贝壳股价为什么大跌？
贝壳股价为什么大跌
【划重点】贝壳二季度营收241.7亿人民币，同比增长20%，超过一季度指引和市场预期。二季度利润为11亿元，与上年二季度28.4亿元营收相比，同比下降61%。贝壳预计今年三季度的营......接下来具体说说
业绩越好，股价越跌，贝壳到底怎么了？
中国房地产行业是一门周期效应十分明显的生意：房价上涨时烈火烹油，售楼处摩肩擦踵；房价下行时滴水成冰，从业人员哭天喊地，两个极端曾循环上演。
在这种波动剧烈的行业里，中介市场一哥贝壳却能屹立二十年不倒，靠的便是不二法门： 逆周期套利。
从成立链家到疯狂并购上线贝壳APP，从非典到金融危机抄底扩张，左晖带领下的贝壳，在每次房地产行业面临大考时，都没有选错，也赢得了投资者的信心。
然而在2023年万物复苏的春天里，贝壳的股价却成为一个未被照拂到的谜题。
经历了三年艰苦求生，贝壳今年一季度的业绩可以用爆炸来形容，远超预期。然而市场却不买单，财报一发，股价应声跌了8%。
拉长时间线看，更是令人感到唏嘘。从2020年上市纽交所，即便财报亏损也连涨三个月，到如今大幅扭亏为盈，股价依然在低位不为所动，中间相隔了超5000亿市值。
过去两年里，贝壳到底怎么了？
逆周期成功学
关于贝壳的成功之道，无论是媒体老师还是业界同行，都曾一度津津乐道：不仅首创了ACN机制（经纪人合作网络），让每个环节的中间商都有钱赚，还坚持在这个复杂市场里建立尽可能标准化的流程，做“难而正确的事”。
然而有个事实却时常被人忽略： 在过去二十年，贝壳几乎踩准每一个地产周期，在起伏间抓到机会。
2005年，“国八条”出手调控楼价，加上二手房买卖征收营业税，没了四处扫货的温州炒房团，上海楼价领跌全国，整个中介行业惶然。左辉却逆势抄底，那年链家门店数翻了十倍，快速扩张。
2008年金融危机后，二手房交易量大跌，万科董事长王石甚至定言“行业拐点要来了”，我爱我家等中介公司纷纷裁员瘦身，但左辉再次带着链家扩张，然后四万亿救市来了，楼市再次被点燃。
2014年后互联网中介风潮四起，链家再次加快了脚步，开始了疯狂融资扩张。链家两年间先后收购、合并了上海德佑、北京易家、深圳中联、杭州盛世管家、广州满堂红和成都伊诚地产。四年后，这些资产都被合并进了“贝壳APP"。
在上行时多扩张，在下行时少关店，贝壳就这样一点点和同行拉开差距。保持扩张的信念是消费者给的： 虽然有起伏，但明天的房价永远比今天贵。 过去二十年间，这个不曾出错的信念鼓励中国人欣然走进链家，与中介一起分享高杠杆的红利。
2020年8月，贝壳在纽交所挂牌上市，这是两年来中概股最大的IPO项目。上市后三个月，贝壳股价像坐上火箭飞升，*高市值达到950亿美元，超过万科和保利的总和，在所有中概股里，仅次于阿里巴巴、拼多多、京东、网易和百度。创始人左晖的身家也随之水涨船高。
我爱我家副总裁胡景晖感叹： “贝壳的市值，印证了房地产经纪行业人20年前的一个预判：终有一天房地产交易服务商的价值会超过房地产开发商。[5]”
贝壳的巨大成功似乎验证了逆周期套利的不二法门。 2020年，超七成中介经纪公司现金流受影响，但超81%经纪公司未关店未裁员，反而有76%的经纪公司大举扩招[6]。
贝壳再次熟练抄底。从2020 年下半年到 2021 年上半年，员工人数从 8.7 万人升至 11 万人以上。
2021年贝壳开局是强劲的，展现出惊人的盈利能力。*高光的Q2，单季度GTV1.2万亿，收入创新高达到242亿，净利润11亿。开了5.3万家门店，经纪人数量高达55万。
然而厄运不期而至。
至暗时刻
到了5月，贝壳的创始人，也是灵魂人物左晖，因肺癌去世，房地产的寒冬也随之而至。
进入2021年夏天，房产交易面积开始明显走弱。全国范围内商品房库存去化周期，由原先12个月左右攀升至超过22个月。9月，新房价格指数环比涨幅为负数，这是自2015年5月份，77个月以来首次的下跌[7]。
