北京房地产新政（预计什么出台）

北京房地产新政

京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余......接下来具体说说预计什么出台

2024北京买房政策，看这一篇就够了！

中国的房地产市场，北京向来是压舱石般的存在。

它不被其他城市影响，政策也永远保持自己的节奏。

这几个月，北京的买房政策有所变动，包哥一直在查阅官方资料和文件，将北京最新的买房政策进行了梳理，就想整点对买房人真正有用的。

于是， 《2024北京买房政策》 ，它来了！

关于北京买房的 限购 、 限贷 、 税费 等政策，我们还整理了很多买房人关心的具体问题，放在每个表格下面的问答环节。

1.以“家庭”为单位，具体怎么划分？

答：以家庭为单位，子女年满 18 岁可算另一个家庭。

也就是说，一个户口本上的家庭成员，只要年满18周岁，都可能拥有“ 购房资格 ”。

还有一种特殊情况，就是已成年未就业的家庭成员购房，不管是不是一个户口本，只要家庭名下有房，再买都算二套。

这一条目前还没有放开，至于具体怎么实施还要看各大银行的政策与标准。

2.除“京籍家庭”外，其他几类人有什么特殊性？

答：除“京籍家庭”外，其他的购房主体都可以称之为“非京籍家庭”，只不过这里的非京籍家庭是广义的，它包括 驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有北京工作居住证的家庭、港澳台侨家庭、外籍家庭，还有非京籍普通家庭 。

