房地产业务范围有哪些？

房地产业务范围有哪些

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播客上新 | 为什么不是房地产公司，也有房地产业务？

一条流传已久的“段子”：全球快餐巨头金拱门实际上是一家房地产公司，大量利润来源于房地产经营；而在中国，福建起家的几个运动品牌，也在企业刚刚成长起来时就凭借着敏锐的投资触角，在房地产投资领域里早早入局部署。

地球的两端、不同的行业，这些企业在不动产管理上的举措对于自身的长远发展有着什么影响？“企业不动产管理（CRE）”凭什么成为**的部门？“大行政”们是如何在租约上锱铢必较、化零为整的？

“仲有话说”靠前季收官之作，我们请来了长期关注中国CRE议题“知行晓政”的创始人，以及来自通信巨头高通公司的资深CRE专家，结合仲量联行近期推出的《从成本考量到资产战略——中国企业不动产管理图鉴》，聊了聊CRE的“西学东渐”与其本土实践的雏形初现，顺便打破了对“行政”这一职能的刻板印象。

本期“仲有话说”的主持

· 仲量联行中资战略客户部负责人 杨金儒

· “塞米的小趋势研究室”主理人 塞米

本期“仲有话说”的嘉宾

· 高通公司地产管理高级总监 马琳琳

· 知行晓政创始人兼CEO 蔡家伟

仲有话说，言之有物

从行政事务到CRE管理：“西学东渐”与本土实践的雏形初现

分享嘉宾：杨金儒

“过去十几年间，中国企业其实从西方成熟的管理机制借鉴了很多。比如随着信息化和技术化的升级，IT这一职能部门已经在企业内树立了战略地位，也有了CIO首席信息技术官这样的职位；企业不动产管理也将遵循同样的逻辑：中国企业不断发展壮大，不动产占据到企业经营成本比重高、企业对于不动产管理需求也在提升，因此CRE对于企业发展的重要性也会日益显现。”

分享嘉宾：马琳琳

“早年国内没有 ‘不动产管理负责人’这一职位，都是交由行政负责；随着公司在全球各地拓展业务、产生了办公需求，需要租赁场地、买地或者租地建楼，‘不动产管理’这个职能才越来越被需要；所以从战略角度上来讲，它的重要性是很高的。”

分享嘉宾：蔡家伟

“我觉得并不一定只限于大型企业。无论规模大小，只要它有充分的不动产管理需求，其实都可以去建立这样的部门来对不动产进行管理。”

防风险还是控成本？保持灵活与服务业务是要义

分享嘉宾：杨金儒

“如果企业的楼宇买卖存在商务风险和技术风险，在不能承受很大决策风险的前提下，一定要需要用专业的人去管控风险。”

分享嘉宾：马琳琳

“怎样帮助公司最大化地利用办公场地、减少风险，就需要负责不动产管理的专人充分了解公司业务，从战略的角度设计一套符合未来公司发展趋势的方案。”

分享嘉宾：蔡家伟

“从相关从业者的角度来讲，不动产管理部门的核心价值还是要更好地赋能业务和服务员工。企业不动产管理者有时候以超前的时间做预租，常常是因为综合考量企业发展速度以及租赁市场行情，以战略角度判断预租有望实现最大价值。所有企业不动产管理的手段，最终目的还是为了要给员工创造更好的办公环境，帮助业务成长。”

知天时，晓地利，重人和：CRE管理是另一种投资

分享嘉宾：马琳琳

“除了懂业务、懂公司外，不动产管理负责人还要具备对国际经济趋势、行业和政策的充分了解。比如要在一个城市投资，就要对这个市场有很深刻的认知，再结合当地的政策和政府的方向引领决策。如果说这个城市根本不适合你的行业，那么在这里投资不动产，肯定就是失败的。”

分享嘉宾：杨金儒

“企业CRE部门有自己的战略考量，如果在市场上有健全的生态能确保战略的实施，就形成了里应外合的闭环。例如现在的亚马逊、微软或者谷歌，它们已经形成了全球的企业不动产管理系统，可以和仲量联行这样的服务公司在全球范围内合作，整合信息和分析后，企业还是可以从中有所收益的。”

分享嘉宾：蔡家伟

说说房产税那些事：房产及征税范围

提到房产税，大家都不陌生，很多企业，尤其是制造业企业，都需要缴纳房产税。那什么是房产税呢？房产税是以房屋为征税对象，照房屋的计税余值或出租房屋的租金收入征收的一种财产税。

