天房美瑜兰庭为什么卖不好？

天房美瑜兰庭为什么卖不好

接下来具体说说

花了3年半，终于开盘了！卖了2个月，就网签9套房！美瑜兰庭

2019年相城区一共有23个楼盘取证了住宅类房源，其中纯新盘有12个，占比达52%。在2019年，相城区的纯新盘活跃度还是比较高的。

2019年相城区纯新盘住宅类房源的平均网签率是53%，仅有5个项目未到平均线，其中， 网签率最低的就是美域兰庭 。这个在11月首次入市的项目，截止目前仅网签（含网签中）了9套，

作为2019年相城区网签最差的纯新盘，美瑜兰庭真的这么“难”吗？

（时间截止到2020年1月9日17时）

16年拿地，美瑜兰庭19年终于入市

美瑜兰庭 ，位于 相城区元和街道永方路以东、阳澄湖西路以北、御苑路以西、聚贤路以南 ，是2016年5月24日，天房以总价270672万元竞得的苏地2016-WG-32号地块， 成交楼面价18450元/平，溢价率97.72% 。

在同一天，天房以总价402538万元竞得了与美瑜兰庭仅一路之隔的苏地2016-WG-31号地块， 成交楼面价为19210元/平，溢价率118.13% 。

从高溢价来看，房企们对于这2宗地块还是较为青睐的。尽管竞争激烈，这2宗地块还是将以 期房销售 。

天房相城31号、32号地块仅一路之隔，位于聚贤路的南北两侧， 31号地块案名为美瑜华庭、32号地块案名为美瑜兰庭 。

虽拿 地时间一样，但是开发进度还是有点不同的 。目前，美瑜兰庭首批房源已于2019年11月3日开盘入市，美瑜华庭地块还没开始打地基，开始平整。据最新消息，美瑜华庭将于2021年才有首次开盘的计划。

美瑜兰庭施工进度

美瑜华庭施工进度

值得注意的是，截止目前，距离项目拿地时间已过去了近3年7个月。据悉，美瑜兰庭预计将于2021年12月底交付，即意味着 业主在拿到房子的时候土地使用年限至少将缩水5年。

高价地爱好者，天房的不容易！

美瑜兰庭，是天房在相城的推荐项目。

说起天房，在苏州楼市也可谓是名噪一时。2015年6月天房首次进驻苏州，此后不到一年时间，天房就已花了90亿拿下了7宗块地，从高新区开始，布局姑苏区、相城区。

从成交地价来看，天房无疑是“高价拿地爱好者”。7宗地块的地价都是比较高的。

但随后，天房就陷入了资金链的负面新闻之中，目前天房在苏州的项目，除了天房心著、天房吴侬里、留风雅院、美瑜兰庭之外，其他都是处于待售之中。

不过，从网签数据来看，天房在相城的推荐项目，首次开盘成绩并不理想。

2019年10月30日，美瑜兰庭首批房源取证，312套毛坯小高层，整体备案均价26120元/平，总价区间在231-345万元。

2019年11月3日，美瑜兰庭首批房源开盘入市。

截止2020年1月9日17时，美瑜兰庭仅有7套房源已网签，网签中2套，网签率2.88%。

难点1：竞品有点多，易分流

美瑜兰庭，真的这么难吗？

先来看一下美瑜兰庭的位置和周边界面。

在今年的相城楼市，有2个板块是相城的热点担当，一是高铁新城板块，去化担当，另外一个就是中央公园板块，供应担当。

美瑜兰庭，则位于相城中央公园板块的西南侧，虽然直线距离3公里左右的距离，但是相城中央公园板块从2019年6月开始，就有4个纯新盘相继入市。自然，客群会有所分流。相城中央公园板块也是近年来相城楼市所重点打造的板块，因而其热度自然也是较高的，一定程度下，买房人对于相对“低调”的美瑜兰庭的关注度也会有所减少。