除非京籍普通家庭外，其他几类非京籍家庭都有一定的身份特征，不过普通人可以依靠自身工作，在北京办理工作居住证。

3.北京市工作居住证有什么用？办理有什么条件？

答：持有北京市工作居住证的家庭， 在买房方面可享受京籍家庭同样的待遇 。

此外，其子女在京入托、入中小学就读， 免收借读管理费 。还可以在北京办理因私出国商务手续、驾驶证机动车登记手续、创办企业、参加北京人才培养计划等。

至于办理条件，主要有 3 个，满足其一就可申请：

1) 具有2年以上工作经历并取得学士（含）以上学位的人才；

2) 具有中级（含）以上专业技术职称或相当资格、资质的人才；

3) 对首都经济和社会发展做出突出贡献及特殊领域、特殊行业的紧缺急需人才。

条件看似比较宽松， 但是北京市工作居住证个人不能办理，需要你的聘用单位申请 ，而政策对聘用单位的要求极为严苛，必须是：

符合城市功能定位和首都经济发展方向及产业规划要求的本市行政区域内具有法人资格的企事业单位、民办非企业单位、社会团体，外国（地区）、外埠在京设立的非法人分支机构。

所以，对非京籍普通家庭来说， 纳税和社保仍然是取得购房资格的主要方式 。

4.连续60个月缴纳个税或社保的标准是什么？

答：只要 个税 或 社保 ，其中任何一个达到要求，便可获得北京买房资格。

个税方面和社保， 指从申请月的上一个月开始，往前推算 60个月 在本市连续缴纳个人所得税和社保。

自2012年12月18日起，补缴社保不予认可。

5.什么情况下补缴个税或社保，不影响买房资格？

答： 不影响购房资格获取有两种情况。

个税方面和社保方面 ：对于因工作变动、单位注册地发生变更、扣款失败等原因造成未缴或补缴个人所得税且不超过3个月的，视为连续缴纳。

注意，个税与社保补缴时间都不能超过 3个月 ，否则会失去北京购房资格。

1.什么是“通州双限”？

答：所谓的“通州双限”，就是在通州买房， 不仅要遵循北京的限购政策，还要满足通州本地的附加政策 ，“双限”可谓全宇宙最严。

非京籍普通家庭想在通州买房， 不仅要满足北京连续60个月缴纳个税或社保的要求，还要满足近3年在通州连续缴纳社保或个税 。

当然，持有北京工作居住证、港澳台侨家庭、外籍家庭等，满足北京限购大条件，就可以在通州购买一套房。

2.北京经开区原来通州部分，现在买房还双限吗？

答：2022年11月8日，划归北京经开区管理的通州区台湖、马驹桥地区（约78平方公里）的商品住房买卖，执行北京经开区商品住房政策有关规定。

这78平方公里，之前的商品房买卖政策，执行的是全宇宙最严格的“通州双限”。而政策松绑后，经开区台湖、马驹桥将实行普通的北京全域通用的限购政策。

也就是说， 经开区已经完全“*”出来。

1.什么是“认房不认贷”？

答：这个概念其实是基于之前“ 认房又认贷 ”政策。

之前，在北京买房， 1要审核在京有没有房，2要审核全国的贷款情况 ，二者必须都满足条件。即使你在北京没房，但全国还有房贷，或者有房贷记录，再买房都算二套。

2023年9月1日，北京官宣“认房不认贷”。

所以 现在，判定在北京买房是首套还是二套，只要看你在北京有没有房就好了。

这里说的首套、二套，关系最大的就是二者的首付和利率不同。

2.“离婚不满一年”名下无房，再买房算几套？

答： 算二套 。

对于离婚一年内的房贷申请人，各商业银行和公积金中心应参照二套房信贷政策执行。这一要求仍然执行的是2017年北京317新政，没有变化。

3.离婚对在北京买房有什么影响？

答：北京在2021年8月份对离婚买房情况有专门规定： 2021年8月5日起 夫妻离异的，原家庭在离异前拥有住房套数不符合住房限购政策规定的，自离异之日起3年内，任何一方均不得在京购买住宅（含未成年子女）。