仅在左晖去世之后的一个月，房地产的“主席”恒大集团就被爆出商票违约，房地产的问题开始初露端倪，之后花样年，融创，绿城，奥山等一系列房地产开发商接连出事，除了留下一地的烂尾楼之外，无论是业主还是施工方都受到波及，连建造世界靠前高楼哈里发塔的南通六建都申请了破产。
房地产投资额和贝壳营收一同断崖式下跌，那些没法从地产商手里收回的应收账款，变成了庞大的坏账。贝壳与恒大、中海对簿公堂。2021 年贝壳全年净亏损 5.25 亿元人民币，虽然调整后净利润为正，但相比 2020 年，仍下降了近 60%。
与之相对，贝壳的股价从50美元开启跳水，自*高点算跌幅超过92%。同期中概股里能跟它比惨的，只有一众教培巨头。坐不住的老股东们开始抛售，先有融创套现10个亿美元，后有软银清仓带着25亿美元离场，高瓴持有股份从5%降至3.3%[8]。
灵魂人物离世加上环境变冷，贝壳光芒黯淡，仓促完成权力交接后，开始了痛苦的增效瘦身之路。
2021年底，接任贝壳总裁的彭永东发布“一体两翼”战略。“一体”指老本行，占据超九成收入的二手房与新房交易；“两翼”指新业务，家装家居和租房。可以理解为，贝壳希望增加多元收入，找到新增长曲线。
为此，贝壳斥资超60亿收购了圣都家装。开始向开发商推行周转更短的“预付佣”模式，想我帮忙卖房，先把钱交了。
2022年4月，贝壳被美国证券交易委员会纳入中概股预摘牌名单，半个月后，它火速宣布回港上市。
开盘没能重现两年前纽交所的辉煌，一度破发 ，但总归是值得庆祝的。北京总部的云敲锣现场掌声雷动时，其他楼层正同步进行裁员。
这年，贝壳关掉了超1万家门店，裁员超过6万人。上半年报告期内上涨到15亿的研发费用，变动原因为“六个月产生的额外遣散费”。
在中介市场普遍出清之下，贝壳却在2023年的小阳春中，交出了一份亮眼的成绩单。
还能再赢一次吗？
在这份超越市场预期的季报里，我们可以看到贝壳虽历经公司动荡，但依旧保持了熨平周期的能力。
一季度净收入203亿元人民币，同比增加61.6%。与之相对，三项经营费用率继续勒紧裤头， 从去年四季度的 21.7%降到17.7%。结果就是，为贝壳带来27.5亿元人民币净利润，大幅扭亏为盈。
在基本盘业务二手房交易上，疫情过后压抑的需求集中爆发，加上前两年的低基数，让新年楼市迎来了一个小阳春。苦了许久的中介公司们盼来甘露。贝壳的业绩更是遥遥领先，跑赢大盘。
全国二手房交易额迎来同比 51%的高增长时，贝壳的 GTV同比暴涨 77.6%，达到6643 亿元，远超预期的 5620 亿元[1]。
能接住一季度旺盛的需求，贝壳把功劳归给了麾下无数骑着电瓶车带客看房的中介小哥：尽管经过几轮毕业瘦身，活跃门店比去年同期要少，但抓住诸多熬不起的小玩家退出的机会，在一季度的招聘旺季，贝壳活跃经纪人数量环比增加了18%，重回41万人。
高层夸赞那些在没有底薪的狼性考核里留下的战斗力们， “没有躺平，不断精进服务能力[2]” 。
在贡献利润更高的新房业务上，则要归功于贝壳在行情低谷时的审时度势： 果断踢开现金流如履薄冰的民营房企，选择抱紧国企大腿。
从前两年起，贝壳就把新房合作对象逐渐收缩集中至国字头。今年一季度，拿地榜单前20里有12家央国企，另外两家绿城、万科也有国企大股东，纯民营房企只剩6家。在4月房产销售平均增速为 28%时，家大业大的国资增速高达 57%。
赌中趋势的贝壳，获得了超越市场预期20%的84亿元收入。
然而这些成绩未能解决那个始终悬在头顶的疑问：未来在哪里？
经过多年提价，贝壳的抽佣率已经来到3%。这个数字很难再提升了。连谢娜买上海豪宅都要卷入逃单纠纷，中国人对佣金还是非常敏感的。今年以来，各部门更是多次提到要压低二手房交易佣金。
没法在佣金上努力，再度扩张以量取胜呢？
通过平台化加盟模式，贝壳有过迅速扩张的高增长时期。如今，在众多高线市场，贝壳的市占率已经接近天花板。在武汉、郑州、深圳等地都接近50%，链家在北京二手房市占率2016年后就没有明显增长，徘徊在50%以下[9]。
