泛华金融房屋抵押是正规的吗？
泛华金融房屋抵押是正规的吗
前不久市民陈先生自称遭遇了 " 套路贷 "损失十分惨重为避免其他人遭遇类似套路决定向记者讲述被套过程01.贷款遭遇变相 " 砍头息 "2018 年 6 月因企业资金周转困难陈先生用......接下来具体说说
房抵贷"海外上市靠前股"泛华金融 房产证抵押贷款市场规模预测
房抵贷"海外上市靠前股"泛华金融
由于疫情影响，信用贷款不良率上升，今年抵押类贷款持续受到市场关注。贷款利率较低的银行占据了房抵贷的大部分市场，民间金融机构生存举步维艰。一位房抵贷从业者表示，一线城市能够放款千万元以上的机构已实属不错。据财报显示，泛华金融第三季度贷款总额为30.93亿元，而2019年同期为17亿元，同比增长约82%。
据悉，泛华金融成立于1999年 ，主要为中国小微企业主提供房抵贷服务 ，是国内知名的房抵贷助贷机构，此外还涉及保险、理财、垫资过桥等业务。
据悉，北上广深等一线城市目前房贷利率处于暂时稳定状态，房贷收紧趋势目前主要出现在二三线城市，不仅房贷利率较高，而且上调了二套房贷款首付比例。同时，不少银行表示，目前银行额度紧张，放款速度较慢，部分银行甚至直接暂停了房贷业务。
据中研普华研究报告《2020-2025年中国房产证抵押贷款行业市场前瞻与未来投资战略分析报告》分析
2020房产证抵押贷款行业现状及前景预测
一、房产证抵押贷款市场规模预测
图表：2020-2025年房产证抵押贷款市场规模预测(万亿元)
数据来源：中研普华
未来几年，我国房产证抵押贷款市场规模将稳定增加，增长速度在3%-5%之间，预计2025年市场规模达到25.2万亿元。
二、房产证抵押贷款市场发展预测
展望2020年，国内外经济金融形势仍旧复杂多变，金融供给侧改*持续深化，行业竞争更加激烈，新的商业模式、产品和服务形态将会不断涌现，新的行业发展形势和市场格局都将对银行业提出新的要求。银行业将会全面强化科技赋能金融，持续优化房产证抵押贷款产品和服务，持续加强金融风险防控，持续提升服务实体经济的能力与质效，为促进国民经济持续健康发展保驾护航。
一是全面增强金融服务实体经济的能力仍是重中之重。商业银行将会深入研究行业趋势，深度挖掘客户房产证抵押贷款的需求，全面提升房产证抵押贷款产品和服务方案的品质与效率，提升房产证抵押贷款服务的可得性、有效性、普惠性，缓解融资难融资贵问题对实体经济发展的制约作用，促进实体经济持续转型和升级;
二是持续强化房产证抵押贷款风险防控仍是未来行业发展急需解决的问题。商业银行将会在严监管的态势下，继续严格遵守监管的各项要求，不断提升自身的风险管理水平，持续提高房产证抵押贷款产品的质量，为促进金融稳定与金融安全夯实基础;
三是继续坚持科技引领与赋能金融仍是必然趋势。在科学技术不断发展的大潮下，商业银行将会紧跟领先科技的发展趋势，将房产证抵押贷款与科技紧密融合，不断推动科技赋能金融，不断创新金融服务的手段与方式，积极探索服务民营企业、小微企业、“普惠金融”、“三农”、精准扶贫的新途径、新模式，促进实体经济健康快速发展，满足广大人民对美好生活的向往与追求。
泛华金融招股书点评：开展线下房产抵押助贷业务 受监管影响业务下滑
2018年11月7日，泛华金融（NYSE:CNF）登陆纽交所，IPO发行价为7.50美元，募资4875万美元。11月27，泛华金融收于6.81美元，当日市值4.63亿美元，市盈率（TTM）4.17。
泛华金融全称为泛华金融控股有限公司，开展线下的住房抵押（包括二次抵押）分期贷款业务，其资金来源主要是信托，2016年、2017年及2018年上半年，信托资金占资金来源的比例分别为94.1%,95.4%及99.8%，其他小部分资金来源为自有资金及向第三方转让债权；贷款的金额在10万至30万元之间，期限为1-8年，借款人为中小企业主。在2016年、2017年及2018年上半年，泛华金融撮合贷款总额分别为83亿元，171亿元及58亿元人民币，平均期限分别为50个月、66个月及56个月，有效年利率分别为26.0%,23.7%及22.0%；截至2018年6月底的贷款余额为177.78亿元人民币。泛华金融已经在全国40多个一线及二线城市建立了75个分支机构，每个分支机构拥有销售及风险管理等全面的服务职能。