1.什么是“LPR”？

答：LPR是由中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心计算并公布的基础性的贷款参考利率。

LPR是变化的，每个月20号都会公布新的LPR。2023年11月20日，贷款市场报价利率（LPR） 1年期为3.45% ， 5年期以上为4.2% 。

北京实行的房贷利率是根据LPR+基点组成，首套和二套所加的基点不同。

2.多大年龄就不能办理房贷了？

答：按照银行个人贷款的规定，在中国贷款的年龄限制是 18周岁以上，65周岁以下 ，个别银行可能有所不同，具体要求建议咨询办理银行。

3.北京房贷较多能贷多少年？

答：房贷无论是商业贷款、公积金贷款或者是组合贷款， 最长都是25年 。

4.北京目前公积金住房贷款利率是多少？

答：首套 3.1% ，二套 3.575% 。

5.目前北京公积金贷款，首套、二套怎么判定？

答： 认房认公积金贷款记录 。

如果名下无房，但有公积金贷款记录，再使用公积金贷款，则按照二套利率计算。

还需要注意的是， 如果上一笔公积金贷款还未还清，是不允许再用公积金贷款的，必须得还清。

公积金贷款“认房认公积金贷款记录”政策，是在9月1日北京官宣“认房不认贷”后两个月才开始执行。

6.公积金贷款额度如何计算？

答：1) 按月缴存额计 算：借款人月还款额占月收入不超过60%。

2) 按缴存年限计算 ：每缴存 1 年可贷10万元，*高可贷120万元。如借款申请人为已婚的，缴存年限的计算以缴存年限较长的一方为准。

3) 按户籍计算 ：东城、西城户籍的借款人在城六区以外购买首套住房， 贷款额*高可上浮20万 。

1.“普宅”与“非普宅”认定标准有什么用？

答：认定标准主要是对买房的首付比例有影响。

在北京， 买首套房，普宅首付比例为35%，非普宅则为60%；二套更吓人，普宅首付比例40%，二套高达80%。

北京关于“普宅非普宅”认定标准，已经10年没有变化了。

1.购买新房都要交哪些税？

答： 契税 、印花税、专项维修基金、物业管理费、交易手续费。

2.购买新房各种税怎么算？

答：新房 契税 相对较好算，为新房成交价×对应税率。

印花税 ，新房成交价×0.05%。

专项维修基金 ，首期住宅专项维修资金的交存标准为：*式住宅、非住宅为50元/平方米；多层住宅、非住宅为100元/平方米；高层住宅、非住宅为200元/平方米。

1.二手房交易需要交哪些税？

答： 契税 、 增值税及附加 、印花税、 个人所得税 、物业管理费、交易手续费。

相比新房，二手房可能要多交个人所得税、增值税及附加。

2.二手房交易税费中都有些什么概念？

答：二手房交易中，不仅税的种类多，且计算方法比较复杂。

在缴税时，税务部门会按照“核定价”与“网签价”中谁价格高的原则确定“ 计税依据 ”。

其中， 增值税及附加 的计算中有一个概念： 计税价格

网签价高于核定价时，计税价格为网签价；

网签价低于核定价时，计税价格为核定价。

3.二手房交易中契税怎么算？

答：若网签价高于核定价： 契税=（网签价-本次增值税）×税率 ；

若网签价低于核定价： 契税=核定价/1.05×税率 。

4.二手房交易中增值税及附加怎么算？

答：A、 房屋产权满两年

普宅：免征 ；非普宅，按照差额征收。

B、 房屋产权不满两年

增值税及附加=计税价格/1.05×（5%+0.6%）

5.二手房交易中个人所得税怎么算？

答：产权满五唯一，免征；产权不满五或不唯一，均需缴纳个人所得税。

A、 差额个税 ：在可以追缴到房屋原值的房屋需缴纳差额个税，税率为20%。

B、 全额个税 ：不能追溯到购房原值且不能提供原始契税票或契税减免通知单组缴纳全额个税（通常为公房或老房），税率为1%。

二手房交易的税费计算很繁杂，具体的，包哥给大家做了个图：

6.什么是“满五唯一”？

答： 满五唯一 ，即你所在城市，你家庭名下只有1套房子，且房产证已经满五年。

“满五唯一”主要用于 二手房交易 中，个人所得税的缴纳方面。

7.哪些情况下买房可以申请退契税和减免契税？

答：大概有三种情况外加一种特殊情况。

A、 出售已购公房前后一年内购买住宅 ：可减免相应契税，祖孙三代内直系亲属及直系亲属配偶均可享受（办理有效期3年）；

B、 拆迁后购买房屋 ：如果仅产生契税，在缴税当时，凭拆迁协议可以直接减免契税（网签价格与拆迁补偿价格之差进行缴税，如果网签价格大于拆迁价格，差额缴税；如果拆迁补偿价格大于网签价格，差额部分可以继续使用）。

C、 取消交易 ：可申请退税（已缴税完成，交易取消或需注销网签）

当然还有一种 特殊情况 ：

2022年9月财政部官网发布《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，提出自 2022年10月1日至2023年12月31日 ，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

对于2024年，卖一买一退税政策会不会继续实施，还需要等官方再通知。

1.什么是“限竞房、共产房、新型共产房”？可以买卖吗？

答： 限竞房 ，通过“限房价，竞地价”的土地出让方式产生的商品房。其重点是，在土地出让时就提前锁定房屋未来的上市销售价格。

共产房 ，共产房即共有产权住房,是政府以较低的价格卖给符合条件的保障对象家庭换取一部分房屋产权的房子。

新型共产房 ，共产房升级版，在准入门槛、出租、出售、再次交易后的房屋属性等方面，都与原有的共有产权房有明显区别。

限竞房、共产房、新型共产房，均可以买卖，不过是在 房子房产证满5年后 。

定调！这次会议确定明年房地产这么发展

中央经济工作会议12月11日至12日在北京举行。此次会议，也对明年的房地产发展方向定调。

会议强调，持续有效防范化解重点领域风险。积极稳妥化解房地产风险。

会议仍将房地产置于防风险的语境下讨论， 因此明年房地产工作的重心仍是防风险。

“从目前形势看，房地产风险扩散的情况依然存在，甚至一些稳健经营企业也出现债务问题。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，预计明年各地将夯实属地责任，推动实质性保交楼，同时企业自救和外部救助相结合。

同时，此次会议继续强调，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求。这一表述，在今年10月底的中央金融工作会议上被首次提及。

此前，多家银行也与稳健经营、坚持主业的房企召开座谈会，听取各家融资需求，就债券承销与投资、经营性物业贷款、银行授信增额、境外及跨境融资等方面进行交流。

“我认为要继续实现这个提法，关键是银行层面要建立基于项目现金流分析的贷款决策机制，去掉所有制歧视的有色眼镜；同时房地产企业要在财务信息披露上打消金融机构的顾虑。”李宇嘉表示。

会议还强调，完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。

易居研究院研究总监严跃进认为， 此类制度或体现在“人房地钱”上，预计2024年一些新的改*工作会启动 ，“我们在理解新模式过程中，对于此类基础性制度要有充分的认识。”

发展房地产市场外，会议也再度强调，加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。

“三大工程”本质上都是在供给侧结构性改*上做文章，以匹配住房需求。“从目前来看，‘三大工程’就是房地产发展新模式的抓手，也是房地产稳中求进的着力点。”李宇嘉表示， “三大工程”着眼于房地产长期健康运行与稳定增长，力图解决结构性问题、供需错配、需求断层等长期问题。

