竞拍土地成功后交哪些税？

竞拍土地成功后交哪些税

023年第291讲，说税收，谈风险，讲政策。今天说说“土地增值税”扣除项目的规定。一、法定的允许扣除项目在计算增值额时，法定的允许扣除项目具体包括如下几项：（1）取得土地使用权所支......接下来具体说说

观点土地拍卖佣金土地增值税时计入房地产开发费用扣除，不得加计

房地产开发企业在“招拍挂”政府出让的土地过程中有时会支付给第三方拍卖佣金，支付的拍卖佣金在计算土地增值税时是作为房地产开发成本扣除还是作为房地产开发费用扣除呢？

拍卖佣金是计入土地使用权成本还是计入当期费用，实务中颇有争议。一种观点认为，拍卖佣金是中介服务费用，与土地成本无关，应当计入当期费用。

我们先看一下国家层面土地增值税的相关规定：

《土地增值税暂行条例》（*务*令第138号）第六条规定，计算增值额的扣除项目:(一)取得土地使用权所支付的金额；(二)开发土地的成本、费用； (三)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； (四)与转让房地产有关的税金； (五)财政部规定的其他扣除项目。

《土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）第七条规定，条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为:(一)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。……。(三)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但*高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

我们再看一下部分地区税务机关明确土地拍卖佣金作为房地产开发费用扣除规定及答复：

一、总局答复

国家税务总局在2011年1月19日对于问题“支付的土地竞拍佣金等费用可否作为土地增值税的扣除项目？”答复如下：

1、支付的土地竞拍佣金等费用可否作为土地增值税的扣除项目？

问题：《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）有各类附表作为附件。有部分地方税务局的工作人员解释说，在进行土地增值税清算时，能否作为扣除项目，应以上述附表中列举的项目为准。那么，在参加土地竞拍时支付的佣金以及工程工程部门发生的差旅费又是否可以作为土地增值税的扣除项目呢？

答复：根据《土地增值税暂行条例实施细则》第七条一款规定：“取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。” 佣金是支付给中介机构而不是支付给土地出让方或转让方的，因此不应当作为取得土地使用权所支付的金额，但可以计入管理费用计算比例扣除 。

第二款规定：“开发间接费用是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。”因此工程部门发生的办公费-差旅费可以作为土地增值税的扣除项目。

上述回复仅供参考。有关具体办理程序方面的事宜请直接向您的主管或所在地税务机关咨询。

欢迎您再次提问。

国家税务总局

2011/01/19

二、内蒙古

《内蒙古自治区土地增值税清算管理办法（征求意见稿）》

第三十二条纳税人逾期开发缴纳的土地闲置费、取得土地使用权支付的 拍卖佣金不予扣除 。

三、广西

《广西壮族自治区地方税务局关于发布<广西壮族自治区房地产开发项目土地增值税管理办法（试行）>的公告》(广西壮族自治区地方税务局公告2018年第1号)

第四十条 除本办法第三十九条规定的原则外，扣除项目金额应符合下列规定：（一）取得土地使用权所支付的金额，是指为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

……

4．纳税人取得土地使用权支付的 拍卖佣金不得扣除 。

四、常州

《常州市地方税务局税政一处关于土地增值税若干征税问题的处理意见》（常地税一便函[2012]5号）

五、取得土地使用权所支付金额

1、拍卖取得土地使用权所支付的佣金的扣除问题

通过拍卖方式取得土地使用权时， 支付给拍卖单位的佣金 ，计算土地增值税时， 不作为“取得土地使用权所支付的金额”，应列入“房地产开发费用”计算扣除 。

五、福建

国家税务总局福建省12366纳税服务中心在2021年1月25日对于问题“我方2015年通过公开拍卖方式取得土地，对应的土地拍卖佣金直接支付给政府委托主持拍卖的拍卖公司而并非政府，且取得的佣金发票为‘地方税务局通用机打发票’，发票项目和内容分别为‘其他服务-佣金’，收款方也为该拍卖公司。现项目进行土增清算，请问该笔佣金是否可在土增清算时扣除？”答复如下：

