去库存是什么意思?？
去库存是什么意思
文 | 大家酒评内容中心 李旭鹏今年以来，基于主流酒企动辄上百亿的库存规模，“去库存”成为行业关键词之一。在外部消费市场疲软的背景下，白酒去库存面临着严峻的挑战。接下来具体说说
2024年楼市"去库存"开启
2023年12月12日，关于2024年的“ 中央经济工作会议 ”正式落下帷幕。
众所周知，一年一度的 中央经济工作会议 是对下一个年度经济政策做出的部属，因此解读这个工作会议对明年的楼市走势有关键影响。
那么 2024年 的中央经济工作会议和 2023年 有什么变化？
其实变化还是非常大的。
首先从“ 总体定调 ”上看，2023年强调的是“ 稳字当头 ”，而2024年已经变成了“ 稳中求进，以进促稳，先立后破 ”了。
这也容易理解，2023年毕竟是刚刚走出疫情的靠前年，不可能刚从 ICU 里出来，马上就去 KTV ，2023年 求稳 是必然的。
但是2024年的基调就变了。
2024年显然是“ 求进 ”的，这种定调已经说明2024年的政策一定会比2023年 更加积极 ，甚至不排除有 局部强刺激的政策 。
其次是2024年首次提出要“ 强化逆周期和跨周期调节 ”，甚至提到了“ 经济增长和价格水平预期目标相匹配 ”。
这是靠前次提到“ 价格水平预期目标 ”和“ 经济增长 ”相匹配。
我们2023年的经济增长已经 做到了5% 左右，但是我们的物价水平却在 0%附近 徘徊了几个月了。
简单来说，国家对“ 通缩 ”已经有了重视了。
因此，如果说2023年我们还在“ 防通胀 ”，2024年显然已经进入了“ 防通缩 ”了。
那么，如何才能“ 防通缩 ”？
答案很明显： 央行放水，财政花钱刺激，拉通胀 就可以了。
所以既然已经提到了“ 物价水平预期水平 ”，那么2024年财政适当加力刺激是大概率事件了。
所以大家要做好2024年从“ 通缩 ”转向“ 通胀 ”的心理准备。
最后要说一下， 2024年中央经济工作会议 对房地产的定调，这个就非常重要了。
这里也主要说三个方面的内容。
靠前个方面是2023年中央经济工作会议还在强调“ 房住不炒 ”，2024年已经不说了，这是一个比较明显的变化。
这背后究竟意味着什么，大家自己去琢磨。
第二个方面是2023年对房地产的定调是“ 确保房地产市场平稳发展 ”，核心任务是“ 保交楼、保民生、保稳定 ”。
到了2024年已经变成了“ 促进房地产市场平稳健康发展 ”。
如果说“ 平稳 ”是2023年房地产的主基调，那么“ 促进 ”和“ 健康 ”是2024年房地产的主基调。
因为2023年房地产其实并没有完成“ 平稳 ”的任务，目前的房地产 新开工面积、投资和房价 ，都已经跌回5年前了。
房地产的平稳目标 在2023年其实并没有实现。
所以在2024年就必须要“ 促进健康 ”了。
这说明2024年房地产将会出台更多的“ 救市政策 ”来促进发展。
甚至我们可以判断，一线城市的 救市政策 出台已成定局，甚至不排除从更高层面上出台“ 救市的一揽子政策 ”。
2008年 为了促进房地产健康平稳发展，国办就曾经发布了“ 房地产一揽子救市政策 ”，其中包括 二套首付比例直接降到首套 ，契税减免等。
第三个方面，也就是最重要的方面。
2023年中央经济会议提到了“ 支持刚需改善购房需求 ”，所以在2023年8月开始， 需求端救市政策 全面发力。
首先是 降首付降房贷利率 ，又是 认房不认贷 。
2023年对楼市的救市，全部都是从 需求端 发力，从 需求端 救市。
2024年变了。
2024年已经不提“ 支持刚需改善购房需求 ”了，说明房地产的需求端救市已经结束了，而且目前看效果不大。
