广东哪里牛市最大？

广东哪里牛市最大

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江苏牛市，江苏最牛县，江苏最牛镇，江苏最牛村，有你的家乡吗？

江苏省是中国经济发展的重要引擎，2022年实现GDP122875.6亿元，位居全国第二，仅次于广东省。江苏省的经济实力不仅体现在地级市的层面，更体现在县域、镇域、村域的层面。本文将从宏观经济的角度，分析江苏省最牛的市、县、镇、村的特点和优势，以及它们对全省乃至全国经济发展的贡献和影响。

江苏最牛市——苏州

苏州市是江苏省的经济中心，也是长三角地区的重要城市之一。2022年，苏州市实现GDP23958亿元，位居全国第六，仅次于北京、上海、广州、深圳和成都。苏州市的经济优势主要表现在以下几个方面：

工业基础雄厚，产业结构优化。苏州市拥有四大传统支柱产业：电子信息、机械装备、纺织服装和食品饮料，以及四大战略性新兴产业：生物医药、新能源汽车、新材料和人工智能。2022年，规模以上工业增加值增长9.1%，占GDP比重达到48.4%。

开放程度高，外贸贡献大。苏州市是中国改*开放的先行者和受益者，拥有昆山、张家港等*家级开发区和出口加工区。2022年，苏州市实现进出口总额3625.6亿美元，增长14.8%，占全省比重达到28.7%，占全国比重达到3.8%。

创新能力强，科技投入大。苏州市是中国创新型城市之一，拥有高水平的科研院所和高校，以及众多的科技企业和创新平台。2022年，苏州市实现研发投入总额为1100亿元，占GDP比重达到4.6%，高于全国平均水平（2.4%）。

人文底蕴深厚，生活品质高。苏州市是中国历史文化名城之一，拥有丰富的自然资源和人文景观，以及完善的公共服务和社会保障。2022年，苏州市实现城乡居民人均可支配收入分别为71717元和37207元，分别增长8.5%和9.1%。

江苏最牛县——昆山

昆山市是江苏省下辖的一个县级市，也是中国最富裕的县域之一。2022年，昆山市实现GDP5006.7亿元，同比增长1.8%，成为全国推荐GDP突破5000亿元的县级市。昆山市的经济优势主要表现在以下几个方面：

地理位置优越，区位效应明显。昆山市位于上海和苏州之间，距离上海虹桥机场仅40公里，距离上海洋山港仅70公里。昆山市充分利用长三角一体化发展的机遇，打造了“一核两带三区”的空间布局，形成了以昆山高新区为核心，以昆山经济技术开发区和昆山出口加工区为两翼，以玉山镇、周市镇、千灯镇、张浦镇、陆家镇为三个重点发展区的经济格局。

工业体系完善，产业链条完整。昆山市是中国制造业的重要基地，拥有电子信息、汽车零部件、精密机械、石化化工等四大主导产业，以及生物医药、新能源新材料等新兴产业。2022年，昆山市规模以上工业增加值增长2.1%，占GDP比重达到67.5%。

开放水平高，外资引进多。昆山市是中国最大的台商聚集地之一，也是外商投资的热土。2022年，昆山市实现进出口总额为1089.4亿美元，增长8.6%，占全省比重达到8.6%，占全国比重达到1.1%。昆山市还拥有两家上榜《财富》“世界500强”的企业——恒力集团和盛虹控股集团。

创新驱动强，科技支撑大。昆山市是国家创新型试点县市之一，拥有*家级高新技术企业近2000家，*家级科技型中小企业近3000家，*家级创新平台近100个。2022年，昆山市实现研发投入总额为260亿元，占GDP比重达到5.2%，高于全省平均水平（4.7%）。

江苏最牛镇——玉山

玉山镇是昆山市下辖的一个建制镇，也是中国最具活力的镇域之一。2022年，玉山镇实现GDP1015亿元，同比增长3.5%，位居全国镇域经济500强的靠前位。玉山镇的经济优势主要表现在以下几个方面：

产业基础强劲，综合实力领先。玉山镇是中国电子信息产业的重要基地之一，拥有苹果、华为、联想等知名企业的生产基地和配套厂商。玉山镇还涵盖了汽车零部件、精密机械、生物医药等多个产业领域。2022年，玉山镇规模以上工业增加值增长4.2%，占GDP比重达到78.6%。