鉴于拍卖佣金不属于国家统一规定交纳的有关费用，拍卖佣金不可列入作为取得土地使用权所支付的金额扣除，但可以列入管理费，在规定比例内扣除

六、河南

河南税务局在2020年8月7日对于问题“土地增值税清算可否扣除支付给拍卖公司的拍卖佣金、可否扣除支付给评估公司的土地评估费？”答复为：

支付给中介机构的佣金应计入“管理费用”，按规定比例计算扣除。

• 来源：麒麟扒税
• 作者：麒麟扒税

• 图文编辑：沐林财讯

使用土地需缴纳的主要费用和税种

取得、使用和转让国有建设用地，既涉及费，也涉及税。所谓广义的费，主要是新增建设用地有偿使用费、土地出让金；所谓税，主要包括耕地占用税、城镇土地使用税、土地增值税、契税、印花税以及城建税、教育费附加等。

新增建设用地有偿使用费

新增建设用地有偿使用费（简称新增费），是指*务*或省级政府在批准农用地转用、征收土地时，向取得出让等有偿使用方式的新增建设用地的县、市政府收取的平均土地纯收益。缴纳范围为规划区内城市批次里的新增建设用地（农用地、未利用地），城市规划区外*选址的以出让方式供应的土地。

目前涉及新增费的主要文件有《新增建设用地土地有偿使用费收缴使用管理办法》（财综字〔1999〕117号）、《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》（财综[2006]48号）、《关于调整部分地区新增建设用地土地有偿使用费征收等别的通知》（财综[2009]24号）、《新增建设用地土地有偿使用费资金使用管理办法》（财建〔2012〕151号） （已作废） 、《关于加强新增建设用地土地有偿使用费收缴管理工作的通知》（国土资发〔2000〕124号）等。 新增费征收标准按照城市土地等别分为15等，*高的每平方米140元，最低的每平方米10元。

需重点了解的主要有五点：

一是 因违法批地、占用而实际发生的新增建设用地，也得缴纳新增费。国家能源、交通等重点基础设施建设项目在城市用地规模外单独选址且属于划拨用地目录范畴的，不征收新增费。农村宅基地使用新增建设用地，如果在“圈内”也得缴纳新增费。

二是 关于增减挂钩项目。依据《关于城乡建设用地增减挂钩试点有关财税政策问题的通知》（财综〔2014〕7号），增减挂钩项目中新建农村居民安置住房和社区公共基础设施用地，以及增减挂钩项目所在市县利用节余指标供应国有建设用地，未超过国土资源部下达增减挂钩周转指标的，可以不缴纳新增建设用地土地有偿使用费、耕地开垦费；上述用地超出国土资源部下达增减挂钩周转指标的部分，以及节余指标在其他市县交易流转供应相应面积的国有建设用地，凡涉及农用地、未利用地转为建设用地的，均应当依法缴纳新增建设用地土地有偿使用费、耕地开垦费。

三是 不能“羊毛出在猪身上”，市、县不能将新增费转嫁由用地单位缴纳，也不能采取“以租代征”等方式逃避缴纳新增费。

四是 新增费的分成比例是三七开，也就是中央拿30%，地方留70%。

五是 原《土地管理法》规定新增费只能专项用于耕地开发，这次修法删除了这条规定，也就是说新增费的使用范围会有所扩大。

土地出让金

土地出让金是指政府以出让等方式配置国有土地使用权取得的全部土地价款。平时所说“土地财政”主要就是指这部分收入，近年来一些地方政府通过转让补充耕地指标、城乡建设用地增减挂钩节余指标也能获得上亿收入。因此，现在所说“土地财政”，既包括卖地，也包括卖指标。

纳入土地出让金管理的具体包括七种情形：

一是 以招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国有土地使用权所取得的总成交价款(不含代收代缴的税费)。

二是 转让划拨国有土地使用权或依法利用原划拨土地进行经营性建设应当补缴的土地价款。

三是 处置抵押划拨国有土地使用权应当补缴的土地价款。

四是 转让房改房、经济适用住房按照规定应当补缴的土地价款。

五是 改变出让国有土地使用权土地用途、容积率等土地使用条件应当补缴的土地价款，以及其他和国有土地使用权出让或变更有关的收入等。

六是 出租国有土地向承租者收取的土地租金收入;出租划拨土地上的房屋应当上缴的土地收益;土地使用者以划拨方式取得国有土地使用权，依法向市、县人民政府缴纳的土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费等费用(不含征地管理费)，

七是 向国有土地使用权受让人收取的定金、保证金和预付款，在国有土地使用权出让合同生效后可以抵作土地价款的。

土地出让金管理目前依据的主要文件有《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发〔2006〕100号）、《国有土地使用权出让收支管理办法》（财综〔2006〕68号）等。需重点了解的主要有两点：

