中海地产股票为什么跌？

中海地产股票为什么跌

接下来具体说说

2306亿未能变现？中海地产业绩增长放缓，土地储备连年下跌

没有土地储备的房地产企业，严格意义上来说是没有未来的。

来源 | 经理人传媒旗下《经理人》杂志

■本刊记者/孙晨

2020年，中国海外发展（中海地产）的实现营收、净利双增长，但增长速度有所放缓，此外，公司的主营利润率、土地储备连续三年下滑。与业绩相比，中海地产更应该关注的是如何提升自身口碑。

业绩增长放缓，利润率连年下滑

营收、净利润双增长。 4月28日，中国海外发展（00688.HK）发布的2020年财报显示，实现营业收入、净利润分别为1857.9亿元、439亿元，同比增长13.5%、5.5%。合约物业销售为3607.2亿元，同比增长12.5%。

单纯从这些数据来看，中国海外发展在2020年取得颇为亮眼的成绩，不过若是拉长时间线来看，结果却非如此。2019年，中国海外发展实现的营业收入、净利润分别为1636.5亿元、416.2亿元，同比增长率分别为14%、10%。合约物业销售额为3771.7亿元，同比增长25%。

成本居高不下，主营利润率下滑。 对比两组数据可以发现，中国海外发展的增长速度明显下滑，此外，中国海外发展的经营成本居高不下，为1299.69亿元，同比增长19.71%，增幅远远大于营收、净利润的增长速度。

《经理人》还发现中国海外发展的主营利润率已经连续三年下滑了，2018年至2020年的数据分别为40.33%、37.63%、34.63%。

2306亿元未能在一年内变现。 2020年，中国海外发展的物业及其他存货价值也从3909.82亿元增加671亿元至4580.87亿元，增长率为17.16%，其中已落成物业、发展中物业价值分别为569.23亿元、4010.09亿元，同比增长6.95%、18.78%。

需要指出的是，中国海外发展预计发展中物业价值中有2306.73亿元在未来12个月内不会变现，超过一半发展中物业的价值在今后一年内不能变现。在2020年，中国海外发展的经营现金流为305.94亿元，该数据连2306亿元的七分之一都不到。 意味着公司的资金回笼压力较大。

财报发布的前夕，中国海外发展在二级市场遭遇投资者用脚投票。其股价从3月29日之后快速下跌不止，从当天的21.95元/股下跌至18.3元/股，下跌幅度超过16%。

跌跌不休的股价迎来了控股股东中国海外集团的增持，在近日合计增持上市公司303.75万股股份，不排除未来会进一步增持。

土地储备连年下跌、深陷“串标”风波

截至报告末期，中国海外发展的土地储备为6,179万平方米，同比下滑5.3%。拉长时间线来看，中国海外发展的土地储备已经连续三年下滑，其在2018年、2019年的土地储备分别为7,010万平方米、6,522万平方米，对比最新数据，中国海外发展的土地储备在三年内减少了831万平方米，下滑幅度超过13%。这并非一个好的现象。

之于大型房地产集团而言，土地储备的重要性不言而喻，可以毫不夸张的说，没有土地储备的房地产企业，严格意义上来说是没有未来的。

房地产企业都热衷于圈地，中国海外发展也不例外，不过其在2020年的拿地过程中，却是陷入了“违规串标”风波之中。

去年3月31日，在上海市虹口区嘉兴路街道HK271-01地块公示中标信息中，中海、华润、万科的投标报价竟然一模一样，都是34.3亿元。根据中标信息，中海地产(杭州)有限公司、昆山启特企业管理有限公司、嘉兴市润昇企业管理有限公司分别为靠前、第二、第三顺位继承人，但因为“三家公司”的巧合报价，所以本次竞标充满了不确定性。

市场上关于这三家企业涉嫌串标的风声渐起。

据媒体报道，因为该事件，中海上海公司总经理崔帅被上海市公安局经侦队采取刑事强制措施，华润置地（01109.HK）副总裁兼华东大区总经理陈刚被带走调查，上海万科首席投资官梅鸿也遭到调查。