具体来看，城中村改造解决的是新市民、年轻人、外来人口的住房需求，特别是低成本、职住平衡的配租型住房需求。保障性住房解决的是户籍无房户、人才群体、工薪阶层的配售型保障需求，解决商品房需求断层的问题。而“平急两用”公共基础设施，解决的是大家对居住生活安全的配套设施的诉求。

记者还观察到，此次会议多次提及“新型城镇化”，并强调要把推进新型城镇化和乡村全面振兴有机结合起来，促进各类要素双向流动，推动以县城为重要载体的新型城镇化建设，形成城乡融合发展新格局。

“‘城镇化’地位再次上升了，并且最核心的表述是‘有机结合’。”严跃进认为，要重视这个变化，新型城镇化和乡村全面振兴要进行重要结合，对理解后续包括房地产在内的产业发展都有启发。同时他表示，新型城镇化是以县城为载体，“县城是作为城乡融合发展的重要桥梁，值得重视，也说明潜力非常大。”

李宇嘉也认为，新型城镇化与乡村振兴结合，将为县域和镇域房地产市场创造可持续的发展路径，有望改变目前县域和镇域房地产和城镇面貌下滑的局面。

南方+记者 张子俊

【作者】 张子俊

北京楼市:新政助力市场,五年换房最佳时!

京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!

---

北京跑赢大盘的房子不超过20%我们的选筹跑在大盘前面 关注公众号｜京房会 进入知识星球可进行提问 / 文章合集在公众号知识星球

---

Q:提问: 星主好，在微信上看到您的分享信息，深以为然，果断加入知识星球入会。有如下问题咨询：目前家庭及房产情况：我在丰台总部基地一央企三级单位上班，年到手约40，爱人灵活上班，家庭年收入约60；自住房西城广外红莲南路乐城小区（88平两居，还有约70万公积金贷款，客厅玻璃隔断隔了个小房子）老大已经读高中，老二在实验二小广外分校二年级，在房山良乡富水良嘉园还有一套75平小两居，目前家庭能动用的资金约80；诉求是，乐城这套房子，一家四口加上偶尔我父母会来京，住起来太小太不方便，小区密度较大，感觉也拥挤，所以想把手头房子卖掉换个三居，同时兼顾房子以后升值至少要跑赢大盘。 我想到的方案有以下几个：1、把乐城两居卖掉，估计760~800之间，再贷款200多，可以置换到同小区的小三居，先解决家庭住宿问题，但随之而来的是觉得这样意义也不大，还在这个小区里。

2、把乐城和良乡房子都卖掉，约有1000，这样自己就是首套房资格，再贷款200~300，控制在1300以内卖套三居室，但是看了广外西城的三居，较老的小区和那种六层砖混老房子我不喜欢，虽然能轻松买到三居，但我觉得这种房子再过段时间，小区环境和房子价值会更差，流通和保值增值都不好，其他新一些的小区，常青藤、欧园、远见名苑等次新小区三居室又够不上，我家庭年收入也不敢支撑太高房贷； 还有就是往顺驰蓝调和金泰丽湾看看，也只能是少量的三居价格我能承担，但我感觉这俩小区是丰台，虽然小区环境还行，但这两年随着丽泽概念，已经涨了不少了，会不会已经透支了很多？感觉1300以内西城买三居，真的是个鸡肋，几乎没啥可选择的；还有一种考虑，往南二环这边看看，中海紫御公馆的90平两居，绿中介上报价1200左右，买中海紫御的两居，然后自己再隔成三居居住。 3、把乐城和良乡房子都卖掉，二宝学籍已经是西城了，也不需要西城房产，然后往我们公司丰台科技园附近看看，有很多同事也在附近住，万科西华府等新盘，这样居住环境会提高很多，但是二宝上学就太远了，还得在附近租房子，想想也很麻烦。

4、如果因为资金原因，搞不懂，那就还保留乐城这套两居室，把良乡小两居卖掉，然后再贷款200，加上自有一些钱，准备投资个总价500左右的房子，希望您给予合适区域及楼盘推荐。目前就是这个情况，辛苦星主给予指导一下，谢谢

