房地产触底了吗?？

房地产触底了吗

到目前为止，我们还并没有看到房地产有任何触底的迹象，更没有出现类似美国版的“雷曼危机”，以今天的视角来看待房地产问题，恐怕不会是一个几年之内就能够彻底解决的短期阵痛，更多的，我们需......接下来具体说说

从技术角度看房地产开发板块，房地产企稳复苏，是否触底反弹？

过去的3年疫情对房地产行业产生了多方面的影响，包括购房者经济收入和身体健康原因导致的需求下降;疫情对经济和金融市场巨大的冲击导致市场信心受挫、供应链中断和融资困难;建筑材料和零部件的供应受到影响，开发商无法按时完成项目;金融机构对房地产行业的贷款条件变得更加严格。开发商面临融资困难，无法获得足够的资金支持等等。总体来说，疫情对房地产行业产生了深远的影响。

距离疫情已经过去快一年，随着各种利好政策的出台房地产行业也逐步趋于稳定，最近在A股市场中我们也能看到一下复苏的迹象：

房地产开发板块在2022年到达高点下跌至今都在1500-2000左右进行通道盘整，近日kdj在底部开口向上，上周日线行情可以看到有突破ma20上方，从1小时线我们可以看到已经站上ma20线，相信小幅回测补足缺口后回继续往上走：

我们再来看看个股，个股上实发展、京能置业、大龙地产等等这些企业在上周收盘后已经涨停，让大盘方向更加明确：

经济学家高善文谈楼市底，提出判断房地产市场“触底”的两个条件

久未露面的经济学家高善文今日就房地产行业发表了他的研究意见，从他的表述来看，主要观点就四个字，即楼市超调。

从经济学家高善文分析的出发点来看，重点关注的方向是房地产投资占整个GDP的比重这一指标，而不是前期大家已经习惯的年度销售面积。他认为，用房地产投资占整个GDP的比重这一指标可以更好的和其它国家进行比较。总体来看，经过比较之后，高善文认为：

我国长期合理的房地产中枢应该不会低于7%，也许会到8%的水平。当前各种数据都显著背离长期合理水平，因此，房地产市场超调已是不争的事实。

也就是说，他认为，房地产投资占整个GDP的比重应该在7%-8%之间属于正常范围。

我们查了一下国家统计局公布的全国房地产市场数据，1—10月份，全国房地产开发投资95922亿元，按这个进度，增加年底融资宽松来考虑，估计全年房地产投资可能会达到12亿元。

根据国家统计局发布的国民经济和社会发展统计公报中的数据显示，2022年全年GDP超121万亿元，今年按照5%的增速目标达成，全年GDP可能会达到127万亿。由此可以算出，今年房地产投资占整个GDP的比重为9%。这么看来，和经济学家高善文预估的区间，还相差约1个点。调整应该还没有到位嘛。

由此可见，当前的房地产调整，我们认为还没有超调，应该是正常的调整。没有出现极端的情况。至于高善文所说的判断房地产市场是否已经“触底”的两个条件：

一是房地产行业的流动性问题必须被阻断。乐观来看，明年上半年地产流动性风险有望显著改善，相信在越来越有力度的政策支持下，房地产企业融资能恢复正常。

二是需要居民逐步恢复对风险资产的持有意愿。

这个说法，其实，也只能是事后统计分析。对众多的买房人来说，指导意义不大。

不过，对于买房人来说，现在买房，主动权真的很大。不仅可选房源多，房价可议的空间也大。而一些想换房或者说对资金需求较为紧迫的业主来说，已经主动放价，并主动给二手房中介增加提成或带看奖励。

上海有业主提出，如成交就送奥迪A4L轿车和3台苹果15手机等，同时还作出价格承诺，同小区、同类型房源，不管别人卖多少，再优惠5万元。

二手房降价，新房也不例外，北京大兴有项目推出特价房，直降百万元。

刚刚调整豪宅标准和执行认房不认贷政策的深圳，近期新房优惠也是一浪高过一浪。比如，今天 ，就有深圳龙华区的某个珑府项目推出“0.5成首付”活动，剩余2.5成首付由开发商赠送。这相当于在总价的基础上打了一个75折，也算是房企能做的最低优惠了。再打折，建筑成本已经不够了。