贝壳瞄准了新市场。2021年赴港上市时，就有提及向低线城市进军。毕竟低线城市的二手房成交额并不高，只有30%左右，是北上广的一半，还有可观的渗透空间。
然而在山头林立的区域市场里，贝壳“标准化”的3%抽佣，对价格更敏感的小城用户可能并没有太多吸引力。
更重要的是，当“房住不炒”深入人心，房价预期已经根本性转弱了。只有大城市的房产才有安全资产属性和长期投资价值，各地中小城市无法完工的烂尾楼盘们正在明示，低线城市的房地产投机空间已经丧失殆尽，满足刚需都要三思而后行。
“每一个冬天都会过去，每个春天都会到来。” 这是贝壳2022年Q4及全年业绩会上，左辉接班人、公司董事会主席兼首席执行官彭永东的开场白。
在中国漫长的房地产牛市里，通过房价涨价来套利是民间一门心照不宣的稳赚生意：开发商吃肉，炒房客赚钱，普通购房者也得到了纸面财富的暴涨，自然他们都不介意给贝壳付佣金。
然而有些春天，并不是所有人都乐意看到的。 当市场上真的只剩“真刚需”时，贝壳的佣金3%也许也就成了不可承受之重。
尾声
2021年，一个叫“亮亮丽君夫妇”的抖音账号发了靠前条充满喜悦的视频： “从此万家灯火，终有一盏只为我而亮”。
这对年轻夫妇节衣缩食，终于在郑州的融创楼盘买到一套期房。平日为了还贷，他们可以晚饭只吃豆腐。最大的消遣是散步到楼盘附近，看看自己的房子建到哪里了。尽管苦，但他们的生活态度感染了许多网友，大家说他们“眼里有光”。
然后光消失了。降薪、融创暴雷，时代的浪潮化作高利息的债务和难以入住的家，轻轻拍在普通人身上。视频下的留言，从鼓励赞叹，变成了引以为戒：不要轻易上车，不要心存侥幸、不要加杠杆，看住资产负债表。
所谓逆周期成功学，实际上赌的也是在周期起伏之后，大势依旧上涨。 对贝壳这样擅长等待上行的中介公司来说，某些经验正在逐渐失效。
参考资料
[1] 贝壳财报
[2] 贝壳电话会纪要
[3] 《详谈：左晖》，李翔
[4] 软银投资贝壳回报率375%！孙正义：很棒，已经产生巨额利润，PE星球
[5] 左晖骤然离世，留给贝壳三道题，中新经纬
[6] 2020年，76%房产经纪公司选择扩招，超半数经纪人无固定底薪，36氪
[7] 70城新房价格77个月来首次同比下跌，证券时报
[8] 贝壳回港上市背后，软银已浮亏41%？高瓴又提前下车，财联社
[9] 关于贝壳的成长性，市场可能错了，表里表外
[10] 平衡”的艺术：一道关于贝壳的算术题，锦缎
[11] 房地产经纪系列专题一：从贝壳上市到阿里入局，经纪行业将何去何从？，平安证券
[12] 贝壳：爆炸的业绩和暴跌的股价，错在哪里？，海豚投研
编辑：杨婷婷
视觉设计：疏睿
贝壳：爆炸的业绩和暴跌的股价，错在哪里？
北京时间 5 月 18 日晚美股盘前，贝壳找房（KE.US）公布了 2023 年靠前季度财报。由于积压需求快速释放，推动一季度楼市火热，市场对贝壳业绩的预期本就颇高的情况下，公司的实际依然大超预期，具体要点如下：
1. 二手房成交火热，业绩爆炸： 先看最核心的存量房业务，一季度贝壳实现 GTV 6643 亿元，同比暴涨 78%，远超市场预期的 5620 亿。虽然市场火热是明牌，但相比存量房市场整体约 50% 的增速，贝壳远超行业的增长，体现出公司并非仅仅是乘着周期东风，而是有着自身的运营优势。
细分来看 ，本季三方中介成交额暴涨 118% 到 3755 亿 ，远超链家自营成交额 43% 的增速。可见自营的表现实际与行业相当，真正超预期的来源是平台三方业务。海豚君认为，三方业务暴涨的主要是受益于一季度期间二、三线城市火爆的二手房市场（更宽松的政策和更低的基数），比链家高市占的一线城市更强。
而由于爆炸的 GTV 增长，驱动营收和毛利增长大幅提速。本季存量房业务实现收入 92 亿，远超预期的 82 亿。在规模效应下，存量房的贡献毛利率也暴涨到 63.8%，远超去年同期的 37.8%，使得最终贡献利润为 58.6 亿，超出预期 55% 以上。