2024年对房地产的救市，全面从 需求端 转向 供给端 。
什么叫做 需求端救市 和 供给端救市 ？
所谓需求端救市，意思就是通过 各种政策 来刺激大家去买房，通过 刺激需求 来确保房地产市场的稳定。
很显然，2023年国家对房地产的救市，主要就是从需求端入手的。
但是目前看，效果不是很好。
2024年正式从需求端救市转向供给端救市。
所谓 供给端救市 ，简单来说，就是 去库存， 就是如何 降低市场存量 ，通过 减少供给端的供应 ，来达到稳定市场的目的。
那么，如何才能启动 新一轮的楼市去库存 呢？
2024年的中央经济工作会议说的很清楚：加快推进“ 三大工程 ”建设。
三大工程就是“ 城中村改造工程 ”，“ 保障房建设工程 ”和“ 大基建工程 ”。
利用这 三大工程 的加快建设，启动楼市的新一轮“ 去库存 ”，达到供给侧的救市目标。
比如“ 城中村改造工程 ”，本质就是“ 新棚改 ”，通过城中村的拆迁，房票的安置，可以拉一波购房需求，然后 去掉新房库存 。
再比如“ 新型保障房建设 ”，可以通过政府的大力收购，把房企的商品房库存买下来，变成保障房，去掉 新房库存 。
还有“ 平急两用大基建 ”，也可以通过购买房企的新房库存来建设，把新房库存变成公共服务设施，来去掉 新房库存 。
总之一句话，要想尽一切办法，尽可能去掉目前市场中，多出来的“ 新房库存 ”，要从供给端解决问题。
其实本轮楼市的“ 深度调整 ”，核心问题就出在 供给端 。
一个方面是房企的债务压迫，导致房企不得不大量降价卖房，新房降价逼迫二手房大量降价挂牌。
另外一个方面就是新房库存量过大，导致了库存危机。
因此本轮楼市的正确救市姿势，必须从供给端入手，坚决启动“ 新一轮去库存 ”。
供给端“ 大量去掉库存 ”，需求端再持续发力，楼市自然就会回到健康平稳发展的轨道。
2024年房价“ 触底反弹 ”几成定局。
去库存大战，一触即发！
在去库存面前，利润成了次要问题。
1
年底，各大楼盘再一次向价格底线发起冲击。
某头部开发商最近出了套新方案，在19个城市，开展较大幅度的以价换量。
调整最大的项目降幅达15%！
深圳 龙岗、龙华等高库存区域，新盘所有优惠一口气叠加，折扣力度最低可以到87折。
合肥 有楼盘打出75折优惠，还是市区产证。
成都 东部新区一楼盘，拿证价格15000-17000。
最近突然间降到9000，差不多打了6折！
结果被投诉“恶意降价、扰乱市场”。
沈阳 某知名楼盘几乎打5折，备案价*高24000，现在最低卖12000起。
一些二三线城市的别墅，已经有总价打4折的了。
更夸张的是，还出现了很多卖房新花样。
怕降价，没关系！
有楼盘承诺，从买房到项目全部售罄，给你提供保价服务。
要是新的备案价和折扣比购买价格低，可以要求开发商退差价。
钱不够，没关系！
有楼盘针对置换客户，推出了先买后卖。
老房子开发商帮你去卖，指定日期内房子卖不掉，开发商配合退房。
你有张良计，我有过墙梯。
每年12月都要冲业绩，今年这波价格战，比以往来的更猛。
甚至保利不久前给各个地区公司下发了新的考核指标，单独增设“存量去化指标”考核。
没完成的就要扣分，轻的扣奖金，重的直接炒鱿鱼，代价很大。
看来，开发商是真的着急了！
2
怎么可能不急！
今年前三季度，全国累计新开工面积7.2亿平方米，同比下跌23.4%。
降幅比1-8月又收窄1个百分点。
图片来源：中指数据CREIS
虽然开工量在减少，竣工面积却在增加。
前三季度，全国房屋竣工面积反而同比增长了19.8%！达到4.9亿平方米。
这一增一减，让累积的库存越来越不健康！
