珠江新城二手房房龄多少？

一、全市情况——新年首月楼市降温，买家淡定不急入市

1月，广州新房和二手房市场都转入淡季，数据显示，广州新房市场在经历了去年下半年以来节节攀升的销量后，新年首月供求量都出现骤降，供应量为48.57万平米，环比下滑6成，而成交量为64.7万平米，环比下滑4成。同时，1月成交均价为16925元/平米，环比、同比分别下滑1%和3%。

从二手房网签量看，根据广州住建委网站公布数据统计，1月广州网签成交二手住宅7197套，基本持平于2017年12月（7192套）的水平。而实际上1月网签量则是去年年底市场热度的表现。从好房研究院提取的样本数据看，1月广州二手房新增量仅4460套，环比下滑1成，而在架量受到去化较慢等因素，则持续上扬至16566套，随着春节假期到来，2月广州二手楼市交投料将转入淡季，届时市场成交量将有所下降。估计要到3月广州二手楼市交投活跃度才会有所复苏。

二、在架结构和成交结构变化

1、地域分布——全市仅天河、海珠、番禺三个区在架量高于3000套

从1月份的在架房源区域分布看，各区域占比基本保持稳定，天河、海珠、番禺占比分别为20%、18%、18%，居全市前三，三个区域的在架量实际上非常接近，也是全市仅有的三个在架套数超过3000套以上的区域。

从板块上看，新塘、市桥及金碧，名列在架房源量前三位,而新港西板块在架均价为42029元/平米，在前十板块中价格位列*高，另外，新碧板块的在架均价也达到41415元/平米，在榜单中较为抢眼。

从本月新增排名居前的板块来看，市桥和新塘板块以233套的新增挂牌量并列。

2、面积结构——60平米以下的老公房在架量占比仅去年同期一半

从在架房源的面积结构上看，60平米以下的小户型占比逐渐缩小，平安好房研究院数据显示，1月份，该面积段的在架房源占比15%，较去年年初缩小14个百分点。广州60平米以下的小户型需求热度较高，主要是由于广州整个城市较为老旧，更新速度较慢，老公房持续作为二手房市场的主流。而90-120平米的大两房或者是小三房户型在架比重则由2017年年初的19%扩展到27%。 平安好房研究院指出，大户型房源多集中在次新房上，而次新房又多集中在增城、从化等区域，这些周边区域本来新房供应量充足，二手房市场竞争力相对较弱，因此，去化也形成一定困难。

3、总价结构——100-200万房源受首次置业者青睐，在架房源逐月下滑

从今年在架房源总价段趋势变化来看，受到在架房源面积结构的影响，而出现了较为明显的变化。200万元以下的房源占比逐渐缩小，其中，100万元以下的房源1月占比仅2%，较去年1月份缩减27个百分点，100-200万元总价段的房源也从去年年初的39%缩减至16%。而200万元以上的房源在架占比呈现逐渐增大的趋势，其中，300-500万元总价段变化最为明显，1月份在架房源占比达35%，较去年年初上扬24个百分点，成为存量最大的总价段。

平安好房研究院指出，随着年后改善型购房者入市步伐的加快，这类大户型高总价的房源去化能力将逐渐加强。

三、价格走势

1、全市挂牌和成交均价变化——在架均价连续3个月突破4万，同比增幅高达6成

广州二手房在架均价从去年11月就已破4万大关，平安好房研究院数据显示，2018年1月底，全市在架二手房均价为40519元/平米，2017年以来广州二手房在架均价上涨趋势十分明显，呈现出节节攀升的势头，本月继续环比上涨0.5%，但较去年2-7月，涨幅大幅收窄。总体来看，当前在架均价已较去年同期大涨6成。

平安好房研究院指出，广州二手房市场整体呈胶着态势，买家较为淡定，而卖家分两派，想在短时间内出售房子的业主，愿意接受的议价空间更大，而业主非急卖的情况下，则“持房观望”，也少有议价空间。