新中国成立后，中央人民政府政务院于1951年8月颁布了《城市房地产税暂行条例》，规定在城市中的房屋合并征收房产税和地产税，称为城市房地产税。

党的十一届三中全会以后，为了发挥税收的经济杠杆作用，*务*决定1984年10月对国营企业实行第二步利改税和改*工商税制，确定恢复征收房产税；同时考虑到房地产税的税名已不符合我国当前的实际情况，将城市房地产税分为房产税和土地使用税。

现行的房产税就是第二步利改税以后开征的，1986年9月15日，*务*正式发布了《中华人民**国房产税暂行条例》，从1986年10月1日开始实施。

说到“房产”，大家普遍会想到，不就是房屋、建筑物嘛，比如厂房、办公楼、商品房等。房产税中的“房产”确实包括上述房屋、建筑物，但又有其特殊的规定。另外，是不是只要拥有“房产”，就必须缴纳房产税呢？实际上，税法又对房产税的征收范围做了规定。本文对哪些“房产”属于房产税中“房产”及哪些房产需要缴纳房产税做政策解析，以飨读者。

一、哪些“房产”属于房产税中“房产”

从税法层面来看，征收房产税的房产范围和一般意义上的房产的范围是不一样的，这也是房产税税务风险及争议的来源之一。

（一）房产税中“房产”属于不动产

房产税中“房产”，从性质上来说，属于“不动产”。那么何为不动产呢？

从经济学上来说，不动产是指不能移动或如移动即会损害其经济效用和经济价值的物，如土地及固定在土地上的建筑物、桥梁、树木等。与之相对应的为动产，动产是指能够移动而不损害其经济用途和经济价值的物，一般指金钱、器物等。即经济学上动产与不动产的划分，是以物是否能够移动并且是否因移动而损坏其价值作为划分标准的。

那么，税法上的不动产又是如何规定的呢？现行相关税收规定中，增值税对此有过规定，具体如下：

《增值税暂行条例实施细则》第二十三条第二款规定：不动产是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物和其他土地附着物。

其中，《财政部 国家税务总局关于固定资产进项税额抵扣问题的通知》（财税[2009]113号规定：《中华人民**国增值税暂行条例实施细则》第二十三条第二款所称其他土地附着物，是指矿产资源及土地上生长的植物。

财税[2016]36号文件附件1《销售服务、无形资产、不动产注释》：不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。

建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。

构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。

综上所述，房产税中的“房产”，首先要满足“不动产”这个前提。具备房产功能，但是不属于“不动产”性质的“房产”，不属于房产税中的“房产”，比如：房车、可移动的岗亭等。

（二）房产税中“房产”的界定

《财政部 国家税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与法规》（财税地字[1987]3号）靠前条：关于“房产”的解释

“房产”是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。

**于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产。

另外，《财政部 国家税务总局关于加油站罩棚房产税问题的通知》（财税[2008]123号）规定：加油站罩棚不属于房产，不征收房产税。

通过上述规定可以看出，房产税中的“房产”的范围，比我们一般意义上理解的房产的范围要大，采取了概括式的表述：以房屋形态表现的财产。但是这个“财产”必须同时具备如下形态或功能：

1、有屋面和围护结构（有墙或两边有柱）。说明，这里的“房产”能形成一个相对来说较为封闭的空间。

2、能够遮风避雨。同样说明空间的封闭性质，比如，财税[2008]123号中提到的加油站罩棚，虽然能避雨，但是不能遮风，而且不具备一定的封闭性，所以，不属于房产税中的“房产”。

3、可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资。说明这里的“房产”，其内部应该有相对封闭的空间，才能实现生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的目的。

综上所述，只有同时具备上述形态或功能的“房产”，才属于房产税规定的“房产”，才需要按规定缴纳房产税。

二、房产税的征税范围

并不是所有的符合规定条件的“房产”都需要缴纳房产税，实际上房产税是有征税范围的，具体分析如下。

《房产税暂行条例》靠前条规定：房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。根据《财政部 国家税务总局房产税宣传提纲》（财税地字[1986]7号）规定，座落在农村的房屋暂不征收房产税。