开放合作广泛，对外交流多元。玉山镇是中国台商投资区之一，也是国际友好城镇之一。玉山镇积极参与“一*一*”建设和长三角一体化发展战略，与美国硅谷、德国汉诺威等地建立了合作关系。2022年，玉山镇实现进出口总额为279.8亿美元，增长9.8%，占全省比重达到2.2%，占全国比重达到0.3%。

创新能力突出，科技投入大幅。玉山镇是*家级科技创新型示范城镇之一，拥有*家级高新技术企业近400家，*家级科技型中小企业近600家，*家级创新平台近20个。2022年，玉山镇实现研发投入总额为65亿元，占GDP比重达到6.4%，高于全省平均水平（4.7%）。

江苏最牛村——华西

华西村是常熟市下辖的一个行政村，也是中国最富有的村庄之一。2022年，华西村实现GDP10.5亿元，同比增长5.2%，位居全国村庄经济100强的靠前位。华西村的经济优势主要表现在以下几个方面：

集体经济强大，股份制改*成功。华西村是中国集体经济的典范之一，实行了“一户一股”的股份制改*，将土地、资产、劳动力等纳入股份，使每个村民都成为股东。华西村拥有华西集团、华西农业、华西物流等多个集体企业，涉及房地产、金融、旅游、农业等多个领域。2022年，华西村集体经济收入达到8.5亿元，占GDP比重达到80.9%。

村民福利高，社会保障全。华西村是中国民生建设的模范之一，为每个村民提供了免费的医疗、教育、养老等公共服务，以及丰厚的分红和补贴。2022年，华西村城乡居民人均可支配收入分别为26.7万元和18.9万元，分别增长7.2%和6.8%。

生态环境优美，绿色发展理念先进。华西村是中国生态文明建设的示范之一，坚持了“绿水青山就是金山银山”的理念，实施了“三减三增”（减少化肥、农药、污染，增加有机肥、绿色食品、收入）的农业发展战略，打造了“生态农业园区”。2022年，华西村实现绿色GDP占比达到95.2%，高于全省平均水平（88.6%）。

