连环交易是什么意思？

连环交易是什么意思

近日，火爆全国的电视热剧《安家》首次将职业视角瞄准房产中介。其中一个电视情节是女主房似锦为了把“跑道房”卖给宫医生，需要尽早帮宫医生卖掉她原来的那套小房子，以拿到足够的置换房款。接下来具体说说

连环交易“翻车”，25万元损失谁买单？

买房子，付了定金却没能成交，真金白银的损失谁来承担？后续的购房如何进行？

从看房到付定金再到解约，上海的吴女士（化名）经历了漫长又揪心的几个月。

换房不成，定金损失怎么办？

2022年3月，吴女士想将两居室置换为三居室，以便于改善全家的居住环境，于是便将自己位于松江区的房屋在上海链家挂牌出售。

不久后，李先生（化名）就看中了吴女士这套房屋，支付定金5万元。与此同时，吴女士也在看房，并通过上海链家看中了一套位于闵行区的房屋。在支付业主王先生（化名）30万元定金后，吴女士安心等待下一步交易。

可没想到，变故就在这段时间发生了。

吴女士的买家李先生购房资金出现问题，导致吴女士的卖房流程被迫中止。而卖房出了问题，买房自然也受到了影响。一来二去，吴女士不仅换房不成，还面临25万元的定金差额损失！

这到底是怎么回事呢？

据了解，这次交易实际上是一次“五连环单”，也就意味着有五个家庭参与其中进行房屋买卖交易，而问题就出现在靠前环的客户身上。事实上，在置换需求占比较大的上海，连环单交易十分常见。而连环单交易牵涉人数多、环节复杂，本就容易产生风险，一旦有一环出现问题，延误时间进度，其他环的交易都会受到影响。

那么，身处“第三环”的吴女士，权益和损失谁来保障和承担呢？

保驾护航，让买房没有后顾之忧

服务吴女士的上海链家经纪人小张，在得知变故出现的靠前时间，就立马进行了上下家的沟通。小张说：“客户知道这个消息之后心里非常着急，不过之前有对她介绍过上海链家的安心服务承诺，即便出现问题也可以最大程度地降低损失，让客户安心一些。”

最终经过2个月的沟通，靠前环客户还是没能签约，导致连环单解约，吴女士也因此需要承担25万元的定金差额损失。不过，由于吴女士的买房和卖房都是在上海链家进行的，符合安心服务承诺中“换房解约 补偿损失*”条款的规定（*表示具体详见上海链家相关细则，下同）。最终，上海链家履行承诺，承担了吴女士25万元的损失。

对此，吴女士表示：“幸好是找了链家，如果是在小中介进行交易的话，钱款损失都不知道去哪里弥补。也要谢谢小张，服务很到位，沟通、处理都很高效。”收到赔付款的吴女士，对链家和链家的经纪人更加信任，后续的买房依然在链家进行，依然是小张帮助她买到的。

如护栏般，根植于链家基因的安全感

一座桥的护栏，虽然你不一定去扶它，但当你通过有护栏的桥时却不会感到害怕。可想而知，对于消费者来说，在面对“不确定性”时，有“确定性”的保障才能让人有安全感。链家的安心服务承诺就如同护栏般，守护着房产交易中消费者的“安全”。

早在2017年，上海链家就推出了八大安心服务承诺，并在此后的几年内不断升级，全面覆盖了二手房、新房、租赁三大板块。今年，更是新增了“不利设施，签前披露*”和“租住安全，补偿损失*”，并将原有的“物业欠费，先行垫付*”扩充为“物业交割，损失垫付*”，对消费者的保障力度拓展到新的宽度。

对链家来说，承诺的价值不在于口头说说，而在于能够真正地执行。截至2022年11月底，上海链家累计支付安心保障金54269万笔，累计金额10.64亿元，每一笔真金白银的赔垫付，都守护了一个家庭的安家梦，都守住了房产交易安全的底线。