A:回答: 您好,感谢信任!1、首先你往南二环中海紫御公馆和丰台科技园这两个板块换的方向是错误的,其一不是说中海紫御公馆不好, 这个盘是一个很不错的项目,我也多次推荐过星球其他会员参考,但这个盘不适合你,如果是不错的三居你倒是可以考虑,因为户型合适房价有预期,可以适当付出一些时间在路上,但两居你的居住舒适度并没有提高,这样就完全没必要折腾了,其二往丰台科技园换,虽然在楼上的品质上提高了许多,面积也更大了,但你这种置换是降级,丰台科技园一大片次新盘全是溢价,从买过来到现在基本没怎么动过,尤其是最近一次购买的二手客户,你本人在附近工作,应该知道这个位置的购买力到底如何,只有当丽泽完全饱满,附近一带的次新盘价格到13万15万,丰台科技园这个位置才有上涨的可能性,这个时间是很长的,你把各项资源都降下来去单独提高楼盘的品质和面积是完全没必要的,也是错误的;星球精华栏86#丰台跑赢大盘选筹导图中有关于丽泽及辐射到的商圈研判,你可以参阅!

2、良乡这套脱手是正确选择,乐城这个盘准确说还不错,保值性不差,你卖掉2居加上良乡这套,可以去看看常青藤,有一种正南正北的户型,大概是不到130平,这个房源是很稀缺的,跑赢同板块大部分楼盘是没什么问题的,这一带次新盘不缺,但是缺的是好户型,正南正北的三居室是主流产品,在这个商圈又很稀缺,符合你的预算,你置换当然要优先选择这种产品,你两套全部出掉去换乐城原则上没有什么问题,保值性也不差,只是它的三居户型稍微差一些,这么大动静换一个可以满足自己综合条件的盘才是最佳选,关于丽泽的顺驰和金泰这两个盘是你的备选方案,前者实在有困难,或者因为其他条件无法满足才考虑丽泽,建议是你尽量选择西城,至于方案四不太建议你做考虑,500只能拿到次级位置的,你乐城这套表现不算太突出,这种情况肯定是要优先处理的,祝顺利!

---

Q:提问: 京总，您好。拜读您的文章受益很多。想请教您，我们一家三口住在中关村东南小区因为孩子上学。名下有一套望京东湖湾三居室的房子空闲，想要卖掉置换到海淀，目前看上万柳的万城华府小户型和万泉新新，还有保利海德公园的四居室，我的问题是：1. 置换的房子3-5年后才会居住，而卖的房子总价差不多是买的房子总价一半，所以想请教您根据房价周期的走势，买的时机和卖的时机分别是什么时候对置换有利 ；2.万柳现在这边的房价已经很高了，将来万柳还有升值的空间吗；3.如果差不多的价格，海德公园175平四居，万城华府临街的小三居，以及万泉新新二三期200平的四居这三个楼盘从居住感，性价比和增值上看哪个会更好 4.中关村这边还有其他次新盘可以考虑吗？

A:回答: 您好,1、关于买卖的时机,从近五年的市场反馈看北京的房价,尤其是核心区的优质盘下跌的可能性比较小,大概率会往上走,至于走多高需要看宏观市场,房价全面下跌是因为前面涨的过快,受到政策针对,所以才会出现严重下跌的情况,回顾过去5年,北京的房价并没有出现过大幅度上涨现象,从17年涨完过后的市场一直很平稳,21年受疫情影响国家给予中小企业贷款支持,北京明面上也没有将资金流入楼市,深圳太高调所以被调控,北京的淡季是置换的好时候,这个期间可挑选的房源更多,溢价权也掌握在自己手中;可查阅星球精华栏文章#如何通过市场凉热定律判断购房最佳周期

2、我在知识星球精华栏文章#海淀跑赢大盘选筹导图中对海淀所有龙头位置做过详细分析,建议认真阅读,万柳吃整个海淀的产业+学区;很多人认为万柳学区溢价高,指的仅是个别没有居住属性的小区,如蜂鸟家园;除了学区优势,万柳的地理位置在整个北京也属于稀缺,紧靠颐和园、昆玉河,处于海淀核心,大部分小区属于品质社区,人文素质处于社会上层,抛去学区价值还有稀缺性配套,所以一直是北京的领涨区域;北京楼市的尽头是万柳,万柳可以称为北京房价风向级的区域,这个板块适合长期持有,万柳的楼盘涨幅和其他区不同;购买力在整个北京可以排名前三,长期以来一直是品质盘领涨,中端住宅跟涨,可以说万柳的价格天花板应该算是北京比较高的了, 关于楼盘选择上,万柳这两个盘保值性都可,可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘行情;万城华府的楼盘品质要领先万泉,缺点是小户型分摊较大,其次临街,华府主要以大户型为主,

