中交地产是国企吗？

中交地产是国企吗

编者按：地产折叠时代，有一股力量成为中流砥柱。它们，或冲锋于拍地现场，或江湖救急，成了“白衣骑士”；它们是低调潜行的地产国企，它们成长的密码是什么？从2月9日起，乐居财经联合乐居财......接下来具体说说

“红档”央企中交地产：规模狂奔利润却失色

“三道红线”全踩的中交地产（000736.SZ)，成了一众央企开发商中的“流量明星”。3月以来的两个多月的时间里，中交地产收获了17个涨停板和7个跌停板。

尽管对于流传的财务危机极力否认，大起大落的股价还是透露出资本市场对中交地产的担忧。

几度换帅之后，70后李永前率领的明星企业，正在遭遇一场关于利润和现金流的“渡劫”。

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好学生的“烂账本”

拥有央企背景的中交地产，无疑是一众房企眼中含着“金钥匙”的幸运儿。不过，日前一份业内流传的红头文件，给中交地产“好学生”的标签撕开了一个口子。

针对文件中“公司无法偿还5月到期银行贷款”等传闻，中交地产董秘田玉利在日前举行的2021年年度网上业绩说明会上回应表示：“上述传闻与事实不符，公司现金流正常，融资渠道畅通，能够保证债务偿还。”

“求救信”传闻的背后，大众开始把更多的目光转移到这家公司真实的财务状况。Wind数据显示，截至2021年末，中交地产剔除预收账款后的资金负债率为82.04%，净负债率为217.7%，现金短债比0.66，“三条红线”全踩，目前归为红档企业。

从现金流的角度来看，2019年～2021年，中交地产经营活动产生的现金流量净额分别为-46.12亿元、-187.4亿元及-44.52亿元。投资活动产生的现金流量净额分别为-7.71亿元、-15.39亿元、-41.6亿元。

如果将时间线拉长一点，2013年以来的9年时间里，中交地产只有2018年一年经营活动产生的现金流量净额为正值，其他均为负流入。投资活动产生的现金流量净额更是只有2014年是正值，为1.59亿元。

那么，中交地产的钱从哪里来？

在日前发布的说明公告中，中交地产表示，在房地产调控政策持续的情况下，公司一直积极开拓多种融资渠道，中交房地产集团作为公司控股股东，通过为公司融资提供担保，向公司提供借款等方式，积极支持公司主营业务发展。

财报显示，中交地产最近3年筹资活动产生的现金流量净额分别为64.39亿元、228.4亿元和104.74亿元。

工商资料显示，中交地产的大股东中交房地产集团成立于2015年，是由中国交通建设集团全资控股的公司，业务涵盖房地产开发、资产运营管理、房地产金融等领域。中交房地产集团控股有绿城中国和中交地产两家上市公司。1974年出生的中交地产董事长李永前亦曾在绿城担任核心高层。

毋庸置疑，融资补血和向大股东借款是中交地产能够扭正现金流的重要手段。 财报显示，2021年，为提高决策效率，保证公司2021年度资金需求，公司拟向中交房地产集团借款不超过100亿元人民币，借款年利率不超过10%。

这一利率远超过银行贷款和绝大多数的发债利率。

具体来看，2021年4月，中交地产向集团借款20亿元，期限6个月；2021年7月，中交地产向集团借款不超过11亿元，期限1年；2021年12月，中交地产称，公司及控股子公司向地产集团的部分借款进行展期，同时新增部分借款。

其中，中交地产向地产集团借款26.8亿元，展期两年；同时新增借款23亿元，期限两年；向地产集团控股的中交鼎信股权投资有限公司续借1亿元，展期两年。

此外，中交地产控股子公司中交地产南京、重庆中房嘉润、重庆中交西南置业分别向地产集团借款3.5亿元，展期两年；借款4.9亿元，展期两年；借款6000万元，展期两年。

从近10年的发展来看，中交地产经营现金流持续为负的窘境更像是一个无底黑洞，仅仅依靠财大气粗的地产集团高息“输血”，显然不是长久之计。

2

激进拿地后遗症

将现金流运作得如此紧张，中交地产“异于央企常态”的打法映射出其对于规模和行业地位的渴求。

2016年，7家国企改*试点之一的中交集团开始加速改*重组，并在2016年底向国资委上报了试点方案。

这一年也是央企整合的又一次分水岭，包括中建、保利、中航、五矿、中冶、中房等多家被国资委允许从事房地产主业的央企都开始启动内外部重组和并购。

2017年，中交地产集团旗下A股上市平台“中房地产”正式更名为“中交地产”。按照时任中交建设副总裁宋海良的要求，以此为起点，地产集团作为中交集团之下从事房地产的二级专业子集团，不应该止步于前，需要有更大的目标，与中交集团的地位匹配，做到前三、前两名。