房产交易与其他消费的不同点在于交易金额大，交易环节多且隐藏风险无法完全避免。因此，作为房产经纪公司，链家服务的目标就是让消费者顺利地完成交易，帮消费者把好交易安全这道关，为此链家在很多方面都在不断探索和完善。

就消费中“投诉难、解决慢”的问题，2018年链家推出“30124”链享无忧客诉体系，要求客服部门接到客诉后30分钟内反馈，12小时内提供解决方案，24小时内进行结案，这让“售后端”的客诉服务更加透明高效，让赔垫付款项能够快速执行到位。数据显示，目前除了一些需要长时间调查的复杂案件之外，链家客诉24小时结案率已经可以达到87%以上，客户满意度也随之提升。

什么是连环单？连环单中如何避免违约风险？

换房者如果需要出售旧房的房款来作为换房的购入资金，一旦买方违约不能按时收款，换房者就不能支付新购房 的房款，容易造成连环违约。那么该如何规避连环单违约风险呢？

一、什么是“连环单”？ 二手房的“连环单”是指房主为了购买新房而出售现有的房屋，买卖行为同时发生，即我们常说的“卖一买一”。举 个例子：A购买B的房子，而B卖掉自己房子去买C的房子，称之为“连环单”。这还只是两连环，在一些交易中， 通常是三到四个连环，这样的连环甚至可以牵涉四个以上的购房人。

二、连环单中容易出现哪些问题？ 1、购房资格问题。如果购房者先买后卖，但房屋因为各种原因未能卖出，未能及时腾挪出购房资格，签约时无 法通过购房资格核验，就会带来相应的违约问题。 2、购房款问题。由于连环单交易方多数都面临卖房筹首付或房款的情况，因此卖房时的资金进度直接关系到下 一单交易成功与否。 3、税费问题。根据国税发[2006]108号——《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》规定： “对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税”。但如果购房者在前一套房屋 没有完全办理好交易时就已经进行了新房源的网签，那么另一位购房者在网签时，系统中显示原房主名下就变成 了两套房源，就需要缴纳个人所得税。这样既增加了购房成本，又容易产生纠纷。 实际上，有很多换房族要先卖房还是因为要腾名额买新房。建议“卖一买一”的换房族先出售自己的旧房子，但是 在出售旧房子时，较好尽快选择好新房子，尽快下订并与新业主沟通好房屋过户等问题，缩短“卖一买一”的时间 差。

连环交易藏凶险，卖出买进有善恶

近日，火爆全国的电视热剧《安家》首次将职业视角瞄准房产中介。其中一个电视情节是女主房似锦为了把“跑道房”卖给宫医生，需要尽早帮宫医生卖掉她原来的那套小房子，以拿到足够的置换房款。于是女主转手将小房子推荐给了靠卖包子为生的老夫妻严叔严婶，后在女主策划下，严叔严婶光速完成签约，宫医生也顺利拿到房屋置换资金。于是，一个典型的二手房连环交易，在女主力促之下圆满完成，一切皆大欢喜。

现实中，《安家》剧中这种连环交易模式在如今的二手房市场也是很常见的，尤其在置换为主要诉求的市场结构中，这种交易类型已经替换了原来的*交易而成为主要的交易方式。连环交易的优势显而易见，能极大缓解购房者面对动辄成千上百万购房款的资金压力。但是连环交易的背后蕴藏着哪些风险？怎样做能将交易风险降至最低？笔者将通过下文带大家一起了解下连环交易的“是”与“非”。

一、什么是二手房连环交易？

二手房连环交易是指上家在卖房同时再购买另一套房屋，买房房款来源于出售前一套房屋所得的房款。连环交易至少牵扯两套房产、三个民事主体，买房人往往同时也是买房人。交易中除了剧中宫医生这种“先卖后买”的保守派，还有“先买后卖”的冒险派，虽然这里的“买”和“卖”是相互*的合同，但是彼此之间关系密切，每个收款、支付环节几乎都是环环咬合的，可谓牵一发而动全身。

