金地集团股票值得长期持有吗？

金地集团股票值得长期持有吗

接下来具体说说

金地集团终止长期激励，曾累计发给高管57亿

“招保万金”，曾是房企的四大头牌，不过那已是10多年前。

2022年，老牌房企金地集团终于跻身第9名，大有再现当年荣光的迹象，谁曾想，它却迎头遇上了地产业的寒流。

2023年9月13日，金地集团召开了一场线上业绩说明会，高管们并未对外露面，少见的选择了以文字对话的方式，和投资者互动交流，会上谈及了债务管理、投资拿地、销售策略等问题。

当下对于金地集团来说，可谓喜忧参半。不久前的8月份，金地提前偿还了一笔1190万元的美元债付息款，却反而引发市场对其资金的猜疑。

另一方面，金地也是国内少数重启投资的房企，一举一动备受瞩目。上半年，金地继续保持“买买买”节奏，拿地金额达119亿元，也再次显示出了董事长凌克对于公司经营稳健的信心。

但如今，摆在凌克面前的考验也异常严峻。面对持续低迷的股价、不断下滑的销售数据及越来越大的债务偿付压力，凌克能带领金地闯关成功吗？

01、舍弃利润，力保现金流

无线电专业出身的凌克用二十多年时间，为金地建构出了“理工男”人设。而面对这家长期以稳健、理性形象示人的企业，投资者们在9月13日的业绩说明会上，更是不可避免地问及房地产市场的走向问题。

最近一段时间，房地产刺激政策，几乎是以一天一个的节奏推出，并引发行业热议。这些政策出台后效果如何，正在成为各方持续关注的重点。

凌克对此回应道，“预计在行业实现企稳修复前仍将持续出台刺激政策，短期内系统性、全面重回上行通道是小概率事件，但政策释放将带来一系列销售窗口期。”

这番话的背后，是金地集团今年上半年的销售下滑：签约金额858.2亿元，同比下降14.7%。

而受市场下行、结转结构等因素的影响，金地集团上半年盈利也出现了一定程度的下滑。报告显示，2023年上半年，公司实现营业收入368.56亿元，同比上升31.10%，实现归属于上市公司股东的净利润15.32亿元，下降约22%。

从中报公开情况来看，影响金地集团净利润下滑的一大指标，来自于对联营及合营企业的投资收益降低。2023年上半年，金地集团对联营及合营企业的投资收益减少15.5亿元降至7.1亿元，同比下降 68.59%。

净利润下滑，在房企中报公布的数据中，已经不是新鲜事儿了。在力保销售现金流的目标下，房企们为了保护现金流这条生命线，只得选择舍弃利润的方式，加大销售回款，这也致使毛利率出现了普遍下跌。

金地的毛利率表现也同样如此。2023上半年，金地结转毛利率下滑至14.87%，较去年同期下降6.31%，比起2019年41.26%的毛利率，更是少了一半多。

不过，让许多投资者更为担忧的，还是金地的经营性现金流在半年内出现了急速恶化。中报数据显示，上半年，金地经营活动产生的现金流量净额为2.14亿，相比去年同期的61.3亿同比下降96.5%。

02、降本增效后，重启投资

业绩会上，有投资者提问：“除公司回购股票外，股东增持也是传递信心的有效方式，公司股东一直没有这方面的动作，是不看好公司前景，还是受到其他方面的限制？

长期以来，金地集团特殊的股权结构，曾不断引发市场猜测。过去，金地集团的主要股东长期由险资充当，靠前大股东富德生命人寿和第二大股东大家人寿保险合计持有略超50%的股份。

进入2021年下半年之后，大家人寿累计减持15%股权，并降为金地集团第三大股东，深圳福田国资则升为第二大股东。这种“清仓式”的减持举动，依旧吓坏了不少投资者，并引发股价剧烈波动。

为了稳定资本市场，凌克罕见地出手护盘，增持金地10万股，成为他自2016年期权行权后首次增持。但即使增持之后，作为董事长的凌克在手股份也只有380万股，这不免让外界对金地的管理层稳定性，有着多种猜测和担忧。

在本次业绩说明会上，投资者也同样提到了管理层的稳定情况，以及凌克的退休离任计划。对此，凌克回应道：“目前公司管理层稳定”。

当下，作为灵魂人物的凌克，要攻克的难关体现在方方面面。行业告别高增长时代，房企开展了一轮降本增效的管理变革。而对于金地集团而言，显而易见的是人员数量的骤减。

年报显示，截至2022年年末，金地员工总人数为43011人，相比2021年年末的47985人减少4974人，减幅超过10%。进入2023年，最新的管理调整则是，金地内部盛行了20余年的“共担共享”机制，正式结束。