在6月3日，上海土地市场官网发布通知表示，鉴于虹口区嘉兴路街道HK271-01地块的出让活动存在疑义，终止虹口区嘉兴路街道HK271-01地块的出让活动。

《经理人》查询资料发现，最终该地块在去年的7月3日，由太仓嘉商商务咨询有限公司以34.3亿元的价格竞得，而这家公司的最终实控人为招商蛇口（001979.SZ），中海、华润、万科最后落得了个“寂寞”的下场。

中海臻如府问题频现

为了追求“高利润”，这些房地产企业也是很拼的，但相比较追求高利润，把房屋质量提升上去才是王道。

在百度搜索输入“中海维权”、“万科维权”、“华润维权”字眼，搜索到的相关结果分别为14,700,000个、10,400,000个、7,180,000个，这些数字的背后，是一位又一位消费者艰难的维权路。

其中中海地产居于“维权”榜首，《经理人》从领导留言板块获悉，最近一个月，有多位消费者投诉中海地产，投诉事项包括虚假宣传、乱收费、质量差等问题。

位于中海云熙小区的房主表示，中海地产在销售时将小区“夜光跑道”作为重要卖点，全程包装宣传，但在实际交房过程中却发现宣传与实际不符，为此业主与中海进行谈判，但中海始终未给出解决方案。

业主希望中海严格按照宣传内容，限期内实现夜光跑道，并以文字形式向全体业主公示承诺。

《经理人》发现，上海市普陀区中海臻如府某业主，在黑猫投诉平台反映自4月27日交付以来，该楼盘仍然存在较大的问题， 包括楼盘外墙脱落、漏水严重、消防设施不过关、未安装监控设施、楼顶存在大量垃圾等。

此前3月份，新民晚报曾报道诸多业主反映普陀区中海臻如府外墙及室内装修等问题。彼时，中海臻如府项目方介绍，目前项目还未到交付期，施工仍在进行中，部分外墙涂料剥落问题，为正处于整改施工中的过程状态。

如今，已经正式交付的楼盘，却依旧暴露出现了如此之多的问题，试问， 此前项目方给出的“高度重视，已经积极开展整改”回复，是否有真正落实到实处？

查询资料发现，中海臻如府的开发商为上海海升环盛房地产开发有限公司（海升环盛），是中海地产持股70%的子公司，但这家公司曾受到多次的行政处罚，处罚事项包括违反建设工程安全管理规定、擅自施工、未取得施工证擅自施工等等。

屡次违规操作的背后，与罚款金额不高有着直接关联。2021年1月，该公司因为违反建设工程建设程序管理规定、擅自施工等遭到官方点名，被处以28.1万元的行政处罚。

这提醒相关部门需要加大违法成本，对这些屡屡违规的房地产企业实施重罚，让作业环境更加安全，保护工作人员的人身安全。

海升环盛之外，中海地产其他子公司也存在不少问题，多家子公司因未按时履行法律义务被**强制执行，已经成为被执行人，涉及的企业包括沈阳中海新海汇置业有限公司、中海信和（成都）物业发展有限公司、珠海市嘉烨房地产开发有限公司、西安中海兴晟房地产有限公司、上海中建嘉好地产有限公司、中海地产（沈阳）有限公司、无锡中海海盛房地产有限公司，被执行的总金额为达360多万。

金额虽然不高，但中海地产作为央企，多家子公司成为被执行人的背后，是否说明中海地产的内控存在缺失？是否需要新增措施，进一步加强内控，毕竟千里之堤，溃于蚁穴。

最重要的是，作为房企巨头，对于业主的合理要求要积极响应，同时正视自身存在的不足，积极改善，这样才能够获得业主口碑，企业才能走得更加长远。

大跌，是因为它要来？

原创：刘晓博

本周是“人民币资产保卫战”的关键一周。

今天是周一。上证指数全天下跌了22点，2900点失守，大盘正在逼近前期低点2863.65点。

恒生指数也继续创下2009年以来的新低，全天最低见14597.31点，失守15000点。

沪港深三大股市，今天都出现了一个共同现象：房地产股大跌。 而且是前期比较抗跌的，被市场默认为“优秀房企”出现了大幅补跌。

最引人注目的是龙湖，一度大跌了超过40%。

上图龙湖集团（在香港上市）近期的走势。这家公司因为财务稳健，业绩不错，股价非常抗跌。在今年2月，很多地产股已经跌得“爹妈不认”时，龙湖依然维持了47港元的高价位。