从项目周边来看，美瑜兰庭东侧、南侧是御窑花园；西侧是永方路，是一条主干道，有各种车辆通行，有一定的汽车噪音，但距离永方路有一片绿化带，噪音会减轻，整体来说是“闹中取静”。不过要注意的是，项目的西侧靠着高压线。

项目就近有教育资源，在美瑜华庭东侧就是相城区第三实验中学，距离美瑜兰庭500米有御窑小学、御窑幼儿园。在交通配套上，距离轨交4号线的孙武纪念园站1.2公里，不过附近有正在建设中的轨交8号线虎丘湿地公园站，则可一站换乘4号线前往苏州火车站、拙政园、观前等地。在商业配套上，项目东侧是聚贤农贸市场，可以满足生活需求，不过商圈则有点距离，最近的是1.5公里左右的繁花中心，另外3.5公里的正在建设的大悦春风里以及5公里以上的万达商圈。此外，在项目的北侧就是近期刚开放的苏州第二图书馆。

总体来说， 项目自身的位置，以及周边的配套还是尚佳的，只是竞品有点多。 目前， 竞品则有相城中央公园板块的海玥名都、仁恒园和、荷岸晓风、万科锦上和风华苑等项目。

难点2：产品略显单一，首推仅2种户型

同竞品相比， 美瑜兰庭首批房源的产品则相对有点单调。

根据规划， 美瑜兰庭共计建设8幢小高层和17幢叠墅，总建筑面积为213143.28平米，容积率为1.9。小高层部分，所有楼幢均为两梯两户，每幢楼都为3个单元。叠墅部分，分为上叠、中叠和下叠。

美瑜兰庭首推3幢小高层， 位于21#、25#和27#，仅有2种户型产品，建筑面积116平、128平，均为4房2厅2卫（严格意义上说是3+1房2厅2卫） 从户型图来看，建筑面积116平和128平很是相似，基本上可以说，建筑面积128平是116平的放大版。

美瑜兰庭首批入市房源的建筑面积段则决定其了针对的购房人群仅为以改善为需求的购房群体，这部分购房群体的选择面还是比较比较多的。

建筑面积116平

建筑面积128平

2个户型都是3开间朝南，2个卧室朝南向，均有飘窗设计，主卧为套房设计。客厅在阳台。

建筑面积116平的户型，有一个槽点，次卫洗手台的位置在外面，餐厅可以望见，北向书房出来就可以看到洗手台。建筑面积128平的户型，其次卫的洗手台也在外面，从北向次卧出来也是可以看到的，可能也是想设计出“类套房”。北向的次卧均是靠着厨房和餐厅。

总体来说，客厅和餐厅之间的空间有所浪费，整体房型呈现的是长进深。

在 得房率 上，

• 建筑面积116平约为75%，其中21#公摊面积在29.15平左右，27#公摊面积在28.5平左右。但该户型北部设备平台可封闭为房间，实际使用面积可能更高一点；
• 建筑面积约128平，位于25#，得房率在76%左右，公摊面积在30.38平左右。

21-1303房屋信息

27-1301房屋信息

25-1503房屋信息

美瑜兰庭建筑面积128平样板房实景图

难点3：2.6W毛坯价，没有优势

从案名了解，项目目前在售均价2.5-2.6W，而其整体备案均价为2.6W。

目前中央公园板块2.8W，既意味着，同为总价300W，在相城中央公园板块只能买105平，而在美瑜兰庭则可以买到116平。

但美瑜兰庭为毛坯交付，相城中央公园板块2.8W多为精装。

美瑜兰庭周边1公里内无在售新房，则其为唯一的新盘项目， 周边二手房华辰嘉园2.7W，御窑家园（安置房）1.78W，1.2公司左右的合景峰汇、金辉融侨城二手房2.8-3W之间。

总体来说，倒挂其实也算不太上，毕竟整体区域并无呈现倒挂。 与此同时，今年相城相城区总价在300W以上房源去化相对缓慢，而 美瑜兰庭首批房源的总价区间在231-345万元，其中，300W以上房源共计238套，占比为76.28%。