在对规模的欲望和渴求下，中交地产开始一改往前的谨慎和保守，风格也开始变得凌厉和激进。

2017年，中交地产土地成本只有13.91亿元，较2016年同比增长6.98%；2018年，中交地产土地成本激增至20.42亿元，同比增长30.42%；2019年，中交地产土地成本进一步增长至49.31亿元，同比大幅增加141.52%。这一年，中交地产占营业成本的比重也达到了46.97%。

最近两年，大的行业环境下房企在拿地方面都十分谨慎。中交地产虽然土地成本没有 #房产#

2019年激进，但依然保持大手笔拿地的状态。

2020年，中交地产新增土地30宗，计容建筑面积635.59万平方米，较上年增长176.9%，权益价款252.54亿元。

2021年，中交地产继续加大力度，并开始抢占土地市场。2021年6月，上海城市更新基金正式成立。该基金总规模约800亿元，是目前全国落地规模最大的城市更新基金，该基金将定向用于投资旧区改造和城市更新项目。中交地产正是其中的一个有限合伙人。

当年12月，中交又联合万科、招商蛇口多家房企联合设立100亿元上海城市更新引导基金，投资领域聚焦于上海市城区的旧城改造、历史风貌保护、租赁住房等城市更新项目。

城市更新项目的优点是利润丰厚，在当下一线城市逐渐进入存量市场的情况下具有极大的利润空间。不过，其缺点在于长期大量占用资金，在当下房企资金状况普遍不宽裕的情况下，极度考验房企现金流状况。而中交地产屡屡冒险的决策，让业内为这家老牌央企捏了一把汗。

3

“铁打的中交，流水的总裁”

自古以来，“低价买地，高价卖房”成为整个房地产市场亘古不变的运作规律。有地就意味着有冲刺规模的可能性，而这或许可以解释中交近年来激进拿地甚至不惜向地产集团高息借款的原因。

只是，在“房住不炒”日益被证明不只是一句口号的时候，中交地产的管理层似乎是低估了这波行业大势的影响，抑或是高估了央企光环的抗风险能力。

2021年，中交地产签约销售金额560亿元，归属于上市公司股东的扣非净利润却亏损了4.32亿元。业绩下滑、资金承压的情况下，消息传出，中交地产扣发了管理层及总部所有员工2021年度的年终奖。

除了铆足了劲进军土地市场，5年四度换帅的中交地产寄予通过不断“换血”实现规模和行业地位的不断扩大。

2016年，“中梁系”出身的杨剑平带着一腔热血进入中房地产（中交地产前身）。杨剑平上任后迅速进行了大刀阔斧的改*。这包括设立战略投资中心、品牌营销中心提升管理效率，参照其他一线房企做法，拟尝试项目运营团队跟投机制等。擅长“杠杆”的中梁系打法直接促使中梁地产激进拿地。

不过，仅仅过了一年零10个月，2018年5月，中梁地产董事长杨剑的亲弟弟、曾担任中梁置业副董事长、总裁的高端职业经理人杨剑平就向中交地产递交了辞呈。

而就在杨剑平离职前夕，2017年12月，中交地产一纸人事变动宣布，董事长吴文徳由于工作变动原因，请求辞去在公司董事会担任的所有职务。外界将这位“老臣子”的离职解读为中交地产业务整合进入了全新阶段。

2018年9月，中交系一路晋升提拔起来的“老臣”耿忠强获任中交地产总裁，迎来自己职业生涯中的一个高潮。不过，仅仅上任8个月后，耿忠强便递交了辞呈。

2019年，李永前被从绿城中国执行总裁岗位调回中交地产担任总裁。2019年7月履新时，李永前曾信心满满地表示，“2019年冲刺350亿，2020年冲刺500亿，2023年远在千亿之上”，并表示要“复制绿城中国、创新中交地产”，效仿其轻重资产并举的开发模式。