这些地方，是广州楼市画得最大的饼

关注楼市的人，最近心情都不错吧。

买房的人有信心，卖房的人有机会解套，买了房的人也盼到了涨价，房贷利息总算没有白给。

可越是大部分人狂欢的时候，落寞者才更显悲凉。

楼市不好的时候，大家一起抱头痛哭。现在，别人都开始笑着数钱了，而自己还在那苦兮兮。

这换谁，谁受得了呀。

我要说的，正是那些精准踩雷的业主。

01

哪些小区业主亏得最惨

广州的法拍房市场，正在涌现一批笋盘。

全新，没人入住。

标的物所有人为“预登记（业主）"，即是业主还在供房，权属人是开发商，未办理所有权转移登记。

是什么情况，会让业主刚买了新房就拍卖呢？

一是被迫断供，家庭收入发生变化，供不起了。二是主动变卖，不想要房子了。

不要以为我在乱UP，怎么可能有人刚买房子，房产证都没摸到就不想要了呢？

先看看这些房子的情况——

和府花园，起拍93万，业主在2020年取得价格112万，首付60万。

实地蔷薇国际，起拍125万，业主在2018年取得价格143万，首付100万。

叠溪花园，起拍83万，业主在2018年取得价格88万，首付61万。

光看账面数字就可以发现，这些业主都是亏着卖。 如果算上利息，实际血亏高达二三十万。

而在小红书上，也有笔记内容透露，个别业主由于看不到房子的“涨价预期”，房子没满两年也不能卖，于是选择另辟蹊径，宁愿断供法拍。

就以实地蔷薇国际为例，一套低层115㎡四房，去年11月在贝壳上以115万成交，折合单价9985元/㎡。

而目前在平台上挂牌价，大多是1.3-1.4万/㎡，单价最便宜的一套，从2021年9月开始挂牌到现在，5次调价依然卖不出去。

而同一个户型在淘宝法拍平台上，起拍价为125万，折合单价10964元/㎡。

谁能想到，经由中介卖的房子，还能比法拍便宜。

再怎么样，实地蔷薇国际也算是东部最爆的刚需盘，近21号线，又有执信，2018年那会*高卖到2.4万/㎡。

然后到了2020年，降至2万/㎡。

2021年，只要1.7万/㎡。

过去半年来看，小区二手挂牌均价更是一泻千里，比区域均价跌得更猛。可以预见，未来两年以内，二手价格都可能突破2万。

摊上这种小区， 业主也只能是亏少当赚，早卖早跑。

当然，实地蔷薇国际的情况并不是特殊案例，增城区的朱村和陈家林，很多小区都有类似惨状。

譬如恒展江山时代，2018年开盘2.2万/㎡。最新二手成交价为1.3万/㎡，成交周期超半年。

仁安花园，2021年还卖2.1万/㎡。去年年底成交一套三房单位，单价1.2万/㎡。

荔富湖畔，总户数约2500户，在售146套，在租129套，相当于每10户业主里面就有1户考虑转卖或者出租。去年10月成交价为1.3万/㎡，而在2021年新房卖1.8万/㎡。