2016年、2017年及2018年上半，泛华金融的净利息及贷款服务费收入（扣除准备金及利息费用）分别为6.9亿元、16.94亿元及9.61亿元人民币，净利润分别为0.4亿元、5.3亿元及4.39亿元人民币。
根据招股书披露的信息，泛华金融的业务及战略可以总结为以下几点：贷款质量下滑，受监管及经济环境影响业务规模下降，意欲探寻“轻资产”的业务模式。
贷款质量出现下滑，财务政策上准备金提取比例上升，核销率仍保持较低水平
根据招股书，泛华金融的资产质量出现逐期下滑。对此，泛华金融的解释是由于市场环境的变化，贷款余额增长变慢，以及催收时间变长。
在招股书中，泛华金融披露逾期率出现上升，由2016年底的5.38%上升到2017年底的7.17%，及2018年一季度末的11.04%。根据更新后的招股书，逾期率在2018年6月底进一步上升到11.49%，9月底上升到12.07%。关于催收方式的变化对逾期率的影响，泛华金融在招股书中披露：“随着个人借款及国内住房贷款市场变得更为复杂，监管更为严格，从2017年起我们前瞻性地建立了各种制度和内控程序，以确保更谨慎合规的催收。例如，我们的员工需要采用更为保守的方法，不伤和气，这在促使借款人快速还款方面效率变低了。因而在一些情况下，逾期贷款回收拖延了，并使逾期率上升。”
同时，不良贷款（NPL，在招股书中，泛华金融将不良贷款定义为月度还款逾期90天以上的贷款本金）比例小幅上升，从2016年底的1.5%上升到2017年底的1.66%，进一步上升到2018年一季度的1.75%，而根据跟新后的招股书，2018年6月底进一步上升到1.82%，9月底则上升到1.87%。对此，泛华金融在招股书中解释了抵押物处理方式的变化对不良率的影响：之前，泛华金融通过律师行使信托公司对于抵押物的权利，在贷款发放前由借款人签字及公证处公证，从而信托公司在不牵涉借款人的情况下快速处理抵押房产。但近期由于监管的变化，这种业务已经停止。结果，总的抵押房产处理时间延长，使得不良贷款增加以及不良率上升。
随着贷款质量的下滑，泛华金融提高了准备金的提取比例，根据招股书披露的财务数字计算，准备金占净利息与贷款服务费收入的比例由2017年底的15%上升到2018年一季度的24%，但到2018年6月底降为18.95%。与此同时，核销率保持在较低的水平，2016年及2017年分别为0.005%和0.093%,2018年上半年为0.031%。
在监管及经济环境的影响下，泛华金融自2017Q4业务出现下滑
历史上，泛华金融对信托合作伙伴提供“兜底”，对出现坏账的贷款本息向信托合作伙伴进行偿还。2018年，这种安排仅局限于与中国对外经济贸易信托（FOTIC）合作的现有贷款及现有信托产品，并且计划与其他信托合作伙伴的合作也作出同样的调整，这意味着泛华金融不再提供“兜底”。
2010年3月银监会等七部委发布的《融资性担保公司管理暂行办法》以及2017年8月*务*发布的《融资担保公司监督管理条例》，均要求未经监督管理部门批准，任何单位和个人不得经营融资担保业务。泛华金融没有融资担保资质，所以以往的增信业务是否合规具有不确定性，是其业务的风险点之一。
2017年12月互联网金融风险专项整治工作领导小组办公室和P2P网贷风险专项整治工作领导小组办公室联合下发了《关于规范整顿“现金贷”业务的通知》（141号文），其中规定“银行业金融机构不得接受无担保资质的第三方机构提供增信服务以及兜底承诺等变相增信服务”，泛华金融在招股书中表示尚不清楚是否受其规范，并将其列入“风险”部分。
这些监管的变化，给泛华金融的业务带来了直接的影响。在招股书中，泛华金融披露：“因为监管环境的变化，自2017年9月30日之到2018年6月30日的三个季度，我们采取了更为谨慎的方法来扩张我们的业务。考虑到即将到来的监管变化，我们前瞻性地致力于优化我们的产品与服务，包括与合作伙伴如（FOTIC）一起制定及执行2017年贷款协议及2018年贷款协议。这些努力使得贷款余额增长慢下来，甚至出现撮合贷款金额的下滑，给我们的财务及经营业绩带来影响。”
图1：泛华金融季度撮合贷款金额
资料来源：泛华金融招股书，零壹财经
