上海二手房市场如何？

上海二手房市场如何

上海二手房市场风向标！11月成交1.41万套，稳如泰山！导语：11月的上海二手房市场热闹非凡，稳定如山。据最新数据显示，11月全市共成交二手房1.41万套，环比稳中有升，同比小幅下......接下来具体说说

12月上海楼市：新房市场表现平稳，二手房市场活跃度有所提升

新房市场：供需规模保持平稳，价格环比上涨 。 成交方面 ，12月上海新建商品住宅成交规模约 110万方 ，环比基本持平，同比增长约一成。 供应方面 ，12月上海新批上市面积约110万方，与上月基本持平。 新开盘方面 ，12月上海新开盘项目35个，其中4个项目实现100%去化，分别为绿城沁兰园、浦发唐城、理想之地及森兰壹公馆。 价格方面 ，12月上海新建住宅价格环比上涨0.25%，涨幅较11月扩大0.15个百分点，同比上涨0.94%。12月14日，上海官宣楼市优化政策，主要涉及普通住宅认定标准、首套房及二套房最低首付比例和贷款利率等方面，新政出台有利于进一步释放购房需求，稳定预期、提振信心。

二手房市场：市场活跃度有所提升 。上海楼市新政出台后，二手房带看量有所回升，同时部分二手房房东主动降价，以加快成交速度。 价格方面 ，12月上海二手住宅价格环比下跌0.80%，跌幅较上月扩大0.09个百分点，同比下跌0.72%。

上海二手房市场“掀起一波小高潮”

2023年第19期《中国经济周刊》封面

《中国经济周刊》 记者 宋杰|上海报道

“认房不认贷”新政实施后的上海二手房市场掀起一波小高潮。

中指研究院数据显示，9月上海二手商品房成交17498套，日均583套，环比增长12.8%，成交量回暖。中秋国庆假期成交624套，由于出游影响，同比下降25.4%。

中指研究院认为，受利好政策影响，9月上海二手房市场热度继续回暖，挂牌量亦有所上升，卖家降价意愿减弱。价格方面，9月上海二手住宅价格环比下跌0.08%，跌幅较前一个月收窄0.08个百分点，同比上涨2.13%。

记者注意到，进入10月，买方市场已经表现出了尘埃落定后的淡定，但挂牌市场仍然有点“不淡定”。截至9月底，上海链家二手房挂牌量约8.91万套，相较于8月底上升约16.94%，有业内评论说：“压力来到卖方市场。”那么，市场情况到底怎么样？买卖双方目前是怎样的心态？

《中国经济周刊》记者近期采访了几位有过多套卖房买房经历的业主，听听他们的经历。

《中国经济周刊》记者 宋杰|摄

“还没见有好好坐下来聊价的买家”

从1990年至今，蔡雨航总共买过7套上海的房子。

今年国庆期间，他告诉《中国经济周刊》记者，虽然自己买房的经历丰富，但还是想告诫现在的年轻人买房别冲动，要量力而行。

据他回忆，1990年的时候上海还没有“商品房”的概念，当时他以单位的名义购房，2800元/平方米买了虹口区三室—厅的一套住宅，2001年，他以3000元/平方米的价格卖给了邻居；1999年，他买了第二套住宅在老静安，5100元/平方米，面积205平方米，目前的市场价在9万元/平方米；2001年前后，他以6000元/平方米价格买了闵行区的住宅，后来1万元/平方米卖出（目前市场价约10万元/平方米）；2004年，以1万元/平方米的价格买了两套虹口区大柏树板块的住宅打通自住（目前市场价约8.5万元/平方米）；2007年，他为儿子在杨浦区五角场板块购入70多平方米的办公楼，因为税费较高，增值较少；2018年，他在普陀区购入一套总额1800多万元的房产，但由于房屋质量问题，于2019年退房。

“我在今年8月决定把虹口的那两套卖掉，拟住回老静安，目前两套挂牌中。”

蔡雨航告诉记者，中介把他家作为性价比较高的房源挂在比较明显的位置，新政出台前看房的人比较少，新政出台后，虽看房的人多，但大部分也在观望，因此，还没见有好好坐下来聊价的买家。

“一套挂牌1280万元，我已经降过价，之前是1336万元送车位；还有一套挂牌1358万元，都是140平方米左右的房子，我也没有乱挂天价，唐镇的新房都要卖到8万元/平方米，虹口大柏树卖8.5万～9万多元/平方米，我认为是低洼，我也不愿意低于此价出售。”

蔡雨航表示，他能感觉到买方都有“想捡皮夹子”的想法，“我卖的这两套是17楼的3楼，可能会有人认为楼层偏低，但它户型好，厅、房、阳台均方正。”

“如果买家开价太低我也接受不了。他们可能认为新政后二手房源多了，卖家会自动降价，但虹口这两套房，我较多能谈的空间就是随行就市。当然可以接受还价，但不能还得离谱。”