从区域上看，目前在架房源主要集中于市中心区域及环中心区域，有20年房龄的二手房，整体挂牌价相对较高。其中天河、越秀、海珠、黄埔、荔湾这些中心区域在架均价均超过3.7万元/平米，尤其是天河、越秀区，1月在架均价分别为57029元/平米、55319元/平米。而花都、南沙及从化这3个外围区域，目前在架均价都仅在1.5-1.8万元/平米上下徘徊，南沙以15445元/平米的均价垫底，而增城近两年新房市场发展迅猛，生活配套日益完善，当前房价已达23524元/平米。

从板块上看，珠江新城中以9.26万元/平米的在架房源均价拔得头筹，也是全市唯一一个均价超9万的板块，另外，高于7万元/平米的板块还有，二沙岛、珠江新城东、东风东、大学城、珠江新城西、杨箕、这6个板块，这些板块主要位于天河及越秀区，地段优势明显。而低于2万元/平米的板块共有23个，主要位于番禺、增城、花都及南沙、从化区域。

2、挂牌价格涨跌情况——降价房源量占9%，较上个月下滑2个百分点

从1月份的房源挂牌价格变化来看，86%的房源在挂牌价格上未作调整，这个占比从去年4月份开始逐渐上扬，而降价房源的占比份额则同样在去年11月份后出现了停涨，目前来看，有9%的房源在1月份出现价格下调。

实际上，去年6月份是二手房市场的一个风水岭，6月份以来，业主心态较好，普遍选择涨价，而6月份以后，选择跌价的房源占比赶超涨价房源。

从市场整体来看，客户观望情绪虽然仍在，但已趋于稳定，理性报价的业主开始增多。长期来看，预计房价仍将整体平稳，楼市将趋于理性，进入“冷静期”。

买空珠江新城，房产爆买背后的中产忧虑

文/胡同

这些来自对孩子教育没有话语权以及怀揣各种不安的城市中产，似乎只能通过一套房子来安放和化解。

自从孩子上了私立幼儿园，郊游发觉得孩子变得越来越土气，不爱说话，审美不摩登。

这对北漂过的夫妻，移居广州已经6年，在北京，他们买不起房，可在广州，他们在广州番禺知名楼盘买下了一套100多平方的豪宅。

那时候，他们没考虑过孩子的读书问题。

现在他们决定进城，整个7月，他们把碎片时间全部用来看房，8月初，他们签约买下了广州海珠区的一处二手房。

“太可怕了，交易大厅里全是人，他们说珠江新城都被买空了，很多房东现场加价十几万”。郊游为自己签下合约感到幸运不已。

“可能大家感到货币贬值，所以还是觉得把钱投资到房地产进行避险吧”。实际上，这是他的观察，也是他做这个决定的另一个原因。

这时候，他已经欠下了银行数百万元。

郊游的二房经历，似乎映射出城市中产对未来的普遍不确定心态。

城市中产面临诸多困境，解决方案看上去有很多，但有些却遥不可及。/ 胡同

再买一套房

对于没有房子的人来说，买房是遥远的，他们甚至不理解有了一套房子的人，为什么还要再买一套。

郊游在买靠前套房子的时候，也是以一步到位为目标，盘下了番禺南浦岛上的一套二手豪宅，巨大的洗手间就占了十个方，到了周末，招呼五六好友赴宴烧烤也丝毫不显局促，100多平方的天台甚至长期闲置，几个白色泡沫箱里，稀稀拉拉种着几根葱和芹菜。

看上去是完美的生活。

但随着孩子长大，他愈发觉得在学区房政策下，女儿拥有优质教育资源的机会微乎其微，作为曾经的广州郊区，他所在的片区，没有好学校，当然，如果真的没有钱，他也不会想太多。