只是，任职刚满两年，李永前就从业务一线退下了。2021年6月，李永前辞去了中交地产的总裁职位，接任者为汪剑平，任期未知。李永前仍继续担任公司董事长、党委书记、战略与执行委员会召集人、提名委员会委员。

任期范围内，李永前的确带领中交地产冲刺了规模。从2019年全口径销售金额421.1亿元，到2020年激增至850.9亿元。只不过，一同带来的，还有水涨船高的债务和增收不增利的尴尬。

重担落到了具有葛洲坝任职背景的汪剑平身上，对于这位有着工学学士背景的工程师而言，未来所面临的挑战不可谓不小。

房地产整体面临下行趋势的当下，活下去几乎已经成为每一家房地产企业追求的目标。而中交地产需要思考的，或许是在规模狂奔的同时，等一等利润。

毕竟，拥有得天独厚优势的央企房地产公司，在房地产行业的艰难时刻，更需要树立标杆形象。李永前肩上的担子，难言轻松。

作者 | 凌云

来源 | 征探财经（ID:teccj6)

特立独行的央企--中交地产

大家好，我是大嘴。

进入娱乐圈的30多年的刘畊宏演戏，唱歌没火，却凭借健身直播火了。

地产圈中，成立近30年的中交地产一直不入流，对比同是央企的保利，中海，华润，招商等， 中交地产就像没跳《本草纲目》前的刘畊宏。

2022年的春天，房地产市场整体低迷，爆雷，躺平的房企一个接一个。而中交地产却在短短1个月时间，价从3月中旬时的每股不足7元，一路飙涨到超25元，期间拉出了12个涨停，轻松秒杀其他地产股，股价累计涨幅达225%。

根据中交地产发布的2021年年报来看， 股价飞涨的中交地产实际上还是逃脱不了其他房企普遍出现的现象“增收不增利”。

截止2021年末，其净负债率为217.7%，剔除预收账款后的资产负债率为82.0%，现金短债比为0.6倍。

看负债， 幸好是中交，不然早就爆雷了 ，西游记中，有神仙背景的妖精最后基本都被召回，而没有背景的妖精则基本被孙悟空打死，这就是现实。

“三道红线”全踩的中交地产，也成了央企开发商中的“当红炸子鸡”，和一众处于绿档或黄档的央企开发商相比，中交地产算得上是特立独行的一个。

中交成为绿城中国大股东后，使其一跃成为“国企概念股”，获得充分的资本优势， 融资成本降至4.6%的行业超低位 ，资金成为其核心优势，助力绿城近年的大举扩张。

也正是中交集团与绿城姻缘，中交地产这家成立三十几年的 老牌房企在管理风格有不少民企的作风吗，特别是与绿城的一些经理人交换。

虽然中交地产由中房集团，中交置业，华通置业等几部分的人员组成，与其他央企国企地产主要核心团队成员自行培养成长起来不同，中交每年都有来自不同背景的经理人加入。

近期，原世茂地产华北区域董事长 刘辉加盟中交 ，出任 中交房地产管理集团总经理。

刘辉，2005年清华大学博士毕业，2005作为早期龙湖仕官生加盟龙湖集团，龙湖基层岗位一直做到龙湖北京运营总，2013年加盟世茂集团任职环渤海区域总裁，后期合并东北区域之后正式任命为华北区域董事长。

刘辉与中交其实早有渊源，2020年11月， 中交地产总裁助理，华北区域总经理宗鸣拜访了还是世茂集团副总裁的刘辉。

更早消息2019年11月，中交官微报道： 11月4日，公司党委书记、总裁李永前会见了来访的世茂集团副总裁刘辉一行，公司副总裁周冬参加了会见。

刘辉作为70后地产人，在整个地产职业生涯只在两家标杆房企有过经历，在环渤海区域任职数十年，在圈内口碑不错。

除了此次的新入职的刘辉，中交地产在近几年还吸纳了不少外部经理人加盟，简单梳理了下：

徐爱国，原阳光城集团副总裁，现中交地产执行总裁；

任晓峥，前绿城中国雄安公司总经理，现中交地产总裁助理、津雄公司总经理；

颜龙，原阳光城东北区域总经理，现中交地产总部投资管理部总经理；

何平，前万达昆明公司总经理，现中交地产总裁助理、上海公司总经理；

方轶，原龙光地产营销中心总经理，现中交地产总部营销管理部总经理、

葛宁，原万达商业规划院副院长、延安万达城总经理，现中交地产成都公司总经理；

冯潇，原宋都西南区域总经理，现中交地产总部成本管理部总经理；

宗鸣，原旭辉集团北京公司总经理，现中交地产华北区域总经理、管理集团董事长。

姚能民，原合景泰富武汉公司总经理，现中交地产武汉城市公司总经理。

一边是不停的招募外部经理人进入，另外一边是中交地产高层的频繁变动，从2017年开始，中交地产公司的高层领导，就有孙国强先生、张世文先生、梁运斌先生、陆伟强先生、彭增亮先生等人先后离职。

