杭州滨江集团是国企吗？

杭州滨江集团是国企吗

接下来具体说说

“杭州一哥”力压央企国企，半年掏400亿拿地，滨江的钱哪来的？

滨江集团底气和勇气从何而来？

作者 | 卢泳志

编辑丨高岩

来源 | 野马财经

为了避免“饿肚子”，滨江集团（002244.SZ）上半年斥资400亿元拿地补仓

2022年上半年的最后一天，在杭州第二轮供地中，滨江集团再次成为最大赢家，斥资225亿元拿下45宗地块中的12宗，占总出让金超过40%。

加在上靠前轮供地中豪掷184亿元摘得11宗地块，上半年滨江集团在土地市场共竞得23宗地块，投资金额达409亿元。

据克而瑞数据显示，滨江集团上半年全口径拿地金额为467.3亿元，排名靠前；而中指院数据显示，在1-6月权益拿地金额TOP100中，滨江集团同样排名靠前，拿地金额392亿元。

因此，滨江集团力压万科、中海、华润等国企、央企或有国企背景的房企，成为2022年上半年拿地“一哥”。

之所以大举拿地，滨江集团解释称，公司拿地积极，今年在杭州和宁波有新增土地，目前融资环境整体宽松，按揭额度充足，开发贷获取顺畅。

而滨江集团董事局主席戚金兴更是直言，公司开会决定2021年的所有项目要在8月份全部清盘，这就意味着8月底我们的“肚子又要饿了”。

滨江集团曾表示， 2022年公司的销售目标是1500亿元-1600亿元 ，今年杭州靠前批集中拿地的项目部分在今年可以达到预售条件。

400亿拿地的背后：合作开发+深耕杭州

滨江集团可以说是出生在杭州、成长在杭州、盘踞在杭州，长期成为杭州房企销售榜头名，收获了“杭州一哥”的称呼。

将杭州当作“朱砂痣”的滨江集团，在4月份土拍一结束就发出了准备好的喜报深情表白：我们深爱这个城市。

一直以来，滨江集团都偏爱在杭州拿地。 克而瑞数据显示，2021年滨江集团拿地金额298.86亿元，位居杭州拿地金额榜榜首。

2021年杭州推出宅地175宗，推出规划总建面2292万方，同比增长48％。从历年宅地成交情况来讲，2021年宅地供应规模及成交规模均创历史新高。

从成交来看，2021年杭州商品房成交量价齐涨，商品房累计成交2334万㎡，同比增长45.7%，成交均价31156元/㎡，同比上涨10.5%。

得益于区域深耕，2022年上半年，滨江集团完成销售现金回笼322亿，同比增长6%。

而滨江集团曾公开表示，权益拿地金额占现金回款金额比例保持在0.6左右，也就是说上半年拿地的409亿元，大概一半需要合作方来出。

据悉，滨江集团今年在杭州首轮供地中拿下的11宗地块，大部分是合作拿地或后续引入合作开发伙伴，其持股比例在10%-40%之间。

一位业内人士分析指出，合作拿地或合作开发是一把“双刃剑”，虽然短期缓解资金压力，但如果合作方遇到资金压力，可能拖累项目开发进度，甚至可能需要被迫收购项目合作方股权。

除此之外，滨江集团还面临“把所有鸡蛋放到一个篮子”的隐忧。

从目前的布局来看，滨江集团经营范围主要集中在杭州及浙江省内的金华、嘉兴、宁波、温州、湖州等区域；而省外城市的布局寥寥几个，包括上海、深圳、苏州、南京等。

财报显示，截至2021年末，在滨江集团的土地储备中，浙江省占据85%，浙江省外占比仅有15%。

实际上，滨江集团在对外扩张一直不太顺利。2017年的深圳龙华旧改项目由于政策突变而搁置，导致计提7.24亿元坏账。2021年，与越秀地产的开展合作，本计划在年内落地3个项目，但截至年底仅落地1个项目。

