-26F住宅，其中，2栋17F、8栋18F、1栋23F，3栋26F，建筑面积约105-160㎡，主打129-143㎡四房， 妥妥的改善小区。 小区绿化率37%，停车位1766个，总户数1079。

无论是位置、户型以及周边配套，中粮73号地块的 产品力都非常能打 ，但是其最大的优势，仍是教育资源。从幼儿园、小学到中学，一座名副其实的 全龄教育学区房 。

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项目现 已进场施工，外部有宣传围挡 ，预计今年6月份开盘，结合成交楼面价16346.55元/㎡，住宅装修成本不低于2000元/㎡的要求以及竞品浅悦静庭、熙境云庭的售价，项目开盘价预计 在30000元/㎡ 上下。

03

保利地块

保利地块（苏地2020-WG-74号地块），位于科技城潇湘路西、白龙河绿化地北，在熙境云庭的东侧，云西麓的南侧，紧挨科技城实小天佑校区。

根据规划，项目拟建17幢小高层或高层，建筑占地面积8677.57㎡，容积率：2.0，绿地率：37.1%，建筑高度：53.80m。项目120㎡以上户型占比超6成，要求全装修交付，也是 偏改善定位 。

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目前项目 已经动工，现场正进行场地平整 ，开盘时间待定，根据成交楼面价15860元/平，不低于2000元/㎡精装标准，备案价估计也 在2万8、9每平 。

肆 . 住宅选购建议

选择太湖科学城的购房者大多数是奔着学区去的，综合整个区域二手房及新房情况，对于住宅选择，小编给到如下建议：

学区优先：

预算充足（ 500W左右 ）且看中 改善需求 的人群，选择新区教育第二梯队，科学城区域内靠前梯队： 新实中科技城青城路校区 的学区房，多以 二手房 为主，如朗诗、科技城金茂府等，其次，在售新盘随便选，如新实中锦峰路校区的浅悦静庭、熙境云庭、即将入市的中粮地块的大户型等。

预算 400-500万 ， 二手房 可选新实中锦峰路校区学区房，如 山湖湾南区、绿地瞰湖广场 等，新房可选 科技城金茂府 、 浅悦静庭、熙境云庭 大户型，改善学区一步到位。

预算 300-400万，建议购买新房 ，相比二手房性价比更高，浅悦静庭、熙境云庭。

预算 300万左右 ，科学城的新房是不错的选择，碧桂园 大境悦府性价比高 ，金地 翡翠星辰有价格优势 ，首开 棠前如苑 更靠近科技城， 区位界面更好 ，可以综合各自优势及自身需求选择。几个小区的学校都是规划中的新校，虽然南大名气大，但至于师资及教学实力如何，还是要由实际投用后考试成绩来衡量。

科学城的到来，能让西永腾飞吗？