一是 要拿证必须缴全款。按照合同约定也可以分期缴纳，《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》（国土资发[2010]34号）有相关规定，提出合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。但要拿到国有建设用地使用权证书，必须缴清全部土地出让价款，同时不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书，否则要追究有关领导和人员的责任。

二是 不能直接或变相减免和返回。就是不得以"招商引资"、"旧城改造"、"国有企业改制"等各种名义减免土地出让收入，实行"零地价"，甚至"负地价"，或者以土地换项目、先征后返、补贴等形式变相减免土地出让收入；也不得违反规定通过签订协议等方式，将应缴地方国库的土地出让收入，由国有土地使用权受让人直接将征地和拆迁补偿费支付给村集体经济组织或农民等。但一些**在审理涉及返回土地出让金的案件时，却依据《合同法》出现了不同认识和判决结果，让人感到迷惑。

需要提醒的是，2022年1月1日起，土地出让金划归税务部门征收。

耕地占用税

耕地占用税是指对占用耕地建设建筑物、构筑物或者从事非农业建设的，应当缴纳征收的一个税种。《耕地占用税法》是部新的法律，自2019年9月1日起施行，与其配套的是《耕地占用税法实施办法》。此前的《耕地占用税暂行条例》已废止。 耕地占用税的税额按人均耕地的多少核算幅度，*高的每平方米50元，最低的每平方米5元。

需重点了解的有四点：

一是 只要占用耕地，无论是经批准的还是未经批准的，都应一次性缴纳耕地占用税，当然有一些情形是可以减免的。比如农村居民在规定用地标准以内占用耕地新建自用住宅，按照当地适用税额减半征收耕地占用税；其中农村居民经批准搬迁，新建自用住宅占用耕地不超过原宅基地面积的部分，免征耕地占用税。

二是 占用园地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面、渔业水域滩涂以及其他农用地建设建筑物、构筑物或者从事非农业建设的，也得缴纳耕地占用税，当然税额可以低一些。

三是 占用农用地建设直接为农业生产服务的生产设施的，不缴纳耕地占用税。这条规定可理解为设施农业用地。

四是 复垦后可退税。《土地复垦条例实施办法》第四十一条规定：土地复垦义务人将生产建设活动损毁的耕地、林地、牧草地等农用地复垦恢复为原用途的，可以依照条例第三十二条规定，凭验收合格确认书向所在地县级自然资源主管部门提出出具退还耕地占用税意见的申请。经审核属实的，县级自然资源主管部门应当在十五日内向土地复垦义务人出具意见。土地复垦义务人凭自然资源主管部门出具的意见向有关部门申请办理退还耕地占用税手续。这条主要适用临时用地。

五是 规定自然资源主管部门凭耕地占用税完税凭证或者免税凭证和其他有关文件发放建设用地批准书。这条执行中有点问题，主要是按照2019年自然资源部出台的《关于以“多规合一”为基础推进规划用地 “多审合一、多证合一”改*的通知》要求，规划用地许可和建设用地批准书合并了，不再单独核发建设用地批准书。而且《土地管理法实施条例》（修订草案）也取消了建设用地批准书。实际操作只能是用建设用地规划许可证了，也就是，你缴了耕地占用税，就发建设用地规划许可证。

城镇土地使用税

城镇土地使用税是土地持有环节征收的一个税种，也就是在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，需要按年度分期缴纳城镇土地使用税。主要依据是《城镇土地使用税暂行条例》（2013年第三次修订），各省也都制订有具体实施办法。 征收税额标准按大、中、小城市和县城、建制镇、工矿区划分，*高的每平方米30元，最低的每平方米0.6元。

需重点了解的主要有两点：

一是 征收的耕地，自批准征收之日起满1年时开始缴纳土地使用税；征收的非耕地，自批准征收次月起缴纳土地使用税。

二是 有的地方为推进土地集约高效利用，提出“以亩产论英雄”新理念，将单位土地亩均税收情况与城镇土地使用税减免挂钩，这方面浙江走在了全国前列，但没有得到全面推广。

土地增值税

按照《土地增值税暂行条例》规定，凡转让国有土地使用权并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税义务人，转让非国有土地和国家以土地所有者的身份出让国有土地的行为不征土地增值税。其计税依据为转让土地使用权所取得的增值额。

土地增值税实行四级超率累进税率:

