万科a和万科b的市盈率为什么不同万科A和万科B有什么不？

万科a和万科b的市盈率为什么不同万科A和万科B有什么不

神仙打架，凡人遭殃。贵州茅台与万科A是A股市场的两只领头羊，分别属于白酒和房地产板块，都是成名已久的超级大牛股。虽然自2001年8月22日至今，贵州茅台上涨392倍，万科只有22倍......接下来具体说说

1800亿的万科A值得买入吗？

房地产行业三道红线政策出台两年半了

房地产企业都被按在地上摩擦了

比方说

中国恒大从2020年7月高点26.76跌至如今的1.65，跌去了93.8%

融创中国从2020年1月高点43.27跌至如今的1.39，跌去了96.8%

碧桂园从2020年1月高点11.22跌至如今的1.46，跌去了87%

保利发展从2020年7月14.2跌至2021年8月8.57，跌去了39.6%；2022年4月又涨至18.59，破新高，目前又跌至14.21，依然在政策前后高点

万科A从2021年3月高点30.8跌至如今的15.09，跌去了51%

后面重点看下保利发展、万科A两家企业

今天先看万科A

几个关键指标一眼扫过去

负债稍微有所下降，但负债率依然很高

三道后线后净利润、营收、现金流下降的非常狠，带着ROE也从之前的20%+降到了这两年的10%-了

好在分红融资看着不错

2022年归母净利润226亿元，增长0.42%

2023年归母净利润预估228亿元，增长1%

2024年归母净利润预估248亿元，增长8.8%

2025年归母净利润预估262亿元，增长5.6%

2026年归母净利润预估270亿元，增长3%

当前无风险收益率3%~4%，合理市盈率25~33倍，归母净利润增速有点拉跨，保守取25倍

高杠杆企业归母净利润打7折，视为挣到手的钱

于是，2026年估值：270*0.7*25=4725亿元

2023年理想买点：4725*0.5=2362亿元

2023年理想卖点：4725*1.5=7087亿元 与 228*0.7*50=7980亿元 之间的低值7087亿元

当前市值：1800亿元，较理想买点低23.8%

万科分拆上市的AB面

2020年，房企物业板块迎来上市热潮。面对物管这只“现金牛”，各大房企纷纷入局，其中既有瓜熟蒂落顺势而上的，也不乏匆忙上阵只为分一杯羹的。

但潮水退去之后，才知道谁在裸泳。

2021年，在“房住不炒”大基调下，政策持续收紧，当地产真正的寒冬来袭，一年前还被大肆鼓吹的“光明未来”，被纷纷抛售。先是花样年卖掉了彩生活，接着是碧桂园卖掉了富力物业，当代置业卖掉了靠前服务， 曾经的「未来可期」，统统变成了「未来可售」。

