房贷优惠一个点是怎么计算的？
房贷优惠一个点是怎么计算的
如果你想直接看看自己的房贷利率能降多少，请直接阅读本文第二节。1经济增长经历了一季度的起步和二季度的加速，高层应该已经意识到是时候加大经济的刺激政策了。所以，我们看到在三季度的7、......接下来具体说说
房贷转换时，加减点数怎么算？央行案例解读啦→
存量浮动利率贷款定价基准转换已于3月1日如期启动。不过很多市民还是没弄明白，原来的定价基准要不要转换为“LPR”？到底哪个更划算？如果转换，利率的加减点数怎么算？每个月按什么利率还？选择不同的转换时点有什么影响？
为便于大家理解，中国人民银行现以商业性个人住房贷款的转换为例，说明转换时加减点数以及转换后实际利率水平的计算方法。详见↓
对转换还有些困惑的小伙伴，可先看下小布发过的问答 图解 → →
存量浮动利率贷款定价基准转换的10个问题，央行权威解答
加减点数怎么算？
根据中国人民银行〔2019〕第30号公告，房贷的定价基准转换为LPR后，加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月LPR的差值（可为负值）。过去浮动利率贷款一般是贷款基准利率浮动一定的比例确定，那么对应不同浮动比例下的利率，转换后的加减点分别是多少呢？
举例来说， 比如借款人小王，买房时享受了贷款基准利率打九折（下浮10%）的优惠，贷款日2015年8月1日，期限是20年。
如果小王选择将这笔房贷的定价基准转换为LPR，现在5年期贷款基准利率是4.9%，转换前的实际执行利率就是4.9×（1-10%）=4.41%。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。根据转换时点利率保持不变的原则，小王这笔房贷的加减点数就是-0.39%=4.41%-4.8%，即减39个基点。
此后，直至这笔房贷偿还完毕为止，这个加减点数都保持不变，房贷利率将随着5年期以上LPR的变动而变化。其他常见浮动比例对应的加减点数见表1。
转换后每个月按什么利率还？
选择不同的转换时点有何影响？
首先，要理解三个概念：
转换时间： 将个人房贷的定价基准转换为LPR的时间（在2020年3月1日至8月31日之间）。转换时，您和银行需要协商确定：一是加减点数，具体计算方法见靠前部分；二是重定价日和重定价周期。
重定价日： 是指重新按照最新的定价基准（转换前为贷款基准利率，转换后为LPR）计算贷款执行利率的时间。一般为每年1月1日，或者每年与贷款发放日对应的日期。
重定价周期： 重新确定执行利率的周期。若房贷利率一年一变，那么重定价周期就是一年。
定价基准转换为LPR后，利率在靠前个重定价日前不会发生变化，从靠前个重定价日开始才可能随当时的LPR而变化。重定价日和重定价周期可执行原合同约定，也可由借贷双方重新约定，房贷重新约定的重定价周期最短为一年。
若重定价日为 每年的1月1日 ，那么在2020年3月至8月的任意时点转换，2020年的利率均与原合同利率保持一致，2021年1月1日起将以2020年12月的LPR为基准加减点确定当年的利率，此后年份以此类推。若重定价日为 每年贷款发放的对应日 ，那么根据大部分银行的转换公告，在重定价日之前转换的，2020年重定价日即可参考最新发布的LPR确定利率；在重定价日之后转换的，则需等到2021年重定价日才可参考最新发布LPR确定利率。
接续上例，假设2020年3月-2021年7月5年期以上LPR为4.75%（实际情况很可能会有所变化，具体取决于当时的LPR报价）：
（1）如果小王的房贷重定价日为每年1月1日，2020年3月至8月转换没有任何区别，2021年1月1日之前，他的执行利率均为4.8%-0.39%=4.41%，即2019年12月5年期以上LPR（4.8%）加固定点差（-0.39%）；2021年1月1日之后，则变为4.75%-0.39%=4.36%，这里的4.75%是2020年12月的5年期以上LPR；此后年份以此类推。
（2）如果重定价日为贷款发放日（即每年8月1日），若小王在2020年7月31日前转换，转换后到7月31日，这笔房贷的执行利率为4.41%；2020年8月1日之后为4.75%-0.39%=4.36%，这里的4.75%是2020年7月的5年期以上LPR；此后年份以此类推。
若小王在2020年8月1日后转换，则这笔房贷的执行利率在2021年7月31日之前都会保持4.41%不变；2021年8月1日才开始执行4.75%-0.39%=4.36%的利率，这里的4.75%是指2021年7月的5年期以上LPR；此后年份以此类推。（具体见表2）
资料：中国人民银行
存量首套房贷下调下限不知道怎么算？一分钟教会你
哪些贷款在可调整范围内
政策原文：存量首套住房商业性个人住房贷款，是指2023年8月31日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的首套住房商业性个人住房贷款，或借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的其他存量住房商业性贷款。