后来开启了补跌历程，到今天上午最低一度跌到了7.26元。大跌的原因，是因为周末集团宣布换帅，创始人吴亚军因为健康、家庭等原因隐退。

下图是截至下午收盘，在香港上市的内地房企跌幅榜：

可以看到，碧桂园已经快跌破1港元了。

除了龙湖、万科、中海等之外，补跌的地产绩优股还有保利发展：

新上市不久的万科物业管理板块——万物云，已经在香港市场跌到了最低27.2港元，而它的新股发行价49.35港元。上市不过20多个交易日，就跌了44%以上，可谓生不逢时。

为什么房地产板块出现了新一轮下跌？而且这波下跌以“优等生”为主？

是否真的如坊间传言那样，房地产税将重出江湖？

众所周知，中国希望在未来几年推出房地产税，把土地财政中以“卖地收入+交易环节税收”为主，变成“持有环节收入”为主。

所以，在2021年10月23日，全国人大通过了“关于授权*务*在部分地区开展房地产税改*试点工作的决定”，全文如下：

为积极稳妥推进房地产税立法与改*，引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，促进房地产市场平稳健康发展，第十三届全国****常务委员会第三十一次会议决定： 授权*务*在部分地区开展房地产税改*试点工作。

一、试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。非居住用房地产继续按照《中华人民**国房产税暂行条例》、《中华人民**国城镇土地使用税暂行条例》执行。

二、*务*制定房地产税试点具体办法，试点地区人民政府制定具体实施细则。*务*及其有关部门、试点地区人民政府应当构建科学可行的征收管理模式和程序。

三、*务*按照积极稳妥的原则，统筹考虑深化试点与统一立法、促进房地产市场平稳健康发展等情况确定试点地区，报全国****常务委员会备案。

本决定授权的试点期限为五年 ，自*务*试点办法印发之日起算。试点过程中，*务*应当及时总结试点经验，在授权期限届满的六个月以前，向全国****常务委员会报告试点情况，需要继续授权的，可以提出相关意见，由全国****常务委员会决定。条件成熟时，及时制定法律。

本决定自公布之日起施行，试点实施启动时间由*务*确定。

计划没有变化快，楼市迅速降温，并出现了断崖式下跌。到了2022年3月，财政部通过新华社表态 ：“今年内不具备扩大房地产税改*试点城市的条件”。

请注意，全国人大去年的授权文件是“关于授权*务*在部分地区开展房地产税改*试点工作的决定”，而财政部今年3月宣布暂缓的时候使用的是“今年内不具备扩大房地产税改*试点城市的条件”的说法。

这意味着，在财政部眼中，房地产税试点早就启动了，现在只是不扩大试点城市而已。也就是说，2011年启动的重庆、上海试点，仍然是被承认为试点的。

那么我们可以理解为：如果新一轮试点启动，重庆、上海还会是试点城市。

财政部只是说2022年内“不具备扩大房地产税改*试点城市的条件”，2023年呢？

有人已经把近日房地产股的大跌，跟2023年可能扩大试点城市、启动新一轮试点关联起来。

这个可能性大吗？

有一种观点认为：由于楼市仍然低迷，2023年不是扩大房地产税试点的好时机。否则，财政部也不会在今年3月宣布“暂缓”。所以，传言是假的。

持相反观点的人认为：楼市低迷，才是让房地产税试点落地的好时机；大家都知道房地产税早晚会来，早点公布一个试点的细则，有利于让大多数人觉得“悬剑落地”，有利于后市向好。房地产税试点引而不发，反而是最大的利空，因为大家不知道“杀伤力”到底有多大。而且目前很多地方卖不出地了，如果不开征房地产税，财政压力太大。