除此之外，滨江集团在对外的扩张中，难以体现经营优势，去年在上海地区的毛利率仅为11.91%，远低于其公司的毛利率水平。

在戚金兴看来，毛利率差异比较大的原因是因为新进城市一般竞争激烈，以及杭州之外滨江进入的城市销售周期相对较长。

大举拿地“后遗症”初步显现

滨江集团深耕杭州多年，2019年跻身便宜房企之列。直到2021年，房地产行业遇冷，滨江集团实现“逆袭”。

2021年，滨江集团实现营业收入379.76亿元，归母净利润30.27亿元，分别较上年同期增长32.8%和30.06%。

不过，随着公司规模快速增长，滨江集团的经营成本却逐年增加，其毛利率也在持续走低。

数据显示，2018年至2020年，滨江集团的毛利率分别为35.74%、35.1%、27.04%。2021年毛利率进一步下滑，已经缩减至24.66%。

“东方财富”指出，滨江集团2021年的营业成本为285.47亿元，同比增长36.8%，高于营业收入32.8%的增速，导致毛利率下降2.2%。

图片来源：滨江集团2021年年报

进入2022年，去年下半年不断萎缩的楼市行情，开始反映在滨江集团今年一季度的经营数据上。

今年靠前季度，滨江集实现营业总收入61.83亿元，同比下降16.8%；归母净利润2.28亿元，同比下降42.7%。

更需要注意的是，滨江集团靠前季度的经营净现金流为-115亿元，同比大跌1704.57%。显然，这与其大规模拿地脱离不了干系。

在销售方面，据克而瑞统计，2022年上半年销售额683.9亿元，同比下滑22.2%，按1500亿元目标只完成了45.6%；和去年相比，完成率下滑13个百分点。

除此之外，滨江集团一直被业界诟病的权益销售额降低的现状仍未改变。

据了解，去年滨江集团实现1691亿元销售额，在克而瑞统计的权益销售金额中，只有871.5亿元，权益占比为51.53%，仍然处于一个较低水平。

这种情况今年依然存在，上半年滨江集团全口径 销售额683.9亿元，而权益销售额为425.8亿元，权益销售占比62.34%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，权益销售比例低说明企业在规模方面*性是欠缺的，这是需要警惕的地方。而且房企合作开发潜在的成本较高，盈利空间会被压缩。

逆势发债，一年内需偿还67亿债券

去年以来，一大批房企债券逾期，资金压力成为众多房企的阿喀琉斯之踵。

进入2022年，情况并未好转。 克而瑞数据显示，2022上半年，房企境内债券融资同比下降27%至2653亿元，境外债券融资同比下降80%至2354亿元。

在这种情况下，滨江集团逆势发债。其中，1月4日和1月25日先后发行两笔超短期融资券，金额分别为9.6亿元和9.3亿元；2月23日，再次发行短期融资券7.2亿元。

进入下半年，7月1日，滨江集团又发行一笔9.7亿元的短期融资券，期限1年，募资全部用于归还存续期债券本金及利息。 总体来看，滨江集团这四次发债利率都在3.55%-4%之间。

从整个行业来看，2022上半年新增债券类融资成本4.31%，较2021年全年下降1.04个百分点，其中境内债券融资成本3.31%，较2021年全年下降0.76个百分点。

对于融资成本下降的原因，克而瑞研报表示， 上半年境内发债占比从2021年的58%上升至79%，结构性变化导致整体融资成本下降；另外，由于融资环境收紧，债券发行向优秀房企集中，进一步拉低了企业的发债成本。

图片来源：企业预警通

经过数次发债，截至目前滨江集团存续债券共有18只，存续规模为129.99亿元。其中一年内到期债券规模为67.1亿元。

其中，7月8日，滨江集团有一笔发行金额9.6亿元的债券即将到期，本计息期债券利率4%。

从债务水平来看，截至今年3月底，滨江集团货币资金168.5亿元，比去年底减少43亿元，短期借款1.16亿元，一年内到期有息负债122.9亿元，比去年底增加23.8亿元。

除了滨江集团，大多数房企依旧面临较大的还债压力。 克而瑞数据显示，下半年会有3102亿元的债务到期，主要集中在七八九三个月，尤其是7月到期规模高达830亿元，为历月*高。

在业界看来，若房企无法通过发行新债或销售回款收回资金，随着债务到期，债务违约现象或将持续增加。

而中原地产首席分析师张大伟认为，从市场趋势看，目前房企最困难的时候已经过去了，虽然可能仍会有局部爆雷的情况，但是整体已经进入良性循环，未来是杠杆稳定的市场。

地产民企的战斗机-杭州滨江地产

杭州滨江地产成立于1992年，具有建设部一级开发资质，全国民营企业500强，2022年630排名前20强，长三角房地产领军企业。公司秉承“创造生活，建筑家”的专业理念，形成了“团队、管理、品牌、金融、合作、服务”六大核心竞争优势。2008年5月29日在深圳成功上市，成为该年度唯一一家国内A股IPO上市的房地产企业，2019年滨江集团全年销售额为1120亿元。

在区域布局方面，形成了“聚焦杭州、深耕浙江、辐射华东，开拓粤港澳大湾区，关注中西部重点城市”的发展战略。在产品研发方面，公司已成功建立“A+定制、A+豪华、A+经典、A 豪华、A 经典、A舒适、B豪华、B经典、B舒适、C豪华、C经典、C舒适、D豪华、D经典、D舒适”共四大产品体系十五个标准版本，并将标准化体系进一步延伸到物业服务、小区配套及专业服务等房产各相关行业。