他说：“新政后首付低了，但还贷压力也大了。我是不建议年轻人背债买房的，可以买套小一点的，如果要靠贷款成为‘负翁’，感觉没必要，交房断供是很麻烦的。”

“5个韩国人准备抛掉手里500套房子”

“9月初新政刚出的头两天，我接了30多个咨询电话，说话说得我嘴巴都长泡了，这个月我们粉丝大概涨了3万。”大碗楼市（上海）创始人孙金华9月26日接受《中国经济周刊》记者采访时说。

孙金华此前是某家房企的董事长助理，在房地产圈从业8年，作为大碗楼市（上海）的负责人，公司有一部分业务是关于房地产买卖咨询。他告诉记者，最近两个礼拜，有5位韩国人找他咨询，想将手里500套上海的房产卖掉。

“这500套房是一些韩国人在五六年前买的，委托这5位韩国人操作卖掉，他们为此还成立了公司。由于目前购入满5年税费会低，加上现在新政出台，他们觉得可以挂牌出手了。下一站这些韩国人会去缅甸、泰国买房，他们认为那里会是下一个上海。”孙金华说。

孙金华回忆道：“根据我们的统计，新政前的8月，二手房日均成交506套，9月日均成交580套，上涨15%左右，我认为这个数据并没有达到理想的效果，本身‘金九银十’，9月份以往成交量就是要比8月多，叠加了政策才15%，个人认为‘认房不认贷’新政对上海楼市的影响没有想象中那么大。”

“新政9月1日出台后，9月上半月热度到顶峰，到了9月中下旬，热度下来得非常明显，说明一部分‘恐慌性’购房者已经完成购房。”

“在上海，我们主要监测三个板块，浦东联洋、浦西大宁和古美，这三个板块代表了上海内环、中环、（中）外环三个区域，根据我们长期跟踪发现，联洋板块整个8月二手房成交33套，但在9月1日—15日，该板块成交量是32套，这说明中产板块成交量在‘认房不认贷’政策出来后率先崛起了，成交量放大了很多。但为什么还有很多人说房子卖不出去？因为卖不出去的房子基本集中在‘老破小’。上海楼市的分化情况，在这次的‘认房不认贷’政策下，尤其显著。”

孙金华介绍说，认房不认贷后，很多人就想把自己手头三四百万的房子卖掉，卖掉后去买新房或买更好的房子，所以这段时间‘老破小’的挂牌量狂增。他表示，最近接触的两个客户就很有代表性。

“有套在联洋仁恒河滨城132平方米的房源，客户在今年年初的挂牌价是1850万元，但当时没人看房，就调价到1750万元，还是没人看，继续调价到1680万元，他偷偷跟我讲理想价位是1600万元，很多人想砍价到1580万元，他都不愿意，结果，新政出台第二天1640万元卖掉了，因为看房人多，他最终多‘咬住’了40万元。”

“还有一套是在徐汇区康建板块的房子，新政前挂牌价550万元，卖家心理价位535万元，新政出来后，他跟我说520万元他也能接受，因为本来这个小区没有跟他挂同一户型的，新政出来后竞争者多了，所以愿意再降15万～20万元。”

孙金华告诉记者，最近上海法拍房“捡漏”也很明显。“9月中旬，在塘桥的一套房子，1400万元的市场价，最后法拍的成交价1080万元，因为新政后很多人目光被二手房、新房吸引了，法拍房买的人就没那么多了。”

“从我的个人购房经验来说，从投资维度看，如果你有两套房，可以尝试一套自住，另一套每半年买卖交易一次，快进快出，高频交易。我们公司4个人合资买房操作过3次，回报率15%～60%，持有时间6～12个月，我们只看价差。比如，我们在2022年年初花200万元买了大虹桥的一套‘老破小’，在当年9月卖掉，卖了260万元。有人说郊区‘老破小’不能买，但对于投资而言只要有足够价差就能买。”

孙金华表示，他个人准备接下来去买法拍房，“当下这个节点是近两年半内的最低点，容易8折到手”。

“我们有预判，明年上海购买新房（所要求的）积分会上涨，今年10—12月会是买新房的较好机会，因为有一批手上二手房还没卖掉的房主，一旦卖出，他们明年就会加入上海新房摇号人群，新房的积分竞争将会很‘惨烈’。”

孙金华认为，上海至今还没有放开限购，有三个原因：

靠前，为了防止环沪城市的崩盘。上海一旦大规模放开限购，南京、苏州等地很多中高端买家都会“跑步”进入上海，这些购买力全部会被上海吸走。

第二，上海太特殊，任何政策都要慎而又慎。上海和北京，每一项楼市政策的调整，都需要向高层报备并进行详细解释说明，并不是想放就能放的。

第三，上海还有很多政策工具没有用。比如增值税5改2、离婚后房产套数追溯3年、普宅线调整、非沪籍单身不能买房等，所以不到最后一步，上海很难全面放开限购。

《中国经济周刊》记者 宋杰|摄

“看到新房烂尾有点害怕，还是考虑二手房”