在2018年三月与FOTIC签署完新的协议后，贷款资金增加，撮合贷款金额及在贷余额都有所增加，但2018年三季度，考虑到宏观经济环境的不确定性给借款人还款能力带来的影响，以及房地产市场的波动可能给房产抵押物价值带来的负面影响，泛华金融加强了风控，严格审贷程序并降低了抵押率，使得撮合贷款金额又进一步下滑。
计划拓展与其他机构的合作；觊觎线上业务，探寻轻资产业务模式
针对资金高度依赖信托，来源单一及分支机构的铺设带来的“重资产”等业务特征，泛华金融在寻求改变。
在招股书的“战略”部分，泛华金融披露：“为了增加我们业务的弹性，我们将继续通过与传统金融机构合作来多样化资金来源，这些金融机构包括商业银行、证券公司、资产管理公司和保险公司，我们希望通过多样化资金来源来降低资金成本”，“通过遍及全国的业务网络及线下执行能力，我们已经建立了服务与连接借款人和资金方的比较优势，我们计划利用这种能力向其他机构，如传统金融机构、互联网公司以及小额贷款公司，提供这种增值服务”。
揭露“泛华金融”宰客套路
前不久
市民陈先生自称遭遇了 " 套路贷 "
损失十分惨重
为避免其他人遭遇类似套路
决定向记者讲述被套过程
01.贷款遭遇变相 " 砍头息 "
2018 年 6 月
因企业资金周转困难
陈先生用自己的房子作为抵押向
深圳泛华联合投资集团有限公司南昌分公司
贷 25 万元的款
可签合同时
业务员却追加了一次
4 个点的平台费用 2 万元
经过一番讨价还价后
陈先生一次性支付了
平台费用 16500 元
最终还向该业务员支付了
32000 元 的高额保证金
对方承诺该保证金
会在 3 个月后返还给陈先生
但令人意想不到的是
该公司罗经理却表示
业务员并不能代表公司
公司方还表示
发生这种情况
完全是陈先生的问题
陈先生则对此反驳
是因当时那位业务员
得知自己借了高息的过桥贷
才在最后签合同时
提出了保证金及追加平台费的要求
陈先生认为
自己之所以签了合同
并非他真实的意愿
02.第三方平台涉嫌违规收取高额保证金
陈先生告诉特攻记者
他和双方签署的合同多达 100 页纸
可这家公司迟迟以没有盖章的名义
拒绝提供给陈先生
最后只提供了陈先生和
中国对外经济贸易信托有限公司 的借贷合同
对于合同中出现的 " 对外经贸 "
当时的业务员解释为
这是公司的放款方
可当记者和陈先生找到该公司
公司经理却给出了这样的回应
也就是说
深圳泛华联合投资集团有限公司南昌分公司
只承认是一个中间人的身份
并没有和陈先生有实质性的关系
一边自称没有借贷关系
一边却又在陈先生的金融贷款下来后
于 2018 年 6 月 29 日
收了 32000 元 做风险管控
这说法可谓是自相矛盾
根据我国《贷款通则》第 18 条第 2 条规定： 借款人有权按合同约定提取和使用全部贷款，而金融机构实行贷款预收保证金制度，使借款人实际得到的贷款总额减少，不能满足借款人急需资金的需要，侵犯了债权人的合法权利。
03.还款方式利息虚高 逾期滞纳金超高
根据合同约定
陈先生在还款 2 期后
发现自己需要还款的利息
远高于实际合同约定
年化收益率的 10.932%
在这份签订的还款协议上
开始偿还本息是每月为 7497.75 元
在持续一年后每月为 7468.81 元
甚至在最后偿还本息每月为 2699.29 元
这种数额不一致的偿还方式
肯定不是等额本息
正是这种还款方式
加上保证金没有如约退还
以及贷款总额减少等多种情况下
让陈先生逾期了
当陈先生电话联系
中国对外经济贸易信托有限公司
讨要说法时
没想到前来处理的竟是
深圳泛华联合投资集团有限公司
南昌分公司 的工作人员
更让他吃惊的是
按照合同规定
逾期将按照剩余本金的
日息千分之二 来缴纳
面对这笔数额
陈先生联系不到合同方
中国对外经济贸易信托有限公司
经过和 深圳泛华联合投资集团有限公司
南昌分公司 的工作人员沟通
陈先生在每个月还款期上追加 1000 元
可让陈先生纳闷的是
逾期只逾期了当月
为什么后续的还款期数也算逾期呢
对方表示一切都是按照合同来
这个滞纳金一般是按照我们没有付的金额来算的，如果你是当月没还的话，分期来收的话，是按照当月来收。但是一旦认定你之后也不还的话，整个逾期不还的金额来认定滞纳金。
在这一起借贷纠纷中
留给了我们太多的疑点
这些都需要相关部门做进一步调查
针对此事
我们将继续追踪报道
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