我个人倾向于房地产税试点早点搞。

即便是2023年上半年启动新一轮试点，到最终完成立法、全国推广，恐怕还是要5到7年的时间。很难解决眼前的“财政之困”。

下图是最近15年来，每年全国卖地收入和一般预算收入（以税收为主，不含卖地）的数据，以及卖地收入相当于一般预算收入的百分比。

2021年和2020年两年，全国卖地收入都超过了8.4万亿，相当于一般预算的46%和43%。

过去15年以来，卖地收入占一般预算的比重，呈现了不断上升的态势。

而且每当遇到经济不景气，比如2008年到2010年全球金融危机，2016年到2018年楼市去库存，2020年到2021年疫情，这个占比都会大幅反弹并创新高。

这说明房地产对中国财政的收支平衡非常重要，我们暂时没有能找到新的“征税神器”。

而上面的比例，仅仅是卖地收入的占比，还没有包括来自房地产行业的直接税收，比如房企的增值税、企业所得税，房企从业人员的个人所得税，以及土地增值税、契税、房产税、城镇土地使用税、二手房交易中的个税等等。

以2021年为例，卖地收入+房屋土地直接产生的税收，总计当在12万亿以上（国家没有公布房企增值税、企业所得税、个人所得税的数据），占全国财政总收入的40%以上。

我们可以做一个假设：

如果全国卖地收入从每年8.7万亿下降到3万亿，再加上由此引发的直接税收减少，财政总缺口当在6.5万亿以上。

按照全国人大房地产税试点方案，农村宅基地、房屋不开征房地产税。全国城镇居民一共是9.14亿人。如果补足上述所说的6.5万亿财政缺口，则需要城镇居民平均每人每年分摊7110元的房地产税。

这个分摊额，显然偏高了。换句话说，房地产低迷带来的财政收入缺少，很难通过房地产税来弥补上。

更何况，由于我们的住房已经一次性预收了70年土地使用费，所以居民家庭首套房大概率是免征房地产税的，第二套房算是改善、也应该优惠。所以，真正能承载房地产税的房子，并不是太多。

有人根据央行一份研究报告推算出，拥有3套或以上住房的城镇家庭，全国一共有2940万户。如果这让2940万户家庭，去承担刚才说的6.5万亿财政缺口中的80%，则相当于每户每年要交税18万元，这也基本上是不可能的实现的。因为税太重，他们会抛售房产，也变成只拥有2套住房的家庭。

可以想想一下：如果家家户户都把住宅换成1套大面积的，我们房地产税岂不只能征收到零元了吗？

所以，征收房地产税不能激进，太激进反而收不到税。

而今年，全国房地产类税收都在减税，而不是在加税。

对于人口流失的三四五线城市来说，本来房屋空置率就比较高，一户居民往往拥有多套房，一旦开征房地产税，恐怕会有更多的人卖房离开，把资产向大中城市集中。

到那时，全国不动产价值会进入一轮新的重估。大跌的，恐怕反而是房价便宜的城市，而不是房价超高的城市。

房地产税的确构成了中国楼市的一个重要变量。它会遏制富人过多买房，也可能加剧不动产在大中小城市之间的分化。

从稳定预期的角度看，这个变量越早点透明、变得可以预期，反而越好。 所以我支持早点搞新一轮试点，让全国人民对未来房地产税如何征收，早点做到心中有数。

反过来，政府也可以早点搞明白，老百姓是怎样看待这件事的，政府在开征房地产税的时候需要注意什么，以避免政策反复。

以我对其他地方房地产的了解，可以告诉大家的是： 轻徭薄税，避免影响老百姓的消费能力、生育欲望，是开征房地产税的关键。

在美国，平均起来1套房子的房地产税，跟它的“水电费之和”不相上下；在中国香港，1套房子的房地产税（香港分为几个税种，加起来）跟这套房子的管理费差不多。

到目前为止，还没有听说过哪个国家和地区，因为开征房地产税之后，房价趋势性下跌了。 房地产税是地方政府的饭碗，是其长期收入的来源，没有一个政府会砸自己的金饭碗的。

以上就是中海地产股票为什么跌？的详细内容，希望通过阅读小编的文章之后能够有所收获！