上海人吴敏1996年赶上最后一批单位福利分房，不过在郊区。

“当时去看的时候，附近都是泥地，但我儿子很开心，因为他将拥有比以前翻一倍还多的私密空间；丈夫很满意，他说从来没想过咱们家能分到这么大的房子。只有我犹豫不决，老房子小是小，但地段好；新房子大是大，可在这被上海人称为‘乡下头’的村庄住着，出行不方便，而且丈夫上班必须横跨半个上海，单趟22公里。”

在家庭会议一票对两票的“决议”下，吴敏交出了1988年从部队转业市政府分到的一室半老房子，拿到了新房子的钥匙。

因为是单位的福利房，所以和单位有了密切联系。两栋楼76套多层房，全是吴敏他们单位的。同事们在8小时之外还能“亲切会面”，每天一齐挤在同一辆单位的大巴士上。

不知从什么时候起，吴敏在班车上听到某某同事买了商品房，而且这类信息越来越多，有买到徐家汇的，也有买到比他们小区还要“落乡”的，同事“提醒”她：“侬也好动动了！”

2001年后，吴敏开始关心商品房的广告，上网只看房产内容，还特别留意单位周边新盖的商品房。当她开始行动，到了十几个“售楼处”后才发现“敌情”严重，银行库存的“弹药”根本无法保证“战斗”胜利：要想保留现在的面积又往市中心方向移动，想买的商品房几乎都在60万元以上。

退而求之，她看中了一套多层三楼100多平方米50多万元的三室一厅，交好定金回家。当晚召开家庭烛光会，为买房这一重大决策再次论证。首付款、每月应付款、商业贷款，随着计算器上数字的增加，他们购房的热情慢慢减退。

不过没多久,吴敏又看中轻轨边上的一套二室二厅，原本说好2001年春节开盘，这一等就等到了4月份。见到报纸刊登的该楼盘广告：内部预订。吴敏辗转找到“熟人”，得到“内部消息”：2/3的房子已被内部“预订”，一套房子有20个预订。

吴敏不放弃，经常利用上班中午休息的一个小时，骑自行车沿着单位附近搜索“目标”。多层不考虑，因为当年吴敏亲眼看到80多岁的婆婆爬楼的艰难，她还是坚持一定要买到离单位近又有电梯的房子。

功夫不负有心人，2002年，她终于发现单位西边大约两站路的地方正在建造的楼宇群，有的正在打地基，有的已经造了三四层。吴敏和工人聊天得知这是在建中的高楼，都配有电梯。她暗喜，留下一张名片给工人，请他在封顶开盘时给个电话。回家后吴敏就告诉丈夫自己的新目标，丈夫下班后特地去实地“侦察”，感觉也蛮好。

大概半年不到，一天吴敏突然接到一个陌生电话，原来是那位工人打来的“开盘”电话。放下电话，吴敏就骑自行车赶了过去。那是开盘的第二天，来预订的人不多，而且预订需要预付10万元，如果反悔，定金不退。

吴敏和丈夫决定干脆买三室两厅，咬咬牙预付了10万元。预订后刚一周，房价就开始上涨，售楼处贴出公告，如果有预订房主准备退订的，预付金全额退还。

“我们没有退订单，买下来了。2002年向银行借的贷款如今也还清了。前两天楼上有户业主在挂牌，我一看同等大小已经1600多万元了，我们当年买的时候是68万元。”吴敏对《中国经济周刊》记者说道。

最近上海楼市政策利好不断，吴敏说，接下来要帮着儿子盘算换房的事了。如今孙**一天天长大，他们购买一套改善房的心思渐增。这些年，虽然攒了点积蓄，但之前换房的话第二套要付七成首付，也只能想想。

这个国庆，吴敏一家去了不少售楼处。儿子的想法是买一套一手房，但吴敏认为，还是买一套二手房风险小。

吴敏表示，之前二三线城市出现了一些烂尾楼现象，一线城市很少有，而如今，房地产大环境的不确定，使得上海也出现了一些烂尾楼。

吴敏告诉记者，她在网上看到，就连上海内环内，离陆家嘴3公里的滨江一品苑都发生了烂尾，甚至停贷的事情，这让她很犹豫。好不容易攒的钱，万一买了烂尾楼，这是她这个本就不富裕的家庭不可承受之重。