五年内经历了四次换帅的中交地产，除了近期的“妖股”让其上了多次热门，在之前存在感一直不强。

众多央字头房企中，招商、中海、保利、华润作为靠前梯队，业绩早就过千亿，目前稳居前十，其他的央企基本上就剩下追赶了。

克尔瑞数据显示，过去三年的时间，中交地产从排名90多位，进入到了40多位，2021年也迈入千亿规模。组成了以 金茂，中国铁建，中交地产，中国中铁，中冶置业为主的第二梯队。

从过去这些年的发展来看，第二梯队的争夺争夺是非常激烈，各领风骚几年。那么究竟谁能够在第二梯队里面脱颖而出，往靠前集团去靠近，这个依靠的不仅仅是公司的规模和资源，更要靠市场化的程度，市场化的人才和市场化的一些打法。

过去几年中，第二梯队房企一直在寻求追赶靠前梯队，如中铁建，中铁置业都是无功而返，就是因为在市场化的道理上出现了波折，出现了暂停，甚至是倒退。

中交因为国企的背景，吸引了一批市场化明星经理人来投，又有绿城这么一个兄弟单位的优秀经验的可供借鉴，能否稳住，冲击靠前梯队，接下来两年显得尤为关键。

去年，中交地产发布公告称，李永前由于工作安排原因申请辞去公司总裁职务。聘任汪剑平为总裁，聘任孙卫东为执行总裁。

汪剑平，历任华星置地经理、总经理、董事长以及葛洲坝集团副总经理。

孙卫东，历任中房地产董事、总经理和中交运营管理部总经理、副总裁。

“提拔”孙卫东，空降汪剑平。

中交地产：央企“异类”｜国之大者(63)

编者按：地产折叠时代，有一股力量成为中流砥柱。它们，或冲锋于拍地现场，或江湖救急，成了“白衣骑士”；它们是低调潜行的地产国企，它们成长的密码是什么？从2月9日起，乐居财经联合乐居财经研究院，推出2022年度策划③——《国之大者：2022年国企地产巡礼系列》，将陆续推出百家国企地产商的成长故事。

文/乐居财经研究院 张林霞

近一个月，房地产板块股票迅速崛起，中交地产一个月飙涨281%，成为最牛的A股股票。4月份至今，中交地产已多次发布股票交易异常波动提示，可见其为妖股无疑。

业绩下滑 二股东撤退

与股票一路飙升不同的是，中交地产近日披露的年报成绩单令人大跌眼镜。

年报显示，截至2021年12月31日，中交地产总资产1419.62亿元，较上年末增长42.67%，归属于上市公司股东的净资产32.59亿元，较上年末增长6.44%；2021年1-12月实现营业收入145.42亿元，较上年增长18.23%，实现利润总额15.22亿元，较上年同期增长4.00%，实现归属于上市公司股东净利润2.36亿元，较上年同期减少32.19%。

扣非后归母净利-4.32亿元，相比2020年2100万元及2019年2.59亿元、2018年2.86亿元，这可以看出中交地产近4年以来出现比较大的亏损。

此外，2021年中交地产销售毛利率22.9%，2020年26.5%，下降3.6个百分点，销售净利率2021年5.08%，而2020年7.28%，下降的更多。

2021年，中交地产经营净现金流净流入-44.5亿元，已经连续四年为负，期末现金及现金等价物107.6亿元，但是相比于比2020年的89亿元增加了18.6亿元。

中交地产2021年业绩呈下降主要因为基本面不佳、内部整合乏力、运营能力待提升、抵御能力不佳。

此外，在中交地产股价连连上涨的同时，其二股东重庆渝富资产经营管理有限公司（以下简称“重庆渝富”）开始陆续减持中交地产股份。根据公告披露，截至4月12日，二股东重庆渝富的减持实施已到期，其间已累计减持1197万股，减持比例为1.72%，减持均价为7.07元/股。