9月8日晚间，金地集团公告表示，董事会同意公司管理层放弃提取2022年度长期激励基金，并同意终止《长效激励制度管理办法》，并择机再行研究新的员工考核与激励模式。

金地集团是从2002年开始实施《长效激励制度管理办法》的，激励对象为高中层管理人员及有突出贡献的核心骨干，奖励标准则以净资产收益率是否超过业绩目标为准，并分为3年兑现。

而今，这套实行了20年的激励制度不再继续了。据媒体不完全统计，2002年至2021年，金地提取的激励基金总额约达57.7亿元。但伴随这一制度的终结，2022年的激励基金将不再发放。

不过，在投资拿地方面，与部分房企的停滞投资不同，金地的投资身影闪现在各大土拍市场。

今年年初，凌克曾针对投资工作提出了一套“投资动力”理论，“房企经营就像踩单车，只有向前蹬，努力前行才不会跌落”、“金地公司今年要主动把握土地投资机会，夯实公司发展基础。”。

上半年，金地集团接连参与北京、杭州、南京、苏州、西安等多个城市的土地，新获取项目总投资额约119亿元，新增总土储约85万平方米，全部来自一二线核心城市。

可以看出，在投资布局上，与绝大多数房企的选择一样，金地集团也转向了一二线核心城市。截至2023年中，金地总土地储备约4,878万平方米，权益土地储备约2,194万平方米，其中，一、二线城市占比约73%。

03、能闯关成功么？

过往的规模竞赛中，以“低调务实”形象示人的凌克，并没有急于追赶。他强调长跑逻辑，对财务杠杆保持自律，“一下子猛涨，没必要，风险大。”

金地集团的债务管理亦以严谨细致著称。不过，顶着“示范型发债试点房企”、“粤系房企蓝筹”等诸多殊荣的金地集团，还是引来了市场人士的质疑。

半个月前的8月15日，金地集团向债权人表示已于8月11日划转资金，用于兑付一笔1190万的美元债票息，比实际兑付日提早了3天。而这一举措，又给金地引来了更多猜测与传闻。

不过，美元债票息风波过后，目前来看，金地集团度过了今年的偿债高峰。WIND数据显示，金地集团2023年初至今，到期债券本金总额达162.6亿元，余额为零，已经偿还。

截至6月30日，金地有息负债中银行借款占比为70.84%，公开市场融资占比为28.98%，其他融资占比为0.18%；公司获得各银行金融机构授信总额2532亿元，已使用930亿元，尚余授信额度1602亿元。

从资金上来看，截至报告期末，公司持有货币资金460.8亿元，不过上述货币资金并未公开受限资金。对比其即将偿还的公开债务，未来的兑付压力仍然不小。从短期负债情况来看，其一年内要偿还的负债情况（短期借款+一年内到期的非流动负债）约有415亿。

而在融资端，上半年，金地集团暂时放缓了债券融资，更多的利用银行的政策支持获得低成本的项目贷款。银行借款渠道，成为金地的主要融资渠道。

去年10月28日，金地集团高级副总裁韦传军于交流会上表示：“从年初到现在，我们整个行业的开发贷规模在收缩，但是银行对我们还是比较支持的。”

对于房企而言，基本盘的质量好坏尤为重要，这是决定长期生存发展的“底牌”。而金地的持有型物业，也为其长期发展提供了一定支撑。

除住宅开发业务外，金地集团的业务板块还涉及商业地产、产业地产等持有型物业和物业管理服务等板块。相比住宅开发业务的销售下滑，这些业务依然保持着上涨势头。

上半年，金地旗下商办物业出租率保持稳定，商场客流同比增长22%，销售同比增长19%，会员消费占比提升6%。产业地产方面，上半年运营期项目平均出租率高于95%，相关增值服务收入首次突破千万元；长租公寓报告期内经营也有提升，成熟项目平均出租率稳定在95%以上。

此外，代建业务也是金地近年来发展最为迅速的业务模块，上半年管理服务项目超160个，累计签约管理面积超2200万平方米，其中住宅签约面积超1400万平方米，项目累计可售货值超1500亿元，布局全国超50座城市。