那么，城市、县城、建制镇和工矿区具体范围又是如何确定的呢，根据财税地字[1986]8号（以下简称8号文件）附件一：《关于房产税若干具体问题的解释和暂行法规》规定，具体如下：

一、关于城市、县城、建制镇、工矿区的解释

1、城市是指经*务*批准设立的市。

目前，我国城市按行政级别划分，一般分为三类：直辖市、地级市和县级市，地级市又分为副省级城市、计划单列市和普通地级市。

根据8号文件第二条的解释，这里的城市的征税范围为市区、郊区和市辖县县城，不包括农村。

2、县城是指未设立建制镇的县人民政府所在地。

县城是县级行政单元政府所在的城区，即县级政府驻地镇或街道。对于未设立建制镇的县人民政府所在地一般指的是县政府驻地街道。

3、建制镇是指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇。

建制镇的意思是设立镇，由省、自治区、直辖市人民政府批准设立，为了区别村镇、集镇或市镇，乡级镇常被冠以“行政建制镇”或“建制镇”。

根据8号文件第二条的解释，建制镇的征税范围为镇人民政府所在地，一般为镇政府所在地的行政村或社区，不包括所辖的其他行政村。

4、工矿区是指工商业比较发达，人口比较集中，符合*务*法规的建制镇标准，但尚未设立镇建制的大中型工矿企业所在地。开征房产税的工矿区须经省、自治区、直辖市人民政府批准。

这里的工矿区，一般指的是**工矿区，是指长期以矿产资源开采加工为主导产业，以矿工及家属为居民主体，远离市、县主城区，经济社会功能相对**的生产生活区，大多数**工矿区不是国家认定的行政区域，行政边界模糊。

另外，为了统一房产税和土地使用税的征税范围，便于实际操作，《国家税务总局关于调整房产税和土地使用税具体征税范围解释法规的通知》（国税发[1999]44号，以下简称44号文件）明确规定：

一、房产税、土地使用税在城市、县城、建制镇和工矿区征收，各地要遵照执行。

二、关于建制镇具体征税范围，由各省、自治区、直辖市地方税务局（现修改为“税务局”）提出方案，经省、自治区、直辖市人民政府确定批准后执行，并报国家税务总局备案。

根据44号文件的规定，建制镇的征税范围由省级政府批准，是否包含所辖的行政村，需要查看当地的规定或咨询当地主管税务机关。

以上是笔者对房产税的“房产”的界定及征税范围所做的简要分析，希望能帮助大家更好的理解房产税。另外，在分析时难免存在不足，欢迎大家批评指正。

房地产五大行简介

首先需要澄清的是五大行究竟是哪五大，

一般在中国大陆来说是

（排名不分先后）：

1.JLL 仲量联行

2.CBRE 世邦魏理士

3.DTZ 戴德梁行

4.Savills 靠前太平戴维斯

5.Colliers 高力国际

其中戴德梁行在英国和亚太地区比较活跃，但在北美和欧洲其他地区则没有业务覆盖。

公司介绍网上一搜一大把，我就忽略不谈了。

接下来主要说的是他们的业务类型和盈利方式。

1、写字楼

写字楼业务主要是为新落成的写字楼进行招商。举个例子，大家现在能看到陆家嘴新落成了很多甲级写字楼，他们空关着一天业主就损失一天租金，因此业主会专门找代理行来以最快最优的方式把写字楼租赁出去。在这当中就需要代理行进行相关的市场分析，租户分析，租金定位，以及时间表设置等专业帮助。

业务主要分为两个团队：业主代表和租户代表。业主代表是代表某个写字楼的业主为写字楼帮忙招商，手段包括派发印刷品，打广告，赞助活动，举办推介会等。然后通过吸引各个公司进驻写字楼并让他们交付租金，实现写字楼的商业用途。

租户代表则是逆向的过程，代表某个公司在新开设办公场地，在其租约到期或者需要扩租时，为其寻找合适的办公场地，并为其提供租金预算评估等服务。

很多大公司比如GE，City Group，在全球范围都有开展业务，就需要这种服务商提供专业的服务。这个部门对英语的要求比较高，基本要达到母语水平。因为需要用英语口语进行看房，议价，谈判，签订合同，以及用英语书写电邮，意向书，财务报告等。总的来说，对从业人员的要求比较高，而且需要有非常强的抗压能力。当然回报也是非常丰厚的，按照每个项目提成。