增值额超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。

增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。

增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。

增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

契 税

按照《契税暂行条例》规定，有五种情形需要缴纳契税： 一是 国有土地使用权出让； 二是 土地使用权转让，包括出售、赠与和交换； 三是 房屋买卖； 四是 房屋赠与； 五是 房屋交换。契税税率为3—5％。

印花税

土地使用证，每本贴花5元；土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税，按合同载明转让金额0.5‰缴纳。

营业税 城建税 教育费附加

老黎说税:“土地增值税”扣除项目的规定

2023年第291讲，说税收，谈风险，讲政策。今天说说“土地增值税”扣除项目的规定。

一、法定的允许扣除项目

在计算增值额时，法定的允许扣除项目具体包括如下几项：

（1）取得土地使用权所支付的金额。

（2）开发土地的成本、费用。

（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格。

(4）与转让房地产有关的税金。（5）财政部规定的其他扣除项目。

二、具体扣除项目

以上扣除项目又可以归集为以下六类：

（一）取得土地使用权所支付的金额

1.政策规定

取得土地使用权所支付的金额是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

(1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款

纳税人以协议、招标、拍卖、挂牌等出让方式取得土地使用权的，为纳税人向国家交纳的土地出让金。

纳税人以行政划拨方式无偿取得土地使用权的，为转让时按法律规定补交的土地出让金。

纳税人以转让方式取得土地使用权的，为向原土地使用权人支付的购地款。

(2）纳税人在取得土地使用权时交纳的有关费用

这些费用是指纳税人在取得土地使用权过程中为办理土地使用权更名过户手续，按国家统一规定交纳的登记、测绘、评估等费用。

需要注意的是，房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同按国家统一规定交纳的有关费用，计入取得土地使用权所支付的金额中扣除。

2.政策依据

《 国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知 》（国税函〔2010〕220号）。

（二）房地产开发成本

1.开发土地、新建房及配套设施的成本（简称"房地产开发成本"）是指纳税人在实施房地产开发项目过程中实际发生的成本，这些成本允许按实际发生数额扣除。

2.房地产开发成本主要包括土地征收及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。

3.构成成本的各项费用具体含义如下：

(1）土地征收及拆迁补偿费

土地征收及拆迁补偿费是指土地补偿费、安置补助费、新菜田开发建设基金、青田补偿赞、地上地下附着物和埋藏物补偿费、拆迁补偿费和征地管理费等。另外还包括占用耕地缴纳的耕地占用税。

关于拆迁安置费的计算规定如下：

政策规定:

①房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按国税发〔2006〕187号文件规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

②开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发〔2006〕187号文件的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

③货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

政策依据:

《 国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知 》（国税函〔2010〕220号）。

需要注意的是，2011年1月21日颁布实施的《国有土地上房屋征收与补偿条例》（*务*令2011年第590号）规定，房屋征收及补偿主体是市、县人民政府，建设单位不允许直接拆迁。这样，房地产开发成本中就不存在土地征收及拆迁补偿费了，不过这笔费用应该包含在取得土地使用权所支付的总价款中。

(2）前期工程费

前期工程费是指规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

(3）建筑安装工程费

建筑安装工程费是指以出包方式支付给承建单位的建筑、安装等工程费和以自营方式发生的建筑、安装等工程费。

(4）基础设施费

基础设施费是指开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通信、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

(5）公共配套设施费

公共配套设施费是指不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

(6）开发间接费用，

开发间接费用是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

4.费用成本是否含增值税

（1）政策规定

取得土地使用权所支付的费用和房地产开发成本等扣除项目是否包含增值税，按以下原则处理：

如果这些扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目。

不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。

（2）政策依据

《 财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知 》（财税〔2016〕43号）。

（三）房地产开发费用

1.开发土地、新建房及配设施的费用（简称房地产开发费用）是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。

2.根据现行财务会计制度的规定，这三项费用作为期间费用直接计入当年损益，不按成本核算对象（房地产开发项目）进行归集或分摊。

3.实际工作中，房地产开发费用不按纳税人房地产开发项目实际发生的三项费用数额进行扣除，而按《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定的标准扣除。具体来说，根据财务费用中数额较大的利息支出是否可以据实扣除。

4.房地产开发费用按以下两种方法计算扣除：

(1）凡能够按转让房地产项目计算分摊利息支出并提供金融机构证明的，利息支出允许据实扣除。对于利息支出以外的其他房地产开发费用，按取得土地使用权支付的金额与房地产开发成本金额之和，在5％以内计算扣除。这种情况，纳税人允许扣除的房地产开发费用按如下公式计算：