- 仅针对商业性住房贷款，公积金贷款、商业产品贷款（商住公寓、商铺）不在此次调整序列，公积金组合贷中的商业部分，仍需等细则出台。
- 只要在2023年8月31日前已经签订合同的首套商业性住房贷款，均符合文件要求
- 只要符合城市政策中认定的首套住房标准，且合同签订时间在8月31日前，均符合文件要求。
有分析文章称认房不认贷落地后，前期（如2019、2020年左右）的置换业主，也能计入首套存量房贷，大家可以给银行打个电话问问
首套存量房贷下调的标准是什么？
政策原文：新发放贷款利率水平/变更合同约定的利率水平，在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。
这条目前争议比较大，我个人觉得这句话的表述应该是这样的：调整后的利率水平，在LPR上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限的加点幅度。
因为如果是不低于下限，这条政策的优惠幅度真是少的可怜。
以山东2019年首套存量贷款为例，当时能申请下来的贷款利率为5.39%，对应当年5年期LPR4.65%，换算成加点为LPR+74bp；目前的实际利率为4.94%（当前5年期LPR报价4.2%）
按照加点下限理解，最低可申请降低至加点为0，实际降低74bp，同样以100万贷款，30年等额本息为例，降低前每月还款5331.61元，降低后每月还款4890.17元，每月节省441.44元。
按照政策下限理解，最低可申请降低至4.65%，实际降低29bp，以100万贷款，30年等额本息为例，降低前每月还款5331.61元，降低后每月还款5156.37元，每月节省175.24元。
我想，这么大规模的政策调整，央妈应该不会让银行这么抠吧。
具体的信息仍要等各银行给出相关的执行细则以后才能落定，地区银行盈利水平、业主征信等都可能成为影响项。再加上是需要自己去协商，具体能下调多少最终变成一人一策的概率是很大的。
全面救市！一分钟算出你的存量房贷利率降多少
如果你想直接看看自己的房贷利率能降多少，请直接阅读本文第二节。
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经济增长经历了一季度的起步和二季度的加速，高层应该已经意识到是时候加大经济的刺激政策了。所以，我们看到在三季度的7、8月份，利好措施一个接一个，尤其是楼市的政策一个比一个重磅。
认房不认贷
8月25日，市场期待已久的“认房不认贷”政策正式发文：
明确居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。
这个政策最大的影响是一线城市和准一线城市，而作为一线城市的广州闪电出台认房不认贷，紧接着深圳快速跟进。
按照新规，只要你在广州、深圳没有房产，不管你有没有在其他城市贷款买房，都按首套房算。而以前的认房又认贷规定，只要你还有房贷，那么不管你的房子在哪里，在广深买房都算二套。
这个才是楼市政策真正的王炸，一线城市的二套房首付比例很高，像广州和深圳的二套首付比例都高达70%。一套总价300万的房产，二套房首付高达210万，首套房就只需要90万，差了120万。而且二套房贷款利率也比较高，就拿广州来说，首套房贷利率可以做到4.2％，二套只能做到4.8％。
说白了，新政策就是给了想买房的人加杠杆的空间。
全面取消限购
为了进一步刺激楼市，在8月的最后一天晚间，中国人民银行、金融监管总局联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》，直接取消“限购”。
统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限。不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市，首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于20%和30%。
这很好理解，一线城市认房不认贷，基本等于买房至少可以3倍杠杆。国家觉得这还不够，大家不是没钱买房吗，那继续允许大家加杠杆，全国范围了*高可以加到5倍杠杆，二套房都可以使用3倍杠杆（当然个别一线城市自主决定）。
以一套总价200万元的房子为例，此前首套房首付需要60万元，而按照最新政策，首付只需要40万元，首付资金低了很多；而如果是二套房，此前首付需要80万，部分城市需要120万元，而如今只需要60万，购房门槛大为降低。
这可是很多年未见的大招，不论是首套房还是二套房，其最低首付比例几乎已经降至历史下限，历史上没有比这更低的首付比例了。
但别忘了，首付是降低了，利率整体也降了，但是贷款的总额由于首付的降低而增加，对应的房子持有成本也就增加了。 假如，一套总价500万的房子，贷款30年、利率4.5%。
首付3成的持有成本是：6384234.9元，月供17733.9元。
首付2成的持有成本是：7296268.46元，月供20267元。