在各大房企纷纷断臂求生的时刻，11月5日，万科发出公告，拟分拆万物云赴港上市。

一石激起千层浪。大局为重的万科，为何也突然驶进了快车道？

作为地产界的风向标，万科对于行业趋势的预判，总是有更独到的见解。

·别的房企在高周转赚快钱，他喊着“活下去”。

·别的房企物业在扎堆上市，他说先不急。

·别的房企在努力粉饰财务报表，他说别看股价，我们坚持“长期主义”。

·别的房企在垂死挣扎卖掉「未来」，他说我们现金流很牛。

结果一转头，万物云这只“现金牛”也要上市圈钱了。

万物云上市，既是意料之外，也在情理之中。

意料之外的是，它比想象中来得更早一些。今年4月，有媒体报道万科正在筹备物业公司IPO，最快在2021年底上市，当时朱保全回应称消息不实，否认了上市计划。

情理之中的是，万物云的上市是必然，并且以万物云目前的体量而言，上市必将重塑物管江山的格局。

有光必有影，凡事都有两面。万物云上市，究竟是万科主动吹响胜利的号角？还是万科被迫摆上牌桌的底牌？

01物业股 or 科技股

一直以来，郁亮都表示万物云会以城市服务商的角色去上市。

业务层面，在万物云的业务规划中，传统的住宅物业服务仅占space模块的一个分支。

人才层面，原阿里副总裁、阿里云智联网首席科学家丁险峰加入万科，为万物云更添了一抹科技色彩。

2020年10月底万科云这一品牌名称及VI的焕新升级也做到了逻辑自洽，可以说，在管理层的预期里，万物云的定位是科技公司而非传统的物管公司。

但是在目前的公告里，主要经营范围一栏，物业服务被排到了靠前位。

半年报显示，万物云今年上半年实现营收103.83亿元，营业利润为10.43亿元，其中，住宅物业服务收入占比为55%，商业物业及设施服务收入占比为30.4%。

理想很丰满，现实很骨感。尽管管理层对万物云寄予了无限想象，但目前的万物云，远不足以撑起这一番厚望。

02 缺钱 or 顺势

根据财报，万科累计前三季度销售面积同比下跌9.8%，销售金额同比减少2.8%，归母净利润166.9亿元，同比大跌16%，总营收增长12.4%。

单看第三季度的销售情况，万科实现营收1043.7亿元，同比增长9.7%，环比减少0.45%；归母净利润55.42亿元，同比减少23.3%，环比减少42.16%；毛利率20.75%，同比减少6.31%。

总的来说，万科目前处于增收不增利的窘境。

10月29日，万科A股价再创新低，跌破净资产。无论是万科还是股东，都需要一针强心剂，万物云上市，或许是较好的选择。

那么，万物云如果真的上市，这只“现金牛”能值多少钱呢？

让我们先来看一组数据。截至11月5日，港股物业板块中总市值排名前三的是碧桂园服务，华润万象生活和融创服务，总市值分别为1772亿元，886亿元，436亿元，市盈率分别为42倍，57倍，37倍。

按万物云目前20亿左右的净利润，结合其在地产界的龙头地位及庞大规模（仅次于碧桂园服务），40-60倍的估值是相对合理的，也就是说，万物云如果上市，其市值可能在800-1200亿元之间。

根据半年报，万科的现金短债比是1.67，远低于中海（2.19）、龙湖（3.91）、建发（3.12）、华润（2.3）等绿档优等生，万物云的上市，毋庸置疑地将增厚万科的安全垫，但这一针强心剂，又能为万科保驾护航多远呢？

03 圈地 or 救市

正如前文所提到的，困难当前，房企首先想到的，都是出售“未来”。对于物管行业来说，规模决定了话语权，对于万科而言，这靠前把交椅，自然也有当仁不让的傲气。

若想争坐这把交椅，万物云此刻上市也算恰逢其时。

公告中，万科并没有写明万物云IPO的主要目的。 但一般情况下，物业股上市的主要目的大多是为了拓展规模，通过收购增加在管面积。

万科年报披露，截至2020年底，万物云在管面积5.66亿平方米。

目前市场上，恒大物业、奥园健康、佳兆业美好等优质商品都待价而沽。 风雨飘摇的恒大，泥菩萨过河自身难保的佳兆业，应该都不会拒绝这样一根壮硕的橄榄枝。

除此之外，8月份与阳光智博资产换股的难题也有了解法， 上市回购，或许是防止那4.8%股权被贱卖较好的方法。

机不可失，失不再来。

自此，恒碧万融已纷纷入局。

40倍的茅台和8倍的万科，谁比谁更便宜？

神仙打架，凡人遭殃。

贵州茅台与万科A是A股市场的两只领头羊，分别属于白酒和房地产板块，都是成名已久的超级大牛股。

虽然自2001年8月22日至今， 贵州茅台上涨392倍，万科只有22倍 。但作为各自领域的龙头，二者的地位是类似的，如果 从1991年万科上市算起，其涨幅也高达207倍 。2020年度双方的净利润分别为467亿和415亿。

如今，双方都陷入了调整。截至2022年9月21日， 贵州茅台的市盈率为40倍，而万科A的市盈率仅有8.6倍，贵州茅台的市值2.3万亿，而万科的市值仅有1965亿，市值简直是天壤之别 。

市场都喜欢追涨杀跌，市场给茅台更高的估值，说明更看好贵州茅台的成长，但是毕竟估值相差这么多，到底谁比谁便宜，还是比较一下的好。

甚至于，我们不禁要问： 现在的万科A是不是茅台的明天？

万科VS茅台的异同之处

茅台和万科有很多的相同之处。

① 它们都曾是人们的信仰 ，很多人不相信房子会亏损，同样也有很多人相信茅台是不会贬值的。不过，万科已经率先打破了这种信仰神话，后面会谈到。

② 它们都属于 消费品企业 。茅台生产茅台牌白酒，万科生产万科牌的房子，前者用的是茅台镇的水，后者用的是泥水。前者产品靠的是口感，后者靠的是设计、施工与管理。它们都是由于具有了稀缺的消费品，从而从竞争中脱颖而出。