还有增城三巨头——翡翠绿洲、碧桂园云顶和香江天赋，高峰时期3万多都未必抢得到。

现在2万多，你随便挑。

02

为什么受伤的是他们

首先声明，前面说这么多，并不是有意给这些业主补刀。

只是想告诉大家，出现价格回调的项目，不在少数，并且很有必要引以为鉴。

接下来，先说说大家都猜得到的原因。

一是之前市场过热，房价虚高。 如今挤掉水分，价格自然打折。

二是板块天量供应， 导致一手和二手房互相踩塌，卷价格呗。

不过，以上两点都不是致命伤。

真正的bug，是丫鬟的命，公主的心。

譬如越秀星汇云城，2018年复式单位叫价4.6万/㎡，这个位置卖这个价格，其实并不便宜。

那照理来说，是不是得让口碑对得起价格呢。

可是过去几年，这项目却是典型的“人红是非多”，从最常见的精装质量问题、公路噪音扰民到男童“意外”溺亡事件，投诉一桩接一桩。

领导留言板上项目的相关求助信息

目前，复式二手挂牌价格约4.7-5.2万/㎡。

看似微涨一点对不对？

但算上贷款利息，实际还是亏的。

还有永和的实地常春藤，今年1月二手成交价为2.2万/㎡，去年成交的最低是1.8-2万/㎡。

可在2018年，新房已经在卖2.7万/㎡。

所以你看，房价涨不动甚至暴跌的情况，并不局限在外围区，在白云和黄埔这样的中心区也会出现。

问题根源，应该说是自视过高。

同一年里，知识城均价2万+，科学城才3万+，天河牛奶厂、白云新城、海珠广纸4万+。

这么横向对比，前面点名的项目，敢卖2-4万多少有点离谱。

说句业主可能不爱听的实话，你们小区或多或少也是有些爆点在身上的，譬如当过地王，超级大盘，名校学位，户型新颖，甚至做过销冠。

但周边没啥人和企业， 缺乏长久托底房价的利好 ，也敌不过现实的“远”和“偏”。

自驾塞车或不近地铁站，离开小区就是郊区，负面新闻不断传出，这些都是刚性买家的死穴。

刚性买家都不爱住，自然也就劝退了接盘侠。

03

房子砸在手里怎么办

普通人，一辈子买房也没有几次。

踩雷，后悔，都是人之常情。老为这事苦哈哈的，不值。

可是问题摆在这里，业主能怎么办？

假设你是炒房客 ，尤其是房贷高位站岗的，劝你还是咬咬牙，降点价早点卖出去。

再等下去，不会让你赚回来，只会让你亏更多。

假设你是刚改 ，当时是卖一买一，为了改善居住环境、换新房大房搬过去的。

那咱放下价格，扪心自问，现在的居住体验是你当初想要的吗？

如果是的，那你当初置业目标已经达成，就没必要管自己房子涨没涨。

如果不是，那么卖掉这套房子以后，你有足够资金重新买一套，并完成区域、配套和户型的升级吗？

若是肯定，卖掉再买优化资产。若是否定，暂且按兵不动。

对改善型购房者置业逻辑，我坚持一个判断标准：对比之前那套，新房必须有多方面升级。

打个比方，你总不能从黄埔搬去增城，通勤时间拉长，房子面积还一样吧。或者从增城搬去黄埔，没有名校，户型更小。

要是这样，换房还有什么意义？

假设你是刚需 ，手上也没有资金可以倒腾的，那就更别想了。因为用几年前的房款，买现在的新房，可选择性只会更少。

对比那些还没上车的人，起码你上车了，疫情三年赚了安乐生活。

长远来看，这些小区也不见得永远涨不起来，或者一直跑输大市。

那么除了以上这些项目，你还知道哪些小区房价涨幅差强人意？欢迎在评论区讨论！

广州楼市：这些楼盘在牛市中涨幅惊人

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提问：萝岗VS番禺，雕叔更看好哪个？可以分析一下不

回答：萝岗就看科学城了，番禺就是万博或者番禺广场，一般是拿万博跟科学城比 虽然我很看好科学城，但是当下更应该选择的是万博，万博相对而已便宜一点，好砍价，有杠杠，3万来块大把选择，低首付上车分分钟。科学城最近业主放的价格太硬了，不宜硬刚

提问：请问雕叔，海伦堡海伦时光偏离东向发展线吗？自住和投资分别怎么考虑？谢谢

回答：海伦时光在“向东”的发展方向上，这个是确定的 自住当然可以，投资就不建议，因为“小社区、无学位、远地铁”这些几乎跟投资有关的特点，海伦时光都不具备

提问：雕叔，近好[愉快]，在牛奶厂合生帝景那边会建一个缦云的楼盘，定位豪宅，酒店式管理，管理费10元一平。大平层，140多，160，220多的户型。这种豪宅盘不知道有没有投资价值。 今天海珠出了新房限价政策，赤沙的新盘很有吸引力，但估计比较难抢。 如果二选一，您觉得选哪个投资更好?[愉快]

回答：去搞赤沙的新盘吧，想象力更大，而且赤沙那块地价不贵，开发商定价应该不会太高 最重要的是，琶洲那边货太少了，次新房就一个保利天悦但是太贵了，所以赤沙的新盘其实很值得期待的，到时候看看吧

提问：你好，目前准备400万投资番禺三房，十年小雅，一尺山居，诺德名都，怎么排名？

回答：十年小雅--一尺山居--诺德名都 小雅是雅居乐组团里面楼龄品质都有优势的组团，距离地铁站也近，作为优选，一尺山居的话是雅居乐里面成交的主力军 诺德名都距离万博商圈，地铁站远，胜在品质是优势，作为子弹不足的选择，一般有实力的话还是雅居乐优先

提问：请问18年购入的万科蛇口公馆公寓是否该出手换临深。 两年了也没升值，本身公寓位置景色又都可以觉得可惜，楼下的空地是将来的深圳歌剧院。 租金低，拿在手里觉得烫手，想问问建议。深圳住宅已无名额。 刚刚发送失败了，再试一下。

回答：万科蛇口公馆这个盘是真正的次新，外观高端大气上档次，有万科品牌加持，又有蛇口的区位大概念，本应是这**涨的领涨先锋，结果却让人大跌眼镜。 目前住宅均价12万多，比后海很多20年的老房子还便宜，而且存在感很低，很多人甚至都没听过这个盘。 跑输的原因主要有三，一是位于蛇口最差的地段，周边全是农民房和破败的厂房，二是学位太差，三是容积率太高。 18年这个盘开盘，住宅和公寓的开盘价都是八万多，到现在，住宅好歹有了40%的帐面浮盈，公寓却基本没涨。 公寓的产品性质当然是涨的慢的原因，但更大原因是开盘时，公寓价格被开发商定高了，提前透支了这一波的涨幅，而很多不懂的小白被精装，海景和低总价吸引，贸然入了坑，这其中就包括你。 我的建议对于公寓这类长线跑输的产品，能出还是出掉，几百万置换成广州的优质住宅它不香吗? 最后指出一点，千万不要认为开发商是定价高手，很多新盘的项目总操盘能力一言难尽，定价策略错误百出。 很多买房人轻信开发商，认为开发商定的价肯定不会错，高价格=高品质，闭着眼睛瞎买，最后在二手市场被教育的不轻。 举个例子，去年开盘的海纳公馆，89平三房开盘价8万多，116平四房9万多。 我可以说，未来转二手房后，在小三房稀缺的宝中，海纳89平的二手单价一定不低于116平，甚至还略高，如果是自住还无所谓，如果纯投资恐怕就要失算了。