总成本多了近91万，月供多了2500多元。房子是买了，但负担也是更重了。降低首付，最大的利好还是银行。
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全面降低存量房贷利率
其实，这个利好政策早在大家的意料之中，甚至来得有点晚。如果长期关注暴哥的读者应该知道，在8月1日央行发话要指导存量房贷下降的时候，暴哥再 《央行发布天大利好，存量房贷利率下调，定了！——点击查看》 就说过： 最迟8月底会出台。
果然，8月31日中国人民银行、金融监管总局发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》：
自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。
这次政策与靠前次央行讲话中提到给存量房贷打折有办法类似：一个是，自主商量；一个是，以新发放贷款置换原来的存量贷款。
请各位注意，杀手锏就在这第二个。如果银行不同意自主协商来调低房地利率，我们可以要求进行贷款置换。看似是给了选择权，实际上对于所有银行来说是一个必选题，那就是协商下调存量房贷的利率。
央行也给了一个下调的底线：原贷款发放时所在城市的首套住房房贷利率下限。
这个政策比文言文还难读懂，其实关注两个重点就可以：
靠前，是首套。不管你有多少套房，只要你在这个城市只有一套房，利率就可以下调，利好的是跨城市买房。要保持多套房贷都享受，只能多个城市一套，还得选那种认房不认贷的城市。
第二是，利率下限。每个人存量房贷下调的比例可能都不同，但整体来说这个幅度应该不会很大，尤其是对于2017年这波楼市政策调整之前的存量房贷，基本可能没有下调的空间。
我们现在简单算一下，最终结果由你和自己贷款银行协商为准。
首套房贷利率全国性的下限在不同时期有所变化：2019年10月至2022年5月为LPR，2022年5月至今为LPR-20个基点；其他城市首套住房房贷利率下限如下表（8月5年期以上LPR为4.2%）
图表数据来自中新经纬
有了这个下限，大家依据自己所在的城市，把自己正在执行的房贷利对照着这个下限相减，就知道自己存量房贷利率能下降多少。当然如果是负值，那就不用调了。
由此看来，存量房贷利率下调，一线城市里广州居民可能最开心。
请记住，一定要自己买房的时候所对应的最大房贷利率，而不是现在最低房贷利率。
比如，暴哥2019年在深圳买房，当时利率是5.05%，几次LPR下调后目前的利率是4.65%，对照表格，暴哥首套住房房贷利率下限是4.5%，意味着，按照政策暴哥较多下调15个基点。
相当于一次LPR的调整，真的是调了个寂寞。
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为啥，楼市重磅利好突然如雨点般袭来？
因为再不救，可能真的救晚了。
3、4月份，楼市曾迎来一波短暂的回暖，没想到进入下半年，楼市调转直下。国家统计局公布，1—7月份，全国房地产开发投资67717亿元，同比下降8.5%；其中，住宅投资51485亿元，下降7.6%。
与此同时，楼市成交量价也出现下滑，1—7月份，商品房销售面积66563万平方米，同比下降6.5%。尤其是，今年上半年商品房销售额连续多月保持同比正增长的态势，但7月份以来，前7个月商品房销售额70450亿元，下降1.5%。
7月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨城市分别有20个和6个，比上月分别减少11个和1个；同比上涨城市分别有26个和5个，比上月均减少1个。而一线城市成交量就更是一路下滑，8月份北上广深的房产成交面积环比下跌22.8%，同比更是下跌32％。
一线城市尚且如此，就更不要说三四五线城市了。要是再不放松，楼市怕是要就真的扛不住了。
这次楼市政策的密切颁布，个个都是王炸，其实给了我们一个信号：高层对整个楼市的态度已经放开很多了。非一线城市肯定也会陆续有放松新政，而且力度会比一线城市大，在一定程度上可以刺激部分刚需买房。
不过，我们也要看到，再多的政策，可能也改变不了这波楼市的继续调整。前几年房价大涨，透支了我们大量的购买力，虽然现在房价回调了不少，但依然不便宜，尤其是一线城市，一般的普通家庭还是买不起，买得起的家庭不愿意资金被套牢，真正用来居住又有能力购买的刚需，实在是太少了。能激发购买欲望的，是房价降下来，普通人的收入上涨，而不是给购房者加杠杆的空间。
在收入没有增加的情况下，不管是放松限购、限售，还是降低首付、利率，都还是鼓励大家继续去加杠杆。 这和2008年以及2014年的情况完全不同了，我们居民的杠杆率已经从2008年的18%，硬生生的加到了现在62%。从2020年开始，我们居民杠杆就已经加不动了。
而且大多数热点城市的居民杠杆率，基本都超过了全国平均值。
最重要的是，随着这波楼市的调整和经济的下行，让我们对楼市只涨不跌的信仰，彻底改变了。
以上就是房贷优惠一个点是怎么计算的？的详细内容，希望通过阅读小编的文章之后能够有所收获！