土储充足

2021年，中交地产筹资净现金流104.7亿元，相对于2020年的228.4亿元，减少过半。但是，2021年中交地产总有息债务近630亿元，包括信托融资186亿元，其中一年内到期有息债务近190亿元，涉及信托融资近70亿元。在2021年，中交地产发行11亿元的“21中交债”，还通过购房尾款ABS资产证券化工具来增加现金流。

此外，在2021年，为了缓解资金压力，中交地产曾两次向控股股东中交房地产集团借款，两次额度都是不超过一百亿，年利率不超过10%。但是这并为给中交地产带来合理的利润回报。

据披露，中交地产银行贷款成本区间为3.8%-6.5%，发债成本区间为3.52%-4.99%，信托融资成本区间在6%-8.5%。

去年4月、7月、12月，中交地产向地产集团分别借款 20 亿元、11亿元、23亿元，并在12月将部分借款进行展期。

截止2021年末，中交地产净负债率为217.7%，剔除预收账款后的资产负债率为82.0%，现金短债比为0.6倍。连踩“三条红线”，中交地产成为上市央企中唯一的“红档”房企。

但是，中交地产作为央企，能够在土地价格较低时，储备盈利能力强的高质量土储，从而实现利润率的提升。

2021年，中交地产获取新项目24个，新增土地储备超370万平方米，其中，剩余可开发土地1787.7万平方米。这些土地储备方面的优势，弥补了自身三道红线的限制，其拥有的货值能够满足自身销售业绩的提升，从而将工作重心向降负债转移。

2021 年，中交地产的全口径销售金额560亿元，同比增长5.1%，实现回款591亿元，同比增长56.4%。

聚焦6大区域

据官网显示，中交地产以集团为背书，以地产为基业，依托集团平台四轮驱动优势，聚焦6大区域，布局一二线30余城，持续深耕京津冀、长三角、珠三角、成渝、粤港澳大湾区等经济发达地区。

中交地产依托集团平台四轮驱动优势，聚焦6大区域，布局一二线30余城，持续深耕京津冀、长三角、珠三角、成渝、粤港澳大湾区等经济发达地区。

据企查查，中交地产股份有限公司对外投资企业60家（包括存续和在业状态），全资子公司13家，持股比例占50%以上的41家，占比20%以上的57家，占比不到20%的仅3家。合资方大部分为金地、碧桂园、招商蛇口等地产类头部公司。

从区域分布来看，重庆11家，浙江和广东各7家，云南和北京各6家，湖南和山东各4家，其余较为分散。

从行业分布来看，房地产业49家，水利、环境和公共设施管理业6家，租赁和商务服务业3家，科学研究和技术服务业3家，其余为制造业、批发和零售业、居民服务、修理和其他服务业。

预期透支风险

2020年李永前从绿城中国进入中交地产接下董事长一职后，提出了“2020年冲刺500亿，2023年超过千亿”的目标。当时中交地产的最大预期就是“储备货值”。

中交集团旗下包括中交房地产、中交地产和绿城中国的三个地产平台。为避免同业竞争，中交集团曾要求中交房地产将地产资产交给中交地产托管经营，首期《托管协议》为2017-2020年。

中交房地产2020年上半年的存货有26.4亿元，倘若注入中交地产，将会是一个巨大的预期。但是2021年李永前辞去中交地产总裁职务，汪剑平接任，中交地产几度换帅，整合也跟着推迟，土储货值不少，但远远低于预期。

中交地产2021年业绩表现平淡、预期不够强势，但却在短时间内拉出12个涨停板，不少人质疑其内部交易、投机操作。疯狂的炒作背后，意味着散户进场、机构大量出货，这也是预期透支的征兆，投资者需要警惕。

有机构指出，在进入中交地产的“游资”中，包括上海江苏路营业部，其是江浙游资章盟主的席位；湖州凤凰路营业部，曾和章盟主联手封板；国泰君安上海分公司，是游资葛卫东席位；上海虹桥路营业部则是游资徐晓席位。

目前A股上市房企中，央企开发商主要有5家，招商蛇口、保利发展、大悦城控股、中交地产、华侨城A。这之中，中交地产盘子最轻，对游资来说，是个不错的选择。

以上就是中交地产是国企吗？的详细内容，希望通过阅读小编的文章之后能够有所收获！