数据显示，全国现房库存每年都在以10%的增速增长。
数据来源：克而瑞
你能想象一个城市全是卖现房的画面吗？
比如武汉 。
过去两三年，武汉楼市行情低迷，成交不活跃。
很多体量大、去化慢的项目，都由期房熬成了现房。
以至于市场上90%的项目都是现房、准现房的状态。
还有北方经济重镇 天津 ，现房销售就高达50个，其中不乏知名开发商。
北京 按照在售现房的条件去检索，出现的新房项目超过80个。
这些现房库存会积压大量资金，时时刻刻都在吞噬利润！
而且随着全新的低价项目入市，这些老库存的价格压力会越来越大。
更何况，在这条赛道上竞争的还有大量次新二手房！
6月， 成都 二手房挂牌破20万套，12月挂牌破22万套。
短短半年时间，挂牌一直在攀升。
与此同时：
重庆 通过链家挂牌销售的二手房超过24万套；
天津 挂牌销售的二手房已经超过18万套；
苏州 二手房已经挂牌超过17万套；
西安 二手房已经有接近12万套；
郑州 二手房挂牌量也不少，超过12万套；
……
二手挂牌的次新房越来越多。
它们冲进市场，一定会分流新房的购买需求。
进一步加剧存量战场的竞争压力！
新房叠加次新房同时去库存，时间紧任务重！
这么看，能不急嘛！
如今头部开发商几乎都在争分夺秒去库存。
上半年，万科销售额的71%都来自年初的库存。
龙湖也强调，老库存尤其是现房项目，要抓紧换成现金流。
碧桂园7月发布的现房销售政策，针对的就是今年内竣工交付的准现房。
保利去年就开始刻意减少开工面积，以平抑库存压力。
还有华润、中海、招商、绿城等多家开发商，也都全面拉响去库存警报。
大战一触即发！
3
除了住宅，一些开发商也在出清其他大宗资产。
比如商铺、写字楼、酒店等等。
上个月， 华侨城 2.71亿元挂牌成都文旅发展33.33%的股权，之后再次挂牌11.45亿元将西安曲江新区的太平坊项目搬出。
紧接着又挂牌南京华侨城欢乐滨江商办大楼地块，转让底价2.48亿元。
一连3宗资产，底价合计约16.6亿元！
几乎同一时间， 大悦城 控股发布公告：
已成功出让旗下上海鹏利置业所有股权，目前交易已完成。
从11月初开始， 金地 陆续挂出旗下部分位于一线城市的优质项目。
同时还计划出售深圳环湾城项目部分股权予福田投资。
此外， 近期珠海 万达 商管在和投资人沟通的过程中透露，万达拟出售旗下位于一、二线城市的万达广场以换取流动资金，目前还在洽谈。
今年前11个月，全国收并购交易中，商业资产出售总规模达1046亿元！
图片来源：克而瑞
现在，不管规模大小的开发商，都有一个共识：
收紧投资，降低开工量，减少库存积压！
这里有必要了解一下目前全国土地市场的新形势。
前段时间，财政部发布了今年前3季度财政收支情况。
其中，土地出让收入大跌20%！
截止到今年11月末，有近5成百强开发商还没拿地。
单看11月，拿地金额TOP100中，有近7成开发商没有新增土储入账。
受库存压力的影响，开发商拿地周期还会被继续拉长！
4
最近碧桂园内部出现了新动静。
前几天，碧桂园召开内部会议，宣布了一连串的区域合并和人事任免名单。
通知称：
要全力确保“保交付”战略目标的实现，故而决定对相关区域及人员做出调整。
这次合并之后，整个碧桂园区域数量从28个减到了21个。
除了碧桂园，中海也合并了一些区域，金茂则干脆让区域平台吞并了城市公司。
资产规模收缩，拿不了那么多地，所以要缩编，要精简队伍。
与此同时，险资也开始撤离了。
上个月，中国平安正式对外宣布：
目前没有持有碧桂园控股有限公司的股份。
这意味着，曾经作为碧桂园第二大股东的中国平安，已经清仓碧桂园。
要知道，在2016年，中国平安的持股比例一度超过10%。