小户型只有龙园的两栋楼,居住体验上不如新新,如果能淘到新新二期中间位置或者三期靠西边单元很好,三期整体靠东边单元会被12号楼遮挡采光,二期靠东单元临街会有噪音,这个临的是万柳东路有公交车,噪音很大,华府小户型临街不过公交车,海德公园建议放弃,这个盘品质很高,但这个区域只有这么一个品质盘,区域的成长环境差点,天花板没有万柳高,后期上涨动力也比较一般,东湖湾本身就是望京的置换大盘,用这个盘换到万柳方向上没什么问题,如果换到其他海德这个位置等于好区域换到差区域 3、中关村为产住结合,但氛围并不好,整体规划产住混为一体,刚需盘还可,作为终改不建议做首要选择,祝一切顺利!

---

Q:提问: 特别感谢，精准点评！如果把预算加些杠杆放大到500万，建议去清河买次新一居或大开间吗？我看世华龙越一期西区（说是回迁房，但按照商品房品质来卖）有一室一厅52平米南向板楼低楼层525万，值得入手吗？或者北京印象（金地物业）南向次顶层56平米一居大开间（临街定慧桥有噪音）529万？即便是加杠杆到500万上下，您是不是依然建议最佳选择去甘家口小区？除非杠杆到700万左右，能配置两居才推荐去清河那片？甘家口小区我昨天看了一下，从1960-1999，板塔都有，请问楼主我在筛选上遵循什么排序？板塔？楼龄？2居/1居？朝向？楼层？户型？临街？感谢

A:回答: 是的，脱离三环拿不到中高端的次新产品不如在西海朝买老公房，外围的土地资源没有那么紧缺，以清河为例，稍微往外走走可能就会出现保障房，保障房是未来的趋势，你在这种地段购买老房子又是小户型，需要面临的竞争风险太大，相反市中心就很牢靠，因为没地，如果想要保障房，对不起请往五环外走！排序是：板楼-物管-户型-楼栋-优先南北通透的两居，或者全南向两居，选择3、4层，顶层一层不要，老房子老化严重，可能存在返潮漏雨的情况，这些都是折价项，不临街的可以适当付出溢价，有预算尽量拿不临街的，建议你认真参阅星球文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘/老破小的购买策略,祝顺利！

---

Q:提问: 星主好，关于房屋置换有问题请教。有马连洼兰园66.07平南北两居一套，小区中间位置3层，今年三月*高成交价592，中介挂牌599，底价560可卖，上月成交一套同户型临街3层的540，最近有客户看房，最开始出540，到530，今天告知预算缩到500了，我不想卖了。​马连洼附近看了一圈房，预算1000万出头，首付600万，博雅西园、古月园、七彩华园、裕琪隆园、润千秋（相对位置上5环远点没去看），这几个小区看下来最满意博雅西园的2居，问题如下：1、博雅西园的临街非顶层两居（电梯到三层，走一两层的那种）和不临街同户型的报价差别100万（不临街顶层）到150万（不临街非顶层），溢价太高，而我们觉得临街可采取换隔音玻璃窗户来解决，是否没必要多花100万购买不临街同户型？ 2、同样预算可买七彩华园中间位置楼栋2层电梯直达的南北两居，相比博雅临街2居哪个更好？（个人内心更偏爱博雅环境和物业管理）；

3、裕琪隆园93平南北两居900可拿下，小区更新、离地铁更近，这种带点回迁性质的经适房是否不如前面所述博雅和七彩呢？，4、我看您推荐清河那边莱圳家园、上林溪等小区，板块不错，但考虑到孩子上学我们上班方便，还有两套房子我们希望不要太远，将来父母过来住，能方便互相照应，不知这个方向对否？（清河堵车问题我们也考虑过；）5、圆明园花园别墅我们也看过，97年的，3居1000万出头也能拿下，但是对比周围一区，还是更喜欢博雅；6、考虑过五道口区域的水清木华、嘉园、成府路20号院，不是房子太老就是户型朝向不那么好，还有堵车问题；7、另外还看过北河沿小区，上班上学方便，但是学区溢价高，楼龄老。请教星主：马连洼片区两居，我们情况是否随心选博雅？对比五道口区域和北河沿，哪个会更好呢？您还有更好的方案推荐么？置换主要是想自住，兼顾保值升值。感谢！