2、工业地产

工业地产和写字楼比较相像，也是分为业主代表和租户代表两个团队，但代理的对象则为工业地产。 工业地产包括物流的堆场，仓库，车间，工厂等，主要分布在郊区的工业园区，而且占地面积通常很大。 另外工业地产还有专门的咨询团队，为空置的工业地块进行市场定位和前期咨 询。

我们知道很多五百强的工业公司，除了市区的办公地点外，在郊区也需要找寻合适的工业厂房等场所。比如马世基，或者honeywell等。工业地产团队则是为了这种公司的工业需求服务的。他们对人员的要求和写字楼部相仿，甚至更高。因为涉及到土地的交易，通常单价非常高，常有：三年不开单，开单吃三年之说。

3、商铺

商铺也是分为业主代表和租户代表两个团队的，代理对象则相应为商业零售类房地产。商业零售类的房地产主要是：沿街商铺如淮海路，大型Shopping Mall如美美百货和恒隆，百货商店如一百等。包括外滩各个古旧建筑如Bund 6，Bund 18都是商铺部的服务对象。

商铺部也有专门的咨询团队，为新落成的商铺做招商咨询。 一般来说商铺由于属于营业性质，要求人员本身对开设零售类门店的各种业态和盈利模式非常了解。业态包括：餐饮，服饰，美容美发，影院，百货等。因为接触的客户多为大众消费性质，这个部门属于比较有趣的。时不时自己也参股开一家来玩也是常有的事情。

4、住宅

需要说明的是，五大行在上海的住宅部门只做单价约300万元人民币以上的豪宅。比如汤臣一品，豫翠豪庭等。跟平时马路边看到的门市不一样。对人员要求较低。

5、物业部门为各种楼盘的物业提供维护。内容包括空调设备，机电设备，排水排污，保安保洁，客户入住及出入，紧急情况处理（如**）。

这个部门的门槛就比较低了，大专生比较多。当然如果能做到某个甲级写字楼的物业总经理，年薪跟一个公司副总可以一拼。

6、咨询和研究部

咨询部主要是为土地的生地进行前期规划，出具咨询报告等。研究部则定期发布市场报告，为市场的现象提供专业解读。这个部门适合文静的人。

7、估价部 讲的主要是DTZ，因为只有他在中国大陆可以开展估价业务，别的几个公司都要拿香港牌照来做，比较棘手。这个部门最近比较热，考出执业资格证书后会比较理想。

8、投资部

这个是需要大述特述的部门。主要为各种待售的不动产寻找合适买家。比如写字楼，大型购物中心，土地等。

由于近年来投行在大陆业务活跃，而且苦于大陆市场没有太多投资型式，不动产成为各家逐鹿中原的选择。在这个部门里工作，金融知识是非常重要的，而且人脉、机遇，缺一不可。英语要求母语水平，就是能用英语和Native Speaker吵架，还要能吵赢的那种。由于经常为投行的人牵线，很多人本身也跳到投行的资产管理部门做Buy side。五大行的流动率是非常高的，能稳定做2，3年已经不容易了。在这几个部门当中盈利情况比较好的是投资部，工业部，写字楼部，商铺部。

当然大家很关心收入的情况。收入一般为年薪模式，由底薪＋佣金构成。底薪没多少的，主要靠佣金赚钱。MT项目一般给5k一个月，general staff 一般3k到4k一个月。毕业后靠前年就上6位数的也有，不多，当然前提是天生就是生意人的料。收入情况方差比较大，做到associate director 或者 director就7位数了，一般要7－8年时间。

由于五大行本身人员比较少（绝对不像会计事务所那么多），一般每个行在上海就200多人，每个部门就20－40人左右，因此每年招收的人数都比较少，而且不喜欢用应届生。MT大概就3，5个的样子，其他途径比如熟人带入行，或者最重要的从实习生做起。实习生都是很苦的，做不赚钱的事情，慢慢熬上去接触业务后就会发现原来是那么一回事。和我共事过的或打过交道的同行有普林斯顿大学的，纽约大学的，也有中国大陆大专毕业的。有老外，ABC，新加坡香港人，也有非洲黑人，韩国人等。总之包容性是非常高的。 稍微补一句，如果英语不好的可以去DTZ，他其实比较像港资公司。

以上就是房地产业务范围有哪些？的详细内容，希望通过阅读小编的文章之后能够有所收获！