没想到，如今分手竟这么干脆利落！
除了碧桂园， 中国平安早在2022年末就彻底清仓了旭辉。
同时也在去年减持了金茂。
还有保利发展公告称公司股东泰康人寿减持公司股份8177万股。
减持后泰康人寿在保利发展的持股比例降到6.31%。
此外，新华人寿、大家人寿、前海人寿等险企今年也陆续减持了地产股。
这些房地产的隐形地主们，撤离的逻辑很清晰，投资开发商是出于收益考量，现在退出也是同样的原因。
拒绝价格战，正确去库存
文 | 大家酒评内容中心 李旭鹏
今年以来，基于主流酒企动辄上百亿的库存规模，“去库存”成为行业关键词之一。在外部消费市场疲软的背景下，白酒去库存面临着严峻的挑战。为了去库存，不少白酒品牌和渠道商开始降格以求，用更低的价格试图快速出清手中库存。
为了达成这一目标，不仅拼多多、抖音等线上渠道被充分利用起来，线下商超各种促销活动也频繁出现。然而降价了以后，想象中的火爆销售场景并未发生，消费需求反而有所减弱。原因出在哪里？
全局低价情况下，不会有赢家
其实原因很简单。真正有刚需的消费者会观望，寻求更优惠的成交可能性。而那些本就没有白酒消费需求的消费者，并不会因为白酒价格变动而产生消费动机（茅台除外）。事实上，在库存高企的行业普遍背景下，盲目打响价格战并不利于产业和品牌本身的长远发展。
理论上说，虽然低价可能暂时吸引消费者，但它对白酒产业却带来了一些伤害。首先，单纯依靠低价可能导致品牌形象的受损。长时间低价销售，会使消费者对品牌的认知降低，进而影响品牌的长期发展。其次，低价策略可能挤压了正常价格产品的销售空间。一旦消费者接受了低价产品，他们可能会对正常价格的产品失去兴趣，从而影响到品牌的盈利能力。最后，低价可能引发更多的促销活动，导致市场陷入恶性循环。当整个行业都被拖入价格战时，产业的利润和生产规划都会深受影响，最后造成产业萧条的结果。
如何纾解库存压力？
不能打价格战，库存压力又客观存在，应该如何去库存呢？
首先，可以通过加强营销来提高品牌知名度和影响力，从而刺激消费者对产品的需求。 白酒行业数十年的发展历程告诉我们，持续与反复的品牌曝光是百年品牌成功的要素，行业的风浪下更有可能孕育出“真龙”。如有条件，品牌营销的步伐不能落下。
其次，企业可以优化供应链管理，提高库存周转率，从而降低库存压力。 当前，企业的供应链管理模式呈现多样化、灵活化趋势，合作方式可以有很多种，分润方式也不尽相同。企业要做的是对渠道有更强的控制力，同时又要平衡各方利益。这需要相当的管理水平，传统的厂商模式需要一场革新。
再次，转变运营思路，将库存变为战略储备。 众所周知，在白酒消费圈层中“老酒=好酒”的观念早已深入人心。在市场景气度不高的情况下，酒厂“酿新酒，存老酒”早已是一种惯例。一般而言，那些品质较高的好酒是值得长期存储的。而已经灌装好的瓶储老酒，也具有一定储藏价值。待到行情看涨时，这都是战略储备资源。例如老白干酒11月27日就对30亿存货进行了回应，其表示存货主要为原浆酒、库存商品、原材料等，库存保持合理水平。
此外，企业还可以通过开发新产品或者拓展新的销售渠道来提高销售额。 白酒市场需求是在持续变化的，抓住市场风潮开发一些适应当今消费需求的产品，选择恰当的渠道进行营销，也能收获不错的业绩。当然，这需要不断摸索和一定的试错成本。
最后，不打价格战不代表不能适当调整价格策略。 在摸清市场竞争态势的前提下，白酒企业可以制定更具竞争力的价格策略，以适应市场需求的变化。当然，这要把握好尺度和节奏，让产品价格维持在合理区间内。
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