当下，在漫长的比拼耐力的阶段，“活下去”对很多地产公司来说都不容易。而在市场跌宕起伏中，当年“四大金刚”之一的金地，能否重回行业的靠前梯队？

金地集团，终于等到风来了？

深圳楼市又迎来了一个回血的日子。

这个周末，福田区旧改大盘——金地环湾城上市了。

尽管略低于市场预期，但项目依然官宣了一个蛮好的成绩：

成交286套，首日吸金近47亿元。

没记错的话，这应该是深圳近期数据较好的一次开盘。

金地，终于等到风来了？

半年报并不好看

前些天，金地发中报了。

和其他房企一样，出现了明显的“增收不增利”。

今年上半年，金地录得营收368亿元，同比增长近3成，但归属于母公司的净利润，却下滑了超过20%。

毛利率更是滑坡，降到了16.6%的水平。

可供对比的是——

根据中银证券的估算，同期房地产行业的平均毛利率是18%。

只能说，作为公认优质的TOP20房企，金地现在赚钱的能力垮得有点多。

此外，还有难以忽略的偿债压力。

WIND数据显示，金地集团从2023年初至今，到期的债券本金总额已经全部偿还。

也就是说，理论上，金地已经安全度过了今年的偿债高峰期。

但如果把目光投向未来一年，就不太好说了。

截至6月末，金地的账面现金合计近460亿元，一年到期内的短债和债务合计415亿元，能覆盖。

但这个仅仅是表内的债务，还没有算上隐藏在水下的表外负债。

金地惯用小股操盘，随便穿透一下参权非全资子公司就会发现，背后大都有信托的身影。

换句话说，有明股实债的痕迹。

有媒体粗略统计一下，这部分的规模接近50亿元。

那么，金地实际的现金流就有点吃紧了。

管理层的态度也比较引人玩味。

在中期业绩说明会上， 高层对具体的偿债安排并没有作出回应， 只是表示——

“未来将努力探索更多的融资方式，根据资产和公司经营状况开展融资工作。”

嗯……

这也是金地的债券屡遭做空的原因之一吧。

摇摇欲坠的现实

写到这里，不禁想到此前网传的，12家券商投资机构对金地的调研报告。

作为一家在躺平大潮中挣扎求存的房企， 这份调研报告向我们展示了这场鱿鱼游戏中最为艰难的一面——

彼时，一线城市各种利好还没落地，存量房贷利率调整的细则尚未推出，金地已经放弃了对政策的期待。

同时，因为自身特殊的股权结构，金地也没敢对大股东和政府的援助抱有希望。

众所周知，和远洋类似，金地是一家国资参股的混合所有制企业。

自从十年前被险资“举牌”登堂入室后，保险公司一直是金地的靠前大股东，高峰期占据了近半的股份。

但近些年， 房地产行业形势直转之下，险资开始急流勇退。

抛售股票已经是明牌，想他们在企业危难之际伸出援手，可能性并不大。

另外，尽管金地有福田国资“坐镇”，但这个二股东股比不高，公司已按职业经理人特征持续数十年，想帮扶一把，也怕是有心无力。

所以，金地能做的，唯有靠自己。

就从最紧急的筹钱这块讲起吧。

金地需要现金流， 但奈何手上的经营性物业不太能打， 不但数量上比不过龙湖、华润等一撮房企，翻看财报发现，这出租率还有点偏低——

租金收入不多，总可以抵押做融资吧？不，报告透露，目前，金地能抵押的持有型物业都抵押出去了，仅剩零散物业的数十亿空间。

从公开渠道获得融资的路子也不容乐观。

虽然头戴“优质民企”的帽子，但令人诧异的是——

从去年2月发行一笔17亿元的中期票据后， 至今为止，一年多时间里，金地再也没有从公开市场获得资金。

好吧，那就只能抓销售回款，多卖点房了。

近些年，金地的投拓逐渐聚焦，回归高能级城市，但是， 前些年拿地的分散，对土储质量已经产生了明显的负面影响。

看看这土储占比表，排在前列的西安、昆明、太原等城市，去化周期远在8年以上——

就连在广州这种一线城市，也有不少项目位于远郊，短时间内要想冲一波资金回笼，就还蛮艰难的。

金地对市场状况的判断是，今年6月销售数据回落较大，客户多半是观望6个月以上的刚需客，目前都由于收入焦虑和房价下跌预期收住了手。

现在，楼盘已经没有新客户了。

金地最能依靠的，就只剩下北京、上海和深圳的项目了。

调研报告的最后，金地管理层坦诚自省称——

“公司认为目前行业十分不正常，公司作为优秀运行30年的职业经理人企业，觉得十分挫败。”

二股东尝试“续命”

然后，“认房不认贷”的靴子落地了。

当时，行业一片欢腾，在大家的经验里， 市场会触底，而金地和龙湖这些优质房企似乎也终于可以安全着陆了。

毕竟，按照过往的经验，一二线城市松绑，购房者就会跑步入市，楼市会企稳回升。

但事实有点差强人意。

部分热点城市的楼市热度只维持了一周，二手房供应猛增，比起买房，大家更倾向于抛盘出货。

或许， 接下来的救市力度和楼市恢复的速度，都要更快一些， 才能兜住这些还在艰难经营的房企。

还好，股东们已经有所动作了。

就在前天，金地官宣了一则消息——

二股东的国资深圳福田投控，正研究为公司发行债券和中期票据提供增信等担保措施。

尽管细节尚未敲定，前景也有不确定性， 但至少，算得上是一个积极的信号。

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