业主带“放大镜”收楼！天房美瑜兰庭首交房，圈粉了

交付犹如高考，有楼盘低分出局，有楼盘及格线挣扎，也有楼盘满分交卷。

本周，相城红盘 天房美瑜兰庭 首批房源交付，无疑是那个交出满分答卷的学霸。

有业主自带验房师，自己也化身品质监察员，最终被天房品质圈粉。

01

天房美瑜兰庭首次交付

业主直言：实景超预期

众所周知，交付是一家楼盘的终极大考。考验的是开发商的实力，也是业主的眼力。而天房美瑜兰庭显然没有令业主失望。

刚走进小区，楼市君就看到一幅巨大喜庆的展牌，写着“欢迎业主回家”的标语，红地毯更是从小区门口一路铺进交付区域， 仪式感拉满 ！

交付现场布置的非常用心，天房将两栋高层的公共空间，清晰的划分成了交付区、验房区、礼品区等，业主可以按照指示牌办理流程。

同时，天房还安排了专业人员， 一对一 的为业主办理资料审核、物业签约、现场验房等一系列手续，每个环节有序且高效。

有业主表示：能在这个时候顺利拿房，已是惊喜，没想到 实景超过预期 。

为了确定房屋品质，不少业主 自带验房师 来收房，在得到验房师肯定后，才终于放下心来，开始着手设计装修事宜。

02

精装大堂、干挂石材+真石漆

品质兑现力看得见

小区采用人车分流，既保证了安全性，又提高了业主的居住体验感。

高层外立面部分为 干挂石材 ，饰面以 涂料 和 真石漆 为主，辅以大面积玻璃。

线条干净利落，较高的窗墙比让整体的立面效果与周边小区形成了鲜明的对比，更加现代、通透。

高层楼间距较大，有利于快速通风，也保障房间拥有充足的光照。

位于20、24#楼之间的 中央水景 ， 中心为弈趣方亭，两边各设计了一方静心水池。 凉亭、水石相映，美观雅致。

高层做了 精装入户大堂 ，内部墙壁、地面全部瓷砖铺设。

高层为两梯两户设计，但从布局来看，两个电梯分别紧靠一个入户门，中间被过道隔开，私密性更强。

地下**地面选取 金刚砂 铺设，北侧区域配以橘色标识，整体看起来干净明亮。

从高层区往南便是叠墅区，灰白相间的外立面，多处配以镂空雕花，层次分明，设计感十足。

通过业主的反馈来看，本次美瑜兰庭的交付总体来说达到了业主预期。

03

所见即所得，国企大盘现房

一手自然一手商圈

近两年，有太多的巨头折戟，尤其是一些头部房企的暴雷，让本就艰难的楼市雪上加霜。

不过美瑜兰庭似乎并无影响，据金刚石数据，今年1月至今，项目去化约 2.1亿 ，在区域内一马当先。

在天房美瑜兰庭的热销基因里，其 稳健的品牌实力 、 丰富纯熟的配套 以及 优越的自然环境 ，成为了虏获买房人的利器。

国企实力背书，区域唯一在售毛坯现房

天房美瑜兰庭由国企天房发展开发，其控股股东为津投资本，是天津首家国有投资运营公司，实力雄厚。

2015年，天房首进苏州，先后开发了留风雅院、心著华庭、平江风华、迎枫雅院、吴侬里等高端产品，每一项都是有口皆碑。

如今，天房美瑜兰庭首批房源交付，对于购房者而言， 所见即所得 ，看得见的品质，买的更加放心。

更难得的是，项目是 片区内唯一在售的毛坯房 。

相比精装房，买房人不用担心精装材料的品质问题。也不用烦恼于千篇一律的装修风格，未来房子内部完全可以按照自己的喜好随心设计。

双地铁交汇，快速通达苏州各区

天房美瑜兰庭地处相城活力岛与虎丘湿地交汇之处，是苏州中心城区的重要组成部分。

都说地铁一响，黄金万两。而天房美瑜兰庭拥有 4号线、8号线（在建）双地铁 在旁。