二、二手房连环交易中当事人可能遭遇哪些风险？

1、履约风险

在房屋交易过程中，对买方来说其主要义务为按时支付房款并保证具备购房资格以保障交易能顺利进行。相应的，对卖方来说其主要义务为保证对房屋的权利完整性并按时交付房屋、配合过户。当然，连环交易中因为连买连卖的特征，买卖双方的履约风险除了常见的种类外，又体现出“连环”的一些特殊性。比较典型的如购房资格问题，如果购房者先买后卖，自己的房屋因为各种原因未能卖出，未能及时腾挪出购房资格，签约时无法通过购房资格核验，就会带来相应的违约问题。又如购房款问题，由于连环单交易方多数都面临卖房筹首付或房款的情况，因此卖房时的资金进度直接关系到下一单交易成功与否。而这一切能否避免，都取决于买和卖的时间差是否能精准掌握。就像很多房产中介总结出的一句话：“买一套、卖一套，跟紧节奏很重要”。

2、政策风险

目前我国处于房产政策多变期，一旦影响购房资质和购房贷款的政策出台，则会引起一连串的楼市反应。如号称最严调控的“325”上海楼市出台后，很多准备买房的下家社保不满五年，突然丧失了购房资格，只能放弃买房。而原本的卖房者因无法按时拿到售房款所以也无法向上一家履行支付房款的购房义务，最终导致许多连环交易因其中的一环出了问题，整个环链无法正常进行，而在环链上的每一个人，都成了房市新政下的直接受影响者。

3、税费风险

税费问题往往最不能引起连环交易主体的重视，而一旦发生纠纷却会给交易主体带来较大的经济损失。按照现在政策，满五唯一的房源可以免交个人所得税，但如果购房者在前一套房源没有完全办理好交易时就已经进行了新房源的网签，那另一位购房者在网签时，系统中显示原房主名下就变成了两套房源，需要缴纳差额20%的个人所得税。这笔税费本可以避免的，如果仅因为连环交易中未掌握好时间差导致购房成本的临时增加，则几乎百分百会在交易主体中发生纠纷，毕竟这笔税费可能不是个小数目，没人会主动要求承担。

三、二手房连环交易中当事人如何“自保”？

1、依靠专业经纪人帮自己掌握交易“节奏”。

上文中笔者多次提到了“交易时间差”，因为这直接决定了连环交易能否顺利进行和完成。而二手房买卖程序本身就比较复杂，连环交易又给整个交易过程增加了很多不确定性。因此尽量委托专业的房产中介机构进行操作，将自己的交易需求和现状充分与经纪人沟通。如此，可利用经纪人的专业知识和实践经验帮忙设计交易流程，掌握好交易节奏，避免连环交易中可能出现的各种风险。

2、尽量“先卖后买”，避免陷入被动。

先卖后买，可以保证更大的主动权。先把房子卖出去之后可以保证手中有充足的购房款，如此一来作为新房购买方其履约风险大为降低，避免因原房屋不能及时交易导致承担违约责任的风险。

3、了解交易链路，避免陷入复杂连环交易。

这里的复杂连环交易是指“两房屋、三主体”以外的“四连环”、“五连环”甚至更多的连环交易模式。这就需要有交易需求的业主主动向房产中介了解将要进行的交易是否存在复杂连环交易的情形。虽然中介经纪人可能会拍胸脯保证交易的安全性，但实际上交易过程中存在很多不可控的因素，就比如这次新冠疫情的影响，可能就会造成某一环交易主体丧失履约能力，暂且不考虑是否能以不可抗力进行抗辩，单就交易结果来说，其他环链上的交易主体也不得不接受这种被动的违约事实。所以，即将进行二手房连环交易的业主，请记住，环链越短，风险越小，交易前不妨向房产经纪人多做了解，避免让自己“立于危墙之下”。

以上就是连环交易是什么意思？的详细内容，希望通过阅读小编的文章之后能够有所收获！