房地产触底了吗？

到目前为止，我们还并没有看到房地产有任何触底的迹象，更没有出现类似美国版的“雷曼危机”，以今天的视角来看待房地产问题，恐怕不会是一个几年之内就能够彻底解决的短期阵痛，更多的，我们需要用一个更长的周期性视角去看待房地产行业所面临的结构性难题。

根据中国指数研究院的调查，今年十一月国内楼市成交量整体同比和环比均下降，其中二线城市整体环比下降近两成。

中指院11月27日公布的数据显示，一线城市成交面积环比小幅上涨1.23%，其中上海11月涨幅12.31%最大，北京则下跌18.86%。二线城市则以武汉跌幅58.71最为严重。

在同比方面，该报告指出，11月监测城市总体供求同比下滑，宅地推出量同比降近1成，整体成交量跌价涨，一线城市成交降逾5成。

从这些数据来看，房地产远远没有到触底的阶段；更多的，随着国内宏观消费的变化，房地产作为大宗商品的一种，也很难不受到波及。

本质上，今时今日的房地产市场，已经深陷结构性的旋涡之中。

人民银行行长潘功胜11月28日出席一场高级别会议，在被问到房地产时表示，“目前已经能够看到一些积极发展的迹象。总体来讲，国内的房地产业正在寻求新的平衡。”潘功胜还特别提及标普的一份报告显示，“国内房地产市场的情绪和价格都开始呈现正常化的趋势，预计房地产市场已经见底。”

深圳大学经济学副教授马春辉也分析，国内城市化率已经达到65%，城市居民自有住房也将近60%，家庭人口数量在不断下降。按照发达国家的经验，人口出生率下降，城镇化率达到65%以上，房地产基本上是与经济增长水平保持同步发展。因此，国内楼市发生一个转折点也合乎社会经济发展的逻辑。

但这背后，依然无法解释房价收入比为何如此之高，这个问题一旦解释不清楚，那么今天的高房价，就依然没有触底，而是在一个高峰。

决定房价的主要因素是人口，因为只有人才会对住房有需求，一旦人口出现负增长，房价就很难再上涨，尤其是对二线城市及以下的城市来说，随着我国的人口负增长，未来这些城市的人口也开始呈现净流出，人口越来越少，房子的总量不变，房价自然就会下跌。

这也能够解释为什么从2001年到2019年甚至是2021年房价一直在涨，背后的根本原因是经济一直在增长，人口一直在增长，现在经济增长放缓，人口不断减少，房地产在非市场的强力干预下，虽然不会出现日本那样的情况，但同样的，这可能也会进入一个漫长的下行区间。

什么是漫长的下行区间？

如果说，为了不让房地产行业发生系统性金融危机，那么就有必要控制房价，控制房地产市场的健康发展，那么基于此，未来的房价大概率还是会在限价令、限跌令的影响下，平稳过渡。

不涨不跌，或者以一种缓慢的速度下跌，这大概就是未来房地产一种比较美好的局面。

但这种局面，对宏观经济来说，其实也是有好有坏，未必就全是好处。

以今天的房价来看，虽然总体有所下降，但其房价收入比依然很高，房价收入比，指的就是在这里生活的居民的收入，需要多少年才能够买得起一套房。

而我们的房价收入比都非常高，尤其是在一线城市，动辄不吃不喝几十年买一套房，房价在某种意义上，既是经济增长的引擎，也是拖累经济增长的拖油瓶。

为什么这么说？

在过去的杠杆时代，依靠房地产的增长，以及迅速鼓起来的民间钱包，房地产吸纳了大量的资金，许多家庭倾其半生积蓄买房贷款，这就带来了经济的正向增长，在那个时期，建筑行业是最热门的行业。