在二胎政策下，优质的教育资源成为稀缺资源，孩子的教育问题，成了都市白领的烦恼和焦虑。/ 胡同

但手头几十万的周转资金，虽然不足以解决孩子的教育问题，却成功诱发了他买二手房的念头。

“广州的楼市的涨跌，就我观察，一直是对标深圳的，甚至因为政策灵活，又是特区，广州作为省会城市，在过去几年里面的涨跌，都滞后深圳一段时间，今年深圳的楼价和成交量忽然暴涨，广州应该也快了”。今年5月的时候，郊游有意无意地就给自己做思维强化。

深圳楼市疫情期间的上涨，背后是政策驱动。去年8月中旬，深圳出台示范先行区、双11的时候，又提出144平的豪宅线，再加上“国家自贸区——前海扩容”，一系列刺激的动作，让南山、宝安、光明三个区在4月份的房价涨幅，相比去年上涨45.4%。

中原研究中心的数据显示，3月深圳二手房成交套数超过了8000套，比去年同期多了6成。

“所以广州的房价应该在7月左右会开始涨”。

郊游的另一层考量是货币因素，“上半年疫情，国家有很多经济刺激和国债发行，在我看来这稀释了货币价值，所以投资房地产其实是为了避险，让货币保值”。

货币贬值就是钱不值钱，有时候这种感觉就和钱被盗窃了一样。/ 胡同

这么看来，要解决货币贬值、商品投资和小孩教育的三个问题，唯一的办法，就是回到市区买房，越早越好。

7月初，郊游和太太开始在广州到处看房，从海珠区到荔湾区，从越秀区到天河区，他逐渐意识到，买房的决定做晚了。

价格在7月已经开始上涨，而且这一轮的上涨有明显的分化，在中心城区，比如广州CBD珠江新城商圈，价格只涨不跌；但稍微偏远的地方，价格就有明显的波动。

“买房，永远都是地段为王”。郊游摊开地图，把那些买不起又一直在上涨的商圈划掉，其中就包括珠江新城，“反正也没有广州老牌的好学校，而且说实话，生活也不便利，那是城市新贵和游客打卡的地方，没有旧有的温润之气和城市温情”。

至于越秀区，虽然满足教育和生活便利，甚至也满足他那些形而上的个人感受，但太旧的房子他不想住，太新的，价格甚至超过了珠江新城。

相比珠江新城，越秀的老城区，还是充满更多的生活气息。/ 胡同

最后，郊游把圈划在了赤岗，广州塔附近，与珠江新城隔江相望地方，那一片还有很多使领馆，对他来说，这增加了安全感，除了字面的含义外，还有资产上的，因为靠近珠江新城。

8月初，他办好网签，在地产交易中心，发现人潮汹涌，很多业主当场加价，即便如此，合同也顺利签了下来。

“那里面传得最响的一句话就是：珠江新城都被买空了”！他被眼前这种局面震撼，他觉得自己应该稳赚了，然后忘记了最初，是想给女儿找个好的学区房。

买房不花钱

在相中赤岗的那套房产后，郊游不得不面对另一个重大问题：房款。

这是他在广州的第二套房，标价700万。按照规定，第二套房的首付不得低于七成，也就是490万。

郊游通过抵押的方式，把南浦小区的豪宅抵押出去，200万到手。

如何利用经济杠杆，撬动出足够的资金，是郊游的购房策略，也是推动房市火爆的另一个推动力。/ 胡同

剩下的钱从哪里来，郊游想了很多办法。

“正规渠道要收2%的利息，这相当于年化24%，所以试着找朋友借，按1%的利息给”。

这相当于12%的年化，现在，支付宝的年化在1.7%上下波动，郊游给的利息，相当于支付宝的7倍，银行活期存款的34倍。

但郊游的朋友，一部分也在试图买房，另一部分进入了投资市场，没人有大额周转资金。

他不得不考虑另一个方案：全款支付房款。

这是一步险棋：向借贷公司借款500万，房屋成交过户后，马上将新房抵押，偿还借贷公司的钱，然后先息后本，每个月向银行还钱。“这是因为现在银行贷款的利率很低了，甚至低于通胀”。