③ 支撑它们的增长的 投资逻辑 都是一样的，都属于国运型企业。作为消费品，其净利润增长的基本逻辑是 消费升级以及产业集中度上升 。与其他消费品不同，茅台与万科属于是可以随着购买的增加而逐步涨价的，这是很多其他消费品所不具备的。

④ 它们都有很强的 品牌效应 。都是酒，茅台就卖得比其他白酒贵，而同样的地段，万科的房子通常售价也更高。除了质量本身之外，品牌的溢价也是关键原因。因为它们都属于高价消费品，试错成本高，且叠加了社交属性。 喝茅台有面子，住万科的房子同样很有面 。

⑤ 它们都属于 中高档消费品 。一般的家庭是买不起万科的房子的，正如大多数人消费不起茅台一样，这样的商品在消费升级的模式下，

不过，二者也有很多不一样的地方。

① 茅台的产品壁垒更加森严 ，它的产品不需要更新，没有创新，竞争者进入的难度就会更大，茅台的品牌影响已数千年，极其稳定，且具有极强的稀缺性。万科虽然也有品牌，但是它的模式别人可以模仿、还会受到现金流的掣肘，而茅台唯一的掣肘是产能。所以，茅台具有更为坚实的壁垒。

② 茅台的生意模式更好 。茅台和万科都是预售制，很多人说预售制让万科具有了极强的现金流，所以不会出问题，但二者是截然不同的。茅台的毛利率高达90%， 价格的下跌对利润的影响程度远低于万科 。一旦遇到行业低谷期，茅台可能轻松度过，而万科则不然。曾经的龙头恒大，就是较好的例子。

与此同时，在房价上涨的同时，拿地成本也是会上涨的，而茅台的原材料成本上涨几乎可以忽略不计。所以， 购买力上涨对茅台净利润的拉动力要高于万科 。从数十年的周期来看， 万科可能是会亏损，甚至是退市，而茅台几乎不会 。

③ 万科无法实现土地垄断 。虽然房地产是一个非常庞大的产业，但是从全球范围来看，美国最大的房地产企业市值也不过近千亿。因为房地产是一个地域性很强的行业， 关键要能拿到好地，这中间的弯弯绕绕太多了 ，涉及的方方面面太夸张，受政策影响也比较大。但， 茅台的生产是完全自主的，销售也是面向所有需求者的，而房地产则完全不同 。

④ 茅台的消费频次高 。房地产的消费周期长，买一套房子可以用数十年，而过去中国房地产之所以能够快速增长，关键是快速城镇化带来的房地产开发需求大涨。因此，房地产的周期性非常明显。

如果说茅台的垄断性在它的工艺和原材料，那么房地产的壁垒在于土地，而中国的土地都是国有的，国家才能决定谁能切走最大的蛋糕。

所以， 如果单纯从生意模式的交易来说，茅台的生意要比万科的生意好做得多，垄断性也更强 。

万科还有没有增长的机会 ？

目前，中国的房地产已经从增量进入了存量时代，这就意味着房地产开发的需求大幅下滑，而2022万科中报显示， 92.63%的收入来自于房地产开发及相关资产经营业务，94.36%的利润来源于房地产开发及相关资产经营业务，而具有持续性的物业收入只占到了5.69%，且毛利润仅有15.20% 。

房地产的过剩趋势已经形成， 房地产行业的低迷至少要持续5-10年 ，一方面是因为国际大环境不好，带来的整体消费趋弱，另一方面是因为中国的房价已经缺少了上涨的动力，需要时间来消化。

但是，我非常欣赏比亚迪的创始人王传福说的一句话： 过剩才有竞争 竞争才有繁荣 。

房地产行业的低谷，也让房地产行业的竞争变得更加激烈，这也就有了行业龙头占领市场份额的机会。比如中国恒大2021年 销售额同比下降了38.74%，这就为 万科这样的企业带来了市场份额提升的机会 。