然后，我们看到房地产十几年的增长，几乎消耗殆尽的一代人的积蓄，同时也推高了房地产的资产价格。

到现在，买房需求越来越低，房价越来越高，连带着，还有背负几十年的房贷。

历史上没有一个经济体是靠房地产一直增长的，我们也不例外；到今天为止，房地产面临下行，我们的宏观经济压力之大，这也足以说明过去我们对房地产的依赖有多深。

未来的经济模式，一定是参照发达经济体的模式，以第三产业为主导，用消费拉动经济增长，而不是以基建和房地产。

但房地产在过去很大程度上又透支了许多家庭的消费能力，且三十年的贷款期限，一旦遇到经济增长放缓，家庭支出压力加大，沉重的债务负担，也会反过来制约经济的增长。

所以我们说，房地产在过去曾是拉动经济增长的引擎，但到了今天，房地产也必将成为拖累经济增长的拖油瓶。

在市场经济里，我们几乎看不到永远存在的“一本万利”。

这也是为什么经济学家哈耶克说，经济危机都是过度繁荣过度投资的结果，因为任何行业一旦过度了，最终都会引发泡沫，房地产是这样，90年代美国的互联网泡沫也是这样。

那么今天的房地产，是否存在供过于求的现象呢？

供过于求，这一现象不仅仅存在，且在大量的三四五线城市，这个比例恐怕还是非常大的。

根据住建部的数据，我国的房屋总量是6亿栋，而我国的总人口在14亿人，如果按照有效市场的完全划分，平均下来，一栋房屋里只需要住不到三个人即可。

但我们知道，房地产的分布和城市的虹吸效应又密切相关。

即人口的流动方向是朝着大城市，朝着一二线城市，而一二线城市的土地有限，人口越来越多，因此导致了一二线城市的房价始终是*高的。

供过于求的现象，在一二线城市应该并不存在，但在更多的三四五线城市，未来随着我国人口的进一步萎缩，鬼城恐怕会成为一个普遍性的现象。

在日本，一些村落因为人口稀少而面临沦为鬼城的可能性，当地人为了吸引人过来居住，房子是直接免费送的。

这看起来好像是天方夜谭，但十年后，二十年后，随着我国的人口开始以百万、千万的速度衰减，这一现象也并非没有可能。

因此，房地产如今算是触底了吗？

站在全国的平均范围来看，如果不看一二线城市的话，房地产当然不能算是触底，甚至可以说这仅仅只是一个开始，远非结束。

在未来，随着三四五线城市的产业结构老化，老龄化进一步加剧，我们完全可以想象，这些城市的经济会衰退到一个怎样的地步，届时，年轻人会愿意待在一个人口不断老去经济没有增长的城市吗？

当然不会。

更多的年轻人会扎堆到一二线城市，今天的日本就是很好的例子，尽管日本的老龄化全球数一数二，但日本东京圈的人口密度，反而是世界上*高的地区之一。

韩国也是类似的情况，韩国的人口少子化和老龄化，但这也不妨碍韩国首尔辐射全国，吸引整个韩国的年轻人在那里就业、工作、消费。

以我国的地域特点来看，未来中西部最具吸引力的大城市非成都重庆莫属，而在长江地带，上海、深圳、广州、北京，又会辐射整个东北乃至沿海地区，这两个大的范围点更进一步，可以辐射全国，吸引全国的年轻人来这周边工作乃至就业。

至于其他地区，当然不是说完全就没有人口，而是相对来说，人口的迁徙不会变，人口的流动速度也不会变，这是大趋势，远非个人所能够决定。

正如我们永远也不知道A股的底在哪里，对房地产来说，底在何处，没有人能够说得清，这同时也取决于你用怎样的时间维度去看待房地产的底。

正如中指院在针对国内房地产市场趋势的一场会议上指出的那样，房地产与经济高度相关，与金融也密不可分。当前房地产市场整体预期偏弱，行业仍在筑底，市场问题的核心是流动性问题，一方面，行业融资受限，导致房企流动性承压；另一方面，部分城市住房需求存在透支、居民对房价预期转变，这些都导致购房需求疲软，对行业流动性造成影响。

基于此，2024年市场仍有下行压力，稳定预期是关键。

最后，我更愿意亲切把房价比作某种药剂，一种能够让今天的年轻人躺下来休息休息的药剂，因为对年轻人来说，房子离他们那么近，每天都要住离不开它，但在某种意义上，房子又是离他们那么的远，看起来高不可攀，可望而不可及。

房地产透支的不仅仅是需求，可能更大的意义还在于，房地产更透支了年轻一代对自己未来的某种幻想和期望。

那是今天年轻人最渴望的未来。

end.

以上就是房地产触底了吗?？的详细内容，希望通过阅读小编的文章之后能够有所收获！