房地产开发费用＝利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）x5％以内

(2）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，利息支出不得单独计算。这种情况，房地产开发费用按取得土地使用权支付的金额与房地产开发成本金额之和，在10％以内计算扣除。也就是说，纳税人允许扣除的房地产开发费用按如下公式计算：

房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）x10％以内

计算扣除的具体比例，由省、自治区、直辖市人民政府确定。

5.财政部、国家税务总局对扣除项目金额中利息支出的计算问题做了如下专门规定：

(1）全部使用自有资金，没有利息支出的，按照上述方法（2）扣除。

(2）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述两种办法。

(3）已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。

(4）利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除、

(5）对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。

(6）如果利息能够单独扣除，*高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

5.政策规定

《 财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知 》（财税〔1995〕48号）。

《 国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知 》国税函〔2010〕220号）。

（四）旧房及建筑物的评估价格

1.以重置成本价乘以成新度折扣率后的评估价格作为扣除项目金额

（1）政策规定

如果按旧房及建筑物原成本价作为扣除项目金额，不尽合理，而采用评估的重置成本价能够相对消除通货膨胀因素的影响，比较合理，因此，转让旧房及建筑物的，以重置成本价乘以成新度折扣率后的评估价格作为扣除项目金额。

（2）政策依据

国家税务总局关于印发《土地增值税宣传提纲》的通知 （国税函发〔1995〕110号）。

2.评估价格计算

（1）旧房及建筑物的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由依法设立的评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。

（2）其计算公式如下：

旧房及建筑物的评估价格

＝重置成本 x 成新度折扣率

（3）重置成本价是指对旧房及建筑物，按转让时的建材价格及人工费用计算，建造同样的面积、层次、结构、建设标准的新房及建筑物所需花费的成本费用。

（4）成新度折扣率是指按旧房的新旧程度作一定比例的折扣。

3.有发票的情况

（1）政策规定

对于纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务机关确认，取得土地使用权和房屋建筑成本的扣除项目金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止，每年加计5％计算。

（2）政策依据

《 财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知 》（财税〔2006〕21号）。

（五）与转让房地产有关的税金

1.与转让房地产有关的税金是指在转让房地产时缴纳的城市维护建设税、教育费附加、印花税。

2.关于此项扣除需要注意以下规定：

(1）营改增后，与转让房地产有关的税金不包括增值税。

(2）营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。

（3）以上内容见《 国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告 》（总局公告2016年第70号）。

3.允许扣除的印花税

是指转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业缴纳的印花税不单独扣除。

房地产开发企业以外的纳税人在计算土地增值税时，允许扣除在转让房地产环节缴纳的印花税。

（六）财政部确定的其他扣除项目

1.财政部确定的一项重要扣除项目是，对从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20％扣除。

2.加计扣除的规定，只适用从事房地产开发的房地产开发企业，其他纳税人不适用。

3.关于加计扣除的规定，要区分以下几种情况进行处理：

(1）对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，不得加计扣除。这样规定，主要目的是抑制"炒"买"炒"卖地皮的行为。

(2）对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许按房地产开发成本的20％加计扣除。这样规定，是鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发。

(3）对取得土地使用权后进行房地产开发建造的，在计算其增值额时，允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20％扣除。这可以使从事房地产开发的纳税人有一个基本的投资回报，以调动其从事正常房地产开发的积极性。

4.政策依据

国家税务总局关于印发《土地增值税宣传提纲》的通知 （国税函发〔1995〕110号）。

（七）国家税务总局关于扣除项目的补充规定

国家税务总局对如下几种特殊情况是否扣除做了明确规定：

1.政策规定

(1）房地产开发企业开发建造的与开发项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施，按以下原则处理：

①建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。

②建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。

③建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

(2）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。

(3）房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。

（4）属于多个房地产项目共同的成本费用，应按单个项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定单个项目的扣除金额。

(5）房地产开发企业未支付的质量保证金、建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的、按发票所载金额于以扣除；未开具发票的，扣留的质量保证金不得计算扣除。

(6）房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。

(7）对于代收费用作为转让收人计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除、但不允许作为加计20％扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收人计税的，在计算增值额时不允许扣除。

需要注意的是，除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用及与转让房地产有关的税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的、不予扣除。

2.政策依据

（1）《 国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 》（国税发〔2006〕187号。

（2）《 国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知 》（国税函〔2010〕220号）。

（3）《 财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知 》（财税〔1995〕48号）。