只要中国的经济没有大问题，未来等经济复苏，购买力上升，房地产销售恢复，万科依然很可能有较好的增长机会。

目前，对万科来说，有一些有利的条件。

① 万科A2021年净利润腰斩，所以目前8倍市盈率比2021年要更便宜，而2022年上半年，在疫情的影响下，营收同比增长了23.82%，净利润同比增长9.26%。而 在住宅开发前2*大企业中，只有5家上半年实现了营收增长，净利润与营收同步增长的仅有2家 。说明万科至少在这一轮房地产下行的过程中，是可以生存下来的。

同时，万科净利润下降的主要原因是毛利率的下降， 2021年销售净利率仅有8.41%，2022年上半年也仅有8.75%，已经达到万科上市以来的最低点，处在盈利下降的底部区域 。未来等房地产市场回暖，净利率上涨，利润恢复应该是没有多大问题的，可能需要3-5年的时间。

② 万科具有结构性优势 。在城镇化带来的开发需求下降的情况下，中高端住宅的需求依然是上升的，而万科在这部分是有优势的，能够享受房地产行业产业升级的红利。

而且，房地产开发需求放缓的速度也没有那么快，2022年1-8月，在疫情的影响之下，全国住宅投资68878亿元，同比也只下降6.9%而已。 万科在结构方面的增长，或许也可以弥补总需求量的下滑 。

按照万科上市以来8%的最低净利率来算，即使营收不再增长，万科未来几年也能够保持每股2元左右的收益，市盈率大概在10倍。

③ 低价囤地机会 。2018年万科率先在业内喊出活下去的口号，并开始进行业务收缩，资产负债率从 2019年的84.36%下降到79.74% ，这样也为万科留下了充足的现金流，也更有利于万科获得更低的融资成本。中报显示，2022年6月，万科的账上还有 1410亿的货币资金 ，而债券融资成本也仅有3%左右。

而房地产低迷时期，拿地价格下降，这也意味着万科能够以更低的价格囤地，为未来净利润的上涨打下了埋伏。

所以，单纯以投资的角度来看，万科还是有一定投资价值的。如果5年时间，万科净利润能够重回2021年，估值还是很有吸引力的。

茅台：是否会重蹈万科的路？

实际上，白酒市场早就已经和房地产一样了。2016年起，全国白酒产量就已经见顶回落，但是茅台依然维持了较高的增长，关键在于 消费的结构性升级，中高端白酒的需求依然旺盛 。

茅台的例子，也可以作为万科的参考，因为万科同样是走中高端路线，在总需求下滑的情况下，依然有潜力获得增长。

如果茅台未来能够一直维持20%的增速，那么茅台的40倍市盈率自然是物有所值的，但是，我们要问的是，贵州茅台的消费难道不会遇到天花板吗？

先来说说不利的因素，自2016年白酒消费见顶后，茅台消费升级已经6年，是不是即将触顶？我看还没有，随着经济的发展，财富还会向中部集中，中产阶级还在扩大，人均GDP还只有1.2万美元，还大有上涨的空间，所以， 至少茅台的涨价空间还是很大的 。

不过，在市场份额的增长部分，茅台的增长空间已经十分有限了。2021年高端酒销量中茅台、五粮液、国窖1573、青花郎，市场份额分别为43%、37%、15%、3%。

还有一个因素比较重要，随着分工越来越细化，个体之间的*性增加，社交性下降，工 作方式的变革会不会导致需求的转移 ？我看影响没那么大，因为茅台作为高端消费品，本身就是高端商务酒席的消费品，互联网化对高端消费影响相对较小，这种变革对低端白酒的冲击更大。

最后一个问题，未来几年国内经济环境可能不太好，主要是国际局势的问题，这时候会不会出现2013年的那种特殊情况，通过行政手段减少消费？这是有可能的，毕竟 目前政府财政压力较大 ，为维持竞争和安全，在科技和国防方面都进行了比较大的投资。

在政府资金趋紧的背景下，减少这方面的消费一方面可以凝聚人心，另一方面可以减少开支。所以，未来茅台最大的风险来自政府禁令对高端白酒的限制，还得看一下局势的发展。

假设按照过去的增长速度，未来5年，茅台的净利润翻倍，保持40倍估值，股价也就值4000元，增幅大概在116%左右，但是未来5年，假设万科净利润能够重回2020年，按照15倍的估值，股价大概50元左右，目前17元，增幅在2倍左右。

以上就是万科a和万科b的市盈率为什么不同万科A和万科B有什么不？的详细内容，希望通过阅读小编的文章之后能够有所收获！