2. 新房 “绑定国企” 一招妙棋：
如果说 21-22 年贝壳收缩新房业务的合作对象，是出于回款安全性的防守选择，而如今则体现出了公司超前的战略眼光。
今年一季度，百强房企销售额整体增速不过 3%，而公司本季新房成交额增速却高达 44%，可见在并不好看的大盘下，公司有跑出了远超行业的 alpha 优势。管理层表示，新房业务远超行业的主要原因是公司先前积累了很多优质项目，本次集中释放。
但海豚君认为，公司先前主动把合作对象收缩至国资房企，也是本次超预期的主要原因。行业收缩期，拥有更强融资能力和稳健资产负债表的国资房企销售额增长远超行业平均。据统计，国资房企在 4 月的销售增速高达 57%，而平均仅为 28%。因此，新房业务最终实现收入 84 亿，远超市场预期的 70 亿。
3、杠杆释放，毛利显著提升： 由于营收规模远超预期的爆炸表现，显著摊薄了固定成本，贝壳的毛利也显著改善。整体毛利率达 31.3%，远超预期的 26%。具体来看，主要是上文提及存量房毛利大幅改善所驱动。
最终在收入和毛利率双超预期的共振作用下，本季贝壳总毛利润达 64 亿，超出市场预期近 1/3。
4、 增长强劲，但支出仍相当保守 ：虽然本季度贝壳的增长相当强劲，但公司并未过于乐观，仍延续了去年保守的费用投放。本季度经营三费费率无论从同、环比趋势，还是相比市场预期，都在走低。
本季三费费率整体为 17.7%，低于市场预期的 19.8，和去年四季度的 21.7%。在爆炸的营收和保守的支出的共振效应下，公司最终的经营利润率高达 14.7%，远远超出预期的 6.6%。
最终实现经营利润 29.8 亿，再创历史新高的同时，接近市场预期利润的 1.5 倍。
长桥海豚君观点：
总的来看，贝壳本季的业绩可谓无可挑剔，由于公司良好的布局和战略选择，无论在新房还是二手房市场，都跑出来远超行业的 alpha 增长。同时，管理层可贵的保持了谨慎的投入策略，费用继续收缩，最终公司无论营收还是利润都远远超出预期。
然而面对此份财报，公司的股价在盘后不涨反跌，海豚君认为可能的原因有几点：1）是市场对国内一季度火爆的楼市早已知晓，可能提前布局并且在业绩落地时刻反而获利了结，2）同时 4、5 月以来楼市环比明显转冷，监管部门也多次发声考虑限制中介佣金率，导致市场对二季度和下半年楼市和贝壳的业绩能否维持修复趋势存在怀疑和担忧，怀疑一季度反可能是本年景气度的*高点。
下半年中国楼市的走势到底如何，海豚君难以预知，但公司目前的估值相对基本面来看已出于相对低估的区间。紧盯国内楼市走势，如果重新出行复苏迹象，可能会是一个不错的机会。
以下为关键图表：
一、存量房业务
二、新房业务
三、家装业务
四、整体营收和毛利
五、费用和利润
全是真房源的贝壳，股价已经腰斩
【划重点】
- 贝壳二季度营收241.7亿人民币，同比增长20%，超过一季度指引和市场预期。
- 二季度利润为11亿元，与上年二季度28.4亿元营收相比，同比下降61%。
- 贝壳预计今年三季度的营收在145-155亿人民币之间，同比下降24.6%至29.4%。
8月13日是贝壳上市一周年的日子。短短的一年中，贝壳有过辉煌——股价曾一度较发行价暴涨近3倍；也有过悲痛——创始人左晖英年早逝；还有更多的是英雄迟暮——股价从*高点暴跌近80%，市值相比4000亿的高点也缩水近六成。
虽然命运多舛，但贝壳的苦日子可能刚刚开始。美国时间2021年8月11盘后，贝壳发布了二季度财报，贝壳的股价在盘后走势中大跌6%，似乎在宣告危险已来。
截图来自老虎证券
净利润、毛利率双双下跌？但贝壳Q2表现其实还不错
贝壳大跌的股价释放出二季报惨淡的信号。但实际上，贝壳二季度的经营数据表现相对不错：二季度营收241.7亿人民币，同比增长20%，大幅超过市场预期。
在此前的一季报指引中，贝壳给出的二季度营收区间在225-235亿，因此营收超预期是无可争辩的事实。