（蔡雨航、吴敏系化名）

上海二手房市场风向标！11月成交1.41万套，稳如泰山！

上海二手房市场风向标！11月成交1.41万套，稳如泰山！

导语：11月的上海二手房市场热闹非凡，稳定如山。据最新数据显示，11月全市共成交二手房1.41万套，环比稳中有升，同比小幅下降。价格方面也保持稳定，环比微跌，同比略降。让我们一起深入了解这个市场风向标，看看上海二手房市场的走势如何。

一、成交量稳定，国庆假期影响消退

11月，上海二手房市场成交量达到1.41万套，环比增长6%。这个数字虽然比不上市场火爆时期的成交量，但考虑到10月份有国庆假期的影响，这个增长数据已经相当不错。据业内人士分析，剔除国庆假期的影响，年末成交量基本维持平稳，亦未出现进一步下降。这说明市场正在逐渐恢复稳定，投资者和购房者的信心也在逐渐恢复。

二、价格稳定，市场供需平衡

11月，上海二手房的成交均价为40693元/平方米，环比持平。这个价格相较于前几个月已经基本稳定。这表明市场供需平衡，卖家和买家在价格方面已经达成共识。杨雨蕾表示，在市场稳定的情况下，房价不会出现大幅波动，这也为购房者和投资者提供了更多的选择和机会。

三、市场风向标：多元化需求推动市场发展

上海二手房市场的稳定表现是整个房地产市场的风向标。随着城市化进程的加速和人口结构的改变，购房者对于住房的需求也在不断变化。在多元化的需求推动下，上海二手房市场呈现出多元化的发展趋势。不仅有刚需购房者购买首套房或者换房的需求，也有投资者将房产作为投资工具。同时，改善型购房者也逐渐成为市场的主力军，他们对于住房品质和居住环境的要求越来越高。这种多元化的需求和市场发展趋势为房地产市场注入了新的活力。

四、投资与购房：稳健选择与价值发现

对于投资者和购房者来说，上海二手房市场的稳定表现提供了稳健的投资机会和价值发现的可能。在市场稳定的情况下，房价不会出现大幅波动，投资者可以更加理性地选择投资房产。同时，通过对于房产的精心管理和出租，投资者可以获得稳定的租金收入。对于购房者来说，选择合适的房产不仅可以满足居住需求，还可以实现资产保值增值。在市场稳定的情况下，购房者可以更加理性地选择房产，从而实现自己的居住需求和资产增值目标。

五、后市展望：稳中求进与持续发展

展望未来，上海二手房市场将继续保持稳定的发展态势。随着城市化进程的深入和人口结构的改变，市场需求将继续呈现多元化的发展趋势。同时，政府将继续采取措施控制房价上涨和促进市场稳定发展。在这种背景下，投资者和购房者可以继续关注市场动态并做出适合自己的选择。市场的发展将为投资者和购房者提供更多的机会和选择，从而实现市场的持续发展和社会经济的稳定增长。

六、房产投资：长期稳健的财富增长工具

对于许多投资者来说，房产投资是一种稳健的财富增长工具。通过购买房产并出租或出售，投资者可以获得稳定的现金流和资本回报。在上海这个繁华的城市，房产投资具有巨大的潜力。然而，投资者需要了解市场动态并做出明智的决策，以确保他们的投资能够获得预期的回报。

七、政策调控与市场反应

政府对于房地产市场的调控对于市场的影响至关重要。近年来，政府采取了一系列措施来控制房价上涨和促进市场稳定。这些措施包括限购、限贷和调整土地供应等。这些政策调控对于市场反应产生了显著的影响，使得市场更加理性化和稳定化。然而，这也意味着投资者和购房者需要更加谨慎地评估市场风险并做出明智的决策。

八、城市规划与房地产发展

城市规划对于房地产市场的发展具有重要影响。上海作为中国最具国际化的城市之一，一直在积极推进城市规划和发展。政府计划建设更多的绿地和公共设施，同时加强城市交通和基础设施的建设。这些规划将为房地产市场带来新的机遇和发展空间。投资者和购房者需要关注城市规划的变化，以便捕捉新的投资机会和居住选择。

九、海外投资与跨国房产交易

随着中国经济的崛起和人民币的国际化，越来越多的中国人开始将目光投向海外投资和跨国房产交易。上海作为中国最重要的国际都市之一，吸引了大量海外投资者的关注。同时，上海的房地产市场也吸引了众多跨国房产交易的参与者。对于投资者来说，了解海外投资和跨国房产交易的风险和机会是至关重要的。

十、总结：上海二手房市场的未来展望

总的来说，上海二手房市场将继续保持稳定的发展态势。随着市场需求的不断变化和政策的持续调控，投资者和购房者需要更加谨慎地评估市场风险并做出明智的决策。同时，随着城市规划和海外投资的推进，房地产市场将面临新的机遇和发展空间。对于有兴趣在上海二手房市场投资的投资者来说，密切关注市场动态并做出明智的投资决策将是非常重要的。

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