经过一番计算，郊游在完成所有交易后，每个月需要向银行还款2万多。

城市人，无论年龄大小，似乎都在生活的重担下负重前行。/ 胡同

和在北京对未来不敢憧憬的岁月不一样，郊游如今对资金极为敏感。

用这种抵押、贷款、再抵押、再贷款的方式购买第二套房，郊游并没有动用自己太多资金。

“一定要快，现在很多人都在用这个方式买第二甚至第三套，但其实他们没有那么多钱，都是这么贷出来的”。

这个担忧也来自于深圳出台政策抑制炒房。

2019年底，各种政策刺激下，深圳二手房均价超过北京，位居全国首位。这才有了今年深圳楼市开始出现“魔幻般上涨”的驱动力，但7月15日，深圳为了遏制房价，挤压炒作泡沫，出台了关于抵押贷款比例和税率调整的政策。

在短暂的继续上涨之后，深圳地产开始小幅降温。

“广州可能也会参考深圳的做法，一旦限制了抵押和贷款政策，以这种方式买房的机会就没有了，因为银行会把钱管得紧紧的”。

乍看之下，这与2008年北美爆发次贷危机的底层逻辑类似：为推动经济增长，鼓励寅吃卯粮、疯狂消费。

美国花了很长时间，才从次贷危机的伤痛中走出来。/ 胡同

“次贷”幽灵与集体焦虑

关于2008年美国次贷危机的解读很多，但基本认同危机来源于金融监管制度的缺失。而根源是美国在危机以前的30年里，加速推行新自由主义经济政策。

这包含着一系列政策，如：减少政府对金融、劳动力等市场的干预、打击工会、推行促进消费、以高消费带动高增长的经济政策等。

这种发展方式，让美国社会分配关系严重失衡，中产阶级收入实际上不升反降，一如郊游每个月需要支付的2万元放贷，实际上拉低了他的实际收入。

而对金融业缺乏监管，引诱普通百姓通过借贷超前消费、入市投机是诱发那次金融危机的直接原因。

当还款压力增大，就出现违约的可能，银行对贷款的回收就变得不可控，经济危机的幽灵在这个时候，会不断徘徊。

危机就像一台高速行驶的火车，当它来到面前的时候，便会产生那种压迫和紧张感。/ 胡同

深圳的在7.15新政出台以前，仅今年前六个月，二手房住宅成交了超过1万套，环比涨了23.9%，这个成交量是2016年4月以来的*高峰。

而新房市场也频频出现了“日光”、“秒光”的现象。

郊游的二房经历，似乎也印证了广州房市追随深圳楼市的理论。

从数据上看，广州7月份的新房网签尽管环比6月有所下跌，但和去年7月比，上涨了2成，二手房也有小幅上涨。

但另一个问题也同时出现，在广州，只有相当少的核心区域出现了爆买，更多的地产商圈，仍然存在去库存压力，比如大学城，尽管只有大约100套库存，但要完全消化掉，需要146个月。

新兴的广钢新城，库存超过了6000套，消化完，预计也需要18个月。

近期广州各地产板块的库存和去化周期，从这个表格中可以看出来，珠江新城已经没有库存了。/ 克而瑞

这说明地产商和像郊游这样的购房者一样，有巨大的还款压力。

“在这个大背景下，我必须做好资产保值的准备，一旦整体经济出现波动，或者说货币持续贬值，那唯一能保证我资产价值的，只有房子了”。

与其说郊游是在应激的情况下做出的资产投资，倒不如说这反应了一部分城市中产的集体忧愁。

这些来自对孩子教育没有话语权、对资产保值没有信心、对过往披星戴月的努力没有回报、对接近中老年生活的不确定和不安、对家庭夫妻关系的时好时坏的担忧，似乎只能通过一套房子来安放和化解。

当然，对于人们常说的无产阶级来说，这并没什么值得担心的，毕竟我们没什么可失去。

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