近三年保持千亿以上销售规模。此外，搭建“服务+租赁+酒店+养老+产业投资”的企业多元发展新蓝图。28年的发展，铸就了滨江集团“产品能力、管理能力、服务能力”三张金名片。

1992-2001年，老板在杭州江干区租了一层办公楼，杭州滨江房屋公司孕育而生，接手的靠前个项目为代建项目，叫“近江苑”。之后，公司积极参与城东区域的旧城改造，陆续开发了南萧埠小区、景芳五区三期、濮家东村等。员工勤于质量研究，打造适合居住的品质楼盘，

1996年，杭州滨江房产集团有限公司成立。1997年，公司取得了国家一级开发资质。1999年，公司完成转制，成为杭州首家成功转制的房地产企业。2001年，公司开始开发建设万家花园。万家花园是一个以经济适用房为主，辅以少量商品房的小区，在当时设计基本依靠本地力量的背景下，公司做了一个大胆的举动——引入了国际知名的贝尔高林景观设计公司，并且追加了两千万元景观投入费用。万家花园开启了滨江集团品质建设的探索之路。

2001-2010年“走小步，不停步，抓住机会迈大步”，特别是在2008年在深圳交易所上市，滨江集团成为当年度唯一国内IPO上市的房地产企业。

2010-至今“走稳步，不停步，抓住机会就跑步，抓住生活品质，成立代建公司，当时能与绿城品质抗衡的唯有滨江地产，

说起滨江地产，不得不说最近杭州土拍，让那些还在煎熬的其他地产员工口水都流干， 2022年杭州首次集中土拍上，滨江以184亿元拿下11宗地块，成为当次土拍最大赢家。短短几日后，滨江又斥资57亿元接盘阳光城在浙江永康的6宗地块，1个月内，将17宗土地收入囊中。在6月30日杭州第二轮集中土拍中，滨江再次拿下12宗土地，成为最大赢家，今年上半年，滨江在杭州拿地金额超过400亿元。话说，大部分人还一直认为滨江地产是国企央企背景，现在能这么疯狂拿地的只有国企，央企，但，滨江是民企，妥妥的民企，为何民企实力如此之强，待我细细数来。

深耕杭州，是滨江地产赌对的重要因素，杭州是人口超大城市，阿里巴巴、网易、吉利控股，农夫山泉等知名企业遍布，年轻而有活力的城市，许许多多的毕业生和人才选择杭州定居，杭州这么一个庞大市场，购房是供不应求，即使在如今房产惨淡的时局，杭州房地产依然销售不减，这也促使滨江地产快速销售回笼资金，快速再投资， 随着5月中旬杭州对限购、限售等松绑，楼市开始出现回升。根据国金证券研报，5月后三周，杭州新房和二手房成交量均逐周上涨，同比依然为负，但新房同比降幅从-69%收窄至-35%。

截至5月，杭州在售库存230万平方米，去化周期仅2.6个月。“杭州新盘流速比较快，由于新房限价，与二手房之间存在价格倒挂，加强了购房者对未来价格上涨的预期

4月25日，杭州首场土拍，仅半天时间，滨江集团就斩获了10宗地块，合计拿地金额达171.6亿元。其中包括与金地、萧山城建联合斩获临浦南未来社区地块、萧山区闻堰南地块。下午一次性报价摇号阶段，滨江又以12.7亿元摇中奥体博览中心单元BJ1704-13地块。一天时间内豪掷184.35亿元在杭州拿下11宗地块，涉及杭州6个城区。而滨江在报名阶段就申报了超过20宗地块。凭借在杭州的积极拿地，滨江跻身1-5月全国房企权益拿地金额榜单第5，仅次于华润、建发、绿城和中海。作为发家地，杭州一直是滨江集团的“粮仓”。2021年，滨江新增的38个项目中，有35个在浙江，其中杭州占了18个。当年，滨江通过公开招拍挂、收并购、合作等模式总拿地金额达741亿元，其中在杭州的投资达到299亿元，为杭州拿地金额榜靠前。

杭州靠前批土拍结束后，滨江地产开始密集成立项目公司，为开发这些地块做准备，滨江在这些项目公司的持股比例普遍在10%-40%之间。“滨江打法就是通过合作达到规模化发展，否则，仅靠自有资金，扩张规模肯定会遇到瓶颈”，合作也是一种加杠杆方式。

克而瑞数据显示，2016年滨江销售额为366.8亿元，2018年增长至850亿元，2019年跨入千亿阵营，但当年权益销售额不足430亿元，权益占比不到40%，2020年权益占比回升至51%。2021年滨江全口径销售额1691亿元，权益销售比刚刚过半。

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