A:回答: 您好，1、马连洼的小户型还是要脱手的，你可以参考星球精华栏会员文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘，等市场回暖再出即可，淡季刚需买家的心理预期普遍偏低，很容易被市场氛围影响，在市场低迷期更多是观望心态，即便是有意向房源，砍价的力度也很大，因为他本来购买的欲望就很小，如果楼市成交量已经上来了，买家的心理预期也会随着市场提高，原本一套500万的房子在淡季他们的心理预期可能是在470万以下，如果你真给他这个价他也不一定能马上签约，相反在旺季，他的心理预期就会往上提，价格合适受市场氛围影响会马上签约！

2、溢价的高低或者说值不值得加价买不临街的，主要看商圈而非看楼盘，楼盘只能保证自身的成长性，只有商圈资源的好坏，才能决定房价的天花板有多高，如果是在一线区域，比如五彩城附近，高品质楼盘不临街要比临街的更稀缺，你多付溢价不但可以享受更安静的居住环境，未来再卖的时候定价权还掌握在你手里，如果房价再破顶，一定会是那些楼王，稀缺户型，而不是性价比高有瑕疵的房源，反之在普通的商圈买家更多的是注重房子的性价比，如果多付溢价去买好位置的，这个板块停滞上涨，溢价越高下跌的风险就越大，马连洼在海淀北部并不属于一线区域，如果没有强烈的需要，较好不要加价买好位置，这种区域中规中矩的才是较好的;

3、七彩华园的综合品质要比博亚差很多，不光是物管资源，从小区的绿化园林景观整体面貌都要比博亚低一个档次，裕祺的品质更差，属于回迁的标准，并且位置太靠里了，包括圆明园花园品相也不是太好，你可以看看北侧的中海枫莲，茉莉园，这个板块抛去壹号院，如园，华府，综合资源相对突出的就是中海，茉莉和博亚了，且价格适中，保值率不差，但你需要注意的是马连洼这个区域的生命周期已经接近尾部，这个板块最盛行的时间是15年这个阶段，因融创和万科高端产品的拉动，把整个区域推到10万的水平，而现在这个区域的民生资源是跟不上的，往后的表现不会太出色，如果有可能尽可能的靠近五彩城附近，这是海北的核心位置，价格不高后期更容易兑现，效率要比马连洼更优，如果是核心位置两套房子在同一个商圈甚至同一个楼盘都没什么问题，相反是一般的位置原则上是不能多仓重仓的！

4、五道口的产品跨度很大，中等品质的盘户型很拉，投资性差了点，褐石108的南北两居比较稀缺，但价格会高一些，其次北河沿没有学位需求没必要往这种地方卷，按照你的需求效率*高的选择是布局到五彩城附近，如果是距离上确实不可行，最后的方案也只能在马连洼买，1000万在海淀靠近北部可选的范围本来就很小，因为本身土地资源就少，清河是较好的一个选择，要么只能马连洼或者往北部打新了，兑现起来更难，可以参考星球精华栏海淀跑赢大盘选筹导图,祝顺利！

---

北京跑赢大盘的房子不超过20%我们的选筹跑在大盘前面关注公众号｜京房会进入知识星球可进行提问

---

公众号知识星球内部文章

每周更新一篇

宏观类（部分文章）

01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）

08#通货膨胀货币与房价

04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘

07#巧用杠杆，贷款的利用

41#理解房地产泡沫

微观类（部分文章）

11#北京七个行政区边缘的房价预警研判

12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图

13#学区宝典：东西海学区房选筹导图

14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症

15#望京139个盘，稳健增长的只有39个

16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)

17#石景山未来楼市的预判及购买建议

实操类（部分文章）

81#北京房产投资核心逻辑和原理

82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析

83#通州跑赢大盘选筹导图

84#大兴跑赢大盘选筹导图

84#北京持币200W以下的投资术

86#丰台跑赢大盘选筹导图

以上就是北京房地产新政（预计什么出台）的详细内容，希望通过阅读小编的文章之后能够有所收获！