但贝壳的净利润及毛利率从财务数据上看出现暴降：二季度贝壳的净利润为11亿元，同比去年二季度的28.4亿，大降61%；二季度毛利率只有22.1%，远低于去年同期的32.5%，也低于今年一季度。
从数据上看，似乎贝壳摊上事了。但实际上，由于去年一季度爆发新冠疫情，造成二手房交易延后到二季度，因此造成了二季度净利润的高基数。今年二季度11亿的净利润，与去年四季度持平，并没有明显的下滑。因此，二季度净利润大降并不是贝壳财报后股价大跌的主要原因。但毛利率同过去的两个季度相比有所下滑，还是释放了不良信号。
将贝壳的业务进行细分，旗下主要有3部分营收来源：一个是二手房交易，一个是新房交易，剩下最后的一块是金融服务、装修等其他业务。
在二季度表现上，二手房交易服务营收96.3亿，同比去年同期微增4.9%，远低于整体营收20%的增速。虽然去年同期二手房交易基数较高，但相比今年一季度的102亿营收，贝壳二手房在二季度环比是下降的。普遍来说，一季度受春节影响，往往是全年二手房交易最冷淡的时节。
新房交易方面，二季度营收138.9亿元，同比增速32%，较为亮眼。其他业务方面，二季度营收6.6亿元，同比增长50%。
链家造血能力不足？外部中介公司佣金费用大增51.4%
从营收上看，贝壳二季度成绩单总体上还算不错，净利润的下滑的原因一方面是去年同期高基数影响。但另外一方面，二季度贝壳的成本端压力凸显。
在营业成本中，贝壳最大的支出就是佣金的分配。而佣金分配又分为内部和外部佣金，内部主要是链家，外部则主要是其他中介公司。
二季度，贝壳支付给内部的佣金分配只有76.2亿，同比增速只有19.8%，与整体营收20%的增速较为接近；而支付给外部中介公司的佣金达到94.5亿元，同比大增51.4%。外部佣金大增主要因为其他中介在二季度完成的新房交易数量增加。
从这个角度出发，贝壳二季度新房交易收入大增32%，可能主要是其他中介公司贡献，相比内部经纪人而言，贝壳从其他中介方交易获得的盈利能力可能略低。由此判断，贝壳二季度新房交易可能增收不增利。
店铺费用方面，二季度支出9.3亿，同比增长31%，主要是去年同期疫情爆发，店铺租金方面房东给了一定的优惠，而今年优惠力度已不复存在。
二季度贝壳的其他成本支出8.4亿，同比暴增190%，主要是股权激励费用增加，算是一次性影响，对未来的影响并不大。
费用方面，二季度营销费用12.4亿，同比大增57%；管理费用22亿，同比增长12.8%；研发费用7.7亿，同比增长48%。费用端整体的同比增速在29%，同样高于20%的营收增速。
成本和费用端的压力，造成贝壳二季度盈利能力不及往常。之所以会不及预期，主要原因在于二季度地产打压政策频频出台，这对依赖二手房交易的贝壳来说是个坏消息。
三季度营收预计下跌近30%，后左晖时代的贝壳压力重重
这样的坏消息可能只是开了个头，贝壳预计今年三季度的营收在145-155亿人民币之间，同比下降24.6%至29.4%。
营收预期下降是贝壳二季报发布之后股价大跌的原因所在，这也意味着贝壳的苦日子可能要来了。
相比于*高点，贝壳股价跌落近80%，跌破了发行价。贝壳上市的这一年，是魔幻的一年。
复盘历史，股价大跌的原因可能在于中概股遭遇的信任危机。展望未来，贝壳此前还可隔岸观火，而未来，政策打压的重心可能会在房地产身上。
从教育股团灭，到国家重点打击学区房，房住不炒的威力正在路上。自从新生儿数据出现暴降之后，凡是增加养育成本的行业，可能都面临政策风险。
俗话说，房价、教育和医疗是压在国人身上的三座大山，如今教育这座山直接被移平，医疗行业集采大势也如火如荼。而成本最大的地产，由于其举足轻重的地位，房价始终没能大降。但未来，谁能说得好呢？
后左晖时代，贝壳可能要好好思索下前程了。
本文发布于老虎证券社区，老虎社区是老虎证券旗下的股票交易软件Tiger Trade的社区板块，致力于打造“离交易更近的美股港股英股社区”，有温度的股票交流社区。
以上就是贝壳股价为什么大跌？的详细内容，希望通过阅读小编的文章之后能够有所收获！