提问：雕叔您好，去年到今年，我一直在看二手房，主要是想买给父母住（现有一套老黄埔自住）。也关注了一些房产博主，我有一个可能有点奇怪的疑问:为什么大家在找二手房的时候很少提及单位的房改房呢？我觉得房改房公摊小、户型合理、物业都是公家的很负责，还有些加装了电梯，以质量来说，比很多开发商的都强吧。除了旧点好像没有什么不好啊？

回答：房改房的质量还真不错，您说对了，房改房最大的问题在于楼龄，以及生活环境，毕竟都是楼梯楼，几乎无小区，几乎没有生活品质而言 所以，我们的年轻人，都是追求：电梯花园社区、好物业、好园林，在产品上 能追求板式就不要塔式，能2梯4户，就不要3梯8户，这才是消费者的思路和逻辑

提问：雕叔，您好，我想投资一套房子一直纠结是买南沙黄阁还是顺徳北滘新城？同样260万是买保利南沙天汇还是顺德合景天栾？

回答：先说结论，都不建议 南沙黄阁这个是肯定不要去的，南沙的重点发展板块不是黄阁，目前重点都在明珠湾一带，黄阁算是失宠的，且南沙概念画得很大，现在去买有点赌博的感觉，你看产业跟人口导入，南沙这块一直是弱项，你可以问下身边的朋友，很少人以后真的去南沙上班的 至于北滘，实话说，早两个月前陈村地王没出，自媒体还没吹捧的时候还可以看看，像雅居乐英伦首府跟美的翰城也才5万出头而已 现在广佛都贵起来了，有房票还是选广州吧，至于选择哪里，不着急现在去买，广州涨了整整一年了，现在已经是行情的尾声期，再去买赚头不大 特别是南沙，去年购房门槛是降低了，现在只要出一个调控就收紧一下，南沙的政策是越来越紧的了，不建议去硬碰硬 倒不如跟我说下你的家庭资产配置，我好给你分析一下，估计明年开始市场会逐步冷下来，到时候你可以倒腾一下你的房票跟贷票，尽量还是选回核心区吧

提问：雕叔好！你真的好勤奋，七点多就看你在星球答题了！看到你回答说刚改再改的区域，三房四房的区域涨幅远超二房。 想请教下， 1：老黄埔文冲算刚改再改的区域吗？怎么判断一个区域是不是呢？ 2：你说的三房四房是改之前还是改之后？ 3：如图中，如果3改4，把主卫改成客房，是不是卖的时候也能卖更高价？因为买家可以用比3房贵一点的价格买到4房？ 4：如果我们小区老黄埔城花，4房的价格因为面积超了豪宅线所以单价卖的很低呢？怎么办还改吗？ 谢谢雕叔解答！

回答：1、老黄埔基本上都是刚需，哪里有什么改善，或者说一小点点的改善吧，比如黄埔花园的某些楼栋和产品，比如保利学府里或者鹭山府之类的 2、原则上4房单位肯定比三房的价格要高，但这个也要看你的户型平面，改之后合理与否，如果改成了一个不太合理的平面，其实也没啥作用 3、你说的这个户型，就不要改了，就把前后两个花最大花园真正的用起来，装扮和修饰一下，就是最大的买点 4、这个户型是黄埔花园B栋的户型，把前后花园用起来就OK了

提问：雕叔，家人有个公司，如果我加入成为股东的话是不是就能申请经营贷，要占多少股份，贷款额度是与公司资质和股份关**，还是与抵押物的价值关**？

回答：谢谢打赏。最少需要持股10%以上，能多一些当然更好。公司只是经营贷合规的壳，贷款额度更多和抵押物和经营流水相关。[愉快]

提问：雕叔您好？ 想问一下，1.二手房的交易流程有哪些坑？需要注意的。 2.是先过户还是先交首付？ 3.回执抵押，涂销放款又是什么 网签和三方协议又是什么关系？

回答：一般吃差价，多收费之类，还有一些合同条款上的细节表述不清晰 看走眼了日后很吃亏，首付过户当天给，或者资金监管，网签保护买家，相当于在网上把这房子锁定了跟你成交，网签在你3方后 你要是不清楚，最直接的办法就是找链家看房，然后他们会把所有流程给你读一遍

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