项目距离地铁 8号线 （在建）虎丘湿地公园站仅 370米 ，距离 4号线 孙武纪念园站仅 800米 。

如果自驾，项目周边 三纵三横 的立体交通网，也可快速通达主城各区。

纵向的永方路、广济北路、人民路能快速到达相城北部与姑苏区，沿永方路向北上中环北线，往西上西环高架，分分钟直达新区狮山。

横向的阳澄湖西路、华元路、春申湖西路贯穿相城，连接多个热门商圈。

对于美瑜兰庭业主而言，不过5首歌的时间，就可以通达主城各区核心地带。

3公里舒适生活圈，教育资源丰富

除去交通脉络发达，天房美瑜兰庭自身配套也足够亮眼。

教育方面，小区一街之隔就是 御窑小学 和 相城第三实验中学 。

附近还有文征明实验小学、相城靠前实验小学、相城中学、元和小学、相城实验中学，文化氛围浓厚。

商业方面，项目3公里内有繁华中心、农贸市场、华润万家、365商业广场，可以满足业主的日常生活所需。

此外，地铁 4站 可达 平江新城商圈 ， 5站 到达 大悦春风里 ， 6站 到达 观前街 ，休闲、娱乐、购物分分钟就能全部体验。

4大公园环绕，推窗即可见景

成熟配套易得，稀缺资源难觅。

项目选址 4大公园环抱 之地，西临虎丘湿地公园，北靠书香人才公园，东有活力体育公园，南拥孙武纪念园。

放眼全苏州新盘，能拥有一处自然已是奢侈。

未来，美瑜兰庭业主的日常生活就是： 在家观湿地，下楼逛公园 ，惬意的很。

不过，“公园房”的价值远不止于此。

纵观世界，拥有城市级公园的楼盘，房价远比周边其他楼盘增长的更快。

比如，纽约中央公园在建成后的15年间，曼哈顿街区房价增长1倍的同时，中央公园周边房价却 增长9倍 ！

再看国内，香港半山、北京朝阳公园等城市公园周边，房价年年攀升，在2018年便已 直指10万+ 。

不难想象，未来随着区域的发展，能同时拥有自然与繁华的天房美瑜兰庭，潜力惊人。

04

两梯两户设计，3+1房纯改善社区

尺度与功能兼具

一个楼盘能不能走得远，不仅依靠外部条件，“内秀”才是关键。

天房美瑜兰庭共规划8幢高层，17幢叠墅，容积率约2.0。其中，高层为两梯两户设计，改善属性非常纯粹。

目前，项目在售的高层面积约116平和约128平，均为 3+1房 设计，可满足不同人群的多种需求。

约116平户型将客厅、餐厅、厨房一体化，做成豪宅常用的 LDK设计 ，不仅大大增加了实用性，整体的尺度感也非常奢阔。

主卧套间设计 ，北卧室空间使用灵动，后期可以改造成书房、画室、游戏室等，让生活中的娱乐空间更充足。

再来看约128平，该户型三开间朝南，宽景阳台，视野开阔，主次卧均带大飘窗。

这个户型比较契合对于多口之家的需求，不仅功能齐全，舒适度也出色，关键还能一步到位，总价也不会太高。

以上两个户型优势明显，且没有明显硬伤，对于想在苏州主城上车四房的改善人群来说，不失为一个优质的选择。

尤其是，在现下市场环境中，能够同时拥有 国企操盘+实景现房+纯熟配套+公园环绕 这样的配置，在苏州本就是凤毛麟角。

目前，项目在售高层面积约116-128平， 备案均价26120元/平 ；少量稀缺下叠面积约215平。近期，项目还有限时优惠，机会难得。

不过需要提醒大家的是，按照项目以往的去化速度，留给大家考虑的时间并不多。

以上就是天房美瑜兰庭为什么卖不好？的详细内容，希望通过阅